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1. 개요2. 긍정적인 평가
2.1. 건설 및 부동산 시장질서 확립
3. 논란이 있는 평가2.1.1. 외국인 부동산 투기 규제 강화2.1.2. 건설노조 불법행위 척결2.1.3. 시공능력평가제도에 중대재해·부실시공 등 반영2.1.4. 하자심사 제도 개선2.1.5. 층간소음 해소방안 발표
2.2. 규제지역 주택청약제도 개선2.3. 공시가격 산정 방식 개선2.4. 공급규제 개선2.5. 부동산 세제 개선3.1. 미분양주택 매입임대 방안 관련3.2. 공공분양주택 예산 증액 및 공공임대주택 예산 감액3.3. 실거주 의무 폐지 추진3.4. LH 혁신안 발표3.5. 1기 신도시 특별법 입법
4. 부정적인 평가1. 개요
윤석열 정부의 경제 분야에 대한 평가 중 부동산 분야를 다루는 문서.2. 긍정적인 평가
2.1. 건설 및 부동산 시장질서 확립
2.1.1. 외국인 부동산 투기 규제 강화
2.1.1.1. 기획조사 실시, 통계 신설 및 토지거래허가제 정비 등
| ▲ 원희룡 국토교통부장관이 설명하는 외국인 부동산 투기 실태 및 대책 |
그동안 자국인은 부동산 매입 시 세금·대출 등에서 각종 규제를 적용받았지만, 외국인은 이러한 규제에서 상대적으로 자유로워 투기성 매입거래가 많았고, 자국인 역차별 논란이 일었다. 외국인도 똑같이 다주택자 중과세, 대출규제 등의 규제를 적용받지만, 규제를 쉽게 피할 방법이 있기 때문이다. 예를 들어, 대출규제의 경우, 외국인이 국내 은행이 아닌 자국 은행에서 대출을 받는 방법으로 피할 수 있고, 다주택자 중과세의 경우, 외국인이 자기 가족 명의로 집을 여러 채 사도 가족인지 파악하기가 어려워서 현실적으로 적용되기 어렵다. # #
이에 제20대 대통령직인수위원회는 다주택자 외국인의 투기성 주택거래에 대해 검증을 강화하겠다고 밝혔다. # 외국인의 투기성 주택거래 규제는 윤석열 정부 국정과제로 채택되기도 했다.
원희룡 국토교통부장관[1]은 ▲ 외국인 부동산 거래 관련 통계자료 미비 ▲ 외국인 세대 파악 곤란 ▲ 대출규제 자국민 역차별 ▲ 외국인 불법 임대를 문제점으로 진단하고, 이에 대해서 ▲ 전수조사를 통한 통계 작성 ▲ 가구·가족관계 신고 의무화 ▲ 불법 임대사업 등에 국내법 적용 ▲ 국토부의 외국인 자금조달계획 조사 권한 획득을 정부의 대책으로 제시했다. #
2022년 6월, 국토교통부는 법무부·국세청·관세청 등 관계기관과 합동으로 <외국인 주택 투기 기획조사>에 착수했다. 외국인 부동산 투기에 대한 기획조사는 역대 대한민국 정부 중 윤석열 정부가 최초로 실시하는 것이다. # # 그리고 10월 국토부는 기획조사 결과 해외자금 불법반입, 무자격비자 임대업, 명의신탁, 편법증여, 대출용도 외 유용 등 위법의심행위 567건을 적발했다고 발표했다. 국토부는 주택거래 외에도 토지거래, 비주택거래(오피스텔 등)에서도 기획조사를 확대 추진할 것이라고 밝혔다. 아울러 ▲ 단속을 위한 관계부처와의 협력 강화 ▲ 외국인 주택 보유통계 신설 ▲ 외국인 거래허가구역 지정 가능하도록 부동산거래신고법 개정 추진[2] 등의 대책을 내놓았다. 보도자료
2022년 11월, 국토교통부와 관세청은 국내 부동산 취득자금의 불법 반입을 상시 단속하기 위해 공조체계를 구축한다고 밝혔다. 외국인이 자국 은행에서 대출을 받는 방법으로 대출규제를 회피하여 자국인 역차별이 발생하는 문제점에 대해 대응에 나선 것이다. 보도자료
2023년 3월, 부동산거래신고법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 개정안은 토지거래허가구역 지정권자가 허가대상자(외국인 포함), 허가대상 용도와 지목 등을 특정하여 허가구역을 지정할 수 있도록 한다. 개정안은 10월 19일 시행 예정이다. # #
2023년 5월, 국토교통부는 2022년도 외국인 토지·주택 보유통계를 공표했다. 외국인 토지보유 통계는 매년 발표되었지만, 외국인 주택보유 통계는 윤석열 정부가 처음으로 발표했다. 국적별로는 중국인 소유 주택(44,889가구, 53.8%)이 가장 많았고, 미국(19,923가구, 23.8%), 캐나다(5,810가구, 6.95%), 대만(3,271가구, 3.91%), 호주(1,740가구, 2.08%) 순이었다. 지역별로는 외국인 소유 주택의 73.6%(61,498가구)가 수도권에 위치했다. 주택 소유별로는 1주택 소유자 76,334명(93.5%), 2주택 소유자 4,121명(5.1%), 3주택 이상 소유자 1,171명(1.4%)로 조사되었다. #
2023년 7월, 국토교통부는 외국인 토지거래 불법행위 기획조사 결과 해외자금 불법반입, 편법증여, 명의신탁, 대출용도 외 유용, 신고가격 거짓 신고 등 위법의심행위 437건을 적발했다고 발표했다. 국토부는 투기성 주택거래에 대한 2차 기획조사 및 비주택거래 조사 추진 계획을 밝혔다. 보도자료
2023년 7월, 국토교통부는 지난 3월에 개정된 부동산거래신고 등에 관한 법률에 따라 하위법령을 입법예고했다. 하위법령 개정이 완료되면, 10월부터 지자체장이 투기가 우려되는 토지에 대해 외국인이나 특정 법인 등만을 대상으로 토지거래허가구역을 지정할 수 있게 되고, 투기와 관련 없는 토지나 개인의 정상 거래 등은 규제에서 제외할 수 있게 된다. 또한 거래가격 거짓 신고에 대한 과태료도 취득가액의 2~5%에서 2~10%로 확대되며, 기존의 국군 및 주한미군의 군사시설 외에도 공항, 항만, 전력 등 국가중요시설도 토지거래허가구역 지정 대상에 포함된다. # # #
2023년 8월, '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령 및 시행규칙 개정안이 공포 및 시행되었다. 매수인이 국내에 주소 또는 거소를 두지 않을 경우 위탁관리인을 지정·신고하도록 의무화하고, 매수인이 국내에 장기 체류하는 외국인인 경우 외국인등록(또는 국내거소신고) 사실증명서를 제출토록 함으로써, 국내 거주 외국인도 내국인과 마찬가지로 주소지 교차검증이 가능하도록 했다. 외국인의 거주지·거주기간 등의 정보가 불분명한 탓에 지난 외국인 주택투기 조사에서 어려움을 겪었기에, 조사의 실효성 확보를 위해 제도를 손질한 것이다. # #
2023년 12월, 국토교통부는 외국인 주택(2차) 및 오피스텔 거래 불법행위 기획조사 결과를 발표했다. 국토부는 해외자금 불법반입, 무자격비자 임대업, 편법증여, 대출용도 외 유용, 신고가격 거짓신고 등 272건의 거래에서 423건의 위법의심행위가 적발되었다고 발표했다. # 보도자료
2.1.1.2. 부동산 투자이민제 개선
부동산 투자이민제는 외국인의 투자 유치를 위해 제주 등 일부 지역에서 도입되었으며 투자유치 성과를 올리기도 했으나, 중국인의 토지 잠식, 부동산 시장 교란, 환경 파괴, 영주권 취득 후 투자금 먹튀 등의 각종 부작용으로 인해 비판을 받았다. 또 투자금액 5억 원이라는 기준이 10년 넘게 그대로여서 지가 상승률을 반영하지 못했고, 투자금액이 지나치게 낮다는 비판도 나왔다.이에 따라 2023년 5월 1일, 법무부는 투자이민제의 일몰기한을 3년 연장하되, ▲ 투자금액 기준 5억 원→10억 원으로 상향 ▲ '관광·휴양시설 투자이민제'로 명칭 변경[3] 등을 골자로 한 투자이민제 개선안을 발표했다. 또한 앞으로도 투자이민 영주자격 요건도 강화해 투자금 먹튀 등의 문제점도 개선할 예정이라고 밝혔다. #
2.1.2. 건설노조 불법행위 척결
2.1.3. 시공능력평가제도에 중대재해·부실시공 등 반영
건설사들의 능력을 평가하는 시공능력평가제도는 건설사들의 공사 발주 시 입찰자격 제한, 시공사 선정, 신용평가, 보증심사 등 다방면으로 활용된다.2023년 9월 국토교통부는 시공능력평가에 안전·품질·불법행위 반영을 강화하는 방항으로 제도를 9년 만에 대폭 개편하기로 했다. 국토교통부는 이러한 내용을 담은 '건설산업기본법 시행규칙' 개정안에 대해 입법예고를 거쳐 2024년부터 시행할 계획이다. # # # # # 국토교통부
구체적으로, 시공능력평가제도의 4가지 항목[4] 중 '신인도 평가' 부문을 대폭 개편했다.
- 신인도평가액이 공사실적액±30%에서 ±50%로 상하한폭이 확대되었다.
- 기존에 없던 ▲ 하자 ▲ 시공평가 ▲ 안전 ▲ 환경 ▲ 불법행위 근절노력 5개 항목이 새롭게 추가되었다. 이에 따라 하자보수 시정명령, 중대재해처벌법 유죄 판결, 환경법 위반 등은 새로 감점 요소가 되었으며, 반대로 노조 불법행위 및 불법 하도급 등에 대한 신고 포상은 가점 요소가 되었다.
- 기존에 있던 ▲ 영업정지·과징금 ▲ 부실벌점 ▲ 사망사고 만인율 ▲ 공사대금 체불 ▲ 부도 ▲ 벌떼입찰 등 불공정거래 항목에 대해서는 감점 폭이 확대되었다.
- 기존에 있던 ▲ 신기술 ▲ 해외 건설인력 고용 ▲ 고용평가 항목에 대해서는 가점 폭이 확대되었다.
국토부의 시뮬레이션의 따르면, 가상의 A건설사의 시공능력평가액이 2조 4000억 원인데, 중대재해처벌법으로 유죄를 받아 10% 감점되면 2조 2000억 원으로 시공능력평가액이 깎여 순위가 3단계 하락한다. #
'경영평가' 항목의 경우, 건설업계의 요청을 받아들여 경영평가액 가중치는 유지하되 경영평가액 상하한은 실적평가액의 3배에서 2.5배로 조정했다.
김상문 국토부 건설정책국장은 "건설현장의 안전, 품질, 불법행위에 대한 평가가 강화됨에 따라 건설사들의 안전사고 및 부실시공 방지 노력이 강화될 것으로 기대한다"고 밝혔다.
