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1. 읽기 전에
종합부동산세는 정치적으로 굉장히 민감한 이슈로서, 정책 결정과정이 정치적 상황에 따라 납세자들에게 자칫 혼란스러움을 일으키곤 한다.종합부동산세는 대단히 민감한 사항인데에도 불구하고 혼란이 끊이지 않아서, 2021년의 경우 세액이 잘못고지되기도 하였고 그렇기 때문에 납부하기 전에 세액을 확인하라는 체크포인트들 안내하기, 심지어 법 자체가 위헌논란이 있어서 위헌으로 판결될 경우를 대비하여 고지된 세금을 그대로 납부할 경우(정부과세) 위헌이 되어도 환급받을 수 없을 수 있으니 자진 신고 납부를 하라는 조언도 있었다.
이러한 관계로 국세청 재산세과 직원들은 종부세 기간이 되면 밀려오는 문의전화와 이의신청으로 도무지 전화를 받을 수 없을 정도로 바빠진다. 그러니 납세자 본인이 종부세를 평소부터 (특히 시즌이 다가오면 더욱이) 철저히 준비하는 수 밖에 없다.
정석은 알기쉬운 생활정보의 종합부동산세 또는 국세청의 종합부동산세 안내를 열심히 읽어서 내용을 독파한 뒤, 종부세 기사가 나올 때마다 보수언론 및 진보언론을 균형있게 읽으면서 무엇이 이슈이고 해당 이슈가 나에게 어떤 영향을 미치는지 곰곰히 생각해 보는 것이다.
하지만 이는 현실적으로 대다수의 일반인들이 스스로 이해를 하기에는 무리이다. 현실적으로는 시중에 나와있는 서비스들의 모의계산 기능을 사용해서 ( 홈택스에서도 제공한다. 그 외 서비스들도 많다.) 내가 내야할 세액을 알고 있은 뒤, 실제로 나에게 고지된 세액이 내 예상과 다소 다르게 고지된 경우에 세무사에게 유료 상담을 받기를 추천한다.[1]
홈택스 모의 계산기가 사용하기 어렵다면(현재, 사용하기 어려운 정도가 아니라 클릭이 되지 않는다.) 시중에 나와있는 서비스를 여러 개 사용해보면서 교차 검증하고 비교해보기를 추천한다. 모의계산기의 세액 계산결과도 제각각이어서 반드시 열심히 비교해봐야 한다.
2. 개요
종합부동산세(綜合不動産稅)는 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게 부과되는 조세이다. 재건축초과이익환수제와 더불어 모두 토지 공개념(土地公槪念)과 맞닿아 있다. 줄여서 '종부세'라고도 하며 보유세의 일종이다.3. 역사
3.1. 참여정부
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참여정부 당시 부동산 폭등에 대응하기 위해 만들어졌다.[2]
당시 참여정부가 재산세를 강화하려고 시도할 때 집값 폭등의 근원지였던 강남구 등이 재산세를 깎아주는 방식으로 무력화시키자[3], 지방세인 재산세 대신 지자체가 손댈 수 없게 국세인 종부세를 신설하게 된다.
2005년에 개인별로 합산해 부과하자 재산을 부부 공동명의로 바꾸면 종합부동산세를 피할 수 있다는 사실이 알려지게 된다. 종부세를 피하려고 자식한테 물려주는 건 증여세 부담이 있지만 배우자에게 재산을 증여하는 것은 공제가 크기 때문이다.
결국 2006년에 참여정부는 종부세를 세대별 합산으로 바꾸었는데, 가구원 수가 1명이든 4명이든 동일한 금액을 기준으로 종부세를 부과하였다. 참여정부가 잡고 싶어하던 강남의 중형 아파트 들은 부부공동명의만 되어도 종부세에서 배제될 것이기 때문에 그렇게 한 듯 싶다. 또한 주택 공시가격 기준을 9억에서 6억으로 낮추었다. 이에 한나라당에서는 반대했고, 위헌 논란이 일었다. 결국 2008년 이명박 정부에서 위헌결정을 받았다. 헌법재판소에서 "세대별 합산부과 규정은 혼인한 자 또는 가족과 함께 세대를 구성한 자를 비례의 원칙에 반해 독신자, 사실혼 관계의 부부 등에 비해 불리하게 차별취급하므로 헌법에 어긋난다"고 결정했다. 2008년 헌법재판소의 세대별 합산 위헌결정과 2007년 시작된 금융위기로 인한 경기침체 상황 속에서 증가한 종부세 부담의 완화가 필요했다. 2009년에는 세대별 합산에서 인별 합산으로 바뀌었고, 1주택자 대상 공시가격 기준도 다시 6억에서 9억으로 올라갔다. 또한 세율 인하를 목적으로 공정시장가액비율을 도입하고 80%로 설정하였는데, 이것은 과세표준을 공시가격에서 또 80%로 낮춰잡는 것이다. 이런 여러 가지 조정을 통하여 이명박 정부는 종부세 부담을 경감했다.
만약 참여정부가 세대별 합산을 해야 한다고 생각했다면 처음부터 주택기준으로 1인 가구 4억, 2인 가구 7억, 3인 가구 9억 이런 식으로 가구수에 따라 종부세 기준에 차등을 두고 1인 가구의 종부세 기준을 대폭 낮추는 식으로 제정했어야했는데, 가구 구성원수에 관계없이 같은 기준을 적용해 세대별 합산을 한 것은 위헌이 될 수밖에 없던 것은 이미 예견된 상황이었다. 이미 2004헌가6 사건에서 독신자와 부부에 대해 같은 금액부터 자산소득에 세율을 부과하는 부부자산소득합산과세가 위헌으로 결정났기 때문이었다. 하지만 이 과정에서 헌재 재판관 중 한 명을 제외한 모든 재판관이 종부세 대상자로 밝혀지면서 헌법재판관들이 세금 내는 것이 싫어서 위헌이라고 결정한 것 아니냐는(...) 비판도 일부 있었다.
