公示地價 / Officially Assessed Land Price
국토교통부 공시지가/공시가격 홈페이지
1. 개요
부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격.2. 상세
공시지가란 A라는 땅이 건물이 없는 나대지일 때 얼마만큼의 가치를 가지고 거래되는지 국토교통부장관이 감정평가사에게 의뢰하여 평가하는 것이다.[1] 공시지가 개념이 있는 이유는 재개발이나 신도시 계획을 할 때 토지 수용액의 기준이 되고, 재산세나 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 매길 때에 기준가격이 되기 때문이다.대한민국에는 기본적으로 공시지가를 매년 하반기에 조사하여 12월부터 다음해 2월까지 공시지가 열람기간을 통해 이의신청을 받아 3월에 확정한다. 그리고 7월 1일에 공시지가를 기준으로 각종 세금 및 부담금을 부과하는 게 보통.
공시지가의 건물 버전으로 공시가격이 있다. 사실상 공시지가와 같이 평가한다. 표준단독주택, 개별단독주택, 공동주택 공시가격을 공시지가 조사할 때 같이 조사한다.
공시지가 대신 부동산 거래할 때 실제로 거래한 금액은 실거래가라고 한다. 취득세는 실거래가 기준으로 산정한다.
3. 사건사고
2019년 발표될 공시지가에서 고가지들이 전부 100%씩 인상되어 논란이 생겼다. 한국부동산원[2]과 감정평가사들은 국토교통부에서 내려온 지침의 압박에 따라 공시지가를 100%씩 올렸다고 주장했다. 기사 이에 대해 국토교통부에서는 단지 일부 예시를 제공하였다고 해명했다. 그러나 한국감정원의 감정평가사들이 국토부에서 내려준 공문에 있는 예시를 예시로 받아들였겠냐며 반론이 쏟아졌다.
공시지가에 이어 아파트 공시가격도 폭등했다. 2019년 서울의 평균 공시가격 상승률은 14%이며, 일부 단지들은 40% 이상 폭등하기도 했다. 공시가격이 40% 인상될 경우, 보유세는 50% 인상된다.
다만 재산세는 '세부담 상한제' 가 존재하여 재산세 상승률은 높지 않을 수 있다.
(현행 재산세부담 상한제) 공시가 3억 이하: 작년대비 5% 이내 / 3억~6억: 10% 이내 / 6억 초과: 30% 이내
또한‘19년 공시가격 9억 원 초과 공동주택 수 증가율(56.3%)은 작년(52.6%) 수준으로 나타났으며,
또한, ‘18년 국세청 통계연보에 따르면 주택 종부세 납세자의 74%는 다주택자이며, 올해 신규로 공시가격이 9억 원을 초과한 주택 소유자의 상당수는 다주택자로 이미 기존의 종부세 납세자로 추정되므로 올해 1주택자 종부세 납세자 증가세는 크지 않을 것으로 예상된다. 전문
문제는 서울은 2021년 기준으로 국평 아파트의 평균 거래가가 10~11억으로 오른 상황이기 때문에, 세제를 개편하지 않는 경우 2020년도 과세는 그렇다 쳐도 상당수의 아파트는 공동주택공시가격이 6억 이상이 되었고, 이 경우 전년 대비 max 30%의 할증율을 적용받게 되기 때문에 실제 재산세 부담액은 전년 대비 부담액이 30% 가까이 늘어나게 되는 경우가 많을 가능성이 높다.
4. 문제점
공시가 산정 방식은 투명하지 않으며 사실상 주먹구구식으로 정부가 독단으로 결정할 수 있다.#### 이는 정부 부처인 감사원에서도 인정한 사실이다.# 다른 나라와 달리 그 인상폭도 제한되어 있지 않다.#문제는 공시가 산정이 국민들이 납부해야 할 재산세 등 각종 세금 및 국민건강보험료등 각종 준조세, 복지 수여자 결정에 절대적인 영향력을 끼친다는 것이다. 따라서 정부가 공시가를 마음대로 마사지 해서 정하면, 복지혜택자들을 대량으로 탈락시킬수도 있고, 국민들이 납부할 건강보험료와 재산세, 취득세등 각종 세금을 올리는 것이 가능하다는 것이다.
공시가와 연동된 한국의 종부세[3]를 비롯한 재산세는 집을 투자 목적이 아닌 실 거주 목적으로 살고 있는 사람에게 굉장한 피해를 주고 있다. 정부가 맘대로 정한 공시가 이의 반영율은 불과 2.4%도 안되며, 실제 해보면 알겠지만 왜 반영을 안했는지 이유 조차 설명하지 않고 거절한다.
미국은 보유세 인상율은 연 2% 이하[4]로 제한되어 있다. 따라서 거주자는 수십년 후의 장기적인 미래의 세금 수준에 대한 예측도 가능하다. 즉, 이곳에서 집을 샀다고 세금 때문에 쫓겨날 걱정이 없으므로 장기적인 재무 플랜으로 안정적인 미래 계획을 짤 수 있다. 그러나 한국처럼 정부의 뜻대로 제한 없이 인상할 수 있는 공시가 제도는 실제로 5년에 450%나 심지어 1000% 육박하는 급격한 세금인상을 유도해, 국민의 가처분 소득을 정부가 뺏어가는 문제가 야기되고 있다. 또한, 부자라고 항상 부자가 아니다. 인간의 생애 소득주기는 보통 40대 초반 때 소득이 피크를 보이는데, 59세 정도를 기점으로 적자 인생으로 돌아선다. 따라서 재산세와 종부세가 감당이 안 되는 늙은 은퇴자들은 더 이상 자기가 살던 곳에 살아갈 수가 없다. 세금을 감당 못할 사람은 살던 집을 마지 못해 떠나가게 되는데, 이는 높은 세금을 감당할 수 있는 진짜 부자만 부촌에서 살 수 있게 세법이 강제하는 것과 마찬가지므로 빈익빈 부익부가 더욱 가중되는 문제가 된다.
