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1. 개요
투기과열지구(投機過熱地區)는 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구이다. 투기지역과는 유사하지만 이게 좀 더 약하다.2. 법 조항
주택법 제63조(투기과열지구의 지정 및 해제)
① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.
② 제1항에 따른 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.
③ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 국토교통부장관은 그 투기과열지구를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 그 투기과열지구를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다.
④ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 투기과열지구에서 제2항에 따른 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다.
⑤ 제1항에 따라 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 듣고 그 의견에 대한 검토의견을 회신하여야 하며, 시ㆍ도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의하여야 한다. <개정 2018. 3. 13.>
⑥ 국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 이 경우 재검토 결과 투기과열지구 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.
⑦ 투기과열지구로 지정된 지역의 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사에게 투기과열지구 지정의 해제를 요청할 수 있다.
⑧ 제7항에 따라 투기과열지구 지정의 해제를 요청받은 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 요청받은 날부터 40일 이내에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 지정의 해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방자치단체의 장에게 심의결과를 통보하여야 한다.
⑨ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제8항에 따른 심의결과 투기과열지구에서 그 지정 사유가 없어졌다고 인정될 때에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.
① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.
② 제1항에 따른 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.
③ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 국토교통부장관은 그 투기과열지구를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 그 투기과열지구를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다.
④ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 투기과열지구에서 제2항에 따른 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다.
⑤ 제1항에 따라 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 듣고 그 의견에 대한 검토의견을 회신하여야 하며, 시ㆍ도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의하여야 한다. <개정 2018. 3. 13.>
⑥ 국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 이 경우 재검토 결과 투기과열지구 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.
⑦ 투기과열지구로 지정된 지역의 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사에게 투기과열지구 지정의 해제를 요청할 수 있다.
⑧ 제7항에 따라 투기과열지구 지정의 해제를 요청받은 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 요청받은 날부터 40일 이내에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 지정의 해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방자치단체의 장에게 심의결과를 통보하여야 한다.
⑨ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제8항에 따른 심의결과 투기과열지구에서 그 지정 사유가 없어졌다고 인정될 때에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.
3. 특징
2002년 8월 26일 주택법이 주택건설촉진법이던 시절 도입되었다. 2002 FIFA 월드컵 한국/일본을 맞아 월드컵경기장이 들어서는 지역서 보상금을 받고 대규모 인접 부동산 투기행위가 발생하자 처음으로 도입되었다. 그리고 2005년 주택법 제63조로 이전되어 현재까지 유지되고 있다.투기과열지구는 부동산 상승률이 소비자물가지수 상승률을 넘어선 지역을 대상으로 부동산 시장 상황을 고려하여 국토교통부 장관 또는 광역자치단체장이 지정할 수 있다. 그러나 광역자치단체장이 지정/해제하는 경우는 사실 매우 손에 꼽고 보통 국토부 장관이 지정/해제를 한다.
구체적으로는 해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중에서 직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과하거나 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소, 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소된 지역을 1차적으로 분류한 후 지역주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 투기과열지구로 지정한다.
가장 유명한 투기과열지구 지정 사례는 2006년 노무현 참여정부 당시 이른바 "버블세븐" 지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 성남시 분당신도시, 안양시 평촌신도시, 용인시(수지구))을 지정한 것이다. 그러나 버블세븐 지역의 집값은 전혀 잡히지 않았고, 오히려 더 큰 폭으로 폭등했다. 대침체가 터지고 나서야 집값이 하락 안정되었다. 이에 따라 이명박 정부에서는 2011년 12월 12일 마지막 남았던 투기과열지구인 강남3구를 해제하였다. 그리고 2017년까지 6년간 투기과열지구 지정이 없다가 초이노믹스의 영향으로 2016년 즈음부터 부동산 가격이 과열되기 시작하자, 2017년 문재인 정부에서 전격적으로 8.2 부동산 대책을 통해 투기과열지구 제도를 재시행했다.
해당 지역이 투기과열지구로 지정되면 분양 주택청약시 1순위 자격이 제한되고, 주택담보대출시 LTV와 DTI가 그 어떤 경우에도 40%로 제한되고 대출 실행 시 1년 거주의무가 부여되며 15억 초과 주택의 LTV는 0원(=대출 불가능)이다. 건설사 입장에서는 한국주택금융공사(HF)의 중도금대출 신청이 어려워지게 되고, 재건축 조합원들은 조합설립인가 이후로는 조합원 지위 양도와 조합원 분양권 전매가 제한된다. 10년 보유, 5년 거주, 1가구 1주택 제한이 바로 이것이며 일부 예외조항을 제외하면 투기과열지구에 속한 재건축 물건을 매수하더라도 입주권을 받을 수 없다.
