최근 수정 시각 : 2022-11-12 14:23:40

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1. 개요2. 등기부3. 등기의 공신력4. 등기의 종류
4.1. 부동산등기
4.1.1. 중간생략등기
4.2. 입목등기4.3. 선박등기4.4. 동산담보등기·채권담보등기4.5. 부부재산약정등기4.6. 상업등기
4.6.1. 법인등기4.6.2. 회사등기 외의 상업등기
4.7. 유한책임신탁등기4.8. 후견등기
5. 등기의 역사
5.1. 대한민국
6. 등기소

1. 개요

등기(, registration)는 재산권의 담보 등에 관한 권리관계를 법적인 절차에 따라 공식적으로 기록하는 것으로, 대한민국 민법에서는 '동산이나 부동산 등에 대한 일정한 권리관계를 사회에 공시(公示)하기 위하여 공부(公簿, 등기부)에 기재해 놓은 것, 또는 그 기록 자체'를 말한다. 한국에서 등기는 사법부법원이 관리하며, 국가에 따라 행정부 내 법무부처 소관인 경우도 있다.[1]

대한민국에서는 변호사 또는 법무사만이 등기를 대행·대리할 수 있으며, 자격 없는 자가 업으로 등기를 대행하는 것은 불법이다.[2]

2. 등기부

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등기부에 관해서는 해당 문서 참조. 대한민국 법원 등기정보광장 사이트에서 관련 통계 등을 공개하고 있다.

3. 등기의 공신력

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4. 등기의 종류

4.1. 부동산등기

부동산 관련 문서
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부동산등기란, 부동산의 표시(表示)와 소유권 등의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸을 공부에 기록하여 공시하는 것을 말한다. 교과서적인 등기의 예로, 보통 등기라고 하면 일반인과 법률가를 가리지 않고 이것을 먼저 연상하고, 실제로도 물권에서 가장 중요한 제도이다.

사법부에서 부동산등기법으로 담당하고 있다. 등기부 등록은 각 관할 등기소 가면 할 수 있으며, 누구나 열람이 가능하다. 인터넷으로도 열람이 가능하다(유료).# 한편으로 선박이나 자동차처럼 상당히 비싸면서 소유권이나 상태에 민감한 동산의 소유권 증명이 필요할 때에는 준부동산으로서 점유 신고를 하는데, 이는 행정부에서 등록하고 각 지방자치단체에서 관할하게 된다.

민법 제186조 규정에 따라서, 부동산은 등기함으로써 소유권을 취득한다. 즉 부동산을 매수하고 대금도 지불하고 점유까지 이전받고, 흔히 집문서라고 일컬어지는 등기필증을 받아도 등기가 경료되지 않으면 법적으로 매수인의 소유가 아니다.[3] 이는 우리 민법이 성립요건주의 혹은 형식주의라고 해서 등기를 해야 물권변동이 일어나는 것으로 보는 법제이기 때문이다. 물론 성립요건주의는 하늘에서 정해놓은 것이 아니라 단지 사회 속에서 합의된 것이므로, 당사자의 의사표시만으로 물권변동이 발생하고 제3자에게 대항하기 위한 요건으로 등기를 요구하는 법제 또한 있다. 이를 대항요건주의 혹은 의사주의라고 한다. 프랑스일본에서 대항요건주의를 채택하고 있다.

대한민국의 현행민법 이전에 시행되었던 구 민법(일본 민법을 의용(依用)하였기에 "의용민법"이라고도 한다.)에서는 의사주의를 채택하고 있었고, 등기는 대항요건에 불과하였기 때문에 등기하지 않아도 당사자의 의사표시만으로 물권변동의 효력이 발생하였다. 현행민법이 1958년 제정되고 1960년 시행되면서 등기가 물권변동의 성립요건주의로 변하게 되었다. 이런 변화에 걸맞게 민법 부칙 제 10조를 마련하여 법 시행일로부터 6년간 등기하지 않으면 물권의 득실변경에 대하여 효력이 잃는다 라고 규정하여 유예기간을 두었으나 이마저도 잘 지키지 않아 해당 부칙은 여러번 변경되었다.