사는 집이 비싸졌다고 실제 가처분 소득이 늘어나는 부자가 되는게 아니며, 부자가 되는 것은 오직 매도했을 때 단 한 번 뿐이다. 한국처럼 정부가 마음대로 정한 공시가가 올랐다고 하늘에서 현금이 떨어져서 진짜 부자가 되었는가? 오히려 세금이라는 명목으로 정부에 낼 월세가 증가하는 것과 같다. 집 그 자체가 돈이 아니며, 주거를 인간의 의식주를 해결하기 위한 필수재라고 본다면 보유세 인상율을 연 2% 이하로 묶은 미국과 달리 무제한으로 공시가를 올릴 수 있는 공시가 제도는 큰 문제가 있다.
그런다고 세금을 안 내면 어떻게 될까? 세금을 못 내면 정부 기관인 세무서가 살고 있는 집에 체납으로 인한 압류 딱지를 붙여서 살고 있는 집을 강제 경매로 넘겨 뺏어간다.
부유세의 대상인 부자들은 해외로 이민가거나 스웨덴의 이케아처럼 외국으로 사업장을 옮길 수 있는데 반해, 해외로 이전할 능력이 없는 일반적인 중산층과 서민 한국인들을 대상으로 뜯어가는 것이다. 체납처분으로 강제 경매로 넘길 담보 물권(집)도 확실하므로 재산의 해외 이전도 불가능하다. 정부 입장에서는 국민들의 담보물권을 꽉 잡고 있으므로 울타리처럼 가두리에 가둬 매우 쉽게 뜯어갈 수 있는 것이다.
마지막으로, 실제 가처분 소득이 생기는 매도 시기때도 문제가 된다. 부동산이 안 팔려서 공시가 미만으로 집을 팔 경우, 그동안 산정된 공시가대로 내왔던 재산세나 세금을 돌려주지도 않으며,공시가격보다 낮은 매매가는 과세관청이 인정하지 않고 공시가를 기준으로 양도차익과 취득세를 계산해서 부과한다. 즉, 실제로 손해 보고 저가에 팔았어도, 정부는 이를 인정하지 않고 이를 무시하고 정부가 정한 공시가로 때리는 것이다.(소득세법 제100조, 지방세법 제10조등) 실제 지방 부동산(특히 구도심쪽)에는 이런 일이 빈번하다.[5]
정부가 정한 공시가 미만의 거래액은 취득세, 양도세, 증여세등의 기준 시가로 인정되지 않으므로 _시장보다 싸게 파는 착한 매도인은 무조건 손해를 보게 되는 구조_가 된다. 공시가의 존재 자체가 정부가 "어? 네가 이 금액에 팔았다고? 난 도저히 못 믿겠는데? 그러니 내가 정한 금액대로 때리겠어" 이기 때문에 정부가 정한 가격 기준보다 싸게 팔면 안되게 세법상 강제하는 것과 마찬가지다.[6]
또 다른 문제가 있는데, 재개발 및 재건축의 보상 기준의 최저점이 공시지가와 공동주택가격이다. 정부에서 인정하는 주택가격의 최저점이기 때문에 이 이하로 보상을 시도했다가는 원주민의 큰 반발을 불러올 수밖에 없다. 이로 인해 주택 분양가가 오르는 또 다른 부작용이 발생할 가능성이 높다.[7]
2000년대까지는 공시지가를 너무 싸게 후려쳤기에 생기는 문제도 심각했는데 정부나 공공기관에서 대규모 국책사업을 할 때 땅을 수용하는 경우 이에 대한 보상의 기준이 되던 공시지가를 실거래가보다 확연히 낮게(3분의 1 이하) 책정하여 이를 기준으로 헐값에 국민들의 땅을 뺏어갔고 이러한 행태를 방지하기 위해서 공시지가를 실거래가 수준으로 올릴 필요가 있었다.
5. 하위 문서
6. 관련 문서
[1] 하지만 보통 실거래가에 비해 터무니없게 낮게 나온다.[2] 근거법률인 '한국감정원법'이 '한국부동산원법'으로 개정됨에 따라 2020년 12월 10일부로 '한국감정원'에서 '한국부동산원'으로 명칭이 변경.[3] 외국에는 종부세가 거의 없다. 다만 외국에는 부동산 보유세(한국의 부동산 재산세)가 평균 3~5% 정도로 고율이다.[4] 다만 이는 보유세 납세액의 증가율이며, 보유세의 세율은 처음 구매가의 3~5% 정도로 높다.[5] 다만 이는 법률 해석을 너무 편협하게 하는 경우이며, 실제 거래에서는 공시지가보다 너무 많이 낮지만 않으면 세무서에서 특별한 관심을 갖지는 않는다. 대략 90% 정도까지 인정된다.[6] 참고로 매매가/분양가/실거래가격이 공시가보다 지나치게 낮은 건축물을 봤다면 다음과 같은 경우에 해당한다고 보면 된다. 1. 경매 2. 갭 투자 3. 사고건물 4. 불법건축물 5. 허위매물 6. 시공사 부도. 검색하면 알겠지만 2번을 제외하면 안 좋은 일에 엮일 가능성이 매우 높은 셈.[7] 다만 이 경우에 주변 부동산 평균가격이 낮다는 이유로 공시지가보다 더 낮게 보상을 책정할 수 없는 이유가 있다. 그런 값싼 주택의 경우 실거주 목적인 경우가 많으며, 이들에게 적은 금액을 보상하면 거주지를 빼앗는 결과가 생기기 때문이다.