최근 수정 시각 : 2021-06-15 10:10:07

부동산

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不動産 / immovable property, real estate, realty

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1. 개요2. 상세3. 특징4. 거래 절차5. 부동산 투자6. 대한민국 정부의 부동산 정책7. 부동산의 미래
7.1. 거시적 관점7.2. 미시적 관점
8. 기획부동산9. 관련 문서

1. 개요

민법상 물건의 정의는 '유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력'(민법 제98조)으로서, 이 물건의 범주 안에 들어가는 것들 중, 토지 및 그 정착물을 부동산이라 하며(민법 제99조 제1항), 부동산이 아닌 물건은 동산이라 한다 (민법 제99조 제2항). 보통 부동산은 움직일 수 없는 물건, 동산은 움직일 수 있는 물건으로 분류하기도 하지만, 법적 정의에 의한 부동산의 정확한 정의는 위와 같다.

이와 비슷한 것으로서 동산이지만, 등기를 하는 등 법적으로써 부동산과 비슷한 지위에 있는 동산이 존재하고 이를 '준부동산' 혹은 '의제부동산'이라 한다. 예컨대, 자동차나, 선박, 비행기 및 건설 중장비 등을 이야기한다. 자세한 것은 준부동산 항목으로.

2. 상세

토지의 정착물에 대한 기준은 일차적으로 사회통념에 따라 결정되며, 토지와 분리할 수가 없거나, 분리에 과도한 노력 및 과다한 비용이 들어가는 경우, 쉽게 말해 개인 수준에서는 어떻게 물리적으로 도둑질해서 가져가기가 힘든 구조물 등 물건을 토지의 정착물로 인정한다. 따라서, 가건물로서 사용하는 컨테이너박스와 같은 경우 부동산이 아니고 동산으로 취급된다.

강학상 토지의 정착물에 대하여 토지와의 그 결합관계에 따라, 종속정착물, 반독립정착물, 독립정착물의 세 가지로 분리된다. 이를테면, 도로와 교량과 같은 경우 그것은 토지에 완전히 부착되고 토지와 구분하기가 힘들지만, 일반적인 형태의 건물인 경우 토지와 구조적으로 완전 분리되고 독립적으로 활용되므로, 독립정착물로 분류된다. 반면 반독립정착물의 경우, 대표적인 예로 수목, 미분리의 과실 등이 있다. 수목의 경우 입목등기를 갖추지 않으면 토지와 함께 움직이지만, 입목등기를 갖춘 경우 토지와 분리되어 개별적인 하나의 부동산으로 취급된다.

적으로는, 민법 제99조에 따라서, 토지 및 그 정착물을 일컫는다. 미등기 혹은 명인되지 않은 나무나 돌담과 같은 정착물은 단지 토지의 일부로 파악하지만[1][2], 한국에서 건물은 토지와는 별개의 독립된 부동산으로 파악한다. 건물과 토지를 별개로 보는 것이 일견 당연한 것 같지만, 이는 절대적이지 않고 단지 각각의 사회에서 합의된 정책상의 문제일 뿐이다. 가령 유럽에서는 건물을 토지의 일부분으로 파악하는 법제도 있다고 한다. 또한 소유권과 별개로 지상권, 지역권, 전세권 등의 제한물권이 인정될 수 있으므로 매매 시에는 이러한 제한물권이 인정될 여지가 있는지 확인해야 한다.[3]

재무관리에서는 부동산을 주식보다 열등한 투자자산으로 분류한다. 재무관리에서는 금융시장이 발달한 선진국을 주 분석대상으로 하는데, 이들 국가에서는 주식과 연평균 수익률은 거의 같으나 환금성이 극단적으로 낮고 거래비용이 높으며 주식과 상관관계가 높아 위험을 분산하는 효과도 별로 없기 때문이다. 그러나 이는 영업용 부동산에만 해당되고 거주용 부동산의 경우 급격한 인플레이션을 주식보다 잘 대비할 수 있고 지역에 따른 상관관계가 낮아 분산투자 효과가 더 좋다는 주장도 있다.

대한민국에서는 2008년 ~ 2017년 각종 투자자산들을 비교했더니 부동산 수익률이 주식 수익률을 무려 25.7%p나 앞섰다는 것이 밝혀지고야 말았다. 기사 한국은 부동산이 주식보다 훨씬 수익률이 큰 자산이라는 것.

그러나 10년 남짓한 기간은 자산군 간의 우위를 결정하기에는 너무 짧은 기간이다. 그런 논리면 잃어버린 10년 시기의 일본의 사례를 들면서 현금이 무조건 최고라는 주장이나 70년대의 사례를 들면서 금이 최고의 자산이라는 주장도 성립할 것이다. 한국의 경우도 1986~2017년의 30여년의 수익률을 비교하면 주식 수익률이 아파트 수익률을 앞서는 것으로 나온다. ## 이 기간동안 주식 수익률이 연평균 10.1%, 강남 아파트 수익률이 연평균 9.2%, 전국 아파트 수익률이 연평균 8.5%이다. 다만 부동산의 변동성이 주식보다 작기 때문에 위험 대비 수익률로는 주식이 무조건 더 우월한 자산이라고 말할 수 없다.

그러나 주식은 상장이 될 정도의 유망주들이지만 부동산은 일반적으로 막장 부동산[4]들도 포함되었음을 고려해야 한다는 반론이 있다. 125배가 오른 압구정 현대아파트가 1000배 오른 삼성전자에는 지긴 했지만 삼성전자는 심지어 코스피에서도 충분히 레전드급이었다. 사실 부동산도 주식시장에 비해 정보의 비대칭성이 심해서 사람들이 몰라서 그렇지 1000배 이상 오른 것들이 있긴 있다. 더욱이 나름 엄선된 종목들의 집합인 코스피가 1980년부터 시작해 40년동안 약 25배가 올랐지만 막장 부동산들도 포함된 지가총액[5]은 1953년부터 2007년까지 54년동안 만 배가 올랐다. 연복리 수익률로 환산하면 코스피는 약 8.4%,지가는 약 18.6%오른게 된다.