참여정부가 이 정책을 추진하여 세금을 부과함으로써, 그해 제4회 지선에서의 민주당계 정당의 참패를 시작으로 2008년 총선까지 약 3년간 이어진 민주당 암흑기의 한 원인을 제공했다는 시각도 있다.[4] 다만 2010년 제5회 지방선거부턴 서서히 살아나기 시작했고, 2012년 19대 총선과 2016년 20대 총선에선 다시 민주당계 정당이 수도권을 장악하게 되는데, 이는 이명박 정부 당시 시행된 뉴타운 공약이 되레 자충수가 되었다는 의견도 있다.[5] 항목으로.
3.2. 문재인 정부
3.2.1. 2018년
문재인 정부에서 2018년 들어 서울에 비정상적인 주택 가격 상승으로 큰 사회문제가 되자, 9월 13일 9.13 부동산 종합대책을 발표하여 종부세 과세기준을 3억에서 6억 구간을 신설하고 3주택 이상 보유자와 조정지역 2주택 이상 보유자의 세금을 더 부과하기로 결정했다. #이 9.13 부동산 종합대책에 해당되는 사람의 숫자는 종전의 2만 6천 명에서 27만 4천 명으로 늘어난다. 9월 13일이 6월 1일 이후이므로 다음년도, 즉 2019년 종부세부터 적용되었다.
3.2.2. 2019년
이런 대책으로 잠시 주춤했으나 2019년부터 강남 아파트를 중심으로한 집값의 고공행진이 다시 시작되고, 여론의 압박이 시작되자 문재인 정부는 12.16 부동산 대책을 발표하였다.이 중에 종합부동산세 관련 내용으로는 1주택자와 조정대상지역 외 2주택자의 세율이 1.0%에서 1.2%로 인상되고, 다주택자와 조정지역 2주택자는 1.3%에서 1.6%로 인상된 것이 있다. 또한 세율 뿐 아니라 공시가격을 보다 현실화한다고 발표하였다. 12월 16일이 6월 1일 이후이므로 다음년도, 즉 2020년 종부세부터 적용되었다.
3.2.3. 2020년
결국 7.10 부동산 대책 마저 내놓으며 세율인상 및 법인의 공제금액 변경 등을 실시하였다. 7월 10일이 6월 1일 이후이므로 다음년도, 즉 2021년 종부세부터 적용되었다.그리고 2021년 종부세 부과를 끝으로 2022년 5월 윤석열 대통령 취임으로 2022년부터는 문재인 정부의 부동산 정책에 변화가 올 예정이다.
3.3. 윤석열 정부
윤석열 정부/평가/경제/부동산 정책3.3.1. 2022년
2022년 7월 21일 기획재정부는 세제발전심의위원회를 개최하여 「2022년 세제개편안」을 확정·발표 하였다.
주택분 종합부동산세 세율이 주택 수에 따른 차등과세에서 가액기준 과세로 전환되고 세율 자체도 인하된다. 주택분 종부세 세부담 상한은 150%로 단일화되며, 기본공제금액은 일반은 9억원으로 1세대1주택자는 12억원으로 상향된다.
주택분 종합부동산세 세율이 주택 수에 따른 차등과세에서 가액기준 과세로 전환되고 세율 자체도 인하된다. 주택분 종부세 세부담 상한은 150%로 단일화되며, 기본공제금액은 일반은 9억원으로 1세대1주택자는 12억원으로 상향된다.
하지만 7월21일로부터 50일도 채 지나지 않은 9월 초부터 종부세 특별공제 도입 무산에 대한 기사가 나오면서 납세자들의 혼란을 부추기더니,
결국 10월20일 데드라인을 넘기며 무산되었다고 하여
2022년 11월 23일, 2022년 종부세 고지서가 각 가정에 도착하였다.
2022년 12월 1일, 서울 세무서 각지는 영하로 떨어진 날씨에도 불구하고 종부세 고지액이 너무 많다며 항의하러 온 시민들이 줄을 이었으며, "이번에 263만원의 종부세가 부과됐는데, 이게 정말 정상적으로 계산된 세금이 맞는지 물어보기 위해 세무서를 찾았다"는 둥 세액 확인에 대한 문의도 줄을 이었다.
매년 종부세 납부기간은 12월1일~15일이므로 추운 날이기도 하거니와 종부세 시즌에 세무서 재산세과 가면 기사에 적혀있듯이 인산인해이기 때문에 여러시간 기다려야 할 뿐더러, 이미 세무서 공무원도 지쳤기때문에 오래 기다려서 내 차례가 되어도 차근차근 보기도 힘들 수도 있다. 힘든 걸음 하기 전에 집에서 스스로 준비해보고 가는 것이 좋겠다. 국세청 세액계산 흐름도가 쉽게 이해가 되면 가장 좋겠으나 현실적으로 일반인들이 이해하기에는 다소 어려움이 있기에, 시중에 나와 있는 서비스들을 이용하는 것도 좋다. 이런 비교글이 인용이 될 수 있다.