2.1.4. 하자심사 제도 개선
2023년 9월 국토교통부는 주택 하자가 가장 많은 건설사 상위 20개 명단과 하자 처리 건수를 6개월마다 발표하기로 결정했다. 국토교통부가 건설사별 하자 판정 건수를 공개하는 것은 이번이 처음 있는 일이다. 기존에는 위원회 개최 현황과 하자심의 신청 현황만 공개했다. 첫 공개에서 하자 판정 1위는 GS건설이었다. # #또한 원희룡 국토교통부장관은 하자보수를 미루는 건설사에 과태료 부과 등 처벌규정을 마련하겠다는 방침도 밝혔다. 건설사는 하자보수 진행 상황을 지자체에 공유하고 있는데, 현행 규정에는 하자보수 완료 기한이 따로 정해져있지 않다. #
그리고 국토교통부에서는 하자심사분쟁조정위원회 위원 등 인력을 확충해 하자처리 심사기간을 단축하는 방안도 추진한다. 현재 하심위 소속 심사위원은 60여명, 조사관은 40여명 규모이고, 연간 접수되는 하자는 4000건 안팎이다. 이에 하심위 위원들은 1인당 처리 건수가 너무 많아 작년 일이 올해까지 해결되지 못한 것도 많다고 호소했다. #
2.1.5. 층간소음 해소방안 발표
2023년 12월 11일, 원희룡 국토교통부장관은 <층간소음 해소방안>을 발표했다. 가장 핵심이 되는 내용은 층간소음 기준 미달 시 보완시공을 의무화하고, 미이행 시 준공을 불허하는 것으로 상당한 고강도 대책으로 평가된다. 현재는 보완조치를 권고만 하고 있어 건설사들의 보완조치 이행을 강제하기 어려운 상황이었다.이외에도 ▲ 시공 중간단계에서도 층간소음 측정[5] ▲ 검사 세대 샘플 수 2%→5% 확대 ▲ 장기 입주지연 등 입주자 피해가 예상되는 경우에만 예외적으로 보완시공 대신 손해배상으로 대체하고, 손해배상 시 검사 결과 전국민에 공개[6] ▲ 2025년부터 기존 주택에 대한 방음공사 비용 재정지원+융자지원 병행 검토[7][8] ▲ 2025년부터 모든 LH 공공주택에 바닥구조 1등급(37데시벨) 수준 설계 및 2024년 시범단지부터 1등급 기술 선제 적용 등의 대책이 포함되었다. 다만 보완시공 의무화나 손해배상 시 정보공개 등 일부 대책은 주택법 등의 개정이 필요하다. # # 보도자료 상세 보도자료
전문가들은 기준을 준수하도록 강제력을 확보했다는 측면에서 긍정적으로 평가하면서도, 사업자 부담을 줄여야 한다고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구원은 "이번 발표내용은 관련 기준의 강화가 아니라 기존 규정의 준수에 대한 것이어서 사회적으로 긍정 평가하는 것이 맞다"며 "이제 우리 사회는 제도개선보다는 실행역량이 관건이 되는 시기여서 기준 규정의 준수를 공공에서 강제한다는 방안은 논의해볼 만하다"고 말했다. 그러면서도 "사업자 입장에서 건축물의 성능향상에 소요되는 비용들이 분양가에 적절하게 반영된다면 문제 될 것은 없지만 이번 발표에는 그런 내용이 없었다"며 "사업자에게 희생을 강요하는 것이 아닌 손실을 줄여주는 것이 현실적으로 반영돼야 한다"[9]고 제언했다. 홍성걸 서울대 건축학과 교수는 "경제성에서 건설사들의 부담이 커지고, 또 소비자 입장에서도 부담이 커진다는 것이 있다"면서도 "권고사항이었던 보완시공을 의무로 바꾸는 것은 층간소음 문제 해결에 도움이 될 것"이라고 말했다. #
다만 이번 대책에 부족한 점이 있다는 평가도 나왔다. 경제정의실천시민연합은 '알맹이가 빠진 대책'이라고 비판했다. 경실련은 전수조사가 아닌 2~5% 샘플조사로는 층간소음 문제를 해결할 수 없다면서 층간소음 전수조사 의무화 도입을 위해 장기로드맵을 제시할 것을 촉구한다고 했다. #
2.2. 규제지역 주택청약제도 개선
| 규제지역 청약 개선안 | ||||
| 면적 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | ||
| 현행 | <colbgcolor=#e0ffdb,#202210> 개선안 | 현행 | <colbgcolor=#e0ffdb,#202210> 개선안 | |
| ~60㎡ | 가점제 100% 추첨제 0% | 가점제 40% 추첨제 60% | 가점제 75% 추첨제 25% | 가점제 40% 추첨제 60% |
| 60㎡~85㎡ | 가점제 70% 추첨제 30% | 가점제 70% 추첨제 30% | ||
| 85㎡~ | 가점제 50% 추첨제 50% | 가점제 80% 추첨제 20% | 가점제 30% 추첨제 70% | 가점제 50% 추첨제 50% |
| ※ 비규제지역은 현행[10] 유지 | ||||
그동안 규제지역[11] 내 주택청약 시 중소형 평수(85㎡ 이하) 민영주택에는 주로 가점제가, 대형 평수(85㎡ 초과) 민영주택에는 주로 추첨제가 적용되었다. 그러나 가점제는 청년층에 불리한 제도이기에, 청년층이 중소형 평수를 포기하고 대형 평수에 청약을 넣는 상황도 벌어져, 세대별 주택 수요를 제대로 반영하지 못한다는 지적을 받았다.[12] #
이에 따라 윤석열 대통령은 후보 시절 중소형 주택은 추첨제 비중을 확대해 청년층의 내집마련을 쉽게 하고, 반대로 대형 주택은 가점제 비중을 확대해 장기간 무주택자의 역차별을 방지하는 공약을 내세웠다. #
그리고 2022년 10월 국토교통부는 중소형 주택은 추첨제 비중을 늘리고, 대형 주택은 가점제 비중을 늘리는 내용을 담은 민영주택 청약제도 개편안을 발표했다. 이어 12월에는 이 같은 내용을 담은 '주택공급에 관한 규칙' 개정안을 입법예고했다. 이와 관련해 권혁진 국토부 주택토지실장은 "이번 청약제도 개편을 통해 연령별로 실수요에 맞는 주택마련의 기회를 늘리고 주택시장 침체기에 선제적으로 대응할 수 있을 것으로 기대한다"면서 "향후 실수요자들의 애로사항을 지속적으로 청취해 제도화하겠다"고 밝혔다.# # # 그리고 개정된 규칙은 2023년 4월부터 시행된다. #
2.3. 공시가격 산정 방식 개선
정부에서 매년 산정하는 부동산 공시가격은 67개 행정제도[13]의 기초자료로 활용되지만, 산정근거 미공개 및 외부 검증 미흡 등의 문제가 매년 제기되어 왔다. 특히 문재인 정부 시기에 실행되었던 '공시가격 현실화'에 대해 원성이 자자했으며 역효과도 발생했고, 결국 정권교체의 원인 중 하나로 작용하기도 했다. # # # # #이에 윤석열 대통령의 공약 및 정부의 국정과제에 '공시가격 투명성·정확성 제고'가 포함되었으며, 2023년 10월 국토교통부에서는 다음과 같이 공시가격 산정의 신뢰성·투명성·정확성을 개선할 방안을 공개했다. 노태우 정부 때 공시가격 제도 도입 이래, 공시가격 산정방식의 방향을 정하는 수술은 총 3차례나 있었는데, 모두 김대중-노무현-문재인 때 있었고 공시가격을 끌어올리는 것이 목표였다. 반면 윤석열 정부의 수술은 산정의 신뢰성을 제고하는 것이 목표이다. # # # # # # # 국토교통부
- 광역자치단체에 '공시가격 검증센터' 설치 : 광역자치단체에 공시가격 검증센터가 설치되어 정부가 수행하는 부동산 공시가격 산정 과정 전반을 지방자치단체가 상시 검증할 수 있게 한다. 2023년에는 서울특별시와 협업해 제도를 설계하고, 2024년부터 타 지자체로 단계적으로 확대할 계획이다.
그동안 한국부동산원이 공시가격을 산정하는 동시에 검증하여 "선수가 심판을 겸한다", "셀프 검증이다"라는 비판이 제기되었는데, 2024년부터는 부동산 소유자가 이의신청을 하면 지자체 검증센터에서 1차 검증을 하고 중앙부동산가격공시위원회가 최종 심의를 해 공시가격의 산정의 공정성을 향상시킬 계획이다. - 가격결정요인 등급체계 마련 및 공개 : 객관적인 가격결정을 위해, 앞으로는 층·향·조망·소음 등 가격결정요인에 대해 단계적으로 등급 체계를 마련하고 공개를 추진할 계획이다. 구체적으로, 2024년부터는 등급화가 상대적으로 쉬운 개별 주택의 층(최대 7등급)·향(8방향)의 등급을 공개하고, 2026년부터는 조사자의 주관이 적용되는 개별 주택의 조망(도시·숲·강·기타)·소음(강·중·약)의 등급도 공개할 계획이다.
- 공시가격 실명제 도입 : 조사자가 책임감을 갖고 업무에 임할 수 있도록, 2024년부터 공동주택 공시가격 열람 때 조사자의 실명과 연락처를 공개한다.
- 조사 인력 확충 : 한국부동산원 공시가격 조사 인원은 2023년 기준 520명인데, 이를 2025년에 690명까지 늘릴 방침이다.
2.4. 공급규제 개선
그동안 원활한 재건축을 가로막는 3대 대못으로 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 재건축 안전진단이 꼽혔지만, 윤석열 정부 들어서 이 3대 대못에 대한 개선안을 발표했다. 구체적으로는 분양가상한제는 폐지나 대폭 조정은 아니지만 미세조정되었고, 재건축초과이익환수제는 개편안이 발표되었지만 국회에서의 법안 통과가 필요하며, 재건축 안전진단은 법 개정 없이 시행된다.부동산값 상승을 부추길 가능성이 있어 정부에서 그동안 속도조절에 나섰지만, 고금리로 부동산값이 하락하면서 시장이 침체기에 들어간지라 출범 첫해인 2022년중에 3대 대못을 모두 뽑을 수 있게 되었다.