등기는 대략 3개 파트로 나눌 수 있다.
  • 맨 처음 표제부에서는 부동산의 소재지번과 면적, (거주용이냐 사업용이냐 등) 부동산의 용도를 표시한다.
  • 구에서는 부동산 직접적인 소유권에 대한 항목으로 현재 소유자와 누구로부터 누구에게로 이전되어 왔는지의 역사를 대략 A→B→C→D 식으로 표시해 놓는다. 그래서 부동산 거래를 하기 전에 거래자가 등기부 등본에 등록된 소유자가 맞는지 확인할 수 있다.
  • 구는 부동산의 소유권에 영향을 줄 수 있는 각종 권리에 대한 항목이다. 가장 대표적인 건 저당권과 구상권. 그래서 있기도 하고 없기도 한데, 대출할 때 해당 부동산을 담보로 걸었다거나 하는 제한물권 설정의 표시를 해 둔다. 그리고 먼저 등기가 된 권리가 우선으로 보호받게 된다. 당연히 저당은 대여금을 모두 변제함으로써 담보권이 소멸되면 말소된다.

4.1.1. 중간생략등기

중간생략등기는 부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자를 거쳐 최후의 양수인에게 전전이전되어야 할 경우에 중간취득자에의 등기를 생략해서 최초의 양도인으로부터 직접 최후의 양수인에게 등기히는 것을 말한다. 이러한 중간생략등기가 행하여지면 물권변동의 과정이 등기부에 제대로 나타나지 않게 된다.

그리고 다른 한편으로는 중간취득자가 등록세·취득세·양도소득세 등을 내지 않을 수 있게 된다. 그 때문에 과거에 부동산 투기의 수단으로 중간생략등기가 널리 이용되어 왔다. 그리하여 근래에는 부동산등기 특별조치법을 제정하여 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 일정한 사항이 기재된 계약서에 검인을 받아 제출하도록 하고 있다.

4.2. 입목등기

살아서 땅에서 서(立) 있는 나무(木)에 관한 소유관계를 기록한 등기

4.3. 선박등기

선박은 자동차처럼 등록의 대상이지만, 일정한 톤수 이상의 선박은 부동산과 유사하게도 등기까지도 하여야 한다.

4.4. 동산담보등기·채권담보등기

2012년 6월 11일부터 '동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률'이 시행됨에 따라, 동산담보권, 채권담보권, 지식재산권담보권을 설정할 수 있다.[4]

이 중에서 동산담보권의 변동은 부동산 물권의 변동과 유사하게도 담보등기부에 등기를 하여야 효력이 생기고, 채권담보권의 변동은 담보등기부에 등기를 하여야 제3채무자 외의 제3자에게 대항할 수 있다.[5]

4.5. 부부재산약정등기

실제로 하는 사람이 있기는 있나?
부부는 혼인신고를 하기 전에 그 재산에 관하여 약정을 할 수 있는데, 이 약정을 승계인 또는 제3자에게 대항하려면 등기를 하여야 한다.[6]

4.6. 상업등기

"상업등기"란 상법 또는 다른 법령에 따라 상인 또는 합자조합에 관한 일정한 사항을 등기부에 기록하는 것 또는 그 기록 자체를 말한다(상업등기법 제2조 제2호).

4.6.1. 법인등기

각종의 법인은 설립등기함으로써 성립하고, 그 근거법령이 정한 소정의 사항을 등기로써 공시하여야 한다. 법인등기는 '설립등기'와 설립등기 이외의 등기인 대항등기로 나뉜다(민법 제54조).
제54조 (설립등기 이외의 등기의 효력과 등기사항의 공고) ① 설립등기 이외의 본절의 등기사항은 그 등기후가 아니면 제삼자에게 대항하지 못한다. ②등기한 사항은 법원이 지체없이 공고하여야 한다.