3.3.2. 2023년
2023년부터 기본 공제금액이 6억원에서 9억원, 1가구 주택 공제금액이 11억원에서 12억원으로 상향됐다4. 과세대상 및 방법
궁금해요 종합부동산 세법국세청 홈페이지의 세액계산흐름도
종부세 납세의무자는 6월 1일 기준 현재 인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 자산별 공제액을 초과하는 사람이다. 2022년 개별공시지가 조회
4.1. 과세대상의 자격요건
1주택자 : 기본공제가 11억원이 가능하고, 장기보유자나 고령자의 경우 추가로 세액공제가 가능하다
일시적2주택자: 2021년까지는 2주택자로서 과세대상이었지만, 2022년 윤석열정부 들어서 1주택자와 같은 자격이 되었다.
다주택자: 조정대상지역 2채 이상 or 3채 이상의 소유자
일시적2주택자: 2021년까지는 2주택자로서 과세대상이었지만, 2022년 윤석열정부 들어서 1주택자와 같은 자격이 되었다.
다주택자: 조정대상지역 2채 이상 or 3채 이상의 소유자
4.2. 계산법
아파트나 다가구 등의 주택 과세대상은 공시가격 9억 원 초과다. 다만, 1세대 1주택자는 12억 원 이상을 기준으로 한다. 종합합산토지(나대지·잡종지 등)와 별도합산토지(상가·사무실 등)는 각각 5억 원, 80억 원을 초과해야 종부세 과세대상이다.공시가격 현실화율(22년 공동주택 71.5%)을 고려하면 공시가격 6억 원은 시가 8억3천만 원, 공시가격 11억 원은 약 15억4천 수준이라는 게 국세청의 설명이다.
종부세의 세액계산흐름도는 상당히 복잡하기 때문에 공시가격 13억4500만원인 경우(공시가격 26억9천만원 주택의 1주택자 공동명의)의 실제 고지서를 예시로 들며 설명한다.
우선 세액계산은 과세표준을 계산하는 것으로 시작한다.
주택 종부세의 과세표준은 '(공시가격 합계액-기본공제액)X공정시장가액비율(2022년 기준 60%)'로 산출한다.
위의 사례에서는 과세표준 = (13억4500만원 - 6억원) X 60% = 4억4700만원 이다.
세율은 해당 과표에 대한 누진세율이 0.8%이자 기본공제금액이 60만원이므로
종합부동산세액 = 4억4700만원 * 0.8% - 60만원 = 2,976,000원이다.
공제할 재산세액은 946,112원인데
기본 취지는 지난 7월1일과 9월1일에 이미 부과된 재산세와 이중과세를 방지하기 위한 공제로써
계산방법은 상당히 복잡하여 더 이상의 자세한 설명은 생략한다.
다주택자도 기본적으로는 셈법은 같다. 가장 큰 차이점은 적용되는 세율이 다르다는 점이다. 단 부동산 정책이 어렵고 복잡하다는 것이 "다주택자"의 정의가 세금마다 다르며 그 의미가 지속적으로 변화한다는 데에 있다. 2022년 기준으로 다주택자란 조정대상지역 2채 이상 또는 비조정대상지역 3채이상 보유자이다. 2022년 종부세의 기준일은 2022년 6월 1일 기준 조정대상지역이므로 7월5일부터 조정대상지역에서 해제되었다고 한들 2022년의 종부세에는 해제가 적용되지 않는다. 이렇게 부동산 세금은 뉴스가 나왔다고 해서 끝나는게 아니라 자신에게 맞는 상황이 어떤 것인지 매번 확인하고 있어야 한다.
그리고 공정시장가액비율은 △2019년 85% △2020년 90% △2021년 95% △2022년은 60% 이다. 이후 2023년부터는 80%로 예정되어 있다.
5. 타국과의 비교
경제부총리 겸 기획재정부 장관이 '주택시장 안정화 방안'을 발표하면서 경제협력개발기구(OECD) 통계를 예시로들어, 한국의 지난해 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율은 0.87%로, 회원국 평균(1.06%)보다 낮다고 발언한 바 있다. 특히 캐나다(3.13%)·영국(3.09%)·미국(2.69%) 등 주요국들에 비하면 3분의 1이하라며 명확시하였다. 정부가 보유세를 대폭 인상하는 논거이기도 하다.#[6]그러나 이에 대해 왜곡이라는 지적이 나오기 시작했다. 우선 2018년 OECD 통계#의 총부동산세는 'Recurrent Taxes on Immovable Property'라고 하여 거주세까지 포함되어 산출되어 있다. 이는 즉, 다주택자라도 보유세를 내지 않는 한국과 영국 간의 비교불가의 상황을 감안하면, 세계 최고로 보유세를 가진 영국에서 Council Tax를 빼야한다는 주장이 나온다.
또한, 미국에 비해 한국의 보유세가 매우 낮다는 것을 강조하고 있으나, 한국의 거래세가 매우 높다는 것을 회피하고 있다. 한국은 보유세 대 거래세 비율이 외국과 다른 나라일 뿐, 이를 모두 합한 부동산 관련 세금은 결코 외국보다 낮지 않고 최고 수준이다. 기사 하단 표에 나온다. 또한, 미국의 경우 보유세는 단일세율이어서(가격, 수에 관계없이 같은 세율), 집의 가격과 수에 따라 급격하게 증가하여 일부 계층에 징벌적 과세를 하는 한국과는 매우 다른 구조이다. 외국은 양도세나 취득세 등의 거래세가 거의 없거나 세율이 매우 낮으며 한국은 세계 최고 수준으로 집계된다. 증권거래세를 포함한 OECD 통계에서 한국은 작년 GDP 대비 거래세 비중이 2.01%로, 두 번째로 높은 벨기에의 1.09%에 비해 2배에 달했다. 국회 예산정책처가 증권거래세를 제외하고 산출한 2015년 기준 부동산 거래세 비중도 1.57%로 OECD 평균(0.4%)보다 현저히 높다.
