최근 수정 시각 : 2019-10-19 03:19:18

전세


파일:attachment/56390_0_97895800.jpg
날짜 맞출수있
1. 개요2. 법적 분류 및 규정3. 유의사항
3.1. 전세보증보험3.2. 월세 전환3.3. 집주인 사칭 및 전세금 사기3.4. 집주인 도주, 파산3.5. 집 상태로 인한 세입자와 집주인의 갈등
4. 예의
4.1. 갑자기 세입자가 집을 나가야 할 때4.2. 집이 고장났다?
5. 그 외6. 전세와 월세7. 애프터 리빙8. 계약 연장시 복비 부담



傳貰 / Jeonse[1]

1. 개요

소중한 전세금을 지키고 싶다면 반드시 전세보증보험 가입할 것
“굳이 집을 사야 할 필요성을 느끼지 못했어요. 전세라는 좋은 제도가 있는데…. (웃음) 근데 전세값도 많이 오르고, 살면서 고장 나는 게 있으면 주인에게 고쳐달라고 해야 하고…. 전세 만기일이 되면 자꾸 집을 보러 오시는데 그때마다 집을 비워드려야 하니 여러모로 불편한 점이 많아 집을 사게 됐죠.”
대표적 한류 스타로 주식 평가액 1위인 배우 배용준의 말.

전 세계에서 유례를 찾아볼 수 없을 정도로, 유독 한국에서만 정교하게 발달한 제도다. 제도 시행 초기에는 일부 도시 지역에서 제한적으로 인정되었으나 점차 전국으로 확대, 일반화된 제도.

전세의 정확한 정의는 "전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익하는 관계". 수요자가 집주인에게 전세금을 지급함으로써 수요자는 집주인에게 매달 월세를 내야 할 의무를 면제받고, 집주인은 수요자에게 부동산을 이용하게 함으로써 매달 이자를 지급해야 할 의무를 면제받는 제도다. 쉽게 말하면, 집주인에게 세입자가 무이자로 돈 빌려주고 대신 그 집에 일정 기간 들어가 사는 것이다. 채무 이자와 월세(건물 임대료)를 서로 퉁쳐서 0으로 만드는 것. 그리고 집주인은 이 돈을 적절히 굴려서 수익을 낸 뒤, 전세 기간이 끝나면 수요자에게 원금만 돌려주고 수익금은 집주인 것이 된다. 이 전세돈을 재테크해서 나온 수익금이 월세 대신이 되는 것. 현금 1억을 가지고 실제 거주가 아닌 투기 개념으로 서울에 아파트 하나를 산다고 가정해 보자. 구매할 집이 3억이라고 할 때 은행권 주택 담보대출은 최대 70%정도이므로 2억 정도 대출을 받고 계약금과 잔금까지 자기 돈 1억을 쓴다고 치면 이자가 보통 3%초중반 대이기 때문에 가지고 있던 재산을 탈탈 털어넣은 구매자 입장에서는 거치 기간의 이자만으로도 꽤 큰 부담. 그래서 은행 대출 없이 (보통 부동산에서 알선해 주는)전세 세입자가 2억 이상의 전세금(일반적인 전세금은 매매가의 80% 전후) 주는 것을 받아서 집값을 완납 하는 것. 물론 세입자가 전세를 뺄 때는 어떻게든 그 때 받았던 2억을 마련해 드려야 한다. 전세는 보통 연단위 계약이므로 능력에 따라서 벌어서 주든지, 최악의 경우 집을 팔아야 한다[2].

참고로 전세버스의 전세는 한자가 약간 다른 '專貰'이며 버스 대여나 식당 예약 등에서 전세 낸다라는 식으로 사용한다. 여기서는 부동산 관련 내용 위주로 다룬다.

개인이 부동산을 점유한다는 뜻이 확장되어, 특정 장소를 점유한다는 뜻의 관용구로도 쓰인다. 가령 개인이 특정 장소를 금전을 내고 빌릴 때도 전세내다 라는 말을 쓰며, 공공장소에서 민폐를 끼치는 사람에게 '당신이 이 장소 전세냈냐?'라는 식으로 따지는데도 사용한다.

한국의 전세 제도는 세계적으로 봐도 상당히 희귀한 제도로서 고금리와, 부동산 광풍을 경험하지 못한 대다수의 외국인들은 한국의 전세 제도를 보면 "왜 남의 집에 얹혀 살다가 나가는데 돈을 다시 찾아가죠?", "왜 공짜로 집을 빌려주죠?"하면서 경악한다. 그래서 7~80년대에 독일 등으로 유학을 간 학생들은 바로 이 한국의 전세권에 관련된 주제로 논문을 써서 학위를 수여받은 사람들이 대단히 많았다고 한다.

일반적으로 부동산을 통한 임대차계약은 월세를 중심으로 하고 간혹 사글세라고 월세 납부금 전액을 선납하고 들어가 사는 경우도 많지만 최근 추세는 외국인도 전세 제도를 이해하고 전세를 찾는 경우도 많다.

