최근 수정 시각 : 2020-02-17 23:21:35

재건축초과이익환수제

1. 개요2. 상세3. 헌법재판소 결정: 각하 / 합헌4. 여파

1. 개요

부동산 재건축 사업을 할 때 생기는 규제 중 하나이다. 약칭은 재초환이다.

관련법은 재건축초과이익 환수에 관한 법률 이다.

2. 상세

재건축 조합원 1인당 3,000만 을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도이다.

2005년 노무현 참여정부 당시 이른바 8.31 부동산 대책 의 일환으로 발표되었다. 그러나 당시에는 실제 입법논의까지 가지는 못했고 2006년 이른바 3.30 부동산 대책 으로 다시 발표되었다. 노무현 대통령이 집권하자마자 전국의 부동산 재건축 아파트 단지들이 가파르게 뛰었는데, 이 재건축초과이익환수제를 하겠다고 한 것이다. 발표 당시부터 위헌 논란을 계속 빚었으며, 2006년 5월 2일 열린우리당민주노동당의 연합으로 한나라당국회 공성전을 벌인 끝에 강행처리했다. 이 국회 공성전 당시 나온 말이 송영선 한나라당 당시 국회의원의 날치기도 한 두 번 해야 할 거 아니야!. 2006년 5월 24일부터 법이 공포되었고, 실제 재초환을 적용한 재건축 아파트단지는 2008년부터 발생했다. 그러나 2008년에는 2007-2008년 세계 금융 위기로 인해 아파트 재건축 사업 자체가 취소되건 무기한 연기되는 경우가 많았기때문에 정작 실제로 적용된 단지는 거의 없다시피했다. 재초환때문에 아예 재건축을 못 하게 되었지..

그러다가 2012년 연말에 재초환 시행을 일시 중단하는 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 통과되면서 2013년부터 2017년까지 5년간은 재초환 제도가 일시 중단되었다. 이 때 한국 아파트들이 대거 재건축 사업에 뛰어들게 되었다. 그러다가 문재인 정부에서 2017년 8.2 부동산 대책을 통해 5년간 시행 중단된 일몰기한이 종료됨에 따라 부동산 규제책의 일환으로 재초환 중단 재연장 없이 재초환 제도 부활을 선언했고, 2018년 1월 1일부로 부활하였다.

3. 헌법재판소 결정: 각하 / 합헌

2018년 1월 1일부로 재초환이 부활하자 아파트 재건축 단지들은 전면 반발하고 연합하여 헌법재판소헌법소원을 제기하였다. 그러나 헌법재판소는 재초환에 대한 본안 심리를 하지 않고 각하 처분을 했다. 기사

2019년 12월 27일 헌법재판소에서 본안 판단이 들어간 재건축 초과이익 환수제가 위헌이 아니라 합헌이라는 결정을 내렸다. 기사

4. 여파

이러한 제도 때문에 재건축을 하는 아파트들은 세대수 증가 없이 건물 다시 짓고 대신 고급화 시키는 1대1 방식을 채택하기도 한다. 어차피 세대수를 늘려봤자 격만 떨어지고 오히려 건축비를 내고 1대1 재건축을 하는게 세금이 적게 때이고 세대수를 확장해봤자 1대 1보다 못하거나 심지어는 손해를 보는 일이 다반사라는 시각에서 비롯된 결정이다.