이 때문에 전문가들 사이에서는 정부는 보유세 인상에만 드라이브를 걸고 있다는 것을 지적한다. 거래세를 그대로 두고 보유세만 올리면 실수요자들의 거래까지 막아 시장 냉각에 따른 부작용이 커질 소지가 높다는 것이 요지이다.# 시행한 지 얼마 안 되어 결국 이러한 우려는 현실로 벌어졌으며, 정부는 실패를 인정하고 2020년 강화법을 준비하는 사태에 이르게 되었다.
5.1. 미국
미국에는 재산세만 있고 종부세는 없다. 종부세를 포함한 보유세 기준으로 비교할 때에 미국은 0.28~2.29%(평균 1.15%)로 0~2%의 한국보다 세율이 높지만, 이는 국세가 아닌 지방세인 재산세(Property Tax)이고,[7] 많은 주에서 취득 당시 가격을 기준으로 공시지가를 정하는데 매매가격 100% 그대로 하는 주가 많지는 않다. 왜냐하면, 부동산 가격은 변동하기 때문이다. 그래도 보통 80~90% 의 매매가격으로 정해진다.한국 교포들이 많이 사는 캘리포니아주 경우에는 매매가격 100% 그대로 공시지가로 정해지고 있긴 하다. (캘리포니아 주정부 예산이 파산한 뒤라서..) 그리고 인터넷 곳곳에 미국의 공시지가는 한번 정해지면 오르지 않는다고 틀리게 적혀있는데, 당연히 미국의 공시지가도 오른다. 단, 매년 상승분이 제한되어 있긴하다. 그래서, 부동산 거품이 일어나서 급등할 경우, 공시지가와 실제 시장가의 격차가 벌어지기도 한다.
이런 높은 재산세 때문에, 직장을 잃거나 수입이 줄어들면 재산세를 못 내서 집을 뺏기기도 한다.
그러나 미국은 보유세 인상 한도는 연 2%다.# 100만달러 부동산을 소유하면 첫해는 재산세 약 1만달러가 부과되지만, 10년이 지나서 시세가 200만달러가 되었더라도 재산세는 약 20% 부담만 늘어난다. 취득시점의 시세만 반영될뿐 계속 보유하고 있으면 시세와 갭이 생기게 됨에도 1년에 2% 초과하여 인상되지 않는다. 한국처럼 공시가를 정부가 독단적으로 결정해서 매년 두자리수 퍼센트 이상의 세금 인상을 할 수 없는 구조다. 오랜 거주한 사람의 보유세 부담은 오히려 터무니 없이 싸지는 것이다. 당신이 1970년대 은마아파트를 분양가격에 사서 40년 넘은 지금도 거주하고 있는데 보유세는 연 2%밖에 안 오른다고 생각해보라.
과세에 반영되는 미국과 한국의 부동산 가격이 천지 차이로 다르다. 2020년 기준, 한국은 서울 아파트 중간가격은 9억이지만 동시기의 미국 뉴욕의 고급 맨하튼 (뉴욕 전체가 아니다) 아파트 가격은 12억원이다. 25% 정도로 차이가 크지 않지만 미국 뉴욕의 1인당 GDP는 7.5만 불 수준으로, 3만 불 간신히 넘은 한국과는 2배 넘는 차이를 보인다. 즉 한국 서울 사람은 미국 뉴욕보다 경제력이 반절도 안되는데, 과세에 반영되는 부동산 가격은 큰 차이가 안 난다는 것이다.
한편, 한국의 보유세는 미국과 달리 누진과세이며, 거래세로 보면 미국은 거주용의 경우 2년 이상 거주 시 양도차액이 50만 달러까지 비과세이고 그 이상분도 양도세는 15%에 불과하고, 심지어 손실이 발생하면 다른 소득세에서 상계해주기도 한다. 동종자산(임대용 주택을 팔고 새로 임대용 주택을 구입하는 식의)은 새로운 자산을 처분할 때 까지 양도세 부과를 연기한다. 게다가 취득세는 100달러 정도의 등록비만 부과되지만 한국은 1.1~13.2%[8]이며 거래세[9]를 매우 무겁게 걷어가고 있으므로, 이런 다른 요인을 고려하지 않고 단순 보유세율로 비교하는 것은 타당하지 않다.
특히 종부세 과세론자들의 주장들은 높은 거래세/취득세/누진세/복비[10]의 존재 및 과세에 반영되는 동일 평형 대비의 부동산 가치가 외국보다 훨씬 높다는 다른 요건에 대한 설명은 감추고, 오직 외국의 보유세 세율과 단순 비교하여 과세의 정당성을 주장하고 있는데 이는 걸러서 들어야 할 부분이다. 보유세를 인상하는 대신 거래세/취득세를 인하하여야 한다는 주장도 있다.
한국은 서울의 반지하 닭장 아파트 가격을 살 돈으로 미국에서는 정원과 수영장이 딸린 집을 살 수 있으므로, 주거의 질도 월등히 차이가 난다. 이 둘을 동일 선상에서 같은 수준으로 과세하라는 것도 억울하다고 볼 수 있다. 이는 사실 홍콩의 주거환경에서도 일어나고 있는 문제로, 국토의 크기가 좁고 인구 밀도가 높은 곳에서 생기는 문제라고 볼 수 있다.