4.6.2. 회사등기 외의 상업등기

회사등기 외의 상업등기로서, 상호등기, 무능력자등기, 법정대리인등기, 합자조합등기 및 지배인등기가 있다.

상호도 등기할 수 있고, 그 경우 그 상호는 동일한 특별시·광역시·시·군에서 동종영업의 상호로 등기하지 못한다(상법 제22조).

미성년자등기란, 미성년자법정대리인의 허락을 얻어 영업을 하는 경우에 하는 등기이다(상법 제6조). 과거에 한정치산자 제도가 있을 때에는 "무능력자등기"였다.

법정대리인등기란, 제한능력자의 법정대리인이 제한능력자를 위하여 영업을 하는 경우에 하는 등기이다(상법 제8조 제1항).

합자조합은 법인은 아니지만 합자회사와 비슷하게도 업무집행조합원의 인적 사항, 주된 영업소의 소재지 등을 등기하도록 하고 있으며(상법 제86조의4), 해산하는 때에도 역시 등기를 한다(상법 제86조의8 제1항, 제228조).

지배인의 선임과 그 대리권의 소멸 역시 등기할 사항이다(상법 제13조).

4.7. 유한책임신탁등기

유한책임신탁을 설정하려면 등기를 하여야 한다. 상업등기와 유사한 등기이다.

4.8. 후견등기

성년후견, 한정후견, 특정후견, 후견계약(임의후견)에 관한 사항(피후견인의 인적 사항, 후견인의 인적 사항, 후견인의 권한 범위 등등)을 공시하는 등기이다.[7]

부동산등기나 상업등기와 달리 등기소가 아니라 가정법원에서 관할한다.[8]

5. 등기의 역사

5.1. 대한민국

고려와 조선시대에 입안(立案)이라는 제도가 있었다. 관청에서 토지, 건물, 노비 등에 대한 매매, 양도 등의 내용을 공증해주었다.

6. 등기소

법원조직법 등의 위임에 따라 '등기소의 설치와 관할구역에 관한 규칙'이라는 대법원규칙이 등기소에 관한 구체적인 사항을 규정하고 있다.

등기소의 관할은 법원 관할과는 좀 다르며, 부동산등기의 관할과 상업등기의 관할도 약간 다르다. 관할지역에 따라 별도의 등기소를 설치한 곳도 있고, 해당 법원 내에 등기과나 등기계가 있는 곳도 있다. 상세한 것은 등기소 문서 참조.

등기사항증명서는 아무 등기소에서나 발급받을 수 있으나, 등기신청은 관할 등기소에 가서 해야 한다. [9]

6.1. 인터넷 등기소

인터넷 등기소에서 부동산이나 법인 등 각종 등기 열람 및 발급이 가능하다.
그리고 인터넷으로 발급신청시, 발급가능한 프린터에 제한이 있으므로 주의. [10]
만약 미대응 프린터라면, 프린터 등록요청 페이지에서 신청이 가능하다.
다만 1~2개월 정도 걸린다고 하니, 인터넷 등기소에서 등기 열람 및 발급을 하려고 한다면, 미리미리 신청해놓을 것.
  • 인터넷 등기소에서 온라인 발급이 가능한 프린터를 제조하는 회사 리스트
    Kyocera(구청호컴넷), LG, ㈜케이제이, 대신정보통신, 대청정보시스템, 렉스마크, 리코코리아, 베리텍, 브라더, 삼보, 삼성, 샤프, 신도리코, 아주포커스, 양재시스템, 엘렉스테크, 엡손, 유니서스, 유삼후르트, 일맥시스템, 제일정밀, 카이시스(도시바), 캐논코리아비즈니스솔루션㈜, 코니카미놀타, 태흥IS, 파라시스템, 팬텀코리아, 푸른, 프릭스, 한국HP, 한국IBM, 한국오키시스템즈, 한국후지제록스, 한섬정보기술, 후지제록스프린터스, 후지필름비즈니스이노베이션, 휴스텀

다만 이용자가 압도적으로 많아서 수많은 개선을 거듭한 정부24의 서비스, 대법원의 전자가족관계 등록시스템, 교육행정정보시스템(나이스)의 홈에듀 민원서비스[11]와는 달리, 2022년 6월 기준의 인터넷 등기소는 ActiveX가 창궐하던 시기의 정부 웹사이트의 문제점을 답습하고 있다.
일단 인스톨해야 되는 발암물질이 5종류는 넘으며, 그걸 다 인스톨 하더라도 제대로 이용할 수 있다는 보장이 없다.