참고로 재건축·재개발 규제 완화는 이재명 또한 20대 대선 공약으로 내세운 바 있는 사항이다. 이재명 후보는 "역대 민주정부는 재개발·재건축을 과도하게 억제한 측면이 있다. 그러나 재개발·재건축을 금기시하지 말고 국민의 주거 상향 욕구도 존중해야 한다"라고 발언한 바 있다. #
2.4.1. 분양가상한제 및 고분양가심사제도 개편
국제적인 원자재가격 상승에도 불구하고 분양가상한제로 인해 아파트 분양가를 올릴 수 없다 보니, 공급이 막히고 재건축조합과 시공사 간 갈등도 벌어졌다.[14] 이에 따라 원희룡 국토교통부장관은 2022년 6월부터 분양가상한제를 일부 개선하겠다고 밝혔다. 원자재가격 상승분을 현실화해 공급에 숨통을 틔워주겠다는 건데, 시장 혼란을 우려해 전면 폐지가 아닌 미세조정에 나설 방침이다. # 전면 폐지를 하거나 잘못 조정하게 되면, 아파트 분양가가 상승해 오히려 집값 상승을 더 부추길 수도 있다며 고심중이라고 밝힌 상태.6월 21일, 국토교통부에서는 신규 주택공급 촉진을 위해 공동주택의 분양가 산정 시 세입자 주거이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주비에 대한 금융비, 총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영하기로 했다. 또 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비는 자재값 급등에 신속하게 반영할수 있도록 수시로 조정한다. 아울러 HUG의 고분양가심사제도는 개선해 심사 기준과 배점 등을 모두 공개해 투명성을 높이기로 했다. # 정부에서는 이번 개선안으로 분양가는 1.5%~4% 정도 인상될 것으로 예측했다. #
2.4.2. 재건축초과이익환수제 완화
| 재건축부담금 부과기준 | ||||||
| 부과율 | 면제 | 10% | 20% | 30% | 40% | 50% |
| 기존[15] | 0.3억 이하 | 0.3~0.5억 | 0.5~0.7억 | 0.7~0.9억 | 0.9~1.1억 | 1.1억 초과 |
| 부과구간 단위 : 0.2억 | ||||||
| ※ 장기보유 1주택자 부담금 감면 : 없음 | ||||||
| 정부안[16] | 1억 이하 | 1.0~1.7억 | 1.7~2.4억 | 2.4~3.1억 | 3.1~3.8억 | 3.8억 초과 |
| 부과구간 단위 : 0.7억 | ||||||
| ※ 장기보유 1주택자 부담금 감면 : 10%~50%[17] | ||||||
| 민주당안 및 국회 통과안 | 0.8억 이하 | 0.8~1.3억 | 1.3~1.8억 | 1.8~2.3억 | 2.3~2.8억 | 2.8억 초과 |
| 부과구간 단위 : 0.5억 | ||||||
| ※ 장기보유 1주택자 부담금 감면 : 10%~70%[18] | ||||||
2022년 9월 정부에서 발표한 <재건축 부담금 합리화 방안>에 따르면, 재건축부담금 면제 금액이 3000만원에서 1억원으로 대폭 확대되며, 누진구간도 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대된다. 여기에 1가구 1주택 장기보유자는 추가 감면 대상이 된다. 해당 내용을 담은 <재건축초과이익 환수에 관한 법률> 개정안은 11월 김정재 국민의힘 의원이 대표발의했다. 부담금 부과기준을 조정하는 법 개정안은 2006년 제도 도입 이후 16년 만에 처음이다. #
법률이 개정되어야 해서 더불어민주당의 동의가 필요하긴 하지만, 부담금 완화 방안에 대해 재건축 조합들은 환영하는 반응이며, 전문가들도 정비사업 활성화를 촉진할 것이라며 긍정적인 평가를 보냈다. 여기서 더 나아가 제도 자체의 폐지도 검토해야 한다는 목소리도 나왔다. # #
국회 국토교통위원회에서의 논의는 계속 미뤄지다가 전세사기 특별법이 통과된 2023년 5월 이후부터 논의가 시작되었다. 민주당 또한 부담금 감면 방향에는 동의하지만, 구체적인 안에 대해서는 정부여당과 입장이 엇갈린다. 민주당 의원들은 부과율 적용 기준 금액과 부과율 구간 금액을 정부·여당 안보다 낮춰야 한다는 입장으로, 이렇게 되면 정부·여당 안에 비해 부담금이 적게 줄어든다. #
여야 간 이견으로 인해 법안 통과는 계속 미뤄지다가, 2023년 11월 더불어민주당 의원총회에서 재건축초과이익환수제 완화 방침을 일부 수용하는 쪽으로 가닥을 잡으면서 급물살을 타게 되었다. #
그리고 2023년 11월 29일, 국회 국토교통위원회 법안소위에서 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 통과되었다. # 이어 국회 국토교통위원회(11월 30일)와 국회 법제사법위원회(12월 7일)를 통과한 뒤에 # # 12월 8일 국회 본회의를 통과했다. 개정안은 공포 3개월 후 시행된다. #
개정안에는 부과 면제 구간을 3000만 원에서 8000만 원으로, 부과구간 단위를 2000만 원에서 5000만 원으로 상향하고, 20년 이상 재건축 아파트를 장기보유한 집주인에 대해서는 부담금의 최대 70%를 감면하는 내용이 포함되었다. 부과 면제 구간과 부과구간 단위는 정부안보다는 다소 후퇴하였고, 장기보유 1주택자 최대 감면율은 정부안보다 확대되었다. 이와 함께 ▲ 부담금 부과 개시 시점을 추진위 구성 승인일에서 조합설립 인가일로 조정하는 내용[19] ▲ 1세대 1주택 고령자는 담보제공 조건을 전제로 주택 처분 시점까지 납부 유예를 가능케 하는 내용 ▲ 임대주택 등을 국가 또는 지자체에 공급하는 경우 해당 주택의 매각비용을 초과이익 산정에서 제외하는 내용 등이 개정안에 포함되었다. # # # 그래픽 요약[20]
2.4.3. 안전진단 기준 완화
2022년 12월 8일, 정부에서는 재건축 안전진단 기준을 완화하는 방안을 발표했다. 개선안은 법 개정 필요 없이 2023년 1월부터 시행되기 시작했다. # # # 그래픽 요약먼저, 구조안전성 비중을 50%→30%로 낮추고, 대신 설비노후도 항목은 25%→30%, 주거환경 항목은 15%→30%로 높이기로 했다. 이에 따라 구조안전에 큰 문제가 없더라도 층간소음, 주차공간 부족, 배관 누수 및 고장, 배수·전기·소방시설 취약 등 주거환경이 나쁘면 재건축 추진이 가능해진다.
또 기존 제도상으로는 총점 0점~30점만 재건축이 가능하고, 30점~55점은 조건부 재건축으로 분류되어 공공기관의 2차 안전진단을 받아야 했는데, 재건축 커트라인을 30점에서 45점으로 올리고, 2차 안전진단도 의무 시행이 아닌 지자체가 요청하는 경우만 시행하도록 바꾸었다.
재건축 안전진단 기준 완화 이후 2개월 동안 서울 내에서만 목동3·5·7·10·12·14단지, 상계주공1·2·6단지를 비롯해 약 4만 가구가 안전진단을 통과했다. #
2023년 1월~7월 전국에서 111개 단지, 10만 7799가구가 안전진단을 통과한 것으로 드러났다. 이에 대해 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "즉각적인 공급 확대로 이어지지는 않겠지만 일단 좋은 입지에서 상당한 공급 기반을 확보한 것은 의미가 있다"고 말했다. 안전진단 완화가 실제 주택 공급으로 이어지기 위해서는 국회에 계류 중인 재건축초과이익환수제의 개정도 필요하다는 지적이 나온다. #
여기에 이어 2024년 9월 25일, 30년 이상 노후 아파트의 경우 안전진단 전에라도 재건축을 추진할 수 있도록 하는 도시 및 주거환경정비법 개정안(일명 재건축 패스트트랙법)이 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회를 통과했다. 재건축 패스트트랙법은 ▲ 정비구역 지정 전 재건축 추진위 구성 허용 ▲ 안전진단 실시 기간 중 정비계획 입안 가능 ▲ 안전진단 재실시 제도 폐지 등의 내용을 담고 있다. 도정법 개정안은 윤석열 정부의 '1·10 주택공급 대책' 후속 법안으로 국민의힘 의원 전원이 공동 발의했는데, 더불어민주당 의원들도 찬성했고, 소위에 상정되자마자 여야 합의로 일사천리로 통과되었다. #
2.5. 부동산 세제 개선
조세제도를 법률이 정하는 바에 따라 투명하고 공정하게 운영하겠습니다. 과거의 부동산 세제와 같이 정치와 이념에 사로잡혀 무리한 과세로 국민을 힘들게 하고, 재산권을 과도하게 침해하지 않겠습니다.
2023년 3월 3일 납세자의 날 기념식에서 윤석열 대통령이 한 발언 #
2023년 3월 3일 납세자의 날 기념식에서 윤석열 대통령이 한 발언 #
문재인 정부 시기에 부동산 세금 부담이 크게 늘면서 유주택자들의 원성이 자자했는데, 윤석열 정부에서는 이런 가렴주구식 세제를 정상화시키고 있다.
기획재정부는 2022년 12월 19~25일 7일 동안 <2022년 기재부 정책 MVP> 투표를 진행했는데, 여기서 7개 정책이 우수 정책으로 선정되었으며, 7가지 중 '과중한 부동산세 부담 완화 및 양도세·종부세 정상화 정책'이 대상을 받았다. 정책 MVP 투표는 국민, 정책 전문가, 기재부 출입기자단 등 14,628명을 대상으로 진행했다. #
참고로 부동산 감세는 이재명 또한 20대 대선 공약으로 내세운 바 있는 사항이다. # #
2.5.1. 양도소득세 중과세율 한시적 완화
윤석열 정부 출범 첫날인 2022년 5월 10일부터 소득세법 시행령을 개정해 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 1년간 한시적으로 완화되었다. 다주택자에게 최고 75%에 달하는 중과세율이 아닌, 최고 45%의 기본세율을 적용해 세부담을 낮춘다는 의미이다. # #시행령 개정 이틀만에 서울 아파트 매물이 4% 넘게 증가한 것으로 파악되었다. 정부의 기대처럼 일정 부분 효과가 있었다는 분석이 나왔다. 경기, 인천과 지방 광역시에서도 아파트 매물이 나왔다. 다만 금리 인상과 대출규제로 인해 매수자들의 자금 마련이 쉽지 않아 실제로 매매거래가 이뤄지기는 쉽지 않은 상황이다. #
2.5.2. 종합부동산세·재산세 등 보유세 부담 감소
| 주택분 종합부동산세 기본공제액 | |||
| 구분 | 2022년 | 개정안 | <colbgcolor=#e0ffdb,#202210> 2023년[21] |
| 일반 | 6억 원 | 9억 원 | 9억 원 |
| 1주택자 | 11억 원[22] | 12억 원 | 12억 원 |
| 주택분 종합부동산세 세율 | |||||
| 과세표준 | 2022년 | 개정안[23] | <colbgcolor=#e0ffdb,#202210> 2023년[24] | ||
| 일반 | 일부 다주택[25] | 2주택 이하 | <colbgcolor=#e0ffdb,#202210> 3주택 이상 | ||
| ~3억 | 0.6% | 1.2% | 0.5% | 0.5% | |
| 3억~6억 | 0.8% | 1.6% | 0.7% | 0.7% | |
| 6억~12억 | 1.2% | 2.2% | 1.0% | 1.0 % | |
| 12억~25억 | 1.6% | 3.6% | 1.3% | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 | 1.5% | 1.5% | 3.0% | ||
| 50억~94억 | 2.2% | 5.0% | 2.0% | 2.0% | 4.0% |
| 94억~ | 3.0% | 6.0% | 2.7% | 2.7% | 5.0% |
| 법인[26] | 3.0% | 6.0% | 2.7% | 2.7% | 5.0% |