당연히 이 전세 제도는 언뜻 보기에는 세입자에게 굉장히 유리하고 반대로 집주인에게는 매우 불리한 것처럼 보인다. 월세 지출이 "0"이고 전세금은 계약이 끝나면 고스란히 돌아오니 세입자로서는 손해볼 것이 거의 없는 제도다.[3] 집주인 입장에서 집을 빌려준 돈을 굴려 수익을 내 봤자 집을 아예 팔아서 번 돈을 굴린 수익과 비교될 리가 없다.

물론 이에 대해 전세 제도가 부동산 투기와 주택 가격 상승을 부채질하기 때문에 집값이 인구와 수요에 비해 지나치게 오르게되며, 중장기적으로는 집주인(기득권층, 부자)에게 매우 유리하고 세입자(서민층)에게는 매우 불리한 제도라는 시각도 있다. 전세 제도 하에서 집주인은 계속 실거주 용도가 아닌, 임대용 주택을 자기 소유로 독식하면서 전세금을 바탕으로해서 (실거주 목적이 아닌)다른 집을 구입하는 식으로 여러 채의 집으로 불려나가고, 자기 집을 소유하지 못한 서민층은, 집값이 인구와 수요에 비해 지나치게 오르기 때문에 계속 자기 집 장만하기가 어려운 구조가 된다. 즉 양극화가 진행되고 빈부격차가 늘어난다. 그냥 상식적으로 생각해도 집주인이 어떤 임대 방식으로 집을 빌려줄지 선택권을 쥐고 있는 의 입장인데, 자신에게 불리하고 세입자에게 유리한 방식을 선택할 리가 절대로 없다. 이른바 선진국에서 몰라서 전세 제도를 도입하지 않는 것이 아니라는 것이다.

다만 이런 주장이 설득력을 얻으려면 현재의 한국 주택 가격, 즉 수십년간 전세제도를 지속해온 결과 한국의 주택 가격이 다른 비슷한 선진국들 대비로 더 높아졌다는 것이 입증되어야 하는데 한국의 주택 가격이 다른 선진국보다 특별히 더 높다는 증거는 없다는 반론도 있다. 예를 들어 서울의 집값은 (당연하게도) 매우 비싸지만, 서울 정도의 인구와 경제 집중이 되어 있는 다른 나라 대도시의 집값 보다 서울 집값이 더 비싼가하면 그렇지는 않다. 굳이 따지자면 90년대 이후 한국의 주택가격은 이례적으로 안정된 케이스에 속한다. 물가조정 주택가격이 1.5배도 안오른 OECD 국가가 한국, 독일, 일본 세 나라인데 일본이 잃어버린 10년 때문에 고생한 것을 감안하면 사실상 공산 국가를 제외하고 독일과 한국만이 집값 잡기에 성공한 셈.

전세는 또한 전세 사기나, 집주인의 파산, 사망 등으로 전세금 반환이 몇 년 이상 지체될 위험이나, 아예 날릴 위험을 고스란히 세입자가 부담하는 문제점이 있다. 월세같은 경우야 소액이지만, 전세금 같은 경우, 큰 돈이라서 만약 이를 다시 돌려 받지 못하게 되면, 세입자가 받는 타격이 어마어마하다.

1997년 외환위기를 전후해 이자율이 급속히 하락하게 되고 90년대 초반부터 하향세였다가 96년 들어 조금 오를듯 했던 부동산 가격도 하락 반전해 전세가 사라질 줄 알았지만... 2000년대 초반 들어 부동산 시장이 급속한 호황을 누리면서 낮아진 이자율을 통한 대출을 짬뽕해서 집을 계속 늘려나가는 방식이 각광(?)을 받아 집으로 뻥튀기하는 방법의 대표주자로 급부상하게 되었다.

2. 법적 분류 및 규정

전세는 크게 두 가지 케이스가 있다. 민법에서 명백히 물권으로 규정하고 있는 '전세권'(물권적 전세)의 형태가 있고, 미등기 전세(채권적 전세)가 있다. 원래 민법의 입법자가 예정한 전세는 전자이지만, 일반적으로 전세라고 하면 오히려 후자를 지칭하는 경우가 대부분이다. 다만, 채권적 전세도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 주택임대차보호법에 의하여 물권적 전세에 가깝게 보호된다.

전세권전세 계약은 각각 해당 문서에서 참고할 것.

3. 유의사항

월세, 고시원 등에 비해서 계약시에 굉장히 주의해야 한다. 전세의 특성상 작게는 수천만 원대부터 많게는 억대의 목돈이 오가기 때문에 사기를 당했을 때 월세처럼 손해가 적지 않고, 나오면 장땡 혹은 쉽게 돈을 빼기가 어렵기 때문이다. 아무런 담보없이 개인에게 억대의 목돈을 맡기는 점을 외국인들은 매우 놀랍게 여긴다고 한다. 물론 물권인 전세권의 경우에는 해당사항이 없다. 채권 전세, 즉 전세 계약에서만 문제된다.

건물주를 영 못 믿겠다 싶으면, 전세금 보증 보험에 가입하는 것도 하나의 방법이다.

전세보증금 보호방법

계속된 부동산 시장 악화로 깡통 전세에 대한 피해도 속출하고 있다. 2년전 계약 당시 전세 보증금으로 현재는 집을 사고도 돈이 남는 경우가 많다. 하지만 집주인의 입장에선 2년전 보증금을 그대로 들고 있는 경우는 거의 없어 다음 세입자가 들어와야만 보증금을 돌려줄 수 밖에 없는 상황에 이르지말 일명 깡통전세 때문에 보증금을 100% 다 돌려주기 어려운 상황까지 이른다.