그렇지만 80년대 이전의 한국은 인플레이션이 심해 명목수익률이 심하게 뻥튀기 됨을 감안해야 한다.[6] 또 코스피 종목들이 엄선되었기에 코스닥이나 비상장기업에 투자하는 것보다 수익률이 높을 것이라는 가정도 문제가 있다. 시장 참여자들이 우량한 자산에는 처음부터 높은 가격을 주고, 따라서 우량한 자산이 반드시 수익률이 높다고는 할 수 없기 때문이다. 학술적으로는 오히려 우량한 자산일수록 위험프리미엄이 적어 기대수익률이 낮다고 보는게 더 그럴듯하다.
한국에서는 재테크의 수단으로 널리 선호되고 있으나, 미국에서는 주식채권의 인기에 밀려 인기가 낮은 편이다. 미국에서는 주택 이외의 부동산은 대부분 부동산투자전문회사가 보유하고 있으며 일반인은 거의 소유하지 않고 있다. 해외 선진국의 일반인들은 상업용 부동산은 직접 소유하기 보다는 리츠를 통해 간접소유하는 경우가 대부분이다[7]. 물론 주택의 경우는 국가마다 사정이 달라서 외국에서도 자가로 집을 보유하는 경우도 많다. 미국만 해도 자가 보유비율이 60%대로 매우 높다. 한국의 개인 주택보유율은 59.0%(2016년 1분기)인데, 미국의 개인 주택보유율은 62.9%로 한국보다 더 높다. 유럽 국가들도 한국보다 자가소유율이 훨씬 높다.기사 즉, 자기가 사는 집은 일단 자기 소유라는 거고 두 번째 부동산부터는 리츠로 소유하거나 부동산 전문 기업에 투자하는 식으로 한다는 것이다. 사실 선진국들은 부동산이 별로 필요없는 금융이나 IT 등의 영향력이 강하여 부동산에 불리하나 제조업이 핵심적인 우리나라는 사정이 다를 수도 있다. 부동산이 필요한 사업이 주로 성공하길 바라면서 부동산 가격이 오르지 않기를 바라는 생각은 비현실적이다.[8][9] 부동산 거래세도 OECD 국가들 중에서도 높다.#

부동산의 가치는 일반적으로 접근인구와 정부 정책에 비례한다. 정부 정책이라 함은 거래세, 담보대출 규제 등 부동산시장 개입을 주된 목적으로 하는 정책뿐만 아니라 용적률 상향, 사회간접자본 건설 등 명목상의 주된 목적은 도시계획, 국토균형발전일지라도 실질적으로 부동산 가격 상승에 큰 영향을 미치는 경우도 포함될 것이다. 따라서 한국같이 인구밀도가 굉장히 높고, 정책적으로 부동산 소유주에게 유리한 정책을 펼치는 국가에서는 부동산투자가 매우 유망하다. 다만 이것은 과거의 이야기에 가깝다.[10] 요즘은 주식과 함께 규제가 심해지고 있다. 개천용 문서로. 무작위로 100명의 한국부자들을 조사한 결과 88명이 부동산임대수입이 주수입원이라고 한다 [11].
  • 부동산은 매도를 원하는 시기에 적합한 매수자를 찾기가 너무 어려워서 즉시 현금화가 어려운 자산 중 하나이다. 경제침체기에는 거래부재 현상이 자주 발생하여 환금성의 문제가 너무 크다.

스웨덴 등에서 일인 1채 부동산 제한을 하고 있다고 알려져 있지만, 유산과 별장은 해당하지 않는다.

3. 특징

  • 대한민국에서 규제와 세금이 가장 강력한 시장 중의 하나이다.
  • 부동산 가격이 지나치게 높으면 서민 경제가 무너진다. 즉 평생을 열심히 일해도 수도권이나 광역시에 내 집 하나 마련 못 하는 불상사가 일어난다. 특히 집값이 월세까지 견인하는 경우 무주택자는 답이 없다. 반대로 내려가는 게 마냥 좋냐고 하면 그것도 아닌데, 부동산이 폭락할 시에는 중산층이 박살날 위험이 있다. 아파트에서 살인 사건, 자살 사건이 벌어지면 사람들이 제일 먼저 하는 말이 "집값 떨어진다" 인것만 봐도 답이 나온다. 특히 한 가정 입장에서 부동산의 급락은, 소비 경기니 뭐니 하는 것 등등과는 손해 나는 돈의 스케일부터가 넘사벽으로 차이가 난다. 일반적인 중산층의 자산구조에서 부동산의 비중이 상당하기 때문이고, 님비핌피 현상이 벌어지거나 선심성 용적률 상향, 사회간접자본 건설 등이 이루어지는 것도 같은 이유다. 그만큼이나 정부의 적절한 대응이 필요한 분야이고, 부동산 정책은 정부의 경제 능력을 평가하는 주요한 잣대 중 하나다.[12] 예를 들면 정부가 부동산을 무계획적으로 공급하면 미분양 매물을 대량으로 발생시켜 국가 경제에 악영향을 미치거나 인프라보다 과한 인구 증가로 도시 기능이 마비될 수도 있기 때문에 공급량을 무턱대고 늘릴 수 없다. 그와는 반대로 무계획적으로 공급을 막으면 공급이 수요를 따라잡지 못해서 부동산 가격이 폭등할 수도 있다. 그리고 한국에선 단 한번도 공급이 많아서 문제가 된 적은 없다. 항상 적은 공급이 문제였기 때문에, 미분양 무서워서 공급못한다는 소리는 있지도 않은 구더기 잡으려다가 아파트를 통째로 태워버리는 격이다.
  • 주식과는 다르게 부동산은 정보가 폐쇄적이다. 상장기업의 주식은 재무제표를 비롯한 투자에 관한 거의 모든 정보가 투명하게 금감원 사이트 등에 공시, 공개되기 때문에, 서울에 살든 제주도에 살든 그 기업에 대해 아는 정보의 수준은 비슷할 수밖에 없다. 하지만 부동산은 일반인이 그 부동산의 투자가치에 대해 알기는 거의 불가능하고 제일 많이 알고 있는 사람이 인근 공인중개사인데 해당 부동산과 약간이라도 공간적 거리가 있는 공인중개사라면 그 부동산에 대해 자세한 정보가 없는 경우가 많다. 다만 다방, 직방 등의 애플리케이션 등을 통해 정보의 폐쇄성이 조금씩 해소되고 있긴 하다.
  • 땅의 경우는 특별히 재투자를 않더라도 국가에 세금을 꼬박꼬박 내는 한 보유 가능한 시간이 무제한이다. 그래서 수틀릴 경우 땅을 샀거나 땅+건물에서 건물의 비중이 작은 경우[13] 부동산은 그냥 들고만 있으면 된다. 한편 대다수 건물의 경우 약 40년이 한계인 내구연한이 있어[14] 내구연한이 끝날 경우 재투자 없이 무한정 들고 있을 수가 없다. 땅이 아닌 건물만 샀을 경우나 땅+건물에서 건물의 비중이 큰 경우[15] 가용 가능한 시간 안에 부가가치를 뽑지 않으면 오히려 손해일 수 있다.
  • 대학교와 더불어 멀쩡했던 지하철 역명이 바뀌는 양대 원흉인데, 주로 아파트 부녀회의 요청으로 인해서 발생한다. 이는 대외적으로 지명도가 높은 이름 혹은 고급스러운 이름을 붙이면 별다른 호재 없이도 집값이 상승하는 효과가 있기 때문이다. 오래된 아파트 이름이 갑자기 바뀌기도 한다.[16][17]
  • 지진, 태풍, 화산, 토네이도, 산사태 등의 자연재해 요소도 거시적으로는 부동산에 미치는 영향이 크지 않다. 오히려 그 반대로 대규모 자연재해야말로 부동산 업계에서 최고의 호재로 치는 판이다. 건물이 붕괴하거나 화재로 인해 전소되면 말할 필요도 없이 재개발 대상이 되기 때문이다. 2017년 포항 지진이 터지자 포항시 일대의 부동산 가격이 폭등한 것이 그 예시이다.