단, 재개발 조합원, 특히 도정법에 따른 특수한 특례가 붙어 있는 뉴타운지역 조합원에는 관리처분 인가부터 양도가 금지된다. 분양 청약 시에 1순위 자격 제한에 이어서 청약가점제 비중도 전용면적 85㎡ 이하는 100%, 85㎡ 초과는 50%로 확대된다. 투기과열지구의 9억 초과 주택은 특별공급 대상으로 지정할 수 없다. 또한 투기과열지구는 15억 초과 주택에 대한 담보대출은 한도가 0원, 즉 아예 불가능하다.
다만 15억 초과 아파트이더라도 LTV, DSR 규제 내에서 대출이 가능한 예외가 있는데, 그 집이 최종 1주택자인 경우 지금 임차인을 퇴거시키고 주인이 직접 입주하는 경우[1], 재건축조합 설립 이전 1년간 실거주한 경우의 이주비대출[2], 그 집이 투기과열지구가 아닌 1주택인 경우[3]라면 가능하다.
조정대상지역과는 정의가 완전히 다르지만, 일반적으로 서울특별시, 인천광역시, 경기도 등 수도권 지역의 경우 조정대상지역보다 조금 더 센 규제가 적용된다고 생각하면 틀리지 않다. 또한 조정대상지역의 규제와 투기과열지구의 규제가 중복될 경우 국민에게 불리한 것을 우선 적용한다.
2022년 9월 26일부터, 서울 전지역 및 경기 일부지역을 제외한 모든 투기과열지구가 해제된다. 11월 14일부터 인천, 동탄2신도시 등의 투기과열지구가 해제된다.
2023년 1월 5일, 서울 강남3구 및 용산구를 제외한 나머지 전 지역의 투기과열지구 및 조정대상지역 지정이 해제되었다.#
4. 지정 지역
모든 투기과열지구는 조정대상지역이다.[4]| 2023년 1월 5일 기준 |
이 제한으로 인해 실거주 1주택자만 주택담보대출이 가능하며, 재건축 조합원 지위양도는 10년 보유, 5년 거주한 1주택 세대[5]만 가능하다.
5. 비판
집값이 오르는 근본적인 원인은 해당 지역에 업무 지역 등 인프라가 잘 갖춰져 있기 때문이다. 인프라가 잘 갖춰진 곳에 사람이 몰려드는 건 매우 당연한 현상이고, 이촌향도, 서울 공화국 등의 현상은 바로 여기에서 나오는 것이다. 당연히 부동산 실수요는 물론이고 이를 통해 차익을 챙기려는 투자 및 투기 세력도 인프라가 잘 갖춰진 곳에 쏠리게 된다.그러나 이런 근본을 전혀 생각하지 않고 무작정 지구만 지정했다보니, 2002년 제도가 처음 도입되었을 때부터 비판을 받았다. 특히 투기과열지구 지정으로 인한 낙인 효과, 그리고 베블런 효과로 인해 투기과열지구로 지정된 지역이 거꾸로 더 큰 폭으로 지가가 상승하는 역효과만 발생하였다. 반면 투기과열지구로 지정받지 못한 지역은 도리어 집값이 떨어졌고, 이 때문에 정책이 도리어 역효과만 야기하는 꼴이 된 것이다. 이로 인해 2006년 버블세븐 지역의 집값은 지구 지정 이전보다 오히려 더 크게 상승하였으며, 결국 해당 정책은 완전히 실패하고 말았다.
이후 2017년 문재인 정부에서 투기과열지구 지정을 다시 시작하였는데, 역시 전술한 근본은 하나도 건드리지 않고 시행했다보니 서울특별시는 물론이고 수도권 집값이 도리어 초월적으로 상승하는 부작용이 벌어지고 있다. 2017년에도 분당구와 대구광역시 수성구가 투기과열지구로 지정되었으나, 수성구는 집값이 내려가기는커녕 평당 3,000만 원 가까이 미친듯이 솟아 올라서 부동산 업계가 관심을 가지기도 했다.