3.1. 전세보증보험

가장 확실히 전세금을 지키는 방법이다.

전세기간 종료 후 30일동안 전세금을 돌려받지 못 하거나 경매로 넘어갈시 보험금으로 전세금을 받을 수 있다. 물론 보험금이 보장하는 액수까지만 보험금을 받을 수 있기 때문에 유의하도록 하자.
회사 SGI서울보증 주택도시보증공사
상품명 전세금보장신용보험 전세보증금반환보증
보증료율 연 0.192%(아파트)
연 0.218%(그 외 주택)
연 0.128%(아파트)
연 0.154%(그 외 주택)
가입가능 여부 확인 # #
반환 시기 7일 이내 1개월 이내
가입 조건 1 전세보증금
아파트 : 제한없음
아파트이외 주택 : 10억원 이내
전세보증금
수도권 7억원 이하
그 외 지역 5억원 이하
가입 조건 2 선순위채권 ≤ 주택시세 60%
선순위채권+보증금 ≤ 주택시세

KB부동산 시세
국토교통부 부동산공시가격알리미 공동주택가격*150%

3.2. 월세 전환

밑의 경우와는 달리 큰 문제는 없지만 월세가 낮은 반전세보다 단점인 경우다. 보통 반전세면 집주인이 월세 증가시켰다가 나가면 곤란하니 월세 변동을 잘 안하겠지만 전세면 전세 계약자가 나가든 말든 상관없으므로 계약이 끝나는 즉시 기다렸다는 듯이 높은 월세를 요구할 수 있다. 그럼 월세로 전환하든 이사를 가든 순탄치 않다.

3.3. 집주인 사칭 및 전세금 사기

가장 흔한 경우가 실제 전세금을 받은 사람이 집주인이 아닌 경우인데, 이 경우에는 집주인이 계약 당사자가 아니게 되어버리므로 세입자만 덤터기를 뒤집어쓰게 된다. 전세를 계약할 때는 항상 해당 관청에서 등기를 떼어 집 주인을 명확히 확인하며, 계약 당사자가 서로 본인인지 확인해야 한다. 이 과정이 의외로 많이 생략되어 사기를 당하는 사람이 많다. 복잡해보이는 과정이지만, 해당 관청에 가면 정확히 설명해주고, 인터넷에서도 방법을 쉽게 찾을 수 있으므로 반드시 확인하자.

그 외에도 위의 수법과 비슷한 이중계약. 한 집을 가지고 두 명에게 계약한 다음, 가짜 집주인은 도망가 버리는 것. 실제 TV매체에서 등장할 만큼 한때 유행했던 사기다.

3.4. 집주인 도주, 파산

집주인이 전세금을 가지고 날아버리는 경우이다. 이를테면 집주인이 야반도주를 한다든가. 그렇게 흔한 일은 아니지만, 살다보면 별에 별일이 다 있다. 이는 개인적으로 어떻게 할 수 있는 부분이 아니라서 살면서 주인집의 상황을 어느정도 파악하는 것이 중요하다. 법적 구제책(집주인을 상대로 '지급 명령'을 신청하는 것 등)에 대해서도 일단 돈을 들고 날아버리면 수천만원이 그냥 증발한다. 이런 경우 집이 경매에 부쳐질 경우 세입자는 당연히 채권자다. 다만 법적 지위에 따라 배당 순위가 달라질 뿐이다. 단, 전세자금대출로 전세를 살고 있는 경우에는 문제가 더욱 심각해지는데, 전세 계약이 끝나는 시점에 임차보증금으로 지급된 대출금을 상환하지 않으면 세입자도 순식간에 본의 아니게 신용불량자가 되기 때문이다. 이자에 가산금이 붙는 것과 신용 등급이 내려가는 것은 둘째치고, 수시로 은행 추심원으로부터 전화가 오기 때문에 곧바로 헬게이트가 열린다.

대략적으로 살펴보면 주택임대차보호법상 보호받는 소액임차인이라면 최선순위, 물권 전세권자라면 등기부상 순위 따라 배당받게 되고, 주택임대차보호법상 우선변제권을 갖춘 임차인도 그 순위에 따라 배당을 받지만 단지 전세금만 준 세입자라면 일반채권자로서 가장 후순위인데다가 다른 일반채권자와 나눠 가져야 한다.관련 조항 세입자의 형편이 나쁜 상황에서 집주인이 파산해 버릴 경우 (전세금을 돌려받지 못했기에) 빚을 갚을 수 없게된 세입자도 집주인과 함께 파산해버리는 참사가 일어나기도 한다. 국가가 국민의 재산을 지켜준다고는 했지만 어떤 국민인지는 말 안했다.

아예 작정하고 전세금을 노리고 사기 치는 경우도 있으니 주의 원광대학교/사건사고문서의 원광대학교 인근 원룸 전세금 사기 사건 항목 참고 [4]

3.5. 집 상태로 인한 세입자와 집주인의 갈등

집주인의 트집. 흔히 말하는 드잡이질. 아무래도 전세는 집을 빌리는 개념이다 보니까 집에 대한 손상으로 심하면 법적 분쟁이 일어날 수 있다. 물론 전세입자의 이해 부족으로 집이 손상되어 분쟁이 일어나는 경우도 흔하다.

