최근 수정 시각 : 2024-05-28 16:19:15

재건축


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1. 개요2. 요건 및 규정3. 재건축은 돈이 된다?4. 상가5. 재건축 규제 정책
5.1. 문재인 정부의 규제5.2. 규제 찬성론5.3. 규제 반대론
6. 재개발과의 차이점7. 해외 사례8. 관련 사건9. 목록10. 관련 문서

1. 개요

파일:반포3주구 투시도.jpg
서울특별시 서초구
반포주공1단지 3주구 재건축 사업
래미안 트리니원 투시도
파일:이도주공 2,3단지 투시도.jpg
제주특별자치도 제주시
이도주공 2,3단지 재건축 사업
힐스테이트 아너스티지 투시도
再建築 / Reconstruction

한국의 공동주택(아파트)은 모두 철근 콘크리트로 만들어져 있으며, 철근 콘크리트는 의외로 수명이 짧아 건축된 지 30~50년 정도가 지나면 강도가 약해지기 시작한다. 때문에 이런 공동주택은 안전성 검사를 정기적으로 해야 하는데, 공동주택의 안전성이 일정 수준 미만으로 떨어지면 더 이상 사용할 수 없으며 철거해야 한다.

물론 그 아파트에 살던 사람들은 계속 집이 필요하므로, 아파트를 철거하는 데서 끝나는 것이 아니라 그 자리에 새로운 아파트를 짓고 거기에 다시 들어가 살게 되는데 이것이 재건축이다.

아파트를 철거하고 새로 짓는 데는 막대한 비용이 소요되므로, 재건축해서 새로 지은 아파트는 철거된 아파트보다 가구 수를 대폭 늘려서 지으며, 추가된 가구들을 분양해 그 수익으로 철거+신축 비용을 충당한다. 집값이 비싼 아파트인 경우 새로 분양한 가구에서 나온 수익이 철거+건축 비용을 충당하고도 남는 경우도 있으며 그 경우 “재건축 조합원”(기존 공동주택 거주자들)들이 수익을 나눠갖는다. 반면 추가 가구 분양 수익이 철거+신축 비용에 못 미치는 경우 조합원들이 비용을 부담해야 한다.

이처럼 재건축이란 기존 토지 등 소유자[1]들이 조합을 결성하여 기존 건물을 밀고 새로운 건물로 다시 짓는 것을 말한다. 국내에서는 도시 및 주거환경정비법이 관할하고 있다. 재개발사업과는 구분되는 개념으로 정비기반시설이 양호한지 열악한지를 기준으로 적용된다.

다만 조합설립 등을 포함한 기본적인 절차는 재개발 문서에 있는 대로, 재개발과 거의 똑같다. 재건축과 재개발의 차이는 사업 초기에만 차이나고[2] 조합설립 이후의 절차는 완전히 동일하게 적용된다.

기존의 부동산을 싹 없애고 완전히 새로운 부동산들을 만들어내는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 소멸되고, 새로운 부동산에 대한 권리를 분배받게 된다. 법률에서는 이런 방식을 공용환권이라고 한다.

모든 건물이 재건축을 하는 것은 아니다. 재건축은 고층 철근 콘크리트 건물만 한다고 생각하면 틀리지 않는다. 철골 구조 건물은 정해진 수명이 없으며, 석재나 목재로 지은 건물은 층고가 낮으므로 철근 콘크리트 고층 건물(아파트)처럼 자체 하중으로 인해 안전성이 떨어지지는 않는다.[3]

한국 철근콘크리트 건물 수명은 너무 짧다는 것이 다른나라 건축계의 반응이다. 고층건물을 지은지 30년만에 허물고 다시 짓는다는 게 이해하기 어렵다는 반응이 많다. 미국은 대개 한국의 2배(60년), 영국은 2.5배(70년) 정도가 적절한 수명이라고 본다. “한국은 일부러 수명이 짧게 건축하는 거 아닙니까?”라는 반응이 나올 정도다. 실제로도 1980년대-1990년대까지는 아파트를 건축할 때 "30년 지나면 재건축 하겠지?"를 상정하고 설계한 것이라 건물 수명을 짧게 설계했다. 50년 이상 활용하는 장주기 건설은 주상복합에만 적용돼 있다.

2. 요건 및 규정

재건축을 위해서는 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 '조합설립인가'를 받아야 한다. 조합설립인가가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분소유자 중 3/4 이상, 각 동별 2/3 이상이[4] 동의를 해야 한다. 역으로 말하면 땅 지분이나 아파트 건축물 등 소유자 중 75%가 동의한다면[5] 나머지 25%가 반대해도 매도청구 소송을 통해 소유권 취득이 가능하다. 이 경우 개발이익이 포함된 시가로 매매를 하지만 2018년 2월 9일 시행되는 도정법에서는 시가라는 말이 빠져 논란이 예상된다.