이와 같은 내용은 이후 박원순의 "OECD 평균치의 1/3 이기에 인상해야 한다"는 발언에 의해서 여러 부동산 전문가들이 일부러 왜곡한 것이 아니냐며 한국은 최고 수준 양도세까지 합하면 세금 총액은 평균치 이상으로 높은 수준이라고 지적한 바이기도 한다.#
무엇보다, 미국은 자가 거주 목적의 주택이라도 재산세를 낸 만큼 소득이 공제된다.# 예를 들어 연 순소득 5000만원이고 재산세를 1년에 3000만원 냈다면, 미국이라면 소득이 2000만원으로 잡혀서 2000만원에 대한 세금을 기준으로 그에 대한 세율에 맞는 세금을 내면 되나, 한국을 자가 거주 주택에 대한 재산세와 종부세 공제가 없기 때문에, 5000만원에 대한 세금을 온전히 내야 한다.
재산세는 물론, 대출(mortgage)로 집을 샀을 경우, mortgage 이자까지 소득에서 공제된다!#
즉, 이를 기준으로 양국의 소득세율과 환율을 계산하면 다음과 같다. (2020년 11월 기준 원/달러 1117원 적용)
동일하게 연 5000만원 소득이라고 가정하고, 재산세를 3000만원 냈다고 가정하면,
미국의 경우 납부한 재산세가 소득에 공제돼서 소득 2000만원(5000만원 - 3000만원)이 되고, 이는 1만 7900달러이고[11] 부부합산 연 1만달러 소득이 공제되므로 해당 소득액 7900달러의 과세 구간 14%의 세율을 적용하여 1106 달러, 즉 한화로 약 123만원의 소득세를 내게 된다.
그러나 한국의 경우는 자가 거주 재산세에 대한 소득세 공제가 일절 없기 때문에, 5000만원에 적용되는 세율 24%와 지방소득세 2.4% 적용하여[12], 738만원을 내게 되므로, 한국에서 연 5000만원 수익자의 총 세금 부담은 재산세/종부세 3000만원과, 소득세 738만원으로 총 3738만원을 내야 하는 것이다.
미국 거주자 : 재산세 3000만원 + 소득세 123만원 = 총 3123만원
한국 거주자 : 재산세 3000만원 + 소득세 738만원 = 총 3738만원 (615만원 차이)
같은 방식의 계산으로 연 2억원 소득이라고 가정하고(17만 9051달러) 재산세를 1억원 (8만 9525달러) 냈다고 가정하면,
미국 거주자 : 재산세 1억원 + 소득세 2537만원[13] = 총 1억 2537만원
한국 거주자 : 재산세 1억원 + 소득세 6218만원 = 총 1억 6218만원 (3681만원 차이)
미국의 경우 납부한 재산세가 소득에 공제돼서 소득 2000만원(5000만원 - 3000만원)이 되고, 이는 1만 7900달러이고[11] 부부합산 연 1만달러 소득이 공제되므로 해당 소득액 7900달러의 과세 구간 14%의 세율을 적용하여 1106 달러, 즉 한화로 약 123만원의 소득세를 내게 된다.
그러나 한국의 경우는 자가 거주 재산세에 대한 소득세 공제가 일절 없기 때문에, 5000만원에 적용되는 세율 24%와 지방소득세 2.4% 적용하여[12], 738만원을 내게 되므로, 한국에서 연 5000만원 수익자의 총 세금 부담은 재산세/종부세 3000만원과, 소득세 738만원으로 총 3738만원을 내야 하는 것이다.
미국 거주자 : 재산세 3000만원 + 소득세 123만원 = 총 3123만원
한국 거주자 : 재산세 3000만원 + 소득세 738만원 = 총 3738만원 (615만원 차이)
같은 방식의 계산으로 연 2억원 소득이라고 가정하고(17만 9051달러) 재산세를 1억원 (8만 9525달러) 냈다고 가정하면,
미국 거주자 : 재산세 1억원 + 소득세 2537만원[13] = 총 1억 2537만원
한국 거주자 : 재산세 1억원 + 소득세 6218만원 = 총 1억 6218만원 (3681만원 차이)
2주택자가 미국과 한국에서 35억 집을 샀을 경우를 상정하면, 첫해 세금 기준으로 한국이 미국보다 5.7배나 세금을 더 낸다고 한다.(2020년 세법 기준)
미국과 비교할 때 한국의 재산세(종부세 포함)는,
1. 자가 거주 목적으로 살고 있는 집의 보유세를 올리면 올릴 수록 이에 대한 공제가 없으므로 세금 부담이 급격히 올라가는 구조다.
2. 미국은 초반에는 높은 보유세를 내나, 인상율이 연 2%로 제한되므로 장기 보유자가 이익이다. 또한 취득세가 없고 거래를 막는 각종 규제가 없다. 반면, 한국은 미실현 이익에 대한 과세가 지나치다. 진짜 부자가 됐을 때는 이를 매도해서 실현 이익을 냈을 때 단 한 번 뿐이다. 정부가 멋대로 공시가를 올려 설령 내 집의 공시가가 4 ~ 5배나 올랐다면 마음만 부자일뿐 하늘에서 현금이 떨어지는 것이 아니므로 높은 재산세와 종부세, 건강보험료 등 각종 조세와 준조세가 증가될 뿐만 아니라 부자 자산가가 됐다고 모든 복지 혜택에서 탈락된다. 한국의 종부세는 집을 투자 목적이 아닌 실 거주 목적으로 살고 있는 사람에게 굉장한 피해를 주고 있다. 직업이 바뀌거나 스타가 돼서 대박을 친 것도 아닌데, 집주인이 여전히 비정규직의 알바라고 해도 정부가 마음대로 '너 부자'라고 공시가를 마사지해서 과세를 결정한다. 정부가 맘대로 정한 공시가 이의 반영율은 2.4%도 안된다. 결국 실제 돈을 번 것도 아니고 돈은 만져보지도 못했으며, 집값이 올랐다고 해서 국민의 가처분 소득을 뺏어가는 것이다.
