대단지 아파트

1. 개요

2. 특징

2.1. 장점

• 낮은 관리비
  세대수가 많을수록 세대당 관리비가 낮아진다. 이는 경제학에서 말하는 규모의 경제 때문이다. 그러나 단지가 크다고 관리비가 마냥 낮아지지는 않는데, 대단지 아파트는 그만큼 규모가 크다보니 유지보수할 곳이 많고 전기를 써야하는 곳도 많고, 관리사무소 직원들도 늘어나기 때문이다. 100세대 미만 수준의 소규모 아파트와 1,000세대 전후의 아파트를 비교하면 후자가 훨씬 저렴하나, 1,000세대 아파트와 2,000세대 아파트의 관리비는 유의미하게 큰 차이가 나지 않는다.

• 유지보수의 신속성
  관리사무소에 상근 직원을 좀 더 둘 수 있어서 소규모의 유지보수는 직접 처리할 수 있는 장점이 있다. 소규모 단지의 경우는 이를 외주로 처리해야 하는 경우가 많아서 즉각적인 관리가 잘 이뤄지지 않는다.

• 높은 환금성
  세대수가 많을수록 매매가 더 빈번해지고, 따라서 아파트 매매, 매도가 더 쉬워진다. 거래가 쉬워지니 환금성도 높아진다.

• 시세 확인의 편리함
  세대수가 많을 수록 매매와 임대차 계약이 빈번하므로 데이터가 많이 쌓여 있어, 제시된 매매가나 전세가가 합리적인지 확인하기 쉽다. 바가지를 쓰고 사거나, 전세가율이 지나치게 높은 곳에 들어가서 돌발상황(집값 폭락 등)으로 인해 전세보증금을 떼일 가능성이 낮아진다. 부동산 시세는 KB국민은행[2]에서 주로 거래사례를 수집하여 산정하며, 은행 대부분은 이를 기준으로 대출 한도를 설정한다. 소단지의 경우는 상당기간 시세가 나오지 않아서 거래시 대출금액을 적정 수준으로 설정하기 어렵고, 저금리 인터넷은행을 이용할 수 없으며, 대출을 받기 위해 부득이하게 감정평가를 시행하는 등의 추가 비용을 부담해야 하는 경우도 있다.

• 생활편의시설 및 학군, 교통
  사람들이 많으면 상가들도 더 많이 들어서고, 커뮤니티 시설도 더 많이 지을 수 있다. 게다가 대단지 아파트는 학교가 근처에 있는 경우가 많아 학군 형성이 잘 되어 있는 편이며, 지자체 등에서도 버스노선 확충 등 교통여건 개선을 위해 노력할 가능성도 높아진다.

• 외부에 대한 통제
  현시대 분양하는 대단위 아파트 단지의 가장 중요한 특징 중 하나는 외벽, 방범 체계 등을 통해 단지 외부인의 접근을 제약하고 차단하는 것이다. 입주자들이 낸 돈으로 조성한 단지 내 시설을 외부인이 무임승차하는 상황을 줄이고, 입주자 개인의 불필요한 사생활 노출을 줄인다는 점에서 단독주택 이상의 프라이버시 보호라는 장점이 있다.[3]

• 넓은 부지로 인한 조경 면적 증가
  대단지 아파트들은 넓은 부지로 인해 공원이 넓고 상당히 예쁘게 조성되어 있다. 특히 반려동물을 산책 시킬때 큰 장점이 된다.

2.2. 유의점

• 동별 차이
  단지의 부지가 상당히 넓은 만큼, 같은 단지 내에서도 동별로 입지에 대한 평가가 다른 경우가 많다. 예를 들어서 역세권 아파트라고 하더라도 흔히 지하철역이 위치한 대로변을 기준으로 대로와 가까운 앞동과 먼 뒷동으로 구분이 되는데, 대로변과 붙어있는 앞동과 지하철역에서 몇백 미터 이상 떨어진 뒷동은 편의성과 가격에서 꽤 많은 차이가 난다. 특히 초등학교 학군이 갈릴 수 있는데 동별로 서로 다른 초등학교로 입학해야 하는 경우가 많다. 몇몇 아파트들은 이 초등학교 차이 때문에 앞에서 언급한 교통 등의 차이에서 오는 가격 차이보다 훨씬 더 많은 가격차이가 나기도 한다. 더 심한 경우는 한 단지 내에 기초자치단체, 심지어 광역자치단체가 달라지기도 한다.[4]

• 재건축의 어려움
  노후화되어 재건축을 진행하려면 기존 거주자의 추가분담금과 신규분양자의 분양금으로 재건축을 한다. 대단지 아파트의 경우 한 세대당 억대에 달하는 추가분담금을 마련해야 하는데, 각 세대마다 재정상황이 다르므로 의견을 조율해 재건축을 확정하기가 힘들다. 또한 신규분양을 받으려면 부지의 용적률을 높여야 하는데, 고층 대단지 아파트는 이미 높은 용적률이 적용되어 있으므로 허가를 받기 어렵다. 용적률 규제 완화는 단순한 행정의 영역을 넘어 부동산 시장 상황, 정부의 부동산 정책, 정치와도 연관되어 있기 때문이다.

• 단지 내 이동 제약
  수천세대 이상의 아주 큰 대단지 아파트의 경우 단지 내 이동이 다소 불편할 수 있다.

2.3. 기타

• 수천세대 이상 규모의 대단지 아파트들은 대개 건설사 혼자서 짓기 어려워 컨소시엄 아파트로 지어지는 경우가 많다. 브랜드가 2가지일 경우 두 브랜드명을 이어서 붙이고[5] 3가지 이상이면 자체적으로 아파트 단지명을 만들거나[6] 브랜드 명을 모두 붙이는 경우[7] 도 있다.

• 중국의 대단지 아파트는 스케일이 대륙급이다. 실례로 구이저우성 구이양의 화과원은 50만명이 같은 단지에서 거주하기도 한다.#
  

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