△ 문재인 정부 시기에 집값 폭등과 공시가격 현실화 정책 등이 한꺼번에 겹치면서 부동산 세부담이 급증해 법적 안정성이 저하되었다는 점 △ 종부세 부담이 세입자들에게 월세 인상의 형태로, 또는 주택 매수자들에게 집값 상승의 형태로 전가된다는 점 △ 종부세라는 세금 자체가 한국에만 존재하는 기형적 세금이라는 점 △ 미실현이익에 대한 과세라는 점 △ 대한민국의 GDP 대비 부동산 세금의 비중이 높다는 점 △ 양도세 중과세로 인해 집을 팔기도 힘들다는 점 등을 고려했을 때, 종부세 감세 정책은 명분 있고 타당하다고 할 수 있다.[27] 여러 여론조사들을 봐도, 국민 여론은 종부세 등의 보유세 부담에 대해 증가보다 감소를 지지하는 편이다.[28]
2022년 12월 23일, 국회에서는 종합부동산세 기본공제 금액을 상향하고 중과세 적용 대상을 축소하는 법안을 통과시켰다. 기본공제 금액은 6억 원에서 9억 원으로, 1주택자의 기본공제 금액은 1억원에서 12억원으로 상향되었다. 그리고 기존에는 조정대상지역 2주택자 및 모든 3주택 이상 다주택자에 중과세율이 적용되었는데, 조정대상지역 2주택자와 과세표준 12억원 이하 3주택 이상자는 중과세율 대신 일반세율이 적용된다. 과세표준 12억원 초과 3주택 이상자만 계속 중과세율이 적용되나 최고세율은 6%에서 5%로 하향되었다. #
당초 정부에서는 다주택자 중과세를 완전히 없애고 주택가액 기준으로만 과세하는 안을 내놓았지만 그것보다는 다소 후퇴한 내용이기에, 기획재정부는 아쉽다는 반응을 내놓았다. #
2.5.2.1. 1세대 1주택자 종합부동산세 및 재산세 감세
문재인 정부 들어 1세대 1주택자들의 보유세 부담이 폭등하게 되면서, 원희룡 국토교통부장관은 1주택자의 종합부동산세 부담을 2년 전(2020년) 수준으로 되돌리는 방안을 추진하기로 했다. 법 개정을 통해 2020년 공시가를 적용하거나, 야당의 협조가 어렵다고 판단되면 공정시장가액비율을 조정할 것으로 보인다. #2022년 5월 30일, 정부는 세액 산정 기준이 되는 공시가격을 2021년 수준으로 내리기로 했다. 과거에 공시가격 9억 이하 1세대 1주택자에 대한 재산세를 구간별로 0.05%p씩 깎아주는 법안이 통과된 바 있는데, 공시가격 인하 효과까지 더해져서 1주택자의 91%는 재산세 부담이 2020년보다 줄어들게 되었다.[29] 그리고 정부는 종합부동산세에 적용하는 공정시장가액비율을 낮추는 방안 역시 고려 중이다. # #
2022년 6월 1일, 국토교통부에서는 공시가격 현실화 계획 재검토 및 공시제도 개선 방안 마련을 위한 연구용역에 착수한다고 밝혔다. 문재인 정부 시기에 공동주택·단독주택·토지 세 분야의 공시가격을 2030년까지 시세의 90% 수준으로 맞추겠다는 '공시가격 현실화 계획'을 세웠는데, 부동산 가격 급등과 맞물려 종부세 및 재산세 부담이 급증했기에 제도 개선에 착수한 것이다. #
2022년 6월 16일, 기획재정부에서는 올해 한시적으로 1주택자 종부세 공제액을 11억 원에서 14억 원으로 3억 원 높이고, 공정시장가액비율을 기존의 100%에서 시행령상 하한선인 60%로 낮추기로 했다. 공제액 상향은 국회에서의 법 개정을 거처야 하나, 공정시장가액비율은 법 개정 없이 60%~100% 범위 안에서 정부 시행령으로 조절 가능하다. 1주택자는 물론 다주택자 역시 공정시장가액비율 하향조정으로 인해 경감 혜택을 일부 누릴 수 있다. 아울러, 재산세의 경우도 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 낮추기로 했다. # #
2022년 11월 24일, 기획재정부·행정안전부·국토교통부에서 2023년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 하면서, 문재인 정부가 수립한 공시가격 현실화 로드맵이 사실상 폐기되었다. 정부에서는 공동주택은 72.7%→69.0%, 단독주택은 60.4%→53.6%, 토지는 74.7%→65.5%로 평균 현실화율 목표치가 낮아진다고 밝혔다. # #
2.5.2.2. 일시적 2주택자 종합부동산세 1주택 혜택
2022년 6월 21일, 정부에서 이사·상속 등으로 부득이하게 집을 2채 보유하게 된 일시적 2주택자에게 1주택자와 같은 공제 혜택과 세율을 적용하겠다고 발표했다. 그동안 이사 날짜가 맞지 않아 이사 전 집을 팔지 못한 채로 종부세 과세 기준일을 넘겨서 세금을 많이 내는 경우가 있었는데, 이를 개선하겠다는 것. 또 갑작스러운 부모의 사망으로 주택을 상속받아 다주택자가 된 경우, 투기와 거리가 먼 지방 저가 주택을 취득한 경우 등도 1세대 1주택자로 보고 종부세 부담을 줄여주기로 했다. # #2.5.3. 생애 최초 구입자 취득세 감면
2022년 6월 21일, 정부에서는 생애 첫 주택 구입자라면 누구나 취득세 감면 혜택을 받을 수 있게 한다고 세제 개편안을 발표했다. 그간 취득세 감면 기준이 돼 온 ▲ 부부합산 연 소득 7000만원 이하 ▲ 취득 당시 주택가액 수도권 4억·비수도권 3억 원 이하 기준을 12억 이하로 완화하여 취득세를 사실상[30] 일괄적으로 200만원까지 감면받을 수 있게 한 게 골자이다. 집값 급등으로 수도권 4억, 비수도권 3억 기준이 비현실적으로 된 것이[31] 세금 감면 대상 확대의 이유라는 분석이 나온다. 다만 지방세특례제한법을 개정해야 하기 때문에, 감면안 발표 시점~법 개정 기간에 생애 첫 주택을 구입한 경우, 기존 기준에 따라 취득세를 먼저 내고 법 개정 이후 차액을 환급할 방침이다. #3. 논란이 있는 평가
3.1. 미분양주택 매입임대 방안 관련
2023년 1월 3일 윤석열 대통령이 국토교통부 업무보고 자리에서 "정부 공공기관이 미분양주택을 매입하거나 임차해 취약계층에게 다시 임대하는 방안도 검토해달라"고 주문하면서, 정부에서 주택시장 연착륙과 취약계층의 주거 안정을 위한다는 명목으로 미분양주택을 매입하는 방안을 검토했었다.2022년에 부동산 가격이 하락하면서, 미분양주택 수는 2021년에 1.5만 호 안팎을 유지하다가 2022년 11월 5.8만 호로 크게 증가했다. # 이에 따라 LH 등 공공기관이 미분양 주택을 할인된 가격에 매입한 뒤, 이를 취약계층에 저가에 임대해 건설사의 경영난 악화와 부동산발 경제위기도 막고 취약계층 주거도 챙기자는 의도이다.
하지만 건설사의 방만경영과 수요예측 실패, 고분양가 등으로 인해 발생한 분양 실패 책임을 공공이 공적자금을 통해 떠안아, 건설사에게 특혜를 주고 모럴 해저드를 조장한다는 지적도 제기되었다. # #
국토교통부도 이런 비판을 의식한 듯, "미분양주택 매입은 재정여건, 임대수요, 지역별 상황 및 업계 자구노력 등을 고려하여 그 수준, 시기 등을 검토해야 할 사항"이라는 설명자료를 냈다. # 이후에도 정부에서는 "미분양 매입 이전에 건설사의 자구 노력이 있어야 한다"며, "미분양의 주요 원인은 고분양가이기에 분양가 인하가 선행되어야 한다"고 강조했다. 또한 2008년 글로벌 금융위기 때와 비교해봤을 때, ▲ 당시에는 미분양 주택들 중 중대형 평형이 많아 시장에서 소화하기 힘든 측면이 있었던 반면, 지금은 소형 평형에 쏠려 있다는 점 ▲ 공사 종료 후에도 미분양되어 '악성 미분양'으로 분류되는 '준공 후 미분양 주택' 수도 당시보다 적다는 점 등을 들어, 시장을 예의주시하되 당분간 미분양 주택 매입은 없다는 뜻을 분명히 했다. #
한편, 정부 정책과는 별개로 LH가 악성 미분양주택을 고가매입하여 논란이 되었고, 결국 원희룡 장관이 강하게 비판하여 LH는 제도개편안을 마련했다. 한국토지주택공사/비판 및 논란 문서 참조.
3.2. 공공분양주택 예산 증액 및 공공임대주택 예산 감액
윤석열 정부는 2022년 9월 국회에 제출한 2023년 예산안에서 공공임대주택 예산을 올해보다 25.1%(약 5조7천억원) 삭감했다. 반지하나 고시원 등 도심 비정상 거처 거주 가구 대상 ‘주거상향 사업’에 쓰이는 매입임대와 전세임대 관련 예산이 각각 3조797억원(33.6%), 1조143억원(21.8%) 삭감됐다. 무주택 저소득층 등에 공급되는 행복주택·국민임대·영구임대 관련 예산도 총 1조7247억원이 무더기로 감액됐다. #이와는 대조적으로, 공공분양주택 예산은 대폭 늘었다. 무주택 서민, 청년, 신혼부부 등에게 시세 70% 이하 가격으로 공급하는 청년원가주택, 역세권 첫 집 등 공공분양 관련 예산은 1조3955억 원으로 2022년 예산안(3163억 원) 대비 341.3% 늘었다. #
공공임대주택 예산 감액에 대해 국토부는 "올해부터 통합공공임대주택이 시행되며 내년에는 신규사업 예산이 개별 편성되지 않아 예산이 줄어든 것"이라고 설명했다. 기존에는 임대주택 사업이 국민임대·영구임대·행복주택 등으로 세분되었는데, 이를 하나로 통합하면서 예산이 줄어들었다는 것이다. #
정뷰는 공공임대주택보다 공공분양주택을 공급하는 것이 청년과 신혼부부 등의 내집 마련과 자산 형성에게 실질적으로 도움이 된다고 판단하여 이런 예산안을 제출한 것으로 보인다. 한정된 재원에서 임대와 분양 둘 중 하나를 선택한다면, 분양을 우선적으로 공급하는 것이 낫다는 평가도 있다. #
전문가들은 공공분양주택 확대에 대해서는 긍정적인 평가를 내렸다. 김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 "공공임대에 오래 살다 보면 자립하기가 어렵고, 자산 마련도 분양주택에 비해 쉽지 않기 때문에 공공이 보증하는 분양주택이 바람직한 모델"이라며 "임대주택은 소득 상황이 좋지 않을 때 잠시 거쳐 가는 중간 단계 역할을 해야 한다"고 말했다. 송인호 KDI 경제정보센터 소장은 "분양주택을 확대 공급하되 분양가 부담을 낮추는 식의 정책을 펴야 한다"고 했다. #
이후 2023년에 첫 공공분양주택으로 '뉴:홈'을 선보였는데, 부동산 시장 한파 속에서도 높은 사전청약 일반공급 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다. 총 1,798호 공급에 27,153명이 몰려 최종 경쟁률은 15.1 대 1을 기록했고, 특히 20대~30대 청년층이 접수자의 70%가량을 차지했다. 서울과 가까워 입지가 좋다는 점, 그리고 시세의 70~80% 수준 가격으로 분양해 가격경쟁력도 있다는 점이 흥행 요인으로 꼽힌다. 특히 나눔형의 경우는 시세의 70% 이하 가격으로 분양받을 수 있는데다가 전용 대출상품이 제공되어 자금 부담이 덜하다는 이점이 있어, 일반형에 비해 인기가 더 높았다. # # # # #
다만 공공임대주택 축소에 대해서는 서민들의 주거안정을 위협할 것이라는 우려 역시 나오고 있다. 김 교수는 "취약계층을 위한 주거 안정을 위해서는 질 좋고 입지 좋은 공공임대를 지속해서 공급해야 한다"고 지적했다. #
원희룡 장관은 저소득층 대상 공급 물량은 변동이 없을 것이라고 주장했다. 하지만 연합뉴스의 팩트체크 결과, 공공임대주택 물량은 연평균 10만 가구 정도로 크게 줄 것으로 예측됐다. #
공공임대주택 공급량을 연평균 10만 가구로 줄이는 데 있어 한국토지주택공사와 윤석열 정부 사이에 협의가 없었다는 지적도 제기됐다. #
참여연대와 민달팽이유니온 등 주거권단체들은 "폭우에 사망자가 발생한 반지하·쪽방 등 대책을 마련하겠다고 발표한 지 불과 3주 만에 공공임대주택 예산을 대폭 삭감한 것은 희생자들에 대한 모독이자 시민들에 대한 기만"이라고 비판했다. #