3. 미국은 1년에 2% 이상 올리지 않으므로, 거주자는 수십여 년 후의 장기적인 미래의 세금 수준에 대한 예측도 가능하다. 즉, 이곳에서 집을 샀다고 세금 때문에 쫓겨날 걱정이 없으므로 장기적인 재무 플랜으로 안정적인 미래 계획을 짤 수 있다. 한국처럼 5년에 450%에서 심지어 1000%에 육박하는 급격한 세금 인상을 통해 가처분 소득을 정부가 뺏어가는 구조에서는, 새 차를 사거나 집의 인테리어를 바꾸기도 힘들 뿐만 아니라 대출금을 갚을 돈 마련도 안되고, 자녀 학자금을 대기도 힘드므로 미래에 대한 계획과 투자가 불가능하며 세금 낼 돈을 마련하기 위해 힘겨운 삶을 살아가야 한다.
또한, 부자라고 항상 부자가 아니다. 인간의 생애 소득주기는 보통 40대 초반 때 소득이 피크를 보이는데, 59세를 정도를 기점으로 적자 인생으로 돌아선다. 따라서 재산세와 종부세가 감당이 안되는 늙은 은퇴자들은 더 이상 자기가 살던 곳에 살아갈 수가 없다.
그런다고 세금을 안 내면 어떻게 될까? 세금을 못내면 정부가 살고 있는 집에 체납으로 인한 압류 딱지를 붙여서 살고 있는 집을 강제 경매로 넘겨 뺏어간다.
4. 미국의 경우 기납부한 재산세가 소득세 납부 때 공제되므로, 세금 부담이 줄어든다. 따라서, 은퇴자나 변변한 소득이 없는 사람도 부촌에서 살아갈 수 있다. 그러나 한국의 재산세/종합부동산세 세법은 거주 목적의 자가 주택에 대한 세액 공제가 없으므로, 세금을 납부할 소득이 받쳐주는 직업을 갖지 못한자는 필연적으로 이를 팔고 2급지나 3급지로 밀려날 수 밖에 없는 구조다. '그 정도 세금을 낼 돈이 없으면 나가'라는 식이다. 강남 같은 1급지에 집이 한 채 밖에 없는 사람은 이를 팔고 양도세 등 일체의 세금을 내고 나면 남은 돈으로 다시는 1급지에 입성이 불가능하다. 그러므로 세금을 낼 소득이 있는 사람은 이를 더욱 붙잡아 두려는 락인 효과가 나타난다. 가난한 사람은 집값이 비싸지고 거래가 없는 1급지에 입성 자체가 희박해진다. 계층 이동의 사다리를 걷어차는 것이다. 세금을 감당 못할 사람만 이를 토해내고 가게 되는데, 이는 높은 세금을 감당할 수 있는 진짜 부자만 부촌에서 살 수 있게 세법이 강제하는 것과 마찬가지므로 빈익빈 부익부가 더욱 가중되는 문제가 된다.
5. 미국은 보유세가 단일세율이지만 한국은 2022년 현재 최저세율(재산세 0.05%)과 최고세율 (종부세 6.0%)이 무려 120배나 차이가 난다. 주택의 가격이 비싸거나 다주택자이면 처벌을 하는 느낌이 들만큼 세율이 강력하다.
5.2. 그 외 국가
미국과 캐나다를 제외한 다른 주요국들의 보유세 자체를 들여다보면 통계와는 달리 실질적으로 과세되는 보유세가 한국보다 상당히 낮고, 단순히 보유만으로 이루어지지 않고 소득에 대한 과세가 엄격하게 행해지고 있음을 알 수 있다.- 영국
- 보유세가 없다. 대신 임대소득세를 부과하는데 GBP 4,250(한화 약 640만 원)까지는 면세이며 구간별 차등으로 최대 40%를 감면한다.
- 거주 구성원별로 부과되는 거주세(Council Tax)가 따로 있고, 주택 가격에 의해 결정되는 주택 등급(A,B,C,...)별 금액이 책정된다. 이것 때문에 OECD에서 세계 최고로 높은 보유세로 책정되었다.
- 거래세(Stamp Duty)가 구간별로 있어, 평균 2.4%이기에 세계 최고 수준인 한국, 터키, 이탈리아 다음으로 높은 수준이다.
- 프랑스
- Taxe Foncière (Property Ownership Tax)#
- 세율
- Main Home: 명목 임대료의 50%의 0%(소득 €4,573(한화 약 590만원) 초과 시 0.2%)
- Second Home: 명목 임대료의 50%의 1.2%(소득 €7,622(한화 약 983만 원) 초과 시 1.7%)
- 따로 거주세가 있으나 폐지 중이다.
- 주택가격이 아닌 기대임대수익의 50%에 대해 세율을 적용함으로 실질적인 금액이 매우 미미한 수준이다. 이외 수익 임대부동산에 대한 사업율(Business rate)이 있으나, 사용 부동산 위주로 주택에 대해서는 부담이 거의 없는 수준이다.