이를테면 벽에 못 박는 것. 건물에 손상을 입히는 행위이므로 전세금에서 차감될 수 있다. 문제는 내가 원인이 아닌 손상도 덤터기를 쓸 수 있다는 것. 역시 수천만 원이 오가는 거래인지라 피를 보기 쉽다. 때문에 입주하기 이전, 벽의 사진을 꼼꼼히 찍어두고, 집주인과 확실한 협의를 보는 것이 좋다. 이 사진은 차후 집에 관한 법적 분란이 있을시 집의 상태에 대한 증거로 제출될 수 있다는 증명서를 차입자와 세입자가 같이 서명하여 보관한다든지 하는 경우. 변호사를 이용한 공증도 가능하지만, 정말 억단위로 오가는 전세가 아니라면야...

이 문제는 제법 민감한 사항이 될 수 있으므로 자기집이 아니라면 절대 못을 박지 말고, 어지간하면 불로 녹여서 붙이는 벽걸이를 써라. 그건 떼낸 다음 도배를 새로 하면 집에 아무런 손상이 가지 않아서 요긴하다. 도배를 주인이 해주는가, 세입자가 하는가는 지역에 따라 다르다. 전세 공급이 수요보다 많은 지역에서는 주인이 도배를 해주는 경우가 있지만, 전세 수요가 공급보다 높은 지역은 세입자가 하고 들어가는 경우가 많다. 수도권에서는 부동산에 확인해보면 대체로 월세는 주인이, 전세는 세입자가 하는거라는 안내를 많이 듣게 된다.

어지간하면 못을 박지 말자. 꼭 벽걸이 TV가 보고 싶거나, 못을 박아야 할 만큼 무거운 물건을 걸어야 한다면 벽걸이TV를 걸수 있는 가구를 사용하든가 아니면 최소한 주인한테 전화는 하고 확인을 받자. 못 박는 행위를 언급하는 것은 이로 인한 분쟁이 제일 많기 때문이다. 실제 많은 사람들이 '못 하나 박는 것쯤이야' 라고 생각하지만, 그렇지 않다. 벽에 구멍을 내게 되면 그만큼 콘크리트 벽의 강도에도 좋지 않은 영향을 주기 때문이기 때문이다. 의외로 건물에 미치는 손상이 크다. 그래도 요즘은 못 박는거 안 된다는거 아는 사람이 많지만 여전히 최다 분쟁 1위 요소다. 애초에 우리가 집을 빌렸다. 라는 것을 항상 명심해야 한다.

4. 예의

전세 역시 일종의 상거래며, 어느 정도 예의는 지켜줘야 서로 얼굴 붉히지 않고 웃으며 거래를 하고 끝마칠 수 있다. 실제로 이런 과정에서 얼굴을 붉히고 법적 갈등으로 오가는 경우가 상당하므로 전세를 할 위키러는 참조하자.

4.1. 갑자기 세입자가 집을 나가야 할 때

나가기 전에 집을 나간다는 사실을 통보하자. 전세금은 집주인에게도 큰 돈이다. 계약 완료로 나가는 거야 상관 없겠지만, 자신이 도중에 나가는 경우엔[5] 집주인 역시 생각지도 못한 큰 지출이 생기는 것이다. 이 경우 세입자가 위약금을 지불해버리면(물론 현금으로 주는 것이 아닌, 전세 보증금에서 까고 받는다. 즉 전세보증금에서 까겠다는 의사표시만 하면 위약금 지불했다고 인정받는 것.) 세입자가 슈퍼 을이 되어버린다. 전세금의 반환은 법적으로 보장되어있기 때문. 오히려 갑인 집주인이 급해진다.

적어도 한달, 아무리 급해도 2주일 전에는 말해두자. 이 정도 기간이 있어야 집주인이 또 다른 전세 세입수요자(제3자)와 계약하여 받은 전세금으로 원 전세금을 갚는 등의 방법을 사용할 수 있기 때문이다. 생각지도 못한 수억원(서울 평균 전세가 실거래가는 대략 4억원 내외이다. 전세 위약금 20%까도 최소 3억원은 집주인이 융통해야 한다)의 돈은 융통하기 매우 힘든 큰 돈이다. 위약금 까고 나가버리는 전세 세입자가 나오면 집주인은 전세차 빼준다고 꽤 큰돈의 단기대출(만기 1년 이내)을 껴야 하는 경우가 많다.

4.2. 집이 고장났다?

민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

살다 보면 집이 고장나는 경우가 있다. 법적으로 등기한 전세는 물권성을 인정받기 때문에 채권에 불과한 월세에 비해 기본적인 현상유지를 위한 관리 수선 의무가 추가적으로 생긴다. 물론 집을 사용할 수 있는 상태를 유지하는 것 정도는 월세인 경우도 동일하게 의무가 있다. 물론 이것은 형광등을 갈아끼우는 정도의 통상적인 수선 유지에 관한 것이고, 불가항력적이고 심대한 파손의 경우는 집주인이 수선할 의무를 지게 된다.
이때 주의해야 할 점은 전세권을 설정한 경우에는 모든 수선의무가 세입자에게 있다. 심지어 홍수나 산사태등의 자연재해에 의한 파손도 세입자에게 수선의무가 주어진다.