오세훈 서울시장은 윤석열 정부가 공공임대주택 관련 예산을 축소한 것에 대해 우려를 나타내면서, 서울시 공공임대 주택 공급은 자체 예산을 추가 확보해서라도 물량을 줄이지 않겠다는 입장을 밝혔다. #
3.3. 실거주 의무 폐지 추진
2022년말~2023년 초 금리 인상으로 인해 부동산 시장이 급격하게 얼어붙자, 정부는 전매제한 완화, 실거주 의무 폐지 등 각종 부동산 규제를 완화하는 내용이 담긴 1.3 대책을 발표했다. 실거주 의무는 기존에 수도권 내 분양가상한제 주택에 적용되었는데, 정부는 주택법 개정안을 발의해 실거주 의무를 폐지하기로 했다.정부에서는 실거주 의무 폐지의 이유로 거주 이전의 자유 및 재산권 행사의 제약을 들었다. #
그러나 일각에서는 '둔촌주공 살리기 대책'이라고 비판하였으며, 야당에서는 실거주 의무를 없앨 경우 갭 투자와 부동산 투기를 부추길 수 있다며 폐지에 반대하고 있다. #
결국 여야의 의견차 속에 법안이 1년 가까이 통과되지 않자, 둔촌주공 등 아파트 입주 예정자들은 잔금 마련과 이사 계획 등 미래 상황이 불확실하게 되었다. 입주 예정자들 중 상당수는 실거주 의무가 폐지된다는 말을 믿고 입주 대신 전세를 주겠다는 계획을 세웠다. 이에 정부가 야당 우위인 국회 상황을 알면서도 개정안이 정말 통과될지를 고려하지 않고 섣부르게 발표해 혼란을 키웠다는 비판을 받았다. # #
이에 대통령과 장관, 장관 후보자들은 한목소리로 국회에 주택법 개정안 통과를 촉구했다. 윤석열 대통령은 "투기를 잡는다는 명목으로 도입된 불합리한 규제가 시장을 왜곡하고 있다"며 "무주택 실수요자라 하더라도 입주 시점에 전세금 반환 지연 등으로 자금 마련이 어려워지면 법을 지킬 수 없는 상황에 놓이게 된다"라고 말했다. # 원희룡 국토교통부장관도 "당장 이사 갈 돈을 마련 못하는 이사 난민들을 만들어서는 안된다"면서 "중간 지점에서 적정 수준을 찾아야지, 전부를 틀어막는 것은 4만여 세대 넘는 선의의 피해자들을 낳는다"고 했으며, # 박상우 국토교통부장관 후보자도 "여름에 쓴 약은 겨울에는 거둬들여야 한다", "전세를 끼고 집을 사는 게 투기도 있겠지만, 주거 사다리의 중요한 한 부분"이라고 밝혔다. #
이후 2024년 1월 더불어민주당은 실거주 의무를 3년 유예하기로 했다. 민주당 원내 핵심 관계자는 "실거주 의무가 시작되는 시점을 현행 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 가능일로부터 3년 이내'로 바꾸는 쪽으로 주택법을 개정할 계획"이라고 발혔다. 입주예정 아파트가 많은 지역을 중심으로 법 개정을 요구하는 목소리가 커지자, 민주당 원내지도부가 나선 것으로 알려졌다. 국민의힘 역시 민주당안을 받을 것으로 보인다. #
3.4. LH 혁신안 발표
2년 전 LH 부동산 투기 사건 및 2023년 4월 검단 아파트 붕괴 사고를 계기로 2023년 12월 국토교통부는 LH 혁신안을 발표했다.LH의 독점적 구조에서 벗어난다는 취지에서 ▲ 민간 건설사의 공공주택 단독시행 허용[32] ▲ 공공주택 설계·시공업체 선정권 조달청 이관 ▲ 감리업체 선정권 국토안전관리원 이관 등이 포함되었다. 또한 전관예우 방지 차원에서 ▲ 2급 이상 고위전관 취업 업체는 LH 사업 입찰 원천 제한 ▲ 퇴직자 재취업 심사 2급 이상→3급 이상으로 확대 등도 포함되었다. 이와 함께 ▲ 착공 전 외부 전문가의 구조설계 검증 ▲ 안전항목 위반 업체는 일정 기간 수주 제한 등도 포함되었다. 이 중 일부 항목의 경우에는 법 개정이 필요하다. #
다만 LH는 이전에도 각종 혁신안을 내놓은 적이 있었는데, 실제로 현장에서 적용되지 않아 유명무실하다는 평가를 받았다. #
'LH 권한·이권 집중의 해소'를 명목으로 공공주택 공급 구조를 LH-민간 간 경쟁체제로 재편하는 안에 대해서는, 공공주택 민간 참여 허용으로 공공성이 훼손되고 분양가가 상승해 서민 주거안정을 저해할 것라는 반대론도 나왔다. # #
이와 별개로 민간 건설사들이 공공주택 사업에 참여할지에 대해서는, 고물가-고금리 상황에서 수익성이 높지 않은 공공주택 사업에 참여하기 쉽지 않다는 전망이 있는 반면, 시행과 시공을 동시에 함으로써 수익성이 더 높아질 수 있으며 민간택지도 제한적이기에 참여할 것이라는 전망도 있다. # #
3.5. 1기 신도시 특별법 입법
국힘-인수위 당정협의…"1기신도시 재건축·추경 준비"국힘-인수위 첫 당정협의…“1기 신도시 특별법 서두르겠다”
인수위는 수도권 부동산 문제 해결을 위해 1기 신도시 특별법 등 노후주택 재건축을 위한 법안을 하루빨리 통과시키겠다고 밝혔다. 1기 신도시 특별법은 경기 분당과 일산 등 1기 신도시 지역 재건축 때 인허가 절차 간소화 등을 통해 소요 기간을 단축하도록 해 주택 공급 속도를 높이겠다는 내용을 담고 있다. 인수위에서는 당초 1기신도시 재건축을 공약으로 내걸었지만 당선된 뒤로는 속도조절을 내세웠다. 이후 말바꾸기라는 지적이 있어 안철수 인수위원장이 "차질 없이 추진한다는 것이 인수위의 공식적인 입장”이라고 진화에 나섰다. #
이후 2023년 2월, 국토교통부는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 주요 골자를 확정했다고 밝혔다. ▲공공성 확보 시 재건축 안전진단 완화·면제 ▲용적률 규제 완화[33] ▲인허가 등 사업절차 대폭 축소 등의 내용이 포함되었다. #
또한 1기 신도시만을 대상으로 하면 특혜 시비와 지역 차별 논란을 피할 수 없는 만큼, 1기 신도시 이외에도 수도권 및 지방의 주요 택지지구 또한 법 적용 대상에 포함되었다. 국토부는 요건을 갖춘 택지지구가 전국에 5개 1기 신도시를 포함해 49곳 정도 있다고 밝혔다. 서울에서는 강남구 개포·수서, 양천구 목동신시가지아파트, 강동구 고덕, 노원구 상계·중계·하계, 중랑구 신대 등이 포함된다. 인천에서는 남동구 구월지구, 연수구 연수지구, 계양구 계산지구가 포함되며, 경기도에서는 광명시 철산·하안지구, 고양시 능곡·화정지구, 수원 영통지구 등이 포함된다. 지방에서는 부산 해운대, 광주 상무, 대전 둔산지구 등이 포함된다. #
또 용적률 500% 적용으로 발생할 수도 있는 '닭장 아파트' 건축을 사전에 막기 위해, 2023년 8월 정부는 주거단지 고밀개발에 대한 가이드라인 마련을 위한 작업에 착수했다. 건폐율, 녹지 확보, 동 간격 규제, 일조 및 조망 등이 가이드라인의 대상이 될 것이라고 한다. #
신상진 성남시장, 이동환 고양시장, 최대호 안양시장, 조용익 부천시장, 하은호 군포시장 등 1기 신도시의 지자체장들은 특별법 골자에 대해 만족감을 나타냈다. 다만 용적률 상향, 이주대책 대응방안 등에 대해서는 여러 불만사항을 토로했다. 특히 이주단지에 대한 부담이 큰데, 기초지자체가 책임진다는 것이 사실상 미니 신도시급의 아파트단지를 기초지자체가 빈 땅에다 지어서 순차적으로 임대해야 한다는 것이기 때문이다. 이주단지가 마련되지 않는다면 이주비를 지원하는 수가 있지만, 필연적으로 임차료 상승을 초래한다. 조합원 외의 시민들에게 민폐를 끼치는 셈이다. 3기 신도시의 상당부분을 분양하지 않은채 1기 신도시 이주단지로 전용하는 수준의 극단적인 처방이 필요한데, 과거 군사정권 시절부터 범정부 차원의 일사불란한 일처리로 해낸 사업을 기초지자체가 홀로 다시 해내기는 어렵기 때문이다. 실제로 특별법 제정 이전에 이주 및 공사를 시작한 분당신도시 무지개마을 4단지 리모델링주택조합에서 이주를 마친 조합원들의 이주지를 살펴봤더니 성남시에 남은 세대는 전체의 45%에 불과했고 경기도 용인, 수원 등 타지로 옮긴 세대가 31%, 서울로 옮긴 세대가 19%에 달할 정도였다. 당연히 성남시 분당구의 임차 시세는 상승세를 그렸다. # KBS 시사기획 창 2023년 7월 18일 방송분 <오래된 신도시의 꿈> 참조
2023년 3월 국민의힘은 의원입법에 착수했고, 더불어민주당 역시 특별법이 수도권 표심에 직결되어 있는지라 특별법 찬성 입장을 밝혔다. # #
원희룡 국토교통부장관은 1기 신도시 지역들을 방문해 간담회를 진행하면서 주민들과 직접 소통에 나섰다. #
2023년 11월 29일, 1기 신도시 등에 적용되는 <노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법> 제정안이 국회 국토교통위원회 법안소위를 통과했다. # # 이어 국회 국토교통위원회(11월 30일)와 국회 법제사법위원회(12월 7일)를 통과한 뒤에 # # 12월 8일 국회 본회의를 통과했다. 제정안은 공포 후 4개월이 지난 날부터 시행된다. 한편 법안 통과에 따라, 국토교통부는 법 시행에 필요한 시행령 제정안을 2023년 안에 입법예고할 계획이다. 시행령에는 특별법이 적용되는 노후계획도시의 세부 기준과 공공기여 비율, 안전진단 완화·면제 기준 등이 담긴다. # #
이와 관련해 김정재 국민의힘 의원과 김병욱 더불어민주당 의원은 "1기 신도시는 30년된 오래된 아파트로, 노후화돼 녹물이 나오고 주차난이 있는 등 국민들이 불편해했다"며 "도시기능을 살리면서 정주여건을 획기적으로 어떻게 할 것인가를 고민하다가 광역·체계적으로 해결해야 한다는 결론에 이르렀다"고 설명했다. 이어 "이 법의 통과를 계기로 대한민국 도시의 브랜드 가치가 올라갈 것이며 이것으로 대한민국 국가경쟁력도 더 높아질거라 생각한다"고 밝혔다. #
전문가들은 법안 통과에 대해 긍정적으로 반응했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "1980~1990년대 대량 조성된 신도시들의 노후화 문제를 해결할 정비사업 계획의 큰 밑그림이 그려진 것"이라며 "안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 통합심의 등 특례를 부여받을 수 있어, 12층~15층 가량의 중층 단지들이 포함된 지역들은 일부 사업성 개선을 기대해 볼 수 있다"고 설명했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "법안 통과로 기대에 그치던 1기 신도시 정비사업이 속도를 낼 수 있는 여건이 마련됐다"며 "이번에 개정된 재건축초과이익환수제 등과 함께 적용되면 재건축 시장 활성화로 이어질 가능성이 크다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "1기 신도시 특별법이 통과되는 것은 해당 지역에는 분명 호재로 작용할 것"이라면서도 "단지별로 용적률 상향 등 인센티브가 어떻게 적용될지에 따라 효과는 차별화될 것"이라고 설명했다. #
그러나 해당 법안에 대해 특정 택지지구에 대한 특혜이고 지방소멸과 수도권 과밀 현상을 적극 촉진하는 망국적 발상이라는 비판이 나온다. 이런 노후계획도시의 용적률을 500% 수준까지 올려버리면 도시 인프라가 인구과밀을 견뎌낼 수 있느냐에 대한 고려도 없고, 신도시 아파트 서너 단지의 입주민들이 재건축 기간에는 어딘가로 옮겨 살아야 할텐데 그 이주대책을 기초지자체장에게 일임하면 그 땅과 주거지는 어디에서 마련할 것인지도 전혀 대비된 바 없으며, 신도시에 있는 거주민 외에 상업지구의 상가 소유주 및 업주들에게는 대책 마련과 이주 지원은커녕 현황 파악도 되어있지 않은채 졸속으로 특별법이 발의되었다는 지적이 나온다.