2020년 초반에는 대구광역시 수성구가 투기과열지구 지정이 된지 어느 정도 지나자 집값이 다소 안정화 되었었고, 코로나바이러스감염증-19로 인해 직격탄을 맞고 이젠 집값이 크게 하락했는데도 김현미 국토교통부 장관이 수성구 투기과열지구 지정을 유지하여 지역 내에서 정권 심판론이 대두 되었고 이 때문에 대구 내에서 가장 진보 성향이 강했던 수성구 였음에도 불구하고 많은 수성구 갑 주민들이 김부겸이 아닌 주호영에게 표를 줬다. 하지만 김부겸 후보는 수성구의 투기과열지구 해제를 공약했으며, 이에 대해서는 단순하게 표심이 돌아간 것이 아닌 복잡한 관계가 있으니 자세한 관계는 수성구 갑 문서 참고. 그러나 2020년 중반을 지나면서 지방신고가가 속출하는 등 수성구의 집값이 다시 큰 폭으로 상승중이라 투기과열지구 해제가 언제 될지는 불투명해졌다. 대구시 전체가 조정대상지역으로 들어가고 각종 규제가 걸리면서, 비슷비슷한 조건 속에 가장 투자가치가 있는 수성구에 투기 수요가 몰리면서 역풍선효과를 부르는 동시에, 규제가 없는 대구시와 연담화된 경산시 일대는 동시에 풍선효과를 맞아 집값이 큰 폭으로 상승했다.
2021년에는 그동안 서울/경기의 투기과열지구 규제로 인해 풍선효과가 발생, 꾸준한 집값 상승세를 이어왔던 인천의 송도국제도시, 청라국제도시가 투기과열지구로 새롭게 지정되었다. 그러나 인천경제자유구역청 내에 속해있는 저 두 지역 뿐만 아니라 송도가 속한 연수구 전체, 청라가 속한 서구 전체가 투기과열지구로 지정된 것이 불합리하다는 지적이 나왔다. 특히 청라국제도시가 위치한 서구의 경우 새롭게 분양이 시작된 검단신도시등을 비롯해 곳곳에 새로운 아파트가 지어지고 있었는데, 대출규제로 인해 건설사에 중도납입금을 지불할 수 없게 된 사람들이 계약금만 날리거나 현금 부자들에게 분양권을 헐값에 팔아넘기며 부익부 빈익빈 현상을 부채질했다는 지적도 있다. 게다가 투기과열지구로 지목된 송도와 청라는 그 직후 곧장 35평 시세가 10억을 넘겨버리며 투기과열지구 정책이 오히려 그 지역이 주목받게 만드는 효과를 갖고 있다는 걸 입증해버렸다.
정말 뜬금없는 사례는 대부도. 서해안의 유명 관광지인 그 대부도다. 농어촌 혜택은 없고 개발제한구역이라 주택신축 자체가 불가능한데 단원구를 일괄 지정하는 바람에 펜션 등 농가주택 거래 자체가 막혀버렸다. 개발보다는 취득세 중과세 및 2주택자 대출불가 이 2가지가 대부도 투기과열지구의 부작용. 이에 안산시가 대부도는 규제를 해제해 달라고 항의했다. 2022년 7월 5일부로 대부도는 순수 비규제지역으로 두 단계나 격하되어 취득세 중과 완화 및 대출규제 완화가 이루어졌다.
[1] 2019년 12월 16일 이전 매수계약서 작성자에 한하며, 조정대상지역에서 대출시 1년 실거주 의무가 부여되는 조건이 있기 때문에 입주해야 한다. 또한 2019년 12월 17일 이후 계약자는 이 조건도 막혀 있다.[2] 2019년 12월 17일 이후 매수계약하였더라도 1년 이상 거주한 뒤에 조합이 설립되면 대출 가능함. 다만 이주비대출 이외의 대출은 불가능.[3] 남천 삼익비치, 속초 디오션자이(모두 순수 비규제지역으로 월세임대 가능) 등.[4] 과거 경상남도 창원시 의창구가 예외적으로 조정대상이 아닌 투기과열지구였던 적이 있었으나 해제되었다. 의창구의 투기과열지구 해제 이후 조정대상지역이 아닌 투기과열지구는 없다.[5] 실무적으로는 가족관계증명서상의 세대원 전원의 지방세 납세내역으로 확인한다. 6월 1일까지의 납세내역으로 주택분 재산세, 이후 납세내역으로 주택 취득세 납세여부를 보는 원리다. 5년 거주는 주민등록표등본으로 확인하며, 세대원이 아닌 직계가족 거주분도 합산 가능하다.