4. 거래 절차

자금 준비, 정보 수집에서부터 계약, 등기에 이르기까지 대단히 복잡한 절차를 거친다. 때문에 일반인간 거래에서는 공인중개사가 거래를 주선하고 중개수수료를 받는 경우가 많다.

중개수수료의 경우 요율이 정해져있는데 거래 금액에 따라 그 한도액이 정해져 있으며, 매매교환의 경우 중개수수료 요율은 중개수수료 한도=거래금액x상한요율로 정해지며 계산된 금액에서 한도액을 초과할 수 없다. 부동산 중개수수료 정리가 되어 있는 포스트를 참고해보자.

절차가 매우 복잡해서인지 국토해양부에서는 부동산 거래절차에 대해 상세하게 안내하는 서비스를 개설했다고 한다. 여기를 보자.2018년 8월 달에 '온나라부동산포털' 서비스가 종료되고, '한국토지주택공사'에서 운영하는 '씨리얼(SEE:REAL)로 대체됐다.'

5. 부동산 투자

  • 원칙적으로는 많이 가지면 세금을 많이 내도록 하였으나, 현재는 각종 공제제도를 두고, 그 한도도 없거나 아주 높게 하여 대부분 경우는 같은 금액을 다른 방식(근로, 이자 등)으로 벌 때보다 세금이 낮다.[18] 소액으로 투자하는 경우 일반적인 저축에 붙는 이자소득세율(15.4%)보다 낮으며 [19], 큰 금액을 번 경우에도 세액공제(열거된 사항 하나마다 연간 1억, 최대 연간 2억 공제)와 분할매각을 적절히 활용하여 세부담을 크게 줄일 수 있다. 임대소득 또한 2000만 원 이하 비과세[20] 및 각종 의제필요경비 제도가 있어 배당소득세보다 세부담이 낮다.
  • 주식처럼 부동산을 적절하게 이용해 큰 돈을 벌 수도 있으며 주식보다는 안전한 편. 부동산이 재테크 수단으로 선호되는 데에는 그것이 돈벌이가 된다는 이유도 있지만, "상대적으로" 안전하다는 이유도 있다. 이는 부동산, 특히 토지의 경우 하방경직성이 매우 강하기 때문이다. 건물은 아닐 수 있다. 건물은 완공 직후부터 약 40년의 내구연한이 발생하고 이후 재건축이라는 이름으로 헐어버리게 되므로 이론적으로 잔존가치가 0인 40년 감가상각이 발생한다. 쉽게 말하면 완공 직후부터 매년 1/40씩 가치가 하락하는 것이다. 건물 시세가 오른다는 건 감가상각을 이기고 오르는 건데 내구연한이 가까워지는 20년 이후부터는 재건축이 불가능해질 경우 감가상각이 본격적으로 시세를 압박할 수 있다. 다만 정치적인 차원의 호재가 있는데, 재건축 시기가 임박하면 한국에서는 어느 정도 용적률 상향 등을 통해 인위적으로 재산가치를 향상시키기 때문에 반드시 이론만큼 가격이 떨어지지는 않는다. 물론 하이리스크 하이리턴의 원칙은 부동산 역시도 예외 아니니, 너무 믿지는 말자. (2007년 서브프라임 모기지 사태도 부동산 담보대출이 시발점이었다.) 또한 토지의 수익성이나 안정성은 아파트보다 훨씬 높지만, 거래 성사가 힘들어 환금성이 낮고 담보대출 시 기준금액이 시가에 훨씬 못 미친다. 거액의 급전이 필요하면 헐값에 팔아야 하는 경우가 허다하며, 법원 경매 등으로 압류되어도 불이익이 크다.[21] 사실 주식은 망하면 휴지조각이지만 부동산은 망해도 땅이 남는다는 주장은 다소 단순화된 주장이다. 주식도 기업이 소유한 자산에 대한 권리는 남는다. 그럼에도 대부분의 경우 기업이 망했을 때 주식이 휴지조각이 되는 이유는 채권자가 먼저 자기 몫을 가져가고 나면 주주들의 몫은 거의 없는 게 보통이기 때문이다. 역으로 말해 부동산도 대출을 받아 샀다가 망하면 채권자에게 압류당하고 남는게 아무 것도 없을 수 있으며 더 심하게는 유한책임인 주식과는 달리 파산할 수도 있다.
    • 특히 대한민국에서는 부동산 수익률이 주식 수익률보다 높았다고 이남우 연세대 교수가 분석했다. 일본을 포함한 16개 주요국에서는 주식이 13%, 주거용 부동산이 12%의 수익률을 냈지만, 대한민국에서는 서울 아파트는 8.5%, 주식은 7%의 수익률을 냈다. 그나마 주식도 삼성전자를 제외하면 수익률이 3%에 불과해, 부동산의 성과가 압도적으로 높았다. 다만, 삼성전자는 16%의 수익률을 냈다. 좋은 종목을 고르면 부동산보다 더 수익을 낼 수도 있다는 것. 그리고 이 교수는 주식은 레버리지를 권하지 않았지만, 부동산은 레버리지를 권했다. #
