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전문
1. 개요
| 제1조(목적) 이 법은 감정평가 및 감정평가사에 관한 제도를 확립하여 공정한 감정평가를 도모함으로써 국민의 재산권을 보호하고 국가경제 발전에 기여함을 목적으로 한다. 부칙(제13782호) 제2조(일반적 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 처분ㆍ절차와 그 밖의 행위로서 이 법에 그에 해당하는 규정이 있는 경우에는 이 법에 따라 한 것으로 본다. 제4조(감정평가사, 감정평가사사무소, 감정평가법인에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 종전의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가사는 이 법에 따른 감정평가사로 본다. ② 이 법 시행 당시 종전의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 등록한 감정평가사는 이 법에 따라 등록한 것으로 본다. ③ 이 법 시행 당시 종전의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가사사무소 개설신고를 한 자는 이 법에 따라 감정평가사사무소의 개설신고를 한 것으로 본다. ④ 이 법 시행 당시 종전의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 인가를 받은 감정평가법인은 이 법에 따른 감정평가법인으로 본다. 다만, 종전의 법률 제7335호 지가공시 및토지등의평가에관한법률개정법률 부칙 제8조에 따라 감정평가법인으로 의제된 법인은 감정평가법인으로 보지 아니한다. 제5조(시험에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 시행한 감정평가사 제1차 시험에 합격한 사람에 대해서는 이 법에 따라 같은 해의 감정평가사 제1차 시험에 합격한 것으로 본다. 제6조(감정평가협회에 대한 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제40조에 따라 설립인가를 받아 설립된 감정평가협회는 이 법에 따라 설립된 한국감정평가사협회로 본다. |
종전의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에서 부동산 가격공시에 관한 부분을 부동산 가격공시에 관한 법률로 분리하고 나머지 부분만을 규율하게 됨에 따라 제명을 지금과 같이 바꾼 법률이다.
2. 감정평가업자
"감정평가업자"란 신고를 한 감정평가사와 인가를 받은 감정평가법인을 말한다(제2조 제4호).감정평가업자가 아닌 자는 "감정평가사사무소", "감정평가법인" 또는 이와 비슷한 명칭을 사용할 수 없다(제22조 제2항 후단).[1]
2.1. 감정평가업자의 공통사항
| 제23조(수수료 등) ① 감정평가업자는 의뢰인으로부터 업무수행에 따른 수수료와 그에 필요한 실비를 받을 수 있다. ② 제1항에 따른 수수료의 요율 및 실비의 범위는 국토교통부장관이 제40조에 따른 감정평가관리·징계위원회의 심의를 거쳐 결정한다. ③ 감정평가업자는 제2항에 따른 수수료의 요율 및 실비에 관한 기준을 준수하여야 한다. |
| 제24조(사무직원) ① 감정평가업자는 그 직무의 수행을 보조하기 위하여 사무직원을 둘 수 있다. ② 감정평가업자는 사무직원을 지도·감독할 책임이 있다. |
| 제25조(성실의무 등) ① 감정평가업자(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 제10조에 따른 업무를 하는 경우 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니 된다. ② 감정평가업자는 자기 또는 친족 소유, 그 밖에 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 토지등에 대해서는 이를 감정평가하여서는 아니 된다. ③ 감정평가업자는 토지등의 매매업을 직접 하여서는 아니 된다. ④ 감정평가업자는 제23조에 따른 수수료와 실비 외에는 어떠한 명목으로도 그 업무와 관련된 대가를 받아서는 아니 되며, 감정평가 수주의 대가로 금품 또는 재산상의 이익을 제공하거나 제공하기로 약속하여서는 아니 된다. |
| 제26조(비밀엄수) 감정평가업자(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)나 그 사무직원 또는 감정평가업자였거나 그 사무직원이었던 사람은 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 된다. 다만, 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다. |
| 제27조(명의대여 등의 금지) 감정평가사 또는 감정평가업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 제10조에 따른 업무를 수행하게 하거나 자격증·등록증 또는 인가증을 양도·대여하거나 이를 부당하게 행사하여서는 아니 된다. |
| 제28조(손해배상책임) ① 감정평가업자가 감정평가를 하면서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가를 하거나 감정평가 서류에 거짓을 기록함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 하였을 때에는 감정평가업자는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ② 감정평가업자는 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보험에 가입하거나 제33조에 따른 한국감정평가사협회가 운영하는 공제사업에 가입하는 등 필요한 조치를 하여야 한다. |
2.2. 감정평가사
감정평가사에 관해서는 해당 문서 참조.2.3. 감정평가법인
감정평가사는 그 업무를 조직적으로 수행하기 위하여 감정평가법인을 설립할 수 있다(제29조 제1항).감정평가법인에 관하여 이 법에 정한 사항을 제외하고는 「상법」 중 회사에 관한 규정을 준용한다(제29조 제10항).