5. 그 외

앞서 말했듯이 전세는 부동산이 계속 오를 전망이고 금리도 높은 상황에서만 유지될 수 있는 특수한 거래형태라고 볼 수 있다. 때문에 금리도 낮아졌고 부동산도 침체기에 들어간 현재 그리고 앞으로의 대한민국에서는 전세는 서서히 사라질 것이라고 전망하는 사람들이 많다. 사실 선진국에서는 대부분 월세이고 전세라는 형태가 없기 때문에, 한국의 부동산 시장에서도 자연스럽게 없어지리라 전망된다.

최초의 위기는 상기한 90년대 말 IMF 대란이다. 8~90년대의 한국 경기는 (겉으로는)최고조에 달해 있었고, 부동산 열풍 또한 절정. 종자돈이 조금 있던 사람들은 은행권에서 쉽사리 대출을 받아(부동산 상승세를 감안하면 조금 더 이자가 높은 곳에서 빌려도 괜찮았다고 한다) 집을 사서 전세를 놓고, 전세금으로 또 집을 사서 세를 놓고, 그 돈으로 또 세를 놓고, 이런 식으로 10채가 넘는 주택을 보유한 부자도 많았다. 집값이야 끊임없이 오르니 돈이 필요하면 오를대로 오른 주택을 팔아버리면 그만. 수요도 많아서 비싼 값에 금방 금방 팔린다. 그리고 IMF가 터지면서 경기가 꽁꽁 얼어붙고, 부동산 매매도 얼어붙고, 전세 기간 끝나가는 세입자는 전세금 반환을 요구하고. 그걸 주지 못해서 파산하고. 파산해서 한강 가고. 가히 절대적이었던 부동산 불패 신화에 통렬한 한 방을 먹은 시기였다. 그러나 이 추세도 2000년대 초반 경기 부양책의 일환으로 또다시 부동산 경기가 과열되면서 되풀이되었고, 2008년이 오기 전까지는 역시 전세가 대세라는 데에 누구도 이견이 없었다.

2008년 9월 세계금융위기로 부동산 시장이 급속히 침체되며 전세금도 미칠 듯이 뛰고 있고, 그나마도 물건이 없어서 못 구하는 상황이라니 이런 추세라면 정말로 전세가 사라질 지도 모른다. 구체적으로 말하면 과거에는 집값 상승을 노리고 집을 사서 소유권을 확보하고 전세를 놔서 집 살때 투자한 금액을 회수하고 이를 은행에 예치, 이자 받아먹는 게 목적이었으나, 집값 상승세 둔화 및 낮은 은행 금리 등이 겹치면서 전세를 놔서 돈을 회수하기 보다는, 월세를 놔서 매달 받아 먹는게 낫기 때문이다. 은행 금리가 2~4%대를 기록하는 상황에서 월세 수입이 아무리 낮아도 이보다 배는 많은 것이 현실이니, 집 주인들은 전세보다는 월세를 선호하는 게 당연하다. 입주자 입장에서는 집 주인에게 매달 월세 낼 바에는 은행 대출 받아 전세 들어가는게 부담이 덜하니 전세를 선호하는 게 당연하고 말이다.

전세가 살아남으려면 은행 이자수입이 월세 수입만큼 증가하든가, 집값이 다시 잘 오르든가 둘중 하나 이상이 충족되어야 한다. 그러나 인구구조의 변화나 청년층의 결혼 기피 등의 이유로 집값이 예전처럼 폭등하기를 기대하기는 어려우며,[6] 집주인도 시세차익보다는 임대수익을 얻는 쪽으로 변화하기 때문에 결국 대출이 많은 집이 아니면 전세를 얻기 어렵게 될 전망이다.

2013년에는 급기야 전세금이 주택 매매 가격보다 더 높은 시대가 되었다. 기사 배보다 배꼽이 더 큰 이런 경우가 가능한 이유는 주택을 구입할 경우 부담해야 하는 각종 세금[7] 등의 비용부담, 무주택자일 경우 누리는 혜택 등이 있기 때문이다. 하지만 이런 케이스는 이른바 로열층의 전세가가 1층 또는 꼭대기층의 매매가를 앞선 극단적인 케이스다.

그리고 2012년부터 부동산 시장에서 전세가 급격히 사라지고 반전세를 거쳐서 월세로 급격히 대체되고 있다. 2008년 금융위기 이후 부동산 시장이 상승세에서 한번 꺾여가지고 하락세로 전환하자, 집을 사려는 수요자들이 집을 살 생각은 하지 않고 집값이 더 떨어질 것으로 예상하며 전세를 전전하면서 버티기에 돌입했기 때문이다. 한편 부동산 호황시절 대출을 끼고 집을 샀던 집주인들은 집이 팔리지 않으면서 대출 이자부담이 목을 죄기 시작했고, 결국 월세로 이자부담 및 시세차익 손실을 세입자에게 전가하며 역시 버티기에 돌입한 것이다. 즉, 전세 수요는 넘쳐나는데 공급은 멸종에 가까워지고 있는 것이다.