  • 이론적으로 부동산을 보유하고 있으면 그 가치에 해당하는 재산세가 나오는데, 당연한 말이지만 값비싼 부동산을 많이 들고 있을수록 내야 하는 세금도 많고 부가적인 지출도 커지는 것은 당연한 일이다. 하지만 한국에서는 재산세율이 낮으며 세율이 고정되어 있어[22] 어느 정도 예상이 가능하다. 또한 아파트나 신축건물을 제외하면 재산세 부과의 기본이 되는 공시지가가 시세에 비해 현저히 낮은 경우가 보통이기 때문에 투자물건에 따라서는 부담이 더 줄어든다.[23]
  • 이처럼 부동산 투자의 경우는 물건을 골라낼 수 있는 능력과 안목이 있다면 사실상 사업과 함께 부를 이룰 수 있는 방법이기도 하다. 하지만, 물건을 골라낼 수 있는 능력을 갖추기까지는 엄청난 공부와 경험을 쌓아야 한다. 주택, 토지, 상가, 재개발, 재건축, 경매, 공매, 세금, 명도 등 부동산과 관련된 전 분야의 지식을 폭넓게 쌓아야 하고, 직접 임장을 다니며 많은 경험을 쌓아야 한다. 또한 정책에 따라 부동산 투자 방향이 달라지므로 가벼운 정도의 정치가 돌아가는 상황도 익혀야 한다. 먼저 경제신문을 읽으면서 경제가 돌아가는 방향에 대해 익히자. 어렵지 않다. 매일 30분~1시간 정도 꾸준히 지속하면 경제의 흐름을 익힐 수 있다. 그 다음의 가장 보편적인 방법으로는 직접 성공한 투자자들이나, 세계의 투자 거장들의 책을 통해 배우는 방법이 있다. 또는 강의를 듣는 방법이 있다. 물론 책의 저자나 강의를 하는 강사의 실력을 검증해봐야 한다. 그 다음으로 뜻이 맞는 사람과 같이 스터디그룹을 이뤄 공부하는 것도 좋다. 마치 입시 공부를 할 때 스터디그룹을 형성하는 것처럼 말이다. 서로 임장을 다니면서 경험을 공유하고 곁에서 조언을 해 준다면, 훨씬 본인의 목표에 빠르게 도달할 수 있다. 공부하다 겪는 슬럼프를 이겨내기도 수월하다.

6. 대한민국 정부의 부동산 정책

한국은 예로부터 정부가 부동산 시장에 좋은 의미로든 나쁜 의미로든 많이 개입해온 국가이며, 정부 정책에 따라서 특정 지역의 부동산 가격이 출렁이는 것이 상식처럼 되어있다. 아래에는 각 정부의 부동산 대책을 시계열로 나열해놨다.

대한민국 역대 정부부동산 대책
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노태우 정부 토지공개념 · 1기 신도시
문민정부
국민의 정부
참여정부 종합부동산세 · 2기 신도시 · 행정수도 이전 · 혁신도시
이명박 정부 보금자리주택
박근혜 정부 9.1 · 8.25 · 11.3 · 행복주택 · 뉴스테이
문재인 정부
(정책 평가)
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9.13 · 3기 신도시 (2018)
3기 신도시 · 12.16 (2019)
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2.4 (2021)
부동산 및 주택 관련 문서
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7. 부동산의 미래

부동산은 예측하기 어려운 대표적인 경제영역에 속한다. 때문에 전문가들 사이에서도 향후 폭등하리라는 의견, 폭락하리라는 의견, 현상유지할 것이라는 의견이 항상 공존하고 있다. 고로 부동산 매매에 대한 책임은 결국 본인이 지는 것이라는 것을 명심하고 매매함에 있어 항상 신중할 필요가 있다. 일부 투자자들은 자칭 부동산 전문가에게 수업료 등 각종 명목으로 돈 뜯기고 제대로 된 분석조차 하지 않은채 투자했다 패가망신하는 경우도 방송 등에 꽤 소개되고 있으니 주의. 지역에 따라, 연식에 따라, 규모에 따라, 용도에 따라 양상이 천차만별이다. 상식적으로 생각해보면 인구가 감소할수록 집값 상승세 역시 점점 하락할 수밖에 없을 것이다.

부동산의 가격이 물가상승율보다 상승한다는 것의 진정한 의미는, 소유자가 토지를 취득하기 위해 사용한 금액보다 더 많은 금액을 지불하는 사람들이 있다는 말과 동일하다. 다시 말하자면, 소유자가 지불한 비용 이상을 써서 땅이나 건물을 사더라도 신규 소유자가 투자금액 이상의 이익을 확실하게 뽑을 수 있는 원인이 없다면 절대로 더 비싸게 지불하지 않는다.

