1. 개요
시세 변동을 이용해 큰 이익을 얻으려는 목적으로 부동산을 사고파는 거래행위’를 부동산 투기(投機)라고 한다.# 다만 부동산 투자 또한 시세 변동을 무시하는게 아닌 만큼 이에 대해서 어느정도 주관적 요소가 섞여 있다. 일반적으로 중립적인 늬앙스인 투자와 다르게 투기는 부정적인 개념으로 인식된다."내가 하면 투자, 남이 하면 투기"
사실 '투기냐 아니면 투자냐'는 코에 걸면 코걸이 귀에 걸면 귀걸이 수준으로 사람마다 생각이 달라 구분하기 힘들지만, 그렇다고 완전히 똑같은 개념은 아니다. 투자자는 미래 시장에서 특정 재화가 얼마에 거래될지는 관심을 두지 않고, 내재가치가 현재 시장가보다 높은지에만 관심이 있다. 이에 반해 투기는 영단어 "예측"에 기반한 경제활동이다. 투기꾼들은 현재 시장가와 미래의 시장가와의 차이에만 관심이 있다. 만약 A라는 주택을 인근 지역개발로 가격이 오를 것을 예상해 구입한다면 투기꾼이 된다.2. 투기 수법
부동산 투기 수법은 별의별 다양한 방법들이 동원된다. 여기서 언급하는 투기 수법조차도 극히 일부에 불과하다.2.1. 나무 심기
토지 보상금을 받기 위해서 나무 묘목을 심는 투기 수법.
이유는 농지법에서 농지는 직접 농사를 짓는 사람만 소유할 수 있고, 토지수용시 심어져있는 나무들에 대해서 보상금이 책정되기 때문. 나무 심기는 이 보상금을 따기 위한 투기 수법이다.
2.2. 벌집
[세종 르포] 스마트 산단 지정지엔 '투기꾼 벌집'이 가득…전직차관, 시의원 가담 의혹조립식 주택을 짓는 것. 패널을 조립해서 만드는 조립식인지라 길면 보름 짦게는 몇시간이면 지을 수 있는 주택.[1]
제대로 된 주택도 아니고 당연히 보상을 위해서 짓는다. 택지계발 예상지구에서 쉽게 볼 수 있는 투기수법인데 이른바 "딱지"라고 불리는 이주자택지분양권을 노리는 투기이다.
투기를 위한 벌집인지 아닌지는 인근 주민들은 다 알고 있다. 사람이 살면 사람이 지나가거나 건물에 살아야 하는데 벌집만 덩그러니 방치되어있기 때문. 당연히 사람이 살면서 쓰지를 않으니 에어컨 실외기에는 잡초가 무성했고 LPG가스통은 아예 연결조차 되지 않았다. 전기계량기는 멈춰있는 상태이다. 밤에는 항상 불이 꺼져 있다.
2.3. 맹지 매입
(연합뉴스)"맹지를 50% 비싸게 매입…정상적 거래는 아냐"맹지란 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 땅이다.
당연히 토지를 활용할 수 있는 방법이 전무하다시피 해서 쓸모없는 땅이다. 때문에 부동산에서도 맹지를 사지말라고 조언하는게 보통이다.
하지만 부동산 개발 정보를 알고 있다면 훌륭한 투기 대상으로 바뀐다. 때문에 이 맹지 구입만큼은 전문가들 태반이 투기 의혹과 함께 부동산 개발의 정보를 사전이 미리 알고있던 것이라고 의심한다. 투기가 아니고서는 맹지를 살 이유가 없기 때문. 한국토지주택공사 직원 부동산 투기 사건에서만 해도 LH 직원들이 일부 맹지를 당시 거래 가격보다 50% 정도는 비싸게 주고 구매해서 전문가들이 투기를 의심하였다.
2.4. 알박기
용버들·쪼개기·알박기… ‘투기의 정석’ 알려주는 LH 사태개발 예정지의 땅을 미리 사들여 건물을 올리거나 나무를 심었다가 사업자에게 고가의 바가지를 씌우고 빠져나오는 투기수법. 특정 지역에서 중요한 부분의 지극히 일부만 사들인 뒤 거기다 농막 같은 것을 대충 짓고 자기 집이라 우기면서 버티는 행위도 포함된다. 개발하는 사람의 입장에서는 개발 토지의 심장 같은 부분인지라 면적이 문제가 아니라 매우 중요한데 그런 곳에 이런 사실상의 행패를 부리며 엄청난 보상금을 갈취하는 행위이다.
농지법에 의해 보상을 받느냐 아니면 사업자와 매매로 파느냐의 차이이다.
2.5. 지분 쪼개기
LH직원들 법개정 6일전 땅지분 쪼개기, 아파트 분양권도 챙겼다개발 지구 지정에 지분을 나눠 입주권 등을 다수 확보하는 투기 방식. 기준은 1000㎡ 로 하여 쪼개기가 이루어지는데 그 이유는 LH의 대토보상 기준이 1000㎡ 이상이기 때문이다.