2010년대가 끝나면 전세가 완전히 멸종할 가능성이 높아지고 있다. 2013년 8월에는 전세가가 경매가를 초월하기 시작했다. 그리고 수도권지역에서는 전세가가 매매가대비 58%, 지방에서는 70%에 달하는 지경에 이르렀다.기사 그러나 전세가의 폭등은 멈출 기세가 안 보인다.

2016년 들어서는 아예 전세가율이 기본 80%씩 하고 있고 일부 지역(재개발/재건축 기대감이 높은 지역)은 전세가가 매매가의 130%까지 치솟으면서 전세가가 매매가보다 비싼 주택들이 속출하고 있다. 본격적으로 전세 소멸이 빨라지고 있고, 이미 전세 물량 자체가 2007년 대비 30% 수준으로 무려 70%가 사멸했다. 2016년 들어서는 월세 거래 비중이 55%로 전세를 추월하기까지 했다.

2016년 7월 서울특별시 시내에서는 전세가 비율이 75.1%에서 74.8%로 7년 6개월만에 꺾였다. 기사 다만 전세 신규 매물 자체는 줄어들고 있으며(신도시나 택지지구는 신규 물량이 나오지만), 기존 세입자를 반전세로 바꾸는 것이 줄어들어서 전세 매물이 줄어들면서 전세가 비율도 꺾이는 것.

또한 국가 입장에서도 월세를 더 선호한다. 전세하는 사람이 많아질수록 가계부채가 커지게 되는데 부채를 더 이상 늘어나지 않기 위해서는 당연히 월세를 늘리고 전세를 줄이거나 없애야 하기 때문이다. 게다가 전세라는 제도가 자가보유율을 떨어뜨리는 건 확실하므로 싫어할 수밖에 없다.

2015년부터 갭 투자의 활성화로 전세가 다시 부활하기 시작했다. 갭 투자는 대출을 적게 하기 위해서 전세로 레버리지를 땡기기 때문이다.

6. 전세와 월세

현재 한국에만 있는 이 전세 제도는 월세의 대체재로 세입자의 입장에서는 매달 고정비용이 지출되는 월세보다 유리한 제도다. 전세 제도 때문에 대한민국, 특히 수도권의 주거지 렌트 비용은 인구밀도와 경제 수준이 비슷한 타국에 비해서 크게 저렴하며, 전세가 줄어들면서 월세가 상승할 것이라는 전망이 현실적이다.