반대로 폭락한다는 주장 또한, 기존 소유자가 과거 시세보다 확실하게 낮은 가격에 매도를 해야만 성립하는 것이므로 현금흐름에 문제가 없는 부동산 소유주들이 싸게 파는 대신 버티기를 한다면 폭락이 일어나지 않을 수 있다. 토지 시장에서 이런 현상이 두드러지는데, 땅값이 오르지 않으면 자식 물려준다는 생각의 소유자가 절대다수인 경우, 저렴한 매물이 씨가 말라 자연히 땅값이 오른다. 오른 값에 산 사람들은 다시 산 가격 이하로는 절대 안 판다. 이러한 현상이 반복되다 보니 임대료가 형성되기 어려운 곳은 지가가 0에 가까운 외국과 달리, 한국 토지시장은 오지의 지가도 굉장히 높게 형성되어 있다.

장기적인 부동산 추세에 영향을 주는 요소들은 아래와 같으니, 숙지하고 지역별로 관련정보를 수집하면 최악의 선택은 피할 수 있을 것이다. 거시적 관점에서는 오른다 하더라도 미시적 관점에 따라 내릴 수가 있고, 반대로 거시적 관점에서 내리더라도 미시적 관점에서 상승할 요소가 강하다면 상쇄될 수 있다. 전체 부동산 시장을 장기적으로 본다면 거시적 관점이, 반대로 특정 지역을 대상으로 단기간을 본다면 미시적 관점이 더 강하게 영향을 주지만, 서로 맞물려 영향을 주므로 거시와 미시 양쪽을 모두 고려해야 한다. 아무리 미시적으로 좋은 지역이라도 거시적으로 계속 나빠지면 영향이 안 올 수가 없고, 반대로 거시적으로 아주 나쁘더라도 미시적으로 강력한 특정 지역은 일시적으로 오르거나 장기적으로도 영향을 덜 받으면서 손해를 줄여줄 수 있기 때문이다.

특히 중요한 것은, 전국 통계와 서울 통계는 아주 다르다는 점이다. 한국의 부동산은 수도권과 비수도권으로 양극화되어 있다. 이촌향도, 서울 공화국 현상은 지방의 부동산 시세에 악영향을 끼치고 있다. 부동산 거래는 거시경제도 중요하지만 현장을 봐야 한다는 것은 거시경제 이상으로 중요하다. 절대로 투기의 대상이 아니라 주식은 기업의 미래가치와 안정성을 보고 사듯 부동산도 입지와 현장을 봐야 정답이 보이는 법이다.

7.1. 거시적 관점

  • 공급: 주택가격을 좌우하는 가장 중요한 단일변수는 공급량이다. 상당수의 사람, 특히 좌파계열에선 공급을 머리에 넣지 않고 수요위주의 사고를 하는데, 그래서는 주택가격 안정화라는 정책목표는 절대 달성할 수 없다. 일반적으로 주택가격에 중립적인 연간 입주물량은 서울 5-6만채, 전국 35-40만채로 잡는다. 여기서 공급물량은 임대를 제외한 분양을 뜻하며, 중립적이란 뜻은, 가격이 오르지 않는 공급량을 말하는 것이 아니라 주택가격이 일반적인 물가(연간 4-5%)와 비슷하게 상승하게 만들수 있는 공급량을 말한다. 주택건설에 필요한 철근, 시멘트, 레미콘, 페인트, 인건비가 모두 오르는데 그 결과물인 주택의 가격이 오르지 않을수는 없다. 그런식으로 아예 못올라가게 막는다면, 결국 주택의 공급이 줄어들어 시간이 지난후에 부동산 대폭등이란 결과물을 불러온다. 그리고 그렇게 건설업 억제정책의 결과물은 2021년 현재 미분양이 전국에 2만채도 안되는 현실로 나타났다.
  • 정부정책: 한국과 같이 국토종합계획 등을 통해 전국 단위로 관공서 배치, 신도시혁신도시 등의 대규모 택지개발, 도로 등 사회간접자본 건설 등을 계획하는 경우 후술할 미시적 관점의 내용도 거시적으로 바라봐야 할 경우가 있다. 국가에서 국토개발에 필요한 예산을 늘리면 전국적으로 부동산 가격이 상승하며, 반대의 경우 상승이 둔화된다.
  • 토지 건축 규제: 굉장히 중요한 부분이다. 실증에 따르면 부동산의 장기추세는 소득과 인구, 그리고 토지규제 레벨과 강한 상관관계를 갖는다. 소득과 인구를 정부에서 인위적으로 조절하는 것은 거의 불가능하므로, 사실 손댈 수 있는 것은 규제밖에 없다. 그린벨트를 비롯한 공공녹지규제는 주택가격을 상승시키고, 과도한 건축규제 역시 주택건설을 줄이기에 가격상승을 유발한다. 댈러스와 샌프란시스코는 1980년 이후 비슷한 소득상승률을 보여왔는데, 소득 대비 집값으로 볼 때 녹지규제가 전국에서 가장 강한 샌프란시스코는 30퍼센트가 넘는 상승률을 보였고, 댈러스는 그대로였다.
  • 부동산 세금: 취득세, 거래세, 소득세, 보유세 등등 부동산을 소유하면서 들어가는 제반 세금이 은행 예금에 비해 불리하거나 비슷하면 부동산을 가진 사람들이 매물을 내놓게 된다. 그런데 여기서 함정은 부동산 시장을 인위적으로 부양하려고 세금을 너무 과하게 인상하거나 필요 이상으로 인하하면 오히려 비정상적인 상황을 암시하는 위험신호로 볼 수도 있다.

위의 네가지는 부동산 가격을 결정하는 공급측 요인이라고 할 수 있다.
  • 금리: 보통 금리가 내리면 부동산 가격이 상승하고, 금리가 오르면 부동산 가격이 하락하는 것으로 알려져있으나 실제로는 그렇지 않았다. 오히려 실제로 금리가 오를때 부동산이 상승하고, 금리가 내릴때 부동산이 하락(조정)하는 경우가 훨씬 많았다. 금리 하락은 경제 불황이 원인이고, 금리 상승은 경제 호황이 원인이기 때문이다. 실제 금리와 부동산이 어떻게 움직였는지 살펴보자.