- 임대소득세는 개인소득세에 합산을 적용한다. 기본 20% 기준 Net 임대료에 따라 변동된다.
- 부유세는 별도로 있으며, 총재산이 80만 유로(한화 약 10억 원)까지만 0%(면제)에서 최고세율 1.5% 상한선을 두고 있다. 자산 구성에서 부동산 비율을 감안하면 보유세 측면으로 과한 부과율이 아니다.
- 스웨덴
- Local Fee#
- 세율
- 일반 주택: 공시가의 0.75% 으로 7812k(약 97만 원)
- 아파트: 공시가의 0.3% 으로 최대 1210k(약 15만 원)
- 공시가는 시장 가격의 75%이다.
- 개인주택의 경우 모기지 이자에 대해 보유세를 감면한다.
- 2008년 State Tax(국세)에서 Local Fee로 전환되며 개인주택에 대해 부과율을 낮추고 상한금액을 정했다.
- Capital return(주 시세 상승)에 대한 수익 환입 개념에서 발전된 세금 개념이다.
- 시장가격 상승을 전제로 작금의 보유세로 가격을 억지한다는 한국과는 과세 개념이 다르다.
- 모기지 감면 제도로 인해 상업, 공업 부동산을 제외하고 개인주택에 대한 보유세만 따지면 매우 미미한 수준이다.
- 1990-2000년대 초부터 모기지 이자감면에 의해서 개인주택에 대한 보유세는 실제 0%에 수렴한다.#
- 호주
- Land Tax(토지세)#1 #2 #3
- 거주 주택은 면제한다.
- 기타 주별로 세율이 다르나 면세를 광범위하게 적용한다.
- 서유럽의 Capital Gain에 대한 보상 개념과는 달리 소유 토지의 미개발 가치(Total Unimproved value)에 부과하는 개념이다.
- 각종 면세제도가 있기에 실제 주택에 부과되는 경우는 거의 없고 1주택자는 대부분이 거주주택이기에 면제대상이다.
- 영국처럼 거주세인 Council Tax가 있으며, 연간 평균 $1,300(한화 약 105만 원)이다.
- 독일
- Land Property Tax (Grundsteuer)#1 #2 #3
- One-family House: [1964.1.1의 가치] x [최소 0.26%(€38,347이하) 최대 0.35%(€38,347초과)] x [지방정부 지정비율(평균 367%)]
- Two-family House: [1964.1.1의 가치] x [0.31%] x [지방정부 지정비율(평균 367%)]
- 기본적으로 지방세지만 지방세에서 차지하는 비율이 적어서 중요도가 떨어진다.
- 주택에 대한 평균 세율은 지역별 변수가 많아서 가늠하기 힘들고 주택은 대체로 0.4%이하다.
- 1964년 가치 측정 후 6년마다 재측정이 법으로 정해졌으나, 1970년 이후로 이행된 적이 없어서 1964년 자료로 사용한다. 대신 지방정부 지정비율과 같은 보정치로 세금이 정해졌다.
- 대체로 소득세가 높기에 부동산 보유세가 낮다는 인식과 함께 보유세 관련 세금책정에 대해서는 모호하다.
- 일본
6. 논란 및 찬반 논쟁
기본적으로 부동산에만 별도로 부과되는 세금이기 때문에 존치 및강화/축소 여부를 놓고 각계에서 논란이 끊이지 않는 과세제도이다. 부동산도 보유재산의 일종이기 때문에 종부세 대상 여부에 상관 없이 재산세를 부담하고 있어서 이중과세라는 지적이 경제계에서 자주 등장하는 편이다.[14] 특히 국민의힘 계열의 보수정당에서는 법 재정 당시부터 폐지와 축소를 주장하고 있으며 이명박 정부 출범 직후에는 완전 폐지까지 검토할 정도로 대부분의 구성원들이 종부세 과세에 부정적인 입장이다.반대로 민주당계 정당이나 진보정당에서는 투기방지와 경제적 불평등 해소라는 근거를 들어 확대를 주장하는 편이다.
이하 논란에 대해서는 1주택자와 다주택자를 나눠서 서술한다.
6.1. 1주택자
6.2. 다주택자
7. 기타
2017년 12월에 부동산 경기가 과열되자 실시한다는 말은 나왔지만 언제 실시되는지는 언급이 없었다가, 2018년 6월 22일부터 실시되었다.2021년 기획재정부 발표에 의하면 다음과 같다. 괄호 안은 전년 대비 수치이다.
- 주택분 종부세 납세자는 94만 7천 명(28만 명↑), 납부 세액은 5조 7천억(3조 9천억↑)
- 개인 종부세 대상자는 88만 5천 명(23만 4천 명↑), 납부 세액은 3조 3천억원(2조 1천억↑)
- 법인 과세인원은 6만 2천 명(279%↑), 세액은 2조 3천억(311%↑)
- 조정지역 2주택을 포함해 3주택 이상자는 41만 5천 명(78%↑), 납부 세액은 2조 6천억(223%↑)
- 다주택자 48만 5천 명 중 3주택 이상자는 85.6%로 이들이 다주택자 세액 중 96.4%를 부담
- 전체 고지 세액 중 다주택자와 법인이 부담하는 비중이 88.9%
8. 세액 계산 및 자격요건 등 정보 알아보기
8.1. 국세청
세액계산은 홈택스에서는 비추이다.홈택스 모의계산 페이지에 가면 어찌된 영문인지 계산하기 버튼이 클릭이 되지 않는다. (2022년 11월 내내 이렇다.)