또한, 설령 용적률 상향과 공공기여 축소 등의 특혜를 퍼부어가며 용적률을 올려줘봤자, 고금리와 건축비용이 상승하는 시국에서 신축아파트와 구축아파트의 가격 차이가 작으면 사업성이 없다. 신축과 구축의 가격 차이가 건축비용보다 작으면 그 차액은 오롯이 조합원들의 부담으로 남는다. 예를 들어 이미 특별법 적용 이전부터 정비사업을 추진해온 상계주공아파트 5단지는 조합원 분담금이 5억원에 달하는 지경이어서 재건축 사업이 난항을 겪는 형편인데, 이 정도면 한강변에서도 손꼽히는 부촌인 동부 이촌동 렉스아파트를 래미안 첼리투스로 1-1 재건축할 때 조합원들이 제각기 분담한 금액에 맞먹는 금액이다. 최초 입주시부터 쭉 살아온 60대 이상의 중산층 고령인구가 많은 1기 신도시 아파트 소유주들의 넉넉치 못한 주머니 사정을 고려하면, 분당신도시처럼 원래부터 땅값이 비싼 극히 일부 지역을 제외하면 용적률을 올려줘봤자 수지타산이 맞지 않는다는 본질적 한계가 있다. 이로 인해 '분당특별법'이라는 비판도 나오고 있다. # #
성남시 분당구 을의 김병욱 등 1기 신도시 지역구 국회의원들은 여야를 불문하고 표심을 의식하고 찬성하는 편이지만, 국토교통부 출신의 더불어민주당 맹성규 의원은 양두구육법이라고 독설을 퍼부었고, 마찬가지로 국토교통부 출신인 김희국 등 영남권 및 지방 지역구 국민의힘 의원들조차도 이는 지방균형발전에 역행하는 법안이라며 비판에 가세했다. ##
무분별한 고밀개발을 방지하는 차원에서 용적률을 높게 지을수록 공공기여(임대주택, 도로, 공원 등 기부채납)도 높아지도록 시행령을 설정하여 이론적으로는 특별법 및 그 시행령이 정한 상한(용적률 750%)도 가능하지만, 실질적으로 이를 채택하는 단지는 드물 것이라는 전망도 나온다. # 국토연구원에서 1기 신도시 정비기본방침을 연구하는 공동연구자 중 하나인 김중은 연구위원 역시 특별법이 모든 노후 계획도시의 모든 단지에 적용될 수 있으리라고는 보기 어렵다고 평가했다. #
4. 부정적인 평가
4.1. 대출규제 완화 및 정책금융상품으로 인한 가계부채 및 부동산 가격 재상승
| 가계대출 분기별 잔액 및 전분기대비 증감액[34] (단위 : 조원) | |||||||||||
| 연도 | 2022년 | 2023년 | 2024년 | ||||||||
| 1/4분기 | 2/4분기 | 3/4분기 | 4/4분기 | 1/4분기 | 2/4분기 | 3/4분기 | 4/4분기 | 1/4분기 | 2/4분기 | ||
| 가계대출[35] | 잔액 | 1,756.3 | 1,757.1 | 1,756.8 | 1,749.8 | 1,738.6 | 1,747.4 | 1,761.7 | 1,767.3 | 1,766.4 | 1,780.0 |
| 증감액 | 0.8 | -0.3 | -7.0 | -11.2 | 8.8 | 14.4 | 5.5 | -0.8 | 13.5 | ||
| 주택담보대출 | 잔액 | 993.4 | 1,002.1 | 1,008.7 | 1,013.4 | 1,017.7 | 1,031.8 | 1,049.1 | 1,064.3 | 1,076.7 | 1,092.7 |
| 증감액 | 8.7 | 6.5 | 4.7 | 4.4 | 14.1 | 17.3 | 15.2 | 12.4 | 16.0 | ||
| 신용대출 | 잔액 | 762.9 | 755.0 | 748.1 | 736.4 | 720.8 | 715.5 | 712.6 | 702.9 | 689.8 | 687.2 |
| 증감액 | -7.9 | -6.9 | -11.7 | -15.6 | -5.3 | -2.9 | -9.7 | -13.2 | -2.5 | ||
윤석열 정부 부동산 정책에서 가장 부정적 평가를 받고 있는 부분. 미국 연방준비제도의 기준금리 인상을 계기로 부동산 가격과 가계부채 디레버리징이 시작되었는데, 정부에서 부동산 경기를 살리기 위해 대출규제를 완화하고 정책금융상품[36]들을 출시하는 바람에 내려가던 집값과 가계부채가 다시 올라가기 시작했다는 지적을 받았다. 즉, 가만히 있으면 떨어질 집값과 가계부채를 인위적으로 다시 올려놨다는 것이다.
가계부채가 주택담보대출을 중심으로 늘어나 2023년 7월 가계 빚이 1086조원을 기록했다. 부동산 규제를 풀어준 정부 정책이 가계 대출을 부추겼다는 지적이 나온다. # # 가계대출을 유도하는 구체적인 정부 대책으로는 ▲ 특례보금자리론 및 신생아특례대출 출시 ▲ 전세보증금 반환대출 규제 완화 등이 지적되었다.
전세보증금 반환대출 규제 완화의 경우, 전세가격 하락으로 인해 집주인들이 이전 세입자에게 전세보증금을 못 돌려줄 위험성이 높아지면서 정부에서 2023년 7월부터 전세금 차액에 대해 1년간 한시적으로 DSR 40% 규제 대신 상대적으로 느슨한 DTI 60%를 적용시켰다. 이에 대해 빚을 빚으로 돌려막기라는 지적이 제기되었고, 은행권에서는 연체 리스크를 우려하는 반응도 나왔다. 다만 대출자 수가 많지 않다는 점, 담보 있는 대출이라는 점, 1년간 한시적으로 완화된다는 점 때문에 가계부채 증가 효과는 크지 않을 것이라는 관측도 있다. #
한국은행 금융통화위원회에서는 "정부가 집값을 떠받히느라 가계대출이 늘었다"고 비판했다. # # 한은 관련 부서는 "부동산 대출규제 완화가 중장기 거시경제와 금융안정을 저해한다"고 꼬집었다.
IMF는 주택시장 안정화가 목적인 부동산 규제 완화나 세금 감면 등 조치는 도덕적 해이 우려를 감안해 한시적으로만 시행돼야 한다고 밝혔다. IMF는 "한국은 GDP 대비 가계부채 비중이 OECD 중 가장 높은 국가로 분류된다"며 "여러 정책적인 노력을 집중해 이 비중을 줄여야 한다"고 지적했다. #
정부에서 2023년 8월~9월에 후술한 대책들을 쏟아내면서, 2023년 4/4분기와 2024년 1/4분기에는 가계대출 증가세가 둔화하는 모습을 보였으나, 이후 2024년 2/4분기에 다시 급증하기 시작했다.
2024년 8월에는 은행권 가계대출이 5개월 연속 상승하는 기록을 세우며, 집값 급등기인 2021년 이후 3년 만에 최대 폭으로 뛰었다. 특히 주택담보대출이 역대 최대 규모로 치솟았다. 2024년 8월 은행권 가계대출 잔액은 1130조원으로 역대 최대치를 기록했는데, 전월 대비 증가폭은 무려 9조 3000억원으로, 집값이 치솟던 지난 2021년 7월(+9조 7000억원) 이후 최대폭이자 역대로는 9번째 증가폭을 기록했다. #
한국은행은 2024년 9월 통화신용정책보고서에서 서울 주택가격이 여전히 2021년 전고점의 90%를 회복하면서 가파른 상승세를 유지하고 있는 가운데, 이런 추세가 지속된다면 최근 감소하던 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율도 증가할 수 있다고 분석했다. #
이처럼 집값과 가계부채가 다시 증가하자, 서민·중산층의 '주거 안정'과 '이자 부담 완화'를 명분으로 정책금융을 확대하고 규제를 연기하던 정부에서는 다시 규제 강화 쪽으로 방향을 선회했다. #
4.1.1. 금융당국의 대응
2023년 8월 10일, 금융위원회 등 관계부처들은 점검회의를 열었다. 관계부처들은 ▲ 50년 만기 주택담보대출 ▲ 인터넷전문은행 주택담보대출 ▲ 특례보금자리론 3가지를 가계대출 증가 요인으로 보고, ▲ 50년 만기 주택담보대출의 DSR 규제 우회 여부 점검 ▲ 인터넷은행의 주택담보대출 관리 점검 ▲ 특례보금자리론의 공급속도 조절 등의 정책 방향을 거론했다. 금융당국은 가계부채가 당장 금융안정에 영향을 주는 수준은 아니지만, 증가세가 확대·지속될 경우 거시경제·금융안정에 부정적 영향을 줄 수 있으니 선제적으로 관리해 나갈 필요가 있다고 진단했다. # # #다만 특례보금자리론으로 인해 가계부채가 증가했다는 지적에 대해서, 금융당국은 공급속도는 조절하되 상품 자체는 필요하다는 입장을 밝혔다. 김주현 금융위원장은 "특례보금자리론은 원칙적으로 6억원 이하의 가격이 높지 않은 주택에 대해 저소득층을 대상으로 하고 있다"며 "그런데 부채가 늘어나니까 그것도 하지 않겠다고 하면 젊은 분들이 어려워질 수 있다"고 반론했다. # 김소영 금융위원회 부위원장 역시 "주거활동이 모든 국민에게 필수적이고 중요하다는 점을 생각해야 한다"며 "지난해부터 금리가 급격하게 오르면서 모든 사람들이 어려운 상황이었기 때문에 모든 사람들의 주거활동을 도와준다는 측면에서 저희가 좀 더 간단하게 여러 상품을 통합한 것"이라고 말했다. #
금융당국이 검토하거나 시행한 구체적인 가계부채 대책은 다음과 같다.