    한국의 부동산 강세장은 3차례로 나눌 수 있다. 1986-1991년, 2001-2007년, 2015-2021(진행중). 이러한 강세장은 대부분 금리 상승기(인상기)에 진행되었다. 부동산 강세장 자체가 주식에 비해 오래 유지되기 때문에 금리 상승/하강기를 모두 포괄하는 경향이 있지만, 그중에서도 금리 상승기에 더 강하게 올랐다. 2000년대 중반 부동산 강세장에서도, 가장 강하게 올랐던 것은 IMF 구조조정을 탈피한 2001년과 금리가 본격적으로 오르기 시작한 2005-2007년이었다. 1980년대 강세장에서도 마찬가지였다.

    약세장을 살펴봐도 마찬가지인데, 1980년 이후 한국 부동산의 약세장은 2번 정도로 볼 수 있다. 1996-1999년, 2009-2013년. 두 구간 모두 금리 하락국면이었다. 미국과 한국에서 모두 기준금리와 장기금리가 내려가던 시기였다. 물론 IMF의 개입으로 1998년에 일시적으로 금리가 20%까지 인상되었으나, 외부개입을 제외하고 미국과 한국의 중앙은행이 경제상황을 고려하여 자체적으로 금리를 결정할 수 있는 여건이라면, 금리가 인하되기 시작할때가 부동산이 하락하기 시작하는 경우가 대부분이었다.

    또한 우리 눈앞에 펼쳐진 강세장도 금리상승이 부동산에 악재라는 논리를 정면으로 부정한다. 한국의 부동산이 본격적으로 오르기 시작한 2015년은 바로 미국의 중앙은행이 테이퍼링을 완료하고 금리를 올리기 시작하는 시점이었다. 그리고 본격적으로 금리를 1년에 3차례 넘게 올려버린 2017-2018년은 주택가격의 상승각도가 위로 레벨업하는 구간이었다. 그러다가 제롬 파월이 변심하여 2018년 12월부터 금리 인하를 택하고 2019년엔 3차례에 걸쳐 금리를 내리고 2020년 코로나 위기에서 1.5%p를 인하하는데, 2018년 12월-2020년 4월은 지금까지 진행중인 강세장에서 부동산이 조금이나마 하락했던 유일한 구간이었다.
  • 경제성장률과 실업률: 경제가 성장할수록 개인소득과 기업의 투자가 늘어나면서 빠른 속도로 인플레이션이 진행되므로, 실물을 바탕으로 한 부동산이 폭등한다. 반대로 경제가 쭈그러들면 기존의 땅이나 건물조차 매각한다는 사람이 늘고 개개인의 소득은 감소하므로 부동산은 하락한다.
  • 경제에 참여하는 청장년층 숫자의 증가율: 한국을 예로 들자면 출산율은 줄고 있지만 일을 해서 소득을 벌어들이거나 은퇴 후 모아놓은 자산을 부동산에 투자하는 베이비붐 시대 청장년층 머릿수가 계속 시장에 유입되며 아직은 집의 수요가 유지되기 때문이다. 2030년대에 접어들면 이 수요도 줄어들고 저출산 세대가 경제활동에 참여하여 집값이 유지되기 힘들 것이라고 통계기관은 분석한다.
위 3가지는 부동산 가격을 결정하는 수요측 요인이다.

주식시장에선 단기적으로 가격을 결정하는 것은 수요고, 장기적으로 가격을 좌우하는 것은 공급이라는 말이 있다. 재미있게도 부동산 시장은 반대라고 할 수 있다. 주택가격은 단기적으로 공급에 의해 좌우되고, 장기적으로는 수요에 의해 좌우된다. 다만 여기서 단기와 장기에 대해선 이견이 있을수 있는데, 단기는 5년 장기는 20년정도로 생각하면 된다.

다시말해 그 어떤 사람도, 그 어떤 폭락론자도, 그 어떤 무주택자도 20년동안 세입자로 이사다닐 각오를 하지 않는다면 저출산에 의한 주택가격 하락은 믿지 않는 것이 이롭다. 심지어 저러한 수요측 요인을 공급측 요인이 눌러버린다면, 박원순 서울시-문재인 정권의 수도권 정비사업 억제 기조가 향후 20년간 이어진다면, 수요측에서 발생하는 약세요소조차도 공급부족이 일거에 눌러버릴수 있다. 현재 서울시의 아파트는 전국기준으로 봤을 때 가장 부족한 편이다. 인구당 아파트를 기준으로 보면 부산, 대구, 광주 등 주요 광역시보다 훨씬 낮은 편이다. 이를 해결하지 않는다면 사실 20년 정도의 장기 시계열로 봐도 실질주택가격 하락은 요원하다고 볼 수 있다.

인구가 줄어서 주택가격이 하락할 것이라는 말은, 사실 인구가 줄어드므로 자동차 가격이 하락할 것이라는 말과 크게 다를 것이 없다. 그런데 후자를 주장하면 미친놈 소리를 듣지만 전자를 주장하면 왠지 합리적인 사람이라는 말을 듣는다.