8.2. 부동산계산기.com
많은 검색엔진에 부동산세금이라고 검색하면 가장 상위에 노출되는 서비스이다. (웹 뿐 아니라 iOS용 앱과 안드로이드용 앱 모두 있다.)사용자가 요건을 모두 입력하면 세액 계산을 제공한다.
8.3. 셀리몬
(주)아티웰스에서 제공하는 세액 계산 서비스이다. (웹 뿐 아니라 iOS용 앱과 안드로이드용 앱 모두 있다.)세액 계산 뿐 아니라 사용자가 보유한 자산 상태에 따라 비과세 및 감면 요건도 제공해준다.
8.4. 복부인
사용자가 보유한 자산 상태에 따른 맞춤형 세금 안내를 제공하는 서비스이다. (웹 뿐 아니라 iOS용 앱과 안드로이드용 앱 모두 있다.)8.5. 여피(앱)
자신이 보유한 부동산을 장바구니에 담으면 자신의 상황에 따른 맞춤형 세금 안내를 제공하는 앱이다. (웹은 없고 iOS용 앱과 안드로이드용 앱 모두 있다.)세액 계산 뿐 아니라 사용자가 보유한 자산 상태에 따라 비과세 및 감면 요건 등 다양한 조세자문을 제공해준다.
9. 관련 문서
[1] 인터넷에서 종부세, 양도세 전문 세무사들을 찾거나 해당 지역 내 동네 세무사들, 주변 지인들에게 양도세나 종부세 전문 세무사를 소개받으면 된다. 핵심은 세무의 영역이 넓고 넓으니 부동산 전문 양도세, 종부세 전문 세무사여야 한다는 점이다.[2] 새로이 신설되는 세목이었던 만큼 당시 대대적인 7급, 9급 세무공무원 증원이 이뤄졌다. 세무직 공시생에겐 10년에 한 번 오는 기회였다.[3] 법적으로 조례에 의해 재산세를 1/2까지 깎아줄 수 있게 되어있었다.[4] 집값이 가장 비싼 강남3구, 용산구 양천구 분당구, 과천시 같은 곳은 종부세 시행 이전부터 이미 한나라당 강세지역이었지만, 종부세 시행 이후 이들 지역뿐만 아니라 다른 지역까지 넘어간 셈이 되었다.[5] 그런데, 알고보면 뉴타운법은 아이러니하게도 참여정부 당시 여당 주도로 제정된 법이었다. 당시 보수야당인 한나라당은 사학법 파동 때문에 국회에 등원조차 않았었다.# 물론 그로 인한 혜택과 피해 역시 이후 한나라당이 몽땅 뒤집어쓰긴 했다만.[6] 해당 국가들과 비교하는것은 부적절한게, 해당 국가들의 주택들은 모두 월세를 놓아서 보유세를 훨씬 초과하는 안정적인 수익을 얻는게 가능하고, 다주택을 보유한다고 세율을 더 높게 적용하지 않는다[7] 다만, 우리나라에서 국세가 된 이유는 지방자치단체에서 이 세금을 걷기를 거부해서 그랬다.[8] 오피스텔이 4.6%(주거용 오피스텔도 상업용 부동산으로 간주해서 이런 세율이 나온다.) 2주택 취득시 8.8%, 3주택 취득시에는 13.2%라는 어마무시한 취득세가 부가된다.)[9] 한국의 거래세는 전 세계적으로도 어마무시한 수준이다. 취등록세도 그렇지만 양도소득세를 생각해보자. 특정 지역의 3주택 이상인 경우에 한해서지만 누진세율로 최대 68.2%를(지방소득세 포함) 자랑한다. (기존에 70퍼센트라고 작성되었던 부분은 미등기토지에 한하는 세율임.)[10] 사실 종합부동산세 증가에 반대하는 사람들 중 이 복비를 빼고 계산하는 경우가 많다. 미국의 경우에는 거래세 비율은 낮지만 변호사를 통한 거래가 필수적인데 변호사 비용이 너무 많이 들어 결국 전체적인 비용은 더 깨진다. 우리나라는 거래세 복비를 잡으면 3% 가량 나오는데 미국은 복비만 6%가 나온다. 어떻게 보면 대한민국이 비용이 적게 드는게 아니라, 미국이 너무 많이 드는 것이다. 대한민국과 미국의 복비 차이가 변호사 비용 때문에 5% 이상이나 나기 때문에 사실상 미국쪽 비용이 훨씬 커 종합부동산세 증가 혹은 복비 증가의 정당성이 생기기 때문이다. 복비는 국가와의 계약이 아니라 민간의 계약이므로 반드시 넣고 계산할 필요는 없다. 민간의 계약은 시장 상황에 따라 탄력적으로 조정이 가능하기 때문이다. 일례로 최근 미국에서 3-4%의 복비로 계약이 이뤄지는 경우도 많다고 한다.미국부동산중개수수료 기사. 물론 변호사비용은 추가로 들기 때문에 추가로 계산해야되지만.[11] 뉴욕주 부부합산 소득으로 기준. 연방세율 10% + 뉴욕주 소득세율 4.5%[12] 누진공제와 표준세액공제 차감반영[13] 뉴욕주 부부합산 소득으로 기준. 연방세율 22% + 뉴욕주 소득세율 6.57%[14] 다만 재산세는 지방세로 취급되어 해당 자치단체에 세금을 납부한다. 지방도시들이 앞다투어 공공기관이나 대기업을 유치하려는 것 역시 일자리 창출 뿐만아니라 기본적으로 이들이 납부하는 재산세와 소득세가 어마어마하기 때문이다. 이에 반해 종부세는 국세로 취급한다.