- 고정금리 및 비거치식 분할상환 비중 확대 : 가계부채에 대해서 금융당국은 처음에는 총량 규제가 아닌 질적 개선을 중심으로 한 대책을 시행했다. 고정금리 비중을 확대해 금리 변동에 따라 대출자들이 받는 충격을 방지하고, 비거치식 분활상환 비중 확대를 통해 원금을 처음부터 나눠 갚게 해 가계부채 부실을 줄이겠다는 대책이다. #
- 특례보금자리론 관련
- 특례보금자리론 금리 인상 : 특례보금자리론 일반형 금리는 2차례 인상했다가 후술한 것처럼 공급을 중단했고, 특례보금자리론 우대형 금리는 2차례에 걸쳐 인상했다. 자금조달 비용이 상승한 탓도 있고, 가계부채 증가세를 억제하려는 의도도 있다. 7월에는 일반형 금리를 0.25%p 인상한 데 이어(8월 11일부터 적용), # 8월에는 일반형 금리를 0.25%p, 우대형 금리를 0.2%p 추가로 인상했다(9월 7일부터 적용).[37] # # 10월에는 우대형 금리를 0.25%p 인상했다(11월 3일부터 적용). #
- 일반형 특례보금자리론 공급 중단 : 2023년 9월 13일 <가계부채 현황 점검회의>에서 발표된 대책들 중 하나이다. 한정된 지원여력을 서민과 실수요층에 집중하기 위해, 부부합산 연소득 1억 원 초과 차주 또는 6억 원 초과~9억 원 이하[38] 주택을 대상으로 하는 일반형 특례보금자리론 상품은 9월 26일까지만 공급한다. 일시적 2주택자 또한 마찬가지로 9월 26일까지만 특례보금자리론을 이용할 수 있다. 다만 서민과 실수요층(부부합산 연소득 1억 원 이하 차주 및 6억 원 이하 주택)을 대상으로 하는 우대형 특례보금자리론은 공급목표를 초과하더라도 지속적으로 공급한다. # # 금융위원회
- 50년 만기 주택담보대출 DSR 산정만기 제한 : 2023년 9월 13일 <가계부채 현황 점검회의>에서 발표된 대책들 중 하나이다. 대출 전 기간에 걸쳐 상환능력 입증이 어려운 경우, 50년 만기 주택담보대출의 DSR 산정만기를 최대 40년으로 제한한다. 50년 만기 대출이 DSR 우회수단으로 악용되는 것을 방지하기 위한 취지이며, 이를 통해 50년 만기 대출의 한도가 다소 축소되는 효과가 있다. 다만, 상환능력이 명백히 입증되면 실제 만기 적용이 가능하다. 해당 대책은 발표일 즉시 시행되었다. # 금융위원회
- 변동금리 대출에 대한 스트레스 DSR 적용 : 2023년 9월 13일 <가계부채 현황 점검회의>에서 발표된 대책들 중 하나이다. 변동금리 대출에 대해서는 향후 금리상승 가능성을 감안해, DSR 산정 시 일정수준 가산금리를 적용해 대출 한도를 줄이는 스트레스(stress) DSR 제도를 향후 도입한다. 예를 들어, 소득 5000만 원 차주가 4.5%의 금리로 대출 시, 가산금리 1%p를 적용하면 대출 한도가 6000만 원가량 줄어드는 효과가 있다. 금융위원회 이후 12월 27일 금융위원회는 구체적인 스트레스 DSR 도입방안을 발표했다. 스트레스 금리는 연 2회 산정하며 과거 5년 내 최고수준의 가계대출 금리와 현 시점 금리를 비교하여 결정하되, 하한(1.5%)와 상한(3%)이 설정된다. 변동금리 대출에 대해서는 스트레스 금리가 그대로 적용되나, 혼합형 및 주기형 대출에 대해서는 고정금리 적용기간에 따라 완화해서 적용된다. 또한 2024년 2월 중에 은행권 주택담보대출부터 우선 적용하며, 향후 안착 상황에 따라 은행권 신용대출 및 기타대출과 제2금융권 대출 등로 확대할 계획이다. 대출한도 축소에 따른 차주들의 어려움을 감안해, 2024년에는 스트레스 금리의 25%~50%를 단계적으로 적용하고, 2025년부터 스트레스 금리를 그대로 적용한다. 금융위원회 이에 따라 2024년 2월부터는 변동금리 대출 시 대출 한도가 수천만 원 가량 줄어들 전망이다. #
1단계 스트레스 DSR은 2024년 2월부터 시행되었으나, 2024년 7월에 시행 예정되었던 2단계 스트레스 DSR은 2개월 연기되어 9월부터 시행되었다. 이로 인해 가계부채 증가세에 불이 붙을 수 있다는 우려가 나왔고 '집값 띄우기'라는 비판이 제기되었다. # # # 2단계 도입 연기 조치가 비판을 받은 이후, 금융당국은 수도권 주택담보대출에 스트레스 DSR 규제를 강화하는 대책을 내놓았다. 수도권 주담대에 대해서는 스트레스 금리를 0.75%p에서 1.2%p로 상향 적용해 대출 한도를 더 줄이는 대책이다. # # - 은행에 대출 억제 요청 : 2023년 10월, 주요 시중은행들이 가산금리를 늘리거나 우대금리를 줄이는 등의 방법으로 대출금리 인상에 나서기 시작했다. 업권 안팎에서는 이번 은행들의 조치가 금융당국의 가계대출 수요 억제 요청에 대한 호응으로 해석하고 있다. 금융당국과 5대 은행 부장단은 매주 금요일 정기적으로 가계대출 관리를 위해 회의를 열고 있다고 한다. # 그리고 당국의 지도로 인해 가계대출에 대한 은행들의 대출 태도도 깐깐해지고 있는 것으로 드러났다. 한국은행이 발표한 금융기관 대출행태 서베이 결과에 따르면, 국내은행의 가계주택 대출태도지수는 2023년 3분기에는 11이었는데 4분기에는 -11(전망치)로 크게 줄어들었다.[39] # #
- 중도상환수수료 일시적 면제 : 금융당국과 은행연합회는 가계대출 잔액을 감축하고 금융소비자 부담을 경감하기 위한 목적으로, 2023년 12월 한 달 동안 모든 가계대출에 대한 중도상환수수료를 면제하기로 했다. 또한 향후에도 중도상환수수료 부과방식을 합리적으로 개선하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. # # 중도상환수수료를 면제한 2023년 12월의 대출금 상환액이 전년 동기 대비 23.6% 증가해 디레버리징을 유도한 효과가 있는 것으로 드러났다. #
50년 만기 주택담보대출 나이 제한(무산) : 2023년 8월 점검회의 이후 금융당국에서는 50년 만기 주택담보대출에 대해서 35세 이하로 나이 제한을 두는 방안도 잠시 검토했지만, 중장년층을 중심으로 역차별이라는 반발이 나왔고 # # 결국 나이 제한은 하지 않기로 결정했다. #DSR 예외 축소(검토 중) :2023년 11월, 정부에서 DSR 예외규정을 줄이는 방안도 검토하고 있다. 서민과 실수요자를 감안한다는 등의 명분으로 현재 DSR 제도에서 예외가 되는 항목이 전세자금대출, 특례보금자리론 등 무려 16가지가 있는데, 이를 줄여야 상환 능력 밖의 대출을 줄일 수 있다고 판단한 것이다. 다만 어느 대출에 대해 예외 규정을 제외할 지는 검토 중이다. # 그리고 2024년 1월 금융위원회는 2024년 업무계획에서 유주택자의 전세대출 이자상환분에 대해서 DSR 규제를 연내 추진할 계획이라고 밝혔다. 규제 도입 시 유주택자의 전세대출 한도가 크게 깎이고, 특히 영끌로 한도를 꽉 채워 전세 낀 집을 산 갭 투자자의 경우는 주택을 매각하지 않으면 아예 전세대출이 막힐 수도 있다고 한다. #
4.1.2. 은행에 대한 책임전가 및 정책 일관성 상실
50년 주담대 등을 겨냥한 정부의 가계부채 대책에 대해서, 정부가 부동산 연착륙을 위해 대출규제를 완화해놓고 그 책임을 은행에 미룬다는 불만이 나왔다. 올해 초에는 은행들이 이자장사를 하고 있다며 대출금리 인하를 압박하더니, 이번엔 되레 은행들이 과도한 대출을 내준다며 점검하겠다고 태세전환을 했다. 서울신문그간 은행은 대출부담을 완화하라는 정부 방침에 호응해 50년 만기 주택담보대출, 인터넷은행 비대면 대출 등의 상품을 내놨는데, 갑자기 정부는 이 상품들을 가계대출 증가의 주범으로 지목하고 금세 기조를 바꾸었다. 때문에 정책의 일관성이 훼손되고 시장에 혼란이 왔다. # 특히 '50년 주담대' 상품은 윤석열 대통령의 대선 공약이었던 DSR 규제 완화의 대안이다. 제20대 대통령직인수위원회는 대출규제 완화 차원에서 50년 만기 주담대 상품 도입을 추진했다. #
은행권은 가계대출 증가의 원인이 다른 것에 있는 만큼 정부의 이런 성급한 행보가 과연 효과를 보일지 의문을 표시하고 있다. 금융지주연구원은 가계대출 급증의 원인에 대해 "가계대출을 자극한 건 윤석열 정부가 전매제한 기간 등 부동산 규제를 푼 데다, 빚 부담을 완화하는 정책을 펼친 영향이 크다"고 평가했다. #
금융권에서는 "통화정책과 역행한다는 우려를 무시한 당국의 행보 때문에 가계대출 상승이 유발된 것", "정부와 당국이 주도해 가계대출을 늘려놓고 이제 와서 모른 척 책임을 전가하고 있다"는 비판이 나오고 있다. 한 시중은행 관계자는 "정책에 일관성이 없이 땜질 처방이 나오는 게 가장 큰 문제"라고 지적했다. # #
김형선 금융노조 위원장은 "(정부는) 집값이 떨어지면 부동산 부양해야 된다고 대출 관련 제도를 풀어주다가 또 가계대출이 급증하면 은행들을 비난한다"라고 비판했다. #
그리고 정부의 가계부채 정책이 일관성을 상실했다는 지적 또한 받았다. 가계부채 축소를 목표로 세워놓고 신생아특례대출과 보금자리론 등 정책모기지를 DSR 규제의 예외로 두는 것은 모순적이라는 지적을 받기도 했다. # 정부부처들 간에도 엇박자를 냈는데, 국토교통부가 신생아특례대출 등 정책금융상품 확대를 위해 예산을 크게 늘린 반면, 금융위원회는 보금자리론 금리를 높이는 모습을 보였다. # 또한 2024년 7월부터 2단계 스트레스DSR 규제를 시행하기로 정해놓고, 이를 7월에서 9월로 2개월 연기하기도 했다. #
4.2. 주택 공급 19만건 통계 누락
...국토부가 올해 1월 말 오류를 인지하고도 총선이 끝나고서야 뒤늦게 공개한 것도 불신을 키우고 있다. 집값을 띄우려고 통계를 조작한 것 아니냐는 의혹의 눈초리도 있다. 무엇보다 두차례나 큰 대책을 내놓으면서 통계 오류를 찾지 못했다는 건 이해하기 어렵다. 잘못된 통계를 생산한 것도 문제지만, 6개월 동안 오류가 이어지는데도 몰랐다는 건 더 큰 문제다.
[사설] 주택 공급 19만건 누락, 통계 불신 자초한 윤석열 정부
[사설] 주택 공급 19만건 누락, 통계 불신 자초한 윤석열 정부
윤석열 정부가 발표했던 2023년 연간 주택 공급 실적이 실제보다 19만2천채 적게 집계된 것으로 드러났다. 지난해 7월부터 12월까지 무려 6개월 동안 경기도 분당과 일산 새도시 주택을 모두 합친 것보다도 많은 물량이 통계에서 빠졌는데도 정부가 모르고 있었다는 것으로 밝혀졌다.
- 전체 192,360 누락 = 실제 통계 1,107,017가구 - 2023년 정부 통계 914,657가구, 누락비율 21.03%
- 주택 인허가 39,883 가구 누락 = 실제 통계 428,774가구 - 2023년 정부 통계 388,891가구, 누락비율 10.26%
- 착공 32,837 가구 누락 = 실제 통계 242,188가구 - 2023년 정부 통계 209,351가구 , 누락비율 15.69%
- 준공 119,640가구 누락 집계 = 실제 통계 436,055 - 2023년 정부 통계 316,415가구, 누락비율 37.81%
데이터 관리 시스템이 바뀌면서 오류가 발생한 것이라고 밝혔다.
국토부는 2023년 통계를 기반으로 9·26 공급 대책[40], 1·10 부동산 대책[41]이라는 굵직한 공급 부양 대책 발표했으나, 김헌정 국토부 주택정책관은 "공급 실적이 과소 집계됐더라도 경향성은 변화가 없다", "인허가의 경우 통계 정정 전에는 전년보다 26% 줄지만 정정 후에는 18%가 줄어드는데, 이는 정책 방향성을 바꿀 정도의 큰 차이가 아니다" 라면서, 기존 정책에 대한 보완이 없다고 발표했다.