7.2. 미시적 관점

  • 외부 자본의 유입: 한국이나 개발도상국에서 부동산 소유자의 영향력은 절대적이다. 누군가가 땅주인을 위해 이것저것 기여를 하더라도 재산세, 각종 간접적인 분담금이나 자본이익 중과세에 대한 부담은 없으며[24] 산업단지나 사회간접자본, 원주민과 예술가의 동네 살리기 노력 등 외부의 투자, 소위 호재로 인한 이익은 부동산 소유자 몫이다. 따라서 호재가 부동산 가격 상승에 줄 영향을 분석하는 것이 매우 중요하며, 아직 실현되지 않은 호재라면 그 실현시기 또한 예상해야 한다. [25]
  • 지역개발 또는 공공기관, 중요 시설의 입지: 주거지나 상권 옆에 이런 시설들이 들어오면 당연히 더 활발해지므로 부동산이 오른다. 반대로 이런 시설들이 빠져나가면 호가가 떨어질 수도 있지만, 한국에서는 후속대책을 세워 다른 시설을 들여오는 식으로 피해를 최소화하는 것이 일반적이다.
  • 상권의 성장: 상권이 성장하면 그 지역의 땅이나 건물을 취득했을 때 임대수입이나 매매 등에서 얻는 이득이 커진다. 다만 이런 경우 프리미엄 내지는 권리금 등등을 붙여 기존의 주인들이 팔게 되므로 이걸 모두 지불하고 뛰어들면 막차일 수 있으니 항상 조심해야 한다.
  • 교통: 부동산 가치증대의 꽃. 수도권, 활발한 상권, 큰 회사 등에 인접해서 물류적인 요소나 출퇴근, 문화생활 등에 유리할 경우 가격이 오른다. 역세권 문서에도 나온다. 괜히 부동산 관련 항목에서 (도시)철도관련 썰도 곁들여주는 게 아니다. 반대로 교통이 상권과 멀리 떨어지고 불편할 경우 다른 지역으로 빠져나가므로 매물이 늘어난다. 간단히 예를 들자면 출퇴근에 4시간 걸리는 지역과 20분 거리 중 어느 곳을 더 선호할지 생각해 보자. 그런데 교통시설을 철거하는 경우는 굉장히 드문 현상이므로, 집값에 비해 땅값이 더 가파르게 오르는 이유가 여기에 있다고 보면 된다.[26]

    그런데 재미있는건 철도망은 부동산 시장을 억제하는 기능이 있다. Katharina Knoll, Moritz Schularick, Thomas Steger에 따르면, 부동산 가격 상승을 억제시키는 가장 좋은 방법은 철도망의 확충이다. 철도망이 확충되면 사람들이 생활할 수 있는 생활 반경이 넓어지고 좁은 지역에 기업이나 사람들이 몰려살 이유가 적어져 외곽 지역으로 분산되기 때문이다. Knoll 등은 1870년부터 2012년까지의 무려 142년 간의 전 세계 주요 12개 선진국의 실질 부동산 가격(물가상승분 제외)과 철도망 확충간의 관계를 분석하여 이런 주장을 입증할 논문을 발표한 바 있다. 관련 논문 관련 논문에서는 철도망이 지속적으로 늘어나던 시절에는 부동산 가격이 인플레이션(각국의 소비자물가지수 상승분)을 제외하면 0~1%의 상승/하락이라는 극히 미미한 수준의 변동이라는 것을 입증했다.

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    관련 논문에 있는 12개 선진국 철도 총연장과 12개국 실질주택가격에 대한 상관관계 표를 한국어로 번역한 것. 12개국 철도 총 연장이 정점을 찍은 1950년대부터 12개국의 부동산 가격이 상승하기 시작했다. 출처는 과학동아 2018년 8월호.

  • 강력범죄율: 이것도 상당히 크다. 위험한 지역일수록 거주 목적으로 지내기 힘들고 상권 자체가 쇠락한다. 역설적으로 상권이 죽어갈수록 그 지역의 활기가 줄어들고 빈민의 유입이 늘어나기 때문에 강력범죄율과 상권, 주거는 밀접한 관계가 있다.

    물론 엄청난 리스크를 수반하고 부동산 가격이 꺼질대로 꺼진 우범지대에 대규모로 투자하여 낮은 가격을 무기삼아 일대 상권에서 우위를 점해 범죄율이 하락하고 부동산이 다시 오를 수도 있다.

    또한 일반 분양아파트 주민들이 자기 단지 근처에 임대주택이 들어서는 것을 꺼리는 이유 중 하나가 범죄율이기도 하다. 그러나 연구 결과에 의하면 영구임대주택을 제외하면 임대주택과 강력범죄율 간 상관관계가 크지 않다. 영구임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택, 5년임대주택, 50년 공공임대주택, 10년 임대주택의 6종류 임대주택들 중, 앞의 4가지는 범죄율에 정(+)의 영향을, 뒤의 2가지는 범죄율에 부(-)의 영향을 미치는데, 이 중 통계적으로 유의한 변수는 영구임대주택뿐이다. 정경훈, 공공임대주택과 범죄발생 관계에 관한 연구
  • 교육, 학군: 대학에 잘 보내는 학교나 학원가가 위치한 지역에는 부동산 수요가 몰리면서 가격이 상승한다. 학원가가 밀집한 대치동이 대표적인 예시이다.

    또한 특수목적고등학교, 자율형 사립고등학교 등이 위치해있는 지역으로 강남의 부동산 값이 분산되는 경향도 있다. 이 때문에 교육부에서 2025년 외고, 국제고, 자사고 폐지 방침을 확정짓자, 학군이 좋은 일반고로 교육 수요가 몰리면서 과거 강남 8학군이 부활하고 강남 집값이 뛸 것이라는 우려가 나오고 있는 상황. #

8. 기획부동산

개발계획에 대한 허위 정보를 퍼트려 단기적으로 토지를 매매하여 부당이득을 취하는 중개업자나 업체로 경매회사 또는 토지정보회사등의 이름을 주로 사용한다.

그린벨트나 토석채취제한지역처럼 각종 규제로 개발이 어려운 땅을 헐값에 사들인 후, 주변에 허위정보를 만들어 전화를 통하여 피해자들을 모집한다. 그렇게 피해자들을 모은 다음 싼 값이라며 속이며 터무니 없는 높은 가격에 땅을 모두 팔아버린 후, 업체를 폐업하는 형식으로 운영이 된다. 특징은 계약을 서두르는 성향이 있으며 계약금 입금 후 해당 토지의 비용을 피해자가 완납하기전까지 조바심을 내도록 유도하거나 더 자세한 정보를 주지않는 등 성향이 있다.

피해를 예방하기 위해서는 등기부등본을 확인하여 그 지역의 거래이력을 보거나,[27] 직접 해당토지를 가본 뒤 판단하거나, 해당 행정기관에 토지에 대한 규제나 개발계획을 확인하는 것이 중요하다.