실제로는 감정평가법인은 아예 회사로서 설립되고 있고, 법 역시 감정평가법인이 어느 종류의 회사의 형태로든 설립될 수 있음을 예정하고 있다. 일반 회사와 마찬가지로 대부분은 주식회사로 설립하는 듯하다.
감정평가법인은 그 명칭에 "감정평가법인"이라는 용어를 사용하여야 한다(제22조 제1항 후단).[2]
감정평가법인의 사원 또는 이사는 감정평가사여야 한다(제29조 제2항 본문).
다만, 감정평가법인의 대표사원 또는 대표이사는 감정평가사가 아닌 자로 할 수 있으며, 이 경우 감정평가법인의 대표사원 또는 대표이사는 감정평가사의 결격사유(제12조 각 호)에 해당하는 사람이 아니어야 한다(제29조 제2항 단서).
감정평가법인과 그 주사무소(主事務所) 및 분사무소(分事務所)에는 대통령령으로 정하는 수 이상의 감정평가사를 두어야 한다(같은 조 제3항 전문).
현재, 총 5명 이상을 두되(영 제24조 제1항), 주사무소에 최소 2명, 분사무소에 최소 2명을 각 두도록 되어 있다(같은 조 제2항).
감정평가법인의 자본금은 2억원 이상이어야 한다(제31조 제1항).
2.3.1. 설립
일반 회사와 달리, 감정평가법인을 설립하려는 경우에는 사원이 될 사람 또는 감정평가사인 발기인이 공동으로 정관을 작성하여 국토교통부장관의 인가를 받아야 한다(제29조 제4항 본문 전단).2.3.2. 회계처리 등
감정평가법인은 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제13조에 따른 회계처리 기준에 따라 회계처리를 하여야 하며(제29조 제7항), 주식회사의 경우와 같은 재무제표를 작성하여 매 사업연도가 끝난 후 3개월 이내에 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 제출하여야 한다(같은 조 제8항).2.3.3. 합병
감정평가법인은 사원 전원의 동의 또는 주주총회의 의결이 있는 때에는 국토교통부장관의 인가를 받아 다른 감정평가법인과 합병할 수 있다(제29조 제5항).2.3.4. 해산신고
감정평가법인이 해산한 때에는 이를 국토교통부장관에게 신고하여야 한다(제30조 제3항).2.4. 한국감정평가사협회
| 제33조(목적 및 설립) ① 감정평가사의 품위 유지와 직무의 개선·발전을 도모하고, 회원의 관리 및 지도에 관한 사무를 하도록 하기 위하여 한국감정평가사협회(이하 "협회"라 한다)를 둔다. ② 협회는 법인으로 한다. ⑥ 협회에 관하여 이 법에 규정된 것 외에는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다. |
협회는 다음과 같은 일을 한다.
