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1. 개요2. 상세3. DTI와의 차이점4. 한국에 적용 역사5. 관련 문서


Loan-to-Value (LTV) Ratio

1. 개요

담보인정비율(LTV)은 어떤 물건의 가치 대비, 해당 물건을 담보로 빌릴 수 있는 돈의 비율을 말한다. 보통 주택담보대출을 받을 때 많이 듣게 되는 용어지만 담보는 부동산에만 한정되지 않으며 동산, 부동산, 권리[1] 등 가치 이전이 가능한 것이라면 무엇이든 될 수 있다.

2. 상세

예를 들어 5억 원 짜리 아파트 하나를 소유하고 있는 사람이 은행에서 주택담보대출로 4억 원을 빌렸을 때, LTV는 80%가 된다. 그리고 대출 받은 사람이 돈을 못 갚았을 때 금융기관은 해당 주택을 압류할 수 있으며, 그것을 경매에 넘겨 받은 돈으로 대출을 회수할 수 있다. 그렇기 때문에 LTV가 너무 높을 경우, 주택을 팔아도 대출 전액을 회수하지 못할 가능성이 생긴다. 주택 가격이 갑자기 내려갈 수도 있고, 매우 낮은 가격에 낙찰이 될 수도 있기 때문이다. 이런 우려를 수치화한 것이 바로 LTV라고 보면 된다.
대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 * 금융기관의 대출 허용 비율

담보물의 가치는 통상 제3자에 의해 공정가치를 의뢰하거나 신뢰성이 있는 기관의 인증자료(국가나 공기관)를 기반으로 산정하게 된다. 보통 주택의 경우 KB시세를 사용하며[2], 자동차의 경우 구매가격과 연식, 주행거리, 사고 여부 등을 따지게 되고 토지의 경우 공시지가를 기준으로 따지기도 한다.

LTV를 산정할 때는 담보물의 가치 뿐 아니라 환금의 용이성도 고려한다. 아파트처럼 품질이 균일하고 수요가 많은 상품이라면 가치 판단이 쉽고 처분도 수월하게 될 가능성이 높으므로 LTV를 높게 쳐 줄 수 있지만, 아무리 비싼 상품이라도 수요가 제한적이면 급매로 싸게 처분해야 현금을 회수할 수 있으므로 LTV가 낮게 책정된다.

정부 규제의 기준지표로서 적용 되고 있고 2011년 IMF의 보고서에 따르면 각 국가별 LTV는 브라질 80~100%, 중국 60%, 싱가포르 70% 이하, 한국 60~70%, 러시아 60%라고 한다. 출처:IMF 보고서(2011년 4월) - Housing Finance And Financial Stability

2014년 6월 30일, 국제결제은행은 선진국의 자산 거품의 진정에 한국, 홍콩, 싱가폴이 적용했던 DTI와 LTV 규제를 도입하는 것을 권고하는 보고서를 발간하였다.출처

대한민국에서 LTV를 인정하는 시세는 일반적으로 KB국민은행에서 전월까지의 거래액을 기준으로 산정한 표준시세 중 하위평균가를 적용한다. 따라서 시세 반영이 당시의 매매가가 아니기 때문에 상승장에서 전고점을 찍는 경우, LTV를 40%로 인정받는다고 해도 실제로는 35~38%만 인정받는 경우가 태반이다.

담보가가 아무리 높다고 하더라도 15억 이상의 아파트는 초고가 아파트로 분류되어 주택담보대출 자체가 제한이 되었었다. LTV, DTI에 대한 설명
2022년 부터 정책이 변경되어 현재는 가능한 모양. 부동산 규제 완화···LTV 50%·15억 초과 주담대 허용

일본에서는 2021년 현재 이러한 규제가 전혀 없기 때문에 주택을 새로 구입하는 경우 금융기관에 따라 제비용까지 포함해 110%~200%[3]까지 인정을 해준다. 이는 더 이상 순수 담보대출이라 할 수 없고, 담보대출을 받을 때 신용대출을 얹어서 대출을 받는 것에 해당한다. 다만 전기간고정 기준 90%을 넘기면 금리가 1.5~2배 뛰어버리므로 3000만엔짜리 주택을 산다면 보통은 자가부담금(아타마킹) 300만엔 정도는 자발적으로 넣고 들어간다. 일본의 경우 버블말기에 전격적으로 시행한 부동산 대출총량규제 기간을 제외하고는 LTV에 대한 규제를 실시한적이 없다.

3. DTI와의 차이점

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참고하십시오.

4. 한국에 적용 역사

정부는 2002년 9월 투기과열지구에 대하여 LTV 60% 이내로 제한을 도입하면서 LTV에 대하여 규제를 하였다. 이후 부동산 가격이 상승하자 11월에는 전 지역에 대하여 확대를 하였으며 2003년 10월에는 투기지역의 아파트에 대하여 LTV를 40%로 제한하였다. 2008년 미국 금융위기로 인해 자산에 대한 가치가 하락하고 부실대출 위험이 늘어남에 따라 수도권의 LTV의 60%를 50% 적용으로 강화하였다.

2012년부터 부동산 경기부양책 요구로 DTI와 LTV의 규제 완화를 재계에서는 요청함에 따라 2013년 4월 박근혜 정부는 생애최초 주택구입자금에 대하여 연말까지 LTV를 70%로 상향하였으며 2014년 7월에는 LTV를 70%로 일괄 상향했다.

그러다가 문재인 정부 들어서 부동산 가격이 폭등하자, 정부는 2017년 6월 6.19 부동산 대책을 내놓아 LTV를 60%로 인하하였고, 같은 해 8월에는 8.2 부동산 대책을 내놓아 LTV를 다시 40%로 대폭 인하하여 돈줄을 졸라매었다.

그래도 집값이 진정되지 않자, 정부는 9.13 부동산 종합대책을 내놓았다. 간단히 말해, 집을 한 채라도 보유하면 LTV를 0%로 적용하겠다는 내용. 사실상 기존 주택소유자는 신규 주택구입 목적의 대출을 받지 말라는 얘기가 된다. 실제로 최종구 금융위원장은 "다주택자가 은행 대출을 통해 집을 더 구입할 수 없도록 하겠다. 현금 가지고 사겠다는 것은 막을 수 없겠지만."이라고 말했다.

2019년에는 12.16 부동산 대책을 통해 기존에 40%를 적용했던 것을 시가 9억 원을 기준으로 그 이하에는 40%, 초과분에는 20%로 차등적용하기로 했다. 예를 들어서 14억 원의 아파트를 구입하기 위해서 기존에는 14억×40% = 5.6억 원까지 대출받을 수 있었는데, 규제 강화로 9억×40%+5억×20% = 4.6억 원까지만 대출이 가능하다.

5. 관련 문서

[1] 전세담보대출은 보증금을 돌려받을 권리를 담보로 대출하는 것이다.[2] KB시세가 산정되지 않는 소형 단지의 경우 한국부동산원 시세나 별도의 감정가를 사용한다.[3] 일본에서는 LTV라는 표현을 잘 안쓰고 '担保掛目', 약관에서는 '担保評価額×110%'같은 식으로 쓴다. 200%까지 인정하는 은행의 경우 대환에 한해 어지간해서는 300%까지도 인정한다. 버블붕괴 직후 담보유지비율 미달(担保割れ)로 대환대출을 하고싶어도 못한 사례가 속출했기 때문.

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