4.3. 서울양평고속도로 백지화
[1] 원 장관은 2014년 7월 제주도지사 취임 직후 부동산 투자이민제 적용 대상을 관광단지와 관광지로 대폭 제한해, 중국인의 제주도 부동산 쇼핑이 확 꺾였다. 이에 중국 언론에서 원 지사를 비판하기도 했다. #[2] 이종배 국민의힘 의원에 의해 개정안이 발의되었다.[3] 본 제도는 본래 국내 관광·휴양시설 투자유지를 위한 제도이나, 부동산 투자라는 명징에 대한 부정적 시선이 있어 명칭을 변경한 것이라고 한다.[4] 공사실적 평가, 경영평가, 기술능력 평가, 신인도 평가[5] 공사 완료 이후에 검사해서 기준을 미충족하는 사태가 벌어지면, 건설사들의 비용이 증가해 시행이 곤란한 경우가 있기에 이를 방지하기 위한 것이다.[6] 현재는 성능검사 및 후속조치 결과를 입주예정자에게만 통지한다.[7] 기존에는 융자지원만 했는데, 저소득층에는 재정지원, 그 이외에는 융자지원으로 하는 방향을 검토하겠다는 것이다.[8] 발표일 몇 달 전에 이미 정부가 예산안을 국회에 제출했고, 발표일 현재 국회에서 2024년도 예산 심의가 진행 중이어서 일정상 2024년도 예산 반영은 곤란하다.[9] 다만 건설사의 인센티브가 전혀 없는 것은 아니다. 바닥두께 강화 시 높이제한을 완화하는 인센티브를 담은 법 개정안은 이미 법사위에서 계류 중이고, 3등급 이상 바닥구조 시공 시 분양보증료를 할인해주는 법은 이미 시행 중이다. #[10] 85㎡ 이하 가점제 40%+추첨제 60% / 85㎡ 초과 가점제 0%+추첨제 100%[11] 투기과열지구 및 조정대상지역[12] 보통 중소형 평수는 청년 수요가 많고, 대형 평수는 중장년층 수요가 많다.[13] 재산세·종합부동산세·상속세·증여세 등의 조세 부과, 건강보험료 부과, 각종 부담금 부과, 기초연금·국가장학금·근로장려금 등 복지제도, 보상 소송 경매 등 각종 토지보상, 국공유재산의 담보 제공이나 사용료 산정 등[14] 실제로 둔촌주공아파트를 재건축하는 아파트인 올림픽파크 포레온은 분양가를 올릴 수가 없어서 추가 비용을 누가 떠안아야 하는지를 놓고 조합과 건설사 측이 심한 갈등을 빚었고, 결국 공사중단까지 갔다. 사실 포레온의 문제는 그 것만 있는 건 아니긴 하지만..[15] 참여정부 임기 중인 2006년 제도 도입 때부터 2023년 법 개정 전까지 17년간 기준이 그대로였다.[16] 김정재 국민의힘 의원 대표발의[17] 6년 이상 : 10%
7년 이상 : 20%
8년 이상 : 30%
9년 이상 : 40%
10년 이상 : 50%[18] 6년 이상 : 10%
7년 이상 : 20%
8년 이상 : 30%
9년 이상 : 40%
10년 이상 : 50%
15년 이상 : 60%
20년 이상 : 70%[19] 이와 같이 부과 개시 시점이 늦어지면, 시세 상승을 전제할 경우 재건축초과이익 측정액이 줄어드는 효과가 있다. 물론 시세가 그대로이거나 하락하면 조정하든 말든 재건축초과이익 자체가 부존재한다.[20] 그래픽에서 잘못 그려진 부분이 있는데, 15년~20년 거주자는 50%가 아닌 60%의 부담금 감면율을 적용받는다.[21] 정부안에 대해서 민주당의 반대가 없어 그대로 국회를 통과했다.[22] 2022년에 한시적으로 3억 원의 특별공제를 추가 적용하여 총 14억 원까지 공제되었다.[23] 다주택자에 대한 중과세율을 완전 폐지해, 주택수에 관계 없이 똑같은 세율을 적용하는 것이 정부 개정안의 핵심이다. 민주당은 종부세 감세에 대해 동의하긴 했지만 다주택자 중과세 완전 폐지에는 반대해 오른쪽과 같은 안이 통과하게 되었다.[24] 기존에는 '조정대상지역 2주택자' 및 '3주택 이상자'가 중과세율을 적용받았다. 법 통과로 중과세 대상이 크게 줄어들어, '조정대상지역 2주택자'와 '과세표준 12억 원 이하 3주택 이상자'는 중과세율을 적용받지 않게 되었고 '과세표준 12억 원 초과 3주택 이상자'만 중과세율이 적용되나 최고세율은 낮아졌다.[25] 조정대상지역 2주택 이상 or 3주택 이상[26] 법인에게는 과세표준에 관계없이 단일세율로 부과된다.[27] 종합부동산세/1주택자 과세 논란 및 종합부동산세/다주택자 과세 논란, 문재인 정부/평가/경제/부동산 정책 문서 참조.[28] 종합부동산세/1주택자 과세 논란 문서 참조.[29] 고가 주택 보유 1주택자의 세부담도 공시가격 하향조정에 따라 내려가나, 2020년 수준보다 낮게 내려가지는 않는다.[30] 12억 초과의 주택을 구입하는 경우에는 감면 대상이 아니지만, 12억을 넘어가는 주택은 애초에 취득세액이 최소 4천만원에 육박하기 때문에 200만원 감면의 체감이 크지 않다.[31] 해당 금액 정도면 수도권 아파트의 경우 매매는 커녕 전세 자금도 어렵다.[32] 기존에는 LH가 단독시행하거나 민간 건설사와 공동시행했다.[33] 최대 500%까지도 가능하나, 모든 단지에 500%를 적용하는 것은 닭장 아파트, 교통난, 일조권 침해 등 각종 문제를 초래하므로 불가능하다. 따라서 일부 단지에만 적용할 것으로 보이며 기부채납 등 각종 조건을 붙일 수도 있다.[34] 최근 분기의 경우 잠정치 집계로 추후 수정될 수 있음에 유의[35] 가계대출 = 주택담보대출 + 기타대출[36] 원래 정책금융상품들은 대개 서민들의 내집 마련을 돕는다는 명분으로 만들어진 것이다. 그러나 이창용 한국은행 총재는 서민 주거비 부담 완화를 위한 정책금융이 집값을 상승시키는 악순환을 일으키고 있다고 지적했다. #[37] 금융위는 특례보금자리론의 일평균 유효신청액이 8월 금리인상 후(8.11~8.29)에는 1339억 원이었는데 9월 금리인상 후(9.7~9.8)에는 467억 원으로 감소했다고 밝혔다.[38] 9억 원 초과 주택은 애초에 특례보금자리론 이용이 불가능했다.[39] 지수가 양(+)이면 대출심사가 완화되고, 음(-)이면 대출심사가 강화된다는 의미이다.[40] 3기 신도시 물량 3만 가구 추가 확충, 신규 택지 8만5000가구 공급, 민간 물량 공공 전환 5000가구 등 12만 가구 수준의 물량을 확보<br>건설사 PF대출 보증 규모 기존 15조원에서 25조원으로 확대, 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출 보증 책임비율 2019년 80%에서 100%로 확대<br>연립‧다세대‧오피스텔 등 비(非) 아파트 건설자금 지원, 청약시 공시 기준 수도권 1억6천만원, 지방 1억원은 무주택으로 간주[41] 도심공급확대, 주택공급 확대, 신도시 등 공공주택공급 확대, 건설경기 활력 회복
7년 이상 : 20%
8년 이상 : 30%
9년 이상 : 40%
10년 이상 : 50%[18] 6년 이상 : 10%
7년 이상 : 20%
8년 이상 : 30%
9년 이상 : 40%
10년 이상 : 50%
15년 이상 : 60%
20년 이상 : 70%[19] 이와 같이 부과 개시 시점이 늦어지면, 시세 상승을 전제할 경우 재건축초과이익 측정액이 줄어드는 효과가 있다. 물론 시세가 그대로이거나 하락하면 조정하든 말든 재건축초과이익 자체가 부존재한다.[20] 그래픽에서 잘못 그려진 부분이 있는데, 15년~20년 거주자는 50%가 아닌 60%의 부담금 감면율을 적용받는다.[21] 정부안에 대해서 민주당의 반대가 없어 그대로 국회를 통과했다.[22] 2022년에 한시적으로 3억 원의 특별공제를 추가 적용하여 총 14억 원까지 공제되었다.[23] 다주택자에 대한 중과세율을 완전 폐지해, 주택수에 관계 없이 똑같은 세율을 적용하는 것이 정부 개정안의 핵심이다. 민주당은 종부세 감세에 대해 동의하긴 했지만 다주택자 중과세 완전 폐지에는 반대해 오른쪽과 같은 안이 통과하게 되었다.[24] 기존에는 '조정대상지역 2주택자' 및 '3주택 이상자'가 중과세율을 적용받았다. 법 통과로 중과세 대상이 크게 줄어들어, '조정대상지역 2주택자'와 '과세표준 12억 원 이하 3주택 이상자'는 중과세율을 적용받지 않게 되었고 '과세표준 12억 원 초과 3주택 이상자'만 중과세율이 적용되나 최고세율은 낮아졌다.[25] 조정대상지역 2주택 이상 or 3주택 이상[26] 법인에게는 과세표준에 관계없이 단일세율로 부과된다.[27] 종합부동산세/1주택자 과세 논란 및 종합부동산세/다주택자 과세 논란, 문재인 정부/평가/경제/부동산 정책 문서 참조.[28] 종합부동산세/1주택자 과세 논란 문서 참조.[29] 고가 주택 보유 1주택자의 세부담도 공시가격 하향조정에 따라 내려가나, 2020년 수준보다 낮게 내려가지는 않는다.[30] 12억 초과의 주택을 구입하는 경우에는 감면 대상이 아니지만, 12억을 넘어가는 주택은 애초에 취득세액이 최소 4천만원에 육박하기 때문에 200만원 감면의 체감이 크지 않다.[31] 해당 금액 정도면 수도권 아파트의 경우 매매는 커녕 전세 자금도 어렵다.[32] 기존에는 LH가 단독시행하거나 민간 건설사와 공동시행했다.[33] 최대 500%까지도 가능하나, 모든 단지에 500%를 적용하는 것은 닭장 아파트, 교통난, 일조권 침해 등 각종 문제를 초래하므로 불가능하다. 따라서 일부 단지에만 적용할 것으로 보이며 기부채납 등 각종 조건을 붙일 수도 있다.[34] 최근 분기의 경우 잠정치 집계로 추후 수정될 수 있음에 유의[35] 가계대출 = 주택담보대출 + 기타대출[36] 원래 정책금융상품들은 대개 서민들의 내집 마련을 돕는다는 명분으로 만들어진 것이다. 그러나 이창용 한국은행 총재는 서민 주거비 부담 완화를 위한 정책금융이 집값을 상승시키는 악순환을 일으키고 있다고 지적했다. #[37] 금융위는 특례보금자리론의 일평균 유효신청액이 8월 금리인상 후(8.11~8.29)에는 1339억 원이었는데 9월 금리인상 후(9.7~9.8)에는 467억 원으로 감소했다고 밝혔다.[38] 9억 원 초과 주택은 애초에 특례보금자리론 이용이 불가능했다.[39] 지수가 양(+)이면 대출심사가 완화되고, 음(-)이면 대출심사가 강화된다는 의미이다.[40] 3기 신도시 물량 3만 가구 추가 확충, 신규 택지 8만5000가구 공급, 민간 물량 공공 전환 5000가구 등 12만 가구 수준의 물량을 확보<br>건설사 PF대출 보증 규모 기존 15조원에서 25조원으로 확대, 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출 보증 책임비율 2019년 80%에서 100%로 확대<br>연립‧다세대‧오피스텔 등 비(非) 아파트 건설자금 지원, 청약시 공시 기준 수도권 1억6천만원, 지방 1억원은 무주택으로 간주[41] 도심공급확대, 주택공급 확대, 신도시 등 공공주택공급 확대, 건설경기 활력 회복