9. 관련 문서






[1] 나무도 명인이나 입목등기를 통해 엄연히 별개의 부동산으로 만들 수 있다. 특히 입목등기로 등기한 나무의 집합체 같은 것은 별도로 저당도 잡을 수 있는 엄연한 별개의 부동산이다. 땅을 거래할 때도 명인된 나무 같은 경우는 계약서에 쓰지 않으면 소유권이 안 넘어간다. 실제로 이런 문제로 다툼이 일어나거나 하는 경우도 많다.[2] 다만 입목에 관한 법률에 근거해 등기한 경우에는 등기가 멸실되어도 본인에게 소유권이 있다는 사실이 인정되면 토지에 부합된 것으로 인정되지 않는다. 즉, 토지 소유권과 별개로 인정된다. 등기는 효력발생요건이지 효력존속요건이 아니기 때문이다. 그러나 명인의 경우는 효력발생요건이자 효력존속요건이므로, 그것이 멸실되었다면 입목의 소유자는 해당 입목에 대해 소유권을 주장할 수 없다.[3] 원칙적으로 등기하게 되어 있으나 2001년 이전의 분묘(무덤) 등 관습적으로 지상권이 인정되어 부동산을 제대로 활용할 수 없는 경우가 있을 수 있다.[4] 부동산은 상폐를 못 시켜서 불리한 편이다.[5] #[6] 이는 주식도 마찬가지이지만 코스피 지수가 1980년부터 산출되기 시작해서 그 이전 주식 수익률을 따지기가 어렵다.[7] 앞서 언급했듯이 자산을 리츠로 보유하는 경우도 주식과 채권의 인기에 밀려서 잘 없는 편이다.[8] 부동산이 필요한 사업을 하는 기업들은 과거 삼성이나 현대처럼 돈을 더 많이 주고라도 부동산을 사는 경향이 있다. 그 이유는 그렇게 해야 더 이익이기 때문이다.[9] 중국 부동산 거품이 계속 유지되는 이유도 제조업 규모가 거대하기 때문이다.[10] 박정희 대통령 시절은 불로소득이 생산소득을 2.5배로 능가하였으며 토지 총액이 국내총생산의 12배에 달했다.[11] 참고로 2위의 수입원은 사업. 3위는 주식, 펀드, 채권. 4위는 은행이자수입. 5위는 회사월급[12] 한편 인위적인 부동산가격 부양 때문에 이뤄지는 부담은 부동산이 없는 사람도 나누어 부담하므로 반드시 바람직하다고는 할 수 없다. 그런데 부동산 경기의 몰락은 소비 경기와 연결되어 무주택자의 생활에도 영향을 주기에 딜레마가 발생하는 것. 괜히 역대 정권들이 모조리 골치를 썩인 게 아니다.[13] 용적률이 낮고 오래된 건물[14] 물론 튼튼하게 지으면 100년 이상 쓸 수 있고 실제로 그렇게 하기도 한다. 1920년대 월가 사진에 있던 건물이 지금도 남아있다던가 하는 것이 그 예[15] 용적률이 높고 새 건물[16] 아파트브랜드가 뜨면서 구식아파트를 최신브랜드 이름으로 바꾸는 편법도 많다. 예를 들어 'XX동 현대아파트'를 'XX동 아이파크'로 바꾸거나 'XX동 삼성아파트'를 '래미안 XX'으로 바꾸면 아파트값이 올라간다.[17] 반대로 압구정 현대아파트의 경우 한때 시공사 현대산업개발이 자사 아파트 브랜드인 아이파크(I-PARK)로 이름을 바꿔주겠다고 제안한 적이 있지만 입주자 단체에서 거절한 적이 있다. '압구정동 현대아파트'가 워낙 상징성이 큰 만큼, 브랜드 가치가 아이파크보다 훨씬 높기 때문이라고 한다.[18] 부동산 세금폭탄과 같은 주장이 나오기도 하는데 이는 부동산으로 얻는 소득(자본이득, 임대소득)이 워낙 많아 그런 것일 뿐이다. 금융으로 몇 억~몇십 억을 벌어보면 진정한 세금폭탄이 무엇인지 알 수 있다.[19] 1000만 원의 수익을 예금으로 창출한 경우 154만 원을 부담해야 하지만, 부동산 투자를 통해 창출했다면 누구에게나 적용되는 장기보유공제, 기본공제만 적용해도 부담할 세액은 29만 7천 원뿐이다.[20] 2017년 이후 400만 원까지 비과세, 400~2000만 원까지 6.16% 분리과세[21] 반면 아파트는 환금성이 높고 투자금을 일시적으로 회수해야 할 경우 담보가치도 비교적 시가에 근접하게 인정해주지만 수익률은 낮다.[22] 지방자치제가 정착된 지역(외국)에서는 그해의 지자체 씀씀이에 따라 매년 세율이 바뀐다.[23] 그렇더라도 가용 가능한 현금이 전혀 없을 경우 유지비로 인해 알짜배기 부동산을 오히려 손해보며 헐값에 파는 상황에 놓이게 되니 최소한의 현금이나 담보대출 한도를 보유하는 것이 좋다.[24] '대규모' '재건축'인 경우에만 극히 예외적으로 개발이익환수를 통해 부분적으로 조정한다[25] 미국과 중국 등 선진국의 부동산에 투자하는 경우 해당 호재를 실현시키기 위한 각종 공적 부담을 추가로 감안해야 한다.[26] 이는 한국 등 사회간접자본을 국가 예산으로, 혹은 국가의 보조를 받아 건설하는 지역에 한정된 말이다. 미국 등 제대로 된 지방자치가 이루어지는 지역에서는 교통 개선을 위해서는 그만큼 재산세가 늘어나므로, 현금이 없는 부동산 소유주가 많은 곳은 영원히 그대로다.[27] 실제로 등기부등본을 떼어보니 땅 하나에 소유자가 무려 3494명이나 있는 경우도 있다고 한다. #