6.2. 등기필증과 등기필정보

파일:상세 내용 아이콘.svg   자세한 내용은 등기필증 문서
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[1] 일본에서는 법무성이 관장한다. 그래서 일본에는 등기소가 없고 법무국이 존재하며 거기서 등기업무 및 그 외 업무도 담당한다.[2] 특히 법무사는 1차 객관식 시험에서 부동산등기법과 상업등기법을 시험보고, 2차 논술 시험에서 부동산등기법과 등기신청서류작성과목을 시험보기 때문에 전문성이 있다. 대한민국에서 부동산등기법을 논술로 시험보는 것은 법원행정고등고시 등기사무직과 법무사 단 둘 뿐이다. 반면 변호사는 사법연수원과 로스쿨에서 등기법과목들이 폐지되는 수순을 밟고 있다. 그러나 소송대리권이 있기 때문에 복잡한 소송이 연루된 등기에서는 변호사가 전문성을 가진다.[3] 이와 별개로 부동산 등기 자체에는 공신의 원칙이 없다. 다르게 말하자면 등기의 공신력이 없다고 한다. 등기부의 내용만을 믿고 거래를 했는데, 사기 기타의 이유로 등기부상의 소유권자와 실제 소유권자가 다른 경우, 등기부의 내용을 믿고 거래한 자는 보호를 받지 못한다.[4] 아무나 할 수 있는 것은 아니고, 법인과 상호등기를 한 사람만이 할 수 있다.[5] 지식재산권담보권은 등기 대신 등록을, 그 지식재산권을 공시하는 공부에 한다.[6] 혼인신고를 하고 나서는 새삼스레 부부재산약정을 할 수 없고, 따라서 등기를 할 수 없다. 뭐야 이거? 법적으로 부부는 모든 재산을 공유하므로, 이렇게 부부가 되기 전에 따로 확실한 약정을 안하면 나중에 상호간의 재산이 다르다고 법적으로 주장해봤자 법적으로 다 무효하고, 채무 등의 책임도 한명이 가질 수 없고 두명이 같이 책임지게 된다. 남편이 마음대로 빚을 지거나 이상한 보증을 서서 뒤집어써도 부인 역시 채무자가 된다. 이혼할때까지는 재산분할을 할 수 없으며, 채무도 재산에 속하기에 채무도 분리할 수 없다. 결혼은 절대로 부부가 같이 사는 걸로 끝이 아니다[7] 이에 반하여, 미성년후견이나 과거 금치산자 또는 한정치산자(피성년후견인/피한정후견인으로 바뀌기 전의 제도)의 후견에 관한 사항은 가족관계등록부에 공시된다.[8] 법원 내 가족관계등록과(계)로 가야 한다는 이야기이다. 근데 같은건 아니어도 등기소 건물도 가정법원건물하고 붙어 있는 경우가 꽤 있다.[9] 예를 들어 서울 강남구에 설립예정인 회사에 관한 법인(상업)등기는 강남구를 관할하는 등기소에서 등록해야하며, 해당 등기를 확인할 수 있는 서류(=등기사항증명소) 발급은 아무 등기소에서나 가능하다. 기존 등기 사항을 보는건 소유자만 할 수 있는게 아니라 국민이라면 누구나 할 수 있기 때문이다.[10] 홈페이지 상단의 사이트 맵 페이지에 발급가능프린터 페이지 링크가 있다.[11] 이 서비스들은 발암물질을 1~2종류만 인스톨하거나, 아예 인스톨을 하지 않아도 서비스 이용이 가능하다.

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