LH 직원 4명이 포함된 7명이 국토교통부가 공공사업으로 1000㎡ 이상 토지가 수용될 경우 토지주에게 아파트 입주권을 주는 제도를 입법예고를 하기 6일전에 시흥시 과림동의 밭 3개 필지 5025㎡를 22억5000만원에 사서 5개월 뒤인 7월 23일 4개 필지로 분할했다. 나뉜 땅은 각각 1163~1407㎡ 크기로 나눈게 바로 이런 케이스이다. 이로 인해 LH 직원들은 토지 보상비에다가 수억원에 달하는 시세 차익까지 챙길 수 있게 되었다고.
2.6. 무연분묘 악용
(조선일보)"주인없는 무덤까지 활용했다"… 전문가도 놀란 LH 직원 땅투기의 기술개발 대상지 안에 주인없는 무덤, 무연분묘를 가족의 묘인 것처럼 속여 보상금을 타내는 수법. 이 경우 보상금뿐 아니라 분묘 이전비와 보조비도 함께 타낼 수 있는데, 이 금액이 최대 수억원에 이를 수 있다.
실제로 2012년 이를 악용하기 위한 움직임에 LH 직원이 협조, 브로커에게 무연분묘 81기의 위치를 브로커에게 넘기고 그 대가로 2600만원을 받아 실형이 선고되었다. 이후 브로커는 LH 직원에게서 받은 무연분묘 정보를 악용, 가짜 유족들을 불러모아 3억5000만원의 이전 보상금을 받아냈다.
2021년 의혹이 불거진 광명·시흥 신도시 지역에서도 일부 공인중개사들이 묘지로 가득 찬 토지를 쪼개 판매했다고 한다.
돈앞에서는 수단과 방법을 가리지 않는 심지어 사망한 고인이 안치되어 있는 무덤조차도 보상금을 받아내기 위해 악용하는 추악한 황금만능주의의 전형적인 모습이다.
3. 문제점
3.1. 사다리 걷어차기
부동산 가격이 오르면 오를수록 부동산 투기는 이득이다. 당연히 수단과 방법을 가리지 않고 부동산 가격을 올리고자 하는데 당연히 이는 청년세대들의 집장만의 어려움으로 고스란히 돌아온다. 이렇게 심화된 소득불평등은 결국 경제주체간의 격차를 지나치게 키워 장기적으로는 오히려 사회의 발전과 경제의 역동성을 저해하는 결과를 초래할 수도 있다.3.2. 지대추구 문제
지대(ground rent)란 본래 토지 이용자가 토지 소유자에게 전달하는 이용료를 가리킨다. 여기서 나온 용어가 바로 지대추구 행위(rent seeking)인데, 이것은 아무런 생산성의 제고 없이도 소유권을 이용해 소득을 확대하려는 다양한 행위를 일컫는다.# 부동산 투기는 대표적인 지대추구 행위로 간주된다.즉 투자와 생산에 신경을 써야 할 기업들이 오히려 부동산 매입에 열을 올린다. 그 결과 부동산 가격이 지나치게 상승하여 청년층과 빈곤층은 아무리 돈을 모아도 그것을 살 수 없게 된다. 따라서 계층구조는 더욱 견고해지고 개인의 노력으로 계층이동하는 것이 어려워지며 근로의욕 저하와 저출산으로 사회의 역동성마저 상실하게 된다. 또한 투자와 생산에 투입되어야 할 재화가 죄다 땅 투기로 가버리니 반대로 한국 경제의 생산성은 저하된다.
문제는 이 상태에서 부동산 거품마저 붕괴되면 한국판 잃어버린 30년은 따놓은 당상이란 것이다. 왜냐하면 한국의 경제문제와 저출산은 일본보다 훨씬 매운맛인데, 일본과 같은 문제를 겪으면 그 악영향이 훨씬 클수밖에 없기 때문이다.#
결국 이 문제를 해결하려면 부동산을 비롯한 경제와 사회 전반의 정책을 손봐서 부동산에 편중된 자본 문제를 해결하고, 저출산 같은 인구문제를 해결하여 부동산 수요를 유지시키고, 새로운 산업을 육성하고 금융업을 자유화해 부동산에 투자된 자본이 경제에 차지하는 비중을 천천히 줄여나가야 하는데, 한국은 인구문제는 말할것도 없고 산업전환도 지지부진하며 정권마다 부동산 정책에 죽을 쑤는 한심한 상황이다.
3.3. 주거 환경 악화
고대 로마 시대의 인술라 문서로.부동산 투기로 지가가 지나치게 상승하는데 사회 인프라 성장 및 소득수준 성장이 이를 따라가지 못하는 상황이면 지나치게 좁은 면적의 공간에 채광 및 환풍이 제대로 되지 않는 형태의 열악한 주택들이 난무하고 이에 따라 삶의 질이 저하된다.
4. 사건사고
- 손혜원 부동산 투기 의혹
- 한국토지주택공사 직원 부동산 투기 사건: 부동산 투기 수법들의 교과서와 같은 사건. 오랫동안 누적되었으나 그 동안 가려져왔던 고질적인 문제들이 이 사건을 통해 전부 드러났다. #
[1] 아침에 공사를 시작해서 점심 먹고 1~2시간 더 짓고 완공하는 경우도 있다.