전세가 월세로 전환되니 월세 공급이 늘어나 월세값이 내릴 것이라는 전망도 있는데 이에 대해서는 두가지 의견이 있다.
  1. 전세와 월세는 다른 게 아니라 임대료다. 이미 임대료는 수요와 공급의 법칙에 의해서 결정되어 있어서 전세가 줄어든다고 해서 월세가 오르지 않는다. 전세가 없어지는 것은 전세라는 특수한 지불방식이 없어지는 것이지 주택의 공급과 수요에는 아무런 영향이 없다. 즉 전세의 사라짐은 월세와 무관하다고 봐야한다. 집 짓고 나면 한 2~3년 살고 재건축 하는 것이 아닌 집은 다른 재화와 같이 사용한다고 소모되는 재화가 아니다.[8] 즉 전세가 줄고 월세가 늘어난다는 말은 다시 말하자면 '기존 전세로 임대했던 집을 월세로 임대한다'는 말이 되는 것이다. 재건축에 들어가는 집, 거래의 대상이 되는 집을 제외하면[9] 전세와 월세의 교환비는 거의 1:1에 수렴하게 된다. 전세가 멸종하면? 그 기존의 전세집은 결국 다 월세로 전환되고, 그러면 새로 월세 시장에 뛰어든 기존 전세 집은 나름대로의 가격경쟁을 하게 된다. 게다가 집은 대체재가 거의 없다는 문제도 있지만, 기업들도 무턱대고 찍어내기 힘들 정도로 가격이 비싸 개별 공급자가 많으며[10] 일단 만들어 놓으면 세금, 관리금 등의 필수적 고정 유지비가 들어가게 되고, 철거에도 큰 돈이 들어가며, 매각도 그리 쉽게 되지 않는[11] 재화라는 특징이 있다. 게다가 사람이 들어가 살 때보다 방치될 때가 집은 더 크게 파손된다.[12] 즉 잉여 주택이 남는 사람은 한시바삐 임대해 버리는 것이 방치에 비해 몇 배는 낫다는 말이 된다. 그렇기에 월세라도 빨리 들이고 싶어하는 사람들이 많아지는건 당연지사고, 전세가 멸종되면 월세 공급자가 계속해서 시장에 들어온다는 말이 되니 전세가 멸종한다 해서 월세가 폭등할 것이라고 보기는 어렵다. 또한 전세가 모두 사라지고 월세만 남게 되면 월세에서 다시 경쟁이 일어난다. 알다시피 2014년 현재 전국 주택보급률은 이미 2009년에 100%를 넘겨 2013년 기준으로 102.7%에 이른다.[13][14] 거기다 정부는 전월세 폭등 해결을 위해 주택보급율을 계속해서 늘려간다는 방침이어서 최종적으로는 2025년 기준 107~110%까지 이를 것으로 전망된다. 어차피 전세가 전부 사라지고 월세만 남게 된다고 해도 집을 구하는 사람은 그대로다. 아니 오히려 줄어들고 있는 것이 사실이다. 이처럼 주택공급이 초과된 상태에서 마냥 가격이 이전보다 오를 것이라고 보장할 수 없다.
  2. 전세가 월세로 전환되는 것은 갑자기 월세 공급이 느는 것이 아니라 월세 가격 상승을 막던 훨씬 저렴한 대체재인 전세가 사라지고 그만큼 월세가 늘어나는 것이다. 즉, 전세가 완전 멸종해버리면 그 다음에 나올 것은 월세 상승뿐이다. 전세에 있던 사람들이 일시에 월세로 들어와야 하니까. 그 이유는 전세는 집값상승이 멈추고 이자율이 바닥일 때에는 성립이 안되는 저렴한 임대 방식이기 때문이다. 그럼에도 전세가 남아있는 이유는 집주인들의 마음이 착해서가 아니라 레버리지를 통해 시세차익을 얻기 위함이었기 때문이다. 즉, 전세가 사라진다는 것은 단순한 대체재가 사라지는 것이 아니라, 이자율이 높고 집값이 미친듯이 뛰는 한국에만 존재하는 기형적인 대체재가 사라지는 것을 의미하며, 단순히 지불방식의 차이로만 이해할 수는 없다. 만약 전세가 시세차익의 수단이 아닌 임대수익을 추구하기 위한 임대방식이었다면 1의 논리는 맞을 수도 있지만 그렇지 않은 상황에서는 적절하지 않다. 또한 전세값이 수년씩 동결된다는는 얘기는 전세값이 폭등하고 있는 수도권에서는 전혀 맞지 않는 얘기다. 또한 월세에서는 위에서 든 고정비용, 세금 등은 대부분 세입자에게 전가되는 것이 상식이다. 전세가 사라지면 월세끼리 경쟁하는 것은 당연한 사실이나 현재 훨씬 저렴한 대체재인 전세와 경쟁하는 상황보다는 훨씬 가격이 높아질 수밖에 없다. 주택보급률 관련해서도 100%가 훨씬 넘어가고 미분양 아파트가 다량 존재하는 상황에서도 임대료는 계속해서 증가하는 현실을 간과하긴 어렵다. 실제로 대한민국 서울의 소득대비 월세 가격은 인구밀도가 낮은 다른 대도시에 비하여 매우 낮은 편이다. [15] [16] 우리나라만 간단하게 얘기하자면 대한민국 수도권과 비슷한 인구밀도를 가진 도시의 가구소득 대비 임대료를 보면 된다. 전세계에서 서울과 비슷한 수준의 인구밀도를 가진 도시 중 서울보다 월 임대료가 낮은 국가는 매우 드물다. 한국 인구의 절반이자, 소득 수준도 한국에 떨어지는 대만타이베이만 해도 이미 한국 서울의 지가(평당가)를 초월한 상태[17]다.

다만 월세 비용만을 비교할 경우 함정이 있는데 타 국가의 월세계약 보증금은 일반적으로 월세의 1~3개월 분량이다. 전세가 사라져가는 근본적 원인과 동일하게 월세 미납이나 파손 및 수리를 위한 충당금 이외에 보증금을 더 올려받아봤자 쓸모가 없기 때문. 월 50만원짜리 임대라면 보증금은 일반적으로 100만원인 셈. 보증금 2천에 월 40인 월세는 보증금 100에 월 50인 경우와 마찬가지이므로 외국의 월세 비용이 좀 더 비싸보이는 착시현상이 일어나는 것이다. 한국식으로 보증금 수천만원에 월 수십만원의 월세는 수십~수백배의 보증금을 받는건 엄밀하게 구분하면 반전세에 해당한다.

전세는 인구가 급증하고 도시집중화가 급속도로 진행되면서, 주택 가격이 무한정 상승할 것으로 기대되고, 금리도 상당히 높은 고도 성장 모형에서만 존재할 수 있는 여지가 있다. 인구 증가가 정체되어있거나, 도시로의 인구 유입이 거의 없거나, 다세대 주택(아파트)의 대량 공급으로 주택이 남아돌아서 집값이 거의 상승하지 않거나, 오히려 떨어질 가능성이 있는 경우 전세 제도는 존재하기 어렵다.

또다른 문제는 전세의 폭등으로 인해 전세에서 월세로 전환하는 물량의 월세까지 폭등하는 사태가 벌어지고 있는 것이 현실이다. 전월세전환률이 법으로 규정이 되어 있지만 주변 시세에 따라 집주인 마음대로 설정하고 있다는 게 문제. 정치권 일각에서는 이 문제에 대해 전월세 전환률을 낮추고 대신 금리변동에 따라 변환시킬 수 있도록 개정을 추진 중이지만 아직도 법률 심의조차 거치지 못하고 있다.

또한 기업 주도의 임대 사업이 월세 중심으로 진행될 예정이기 때문에 가계 소득에서 주택임대료가 차지하는 비율은 수도권 기준으로 미국, 일본과 같이 1/2에서 1/3 수준까지 오를 가능성이 높다.