- 회칙의 제정 (제34조)
- 직업윤리에 관한 규정의 제정 (제36조 제1항)
- 공제사업의 운영 (제33조 제4항)
- 회원에 대한 교육ㆍ연수 등 (제38조)
- 국가등에 대한 자문 등 (제37조)
3. 감정평가
3.1. 감정평가의 의뢰
다음과 같은 경우에는 감정평가업자에게 의뢰하여야 하며(제5조 제1항, 제2항), 이와 같이 감정평가를 의뢰하려는 자는 한국감정평가사협회에 요청하여 추천받은 감정평가업자에게 감정평가를 의뢰할 수 있다(같은 조 제3항).- 국가, 지방자치단체, 공공기관 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공단체(이하 "국가등"이라 한다)가 토지등의 관리·매입·매각·경매·재평가 등을 위하여 토지등을 감정평가하려는 경우 (같은 조 제1항)
- 금융기관·보험회사·신탁회사 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 기관이 대출, 자산의 매입·매각·관리 또는 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」에 따른 재무제표 작성을 포함한 기업의 재무제표 작성 등과 관련하여 토지등의 감정평가를 하려는 경우 (같은 조 제2항)
이러한 감정평가 의뢰의 절차와 방법 및 한국감정평가사협회의 추천의 기준 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(같은 조 제4항).
3.2. 기준
감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다(제3조 제1항).다만, 감정평가업자가 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정·경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다(제3조 제2항).
감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정하는데(같은 조 제3항), 이에 따라 감정평가에 관한 규칙이 제정되어 있다.
3.3. 감정평가서
감정평가업자는 감정평가를 의뢰받은 때에는 지체 없이 감정평가를 실시한 후 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 감정평가 의뢰인에게 감정평가서를 발급하여야 하는데(제6조 제1항), 감정평가서에는 감정평가업자의 사무소 또는 법인의 명칭을 적고, 감정평가를 한 감정평가사가 그 자격을 표시한 후 서명과 날인을 하여야 한다. 이 경우 감정평가법인의 경우에는 그 대표사원 또는 대표이사도 서명이나 날인을 하여야 한다(같은 조 제2항).감정평가법인은 위와 같이 감정평가서를 의뢰인에게 발급하기 전에 감정평가를 한 소속 감정평가사가 작성한 감정평가서의 적정성을 같은 법인 소속의 다른 감정평가사에게 심사하게 하고, 그 적정성을 심사한 감정평가사로 하여금 감정평가서에 그 심사사실을 표시하고 서명과 날인을 하게 하여야 한다(제7조 제1항).
이러한 심사대상, 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(같은 조 제2항).
감정평가업자는 감정평가서의 원본과 그 관련 서류를 국토교통부령으로 정하는 기간 이상 보존하여야 하며, 해산하거나 폐업하는 경우에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 보존하여야 한다(제6조 제3항).
4. 기타 사항
4.1. 감정평가 타당성조사
국토교통부장관은 위와 같이 감정평가서가 발급된 후 해당 감정평가가 이 법 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법 등에 따라 타당하게 이루어졌는지를 직권으로 또는 관계 기관 등의 요청에 따라 조사할 수 있다(제8조 제1항).다만, 이러한 타당성조사를 위한 기초자료 수집 및 감정평가 내용 분석 업무는 한국부동산원에 위탁되어 있다(법 제46조 제1항 제1호, 영 제47조 제1항 제2호).
4.2. 감정평가 정보체계의 구축ㆍ운용 등
국토교통부장관은 국가등이 의뢰하는 감정평가와 관련된 정보 및 자료를 효율적이고 체계적으로 관리하기 위하여 감정평가 정보체계(이하 "감정평가 정보체계"라 한다)를 구축·운영할 수 있다(법 제9조 제1항).다만, 위 업무는 한국부동산원에 위탁되어 있다(법 제46조 제1항 제4호, 영 제47조 제1항 제1호).
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 감정평가 등 국토교통부령으로 정하는 감정평가를 의뢰받은 감정평가업자는 감정평가 결과를 감정평가 정보체계에 등록하여야 한다. 다만, 개인정보 보호 등 국토교통부장관이 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다(같은 조 제2항).