7. 애프터 리빙

일부 미분양이 있는 아파트에 2년 살아보고 결정하라는 이른바 '건설사 전세'라면서 분양하는 경우가 있는데, 사실 정확히 말하자면 '환매조건부 분양'이다. 분양가의 20%를 내고 자기 이름으로 등기를 받은 뒤 자기 이름으로 은행 대출을 받아 입주한다. 다만, 대출이자는 건설사에서 내준다.

2년 살아 보니 마음에 들면야 상관 없지만, 마음에 들지 않는 경우가 문제이다. 2년 뒤 건설사가 다시 사주면 좋겠지만, 이렇게까지 판 건설사들이 내줄 돈이 있을 리가 없다는 게 문제이다. 결국 입주자들은 자기 마음에도 들지 않는 집에서 그대로 살아야 한다. 물론 분양가의 80%에 해당하는 대출금을 떠맡는 것은 당연한 일이고, 건설사가 대신 내주던 대출이자 마저 자신들이 내야 한다.

심지어 이렇게 계약한 이후, 건설사가 파산하고 입주자는 보증금까지 날린 채 쫒겨나는 사태가 발생하기도 한다.
애프터 리빙 문제점 비판 기사

8. 계약 연장시 복비 부담

기사참조


[1] 전세 개념 자체가 우리나라에만 있는 제도다보니, 고유명사화 되어 영어 위키백과에서도 그냥 'Jeonse'라고 쓴다. 링크[2] 보통 이런 경우에는 다음 세입자를 받은 뒤 그 전세금을 이전 세입자에게 건네준다.[3] 특히 금리가 낮으면 물가상승분(=화폐의 가치절하분)을 제외한 기회비용은 없다고 봐도 좋다.근데 어떤 집주인이 미쳤다고 저금리 시대에 전세를 내놓나 하지만 꼭 저금리일 때 전세를 내놓는 게 손해라고 보는 건 아닌 게 위에도 나와있듯 집 구입 자금을 은행에서 빌리면 1%대 저금리여도 신용 스프레드 가산으로 3~4%대 이자를 납부해야 하기에 기회비용 측면에서 전세가 나은 면이 분명 있다. 거기에 금리와 역의 상관계수를 가진 상품, 예컨대 실물자산은 보통 고금리 시대에는 상승률이 더디고 저금리 시대에는 상승률이 높은데 저금리 시대에는 실물자산을 투자하는 걸로 이익을 볼 수도 있다.[4] 비단 원광대학교 인근 원룸 뿐만 아니라 용인대와 명지대에서도 비슷한 일이 벌어졌다.[5] 보통 위약금이 있기 마련이다. 하지만 사람이 급해서 나간다는데 뭐..[6] 물가상승률을 고려했을 때 개발특구, 신도시 정도를 제외하면 집값 상승은 거의 끝났다.[7] 의료보험비, 재산세 등등[8] 집은 사용하면 소모되는 재화가 맞다. 건물은 수명이 있고, 재건축을 하지 않으면 무너진다. 수명이 길어서 감가상각이 느리게 나타날 뿐이다.[9] 이것 역시 '임대수익을 위한 집'에 포함되지 않기 때문에 원칙적으로는 고려할 필요가 없다.[10] 적은 공급자가 독과점적으로 보유하여 가격을 후려치기 어렵다는 소리다.[11] 비싸고 잘못 사면 처분도 어려운 돈먹는 괴물이 되니까.[12] 사람이 살면 계속해서 관찰하고 유지보수하는 것이 되지만, 빈 집은 그게 불가능하다. 어지간히 튼튼히 지은 집이라도 몇 년만 방치되면 폐가가 되기 십상. 당장 소도시, 시골의 경우 '그냥 살아만 줘도 좋겠다.'는 식으로 전세값을 수년, 십년 이상씩 동결하는 경우도 많다. 월세? 이런 곳에선 사치.[13] http://view.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2014021313295779361[14] 단, 주의할 것은 비닐하우스 등 사람이 살기에 어려운 집도 주택보급률에 포함된다.[15] http://mlbpark.donga.com/mbs/articleV.php?mbsC=bullpen2&mbsIdx=1889652&cpage=&mbsW=search&select=stt&opt=1&keyword=월세[16] 그런데 우리나라가 소득대비 임대료(RIR)이 선진국에 비해 지나치게 높다는 이야기도 있다.http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20131002070112276.daum[17] 대만 평당가가 한국의 평당가보다 35% 정도 비싸다. 타이베이-서울, 가오슝-부산, 타이중-대전 다 비교해도 30% 이상은 대만쪽이 비싸다. 그런데 대만의 소득수준은 한국의 60~80% 수준밖에 안 된다. 당연히 대만 사람들 입장에서 집 구하는 것은 하늘의 별따기 수준. 이게 다 대륙인때문이다 2008년 마잉주 정부에서 중국-대만 대삼통을 시행하면서 중국인이 대만의 땅을 싹쓸이로 매입하면서 지가 상승(그 이전에도 대만의 지가 상승은 꽤 심각한 수준이었지만. 연 8% 정도씩 뛰었다.)이 본격적으로 폭발(연 20% 이상 상승)해버렸다.(...)

분류