일반적으로 구형 아파트가 재건축 대상이라 아파트는 재건축 / 단독주택과 빌라촌은 재개발이라는 선입견이 있는데, 재건축과 재개발의 차이는 '정비기반시설 미비로 인한 설치 유무'인지라 기반시설이 확보되어 있는 경우 그대로 건물만 새로 지어 올리는 경우도 재건축에 해당한다. 그래서 재개발처럼 보이는 재건축 구역도 엄연히 존재한다.실제 사례

준공 30년이 경과한 아파트만 재건축이 가능한데,[6] 아파트 소유자는 도시 및 주거환경 정비법에 의하여 재건축 조합원으로서 이후 아파트 분양권을 배정받을 수 있지만, 재건축에 미동의한다면 보상으로 현금청산을 받고 나갈 수도 있다.# 물론 그 비용이 주는 쪽, 받는 쪽 서로 간 차이가 나는 경우가 많다. 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 된다.

층간소음이나 벽간소음, 수도관 및 난방 배선 등의 노후화와 같은 사회적 문제로 제기되는 중대한 결함이 지속되어서 삶의 질이 계속 저하될 경우 재건축을 허용하는 새로운 법규를 국회에 따로 상정하는 경우가 많으며, 조합설립인가를 좀 더 빨리 하기 위해 필요한 기간을 종전보다 더 줄여주고 느슨한 법규를 개정할 필요가 있다는 주장도 있다. 허나 주민들의 반발도 만만치 않기 때문에 재건축은 항상 신중해야 하는 부분이다.

3. 재건축은 돈이 된다?

아파트 재건축이 점점 어려워지는 이유들
한국에는 재건축만 하면 무조건 돈 번다는 인식이 널리 퍼져 있다. 재건축은 프로세스를 따지면 빈 땅에 건축물을 세우는 것보다 더 손해일 수밖에 없다. 사업을 통해 얻을 수 있는 총 이익에서 기존에 서 있던 건축물의 가치, 철거 비용, 퇴거 비용을 제외해야 하기 때문. 너무나 당연하게도, 똑같은 조건의 빈 땅에 짓는 게 위에 있는 걸 치우고 짓는 것보다 돈이 적게 들 수밖에 없다. 하지만 많은 주민들이 재건축이 되기를 희망하고, 실제로도 돈을 많이 버는 이유는 건물의 가격은 건물 그 자체가 아니라 건물값 + 땅값으로 정해지기 때문이다. 구체적으로는 아래의 두 가지로 볼 수 있다.

첫 번째로, 빈 땅보다 이미 건물이 서 있는 땅의 입지가 좋다. 당연하게도, 기존에 아파트 단지가 오랫동안 서 있던 곳이라면 상권도 충실하게 갖추어져 있고, 교통망도 잘 형성되어 있기 때문이다. 빈 땅이 아직 빈 땅인 이유는, 아직까지는 그 곳에 건물을 세워도 수지타산이 맞지 않았기 때문이다. 도시 개발 시, 가장 입지가 좋은 곳부터 건물을 세우기 마련이므로 오래된 아파트가 신축 아파트보다 입지가 더 좋은 경우가 많다. 다른 빈 땅에 짓는 것보다, 여기에 이미 있는 건축물을 부수고 다시 짓는 게 사업성이 좋을 만큼 좋은 땅이기 때문에 재건축이 추진되는 것이다. 간단히 말하면 재건축이 돈이 되는게 아니라 돈이 되는 곳에 재건축을 한다는 것.

둘째로, 재건축을 하면 용적률이 올라가 일반 분양을 받을 수 있다. 70~80년대 건설된 아파트는 5층짜리가 대부분인데, 이 아파트들을 부수고 40층짜리 고층 아파트를 짓는다면 35층만큼 세대 수가 늘어난다. 이 35층은 새로 입주자를 모집해서 채우게 되며, 그들이 낸 분양대금에서 사업비를 빼고 남는 돈은 조합의 이익이 된다. 이 이익은 조합원들에게 돌아가며, 조합원들은 이 이익만큼 더 싼 값에 입주권을 얻을 수 있다. [7]

실제로 재건축만 하면 떼돈을 벌던 시기가 있긴 있었다. 2000년대에 들어서 서울 강남권 일대에 위치한 5층짜리 주공아파트 [8] 가 하나 둘씩 재건축에 성공한 것이다. IMF 이후 침체됐던 부동산 경기가 다시 살아나면서 재건축을 추진 중인 강남 5층 주공이 새로운 투자처로 알려지면서 아직 허가조차 못 받았는데도 재건축이 다 끝난 것 같은 미친가격을 형성하기 시작했다. 그리고 5층짜리 주공아파트는 용적률이 100%가 안된다. 그 말인 즉슨 집보다 땅을 더 많이 가지고 있다는 뜻으로, 높게 지을 수만 있다면 재건축을 안하는게 더 손해인 것이다. 재건축 조합들은 노후되고 열악한 주거환경을 방패삼아 토지 종 상향을 받아내어 용적률을 기존보다 2.5배 이상 늘릴 수 있게 되었고 각자 집을 더 넓히고도 세대수가 두배 가까이 늘어나는 마법같은 일이 일어났다. 그래서 원주민(조합원)들이 새 집을 한채씩 갖고도 집이 남아돌아 그걸 일반분양하니 재건축하면서 돈을 내기는 커녕 오히려 억대의 환급금을 돌려받게 되었다. 재건축 후 시세차익까지 합산하면 10억 이상의 이득을 보게 된 셈이다. 물론, 이 돈은 무에서 유를 창조해낸 것이 아니다. 이 사례의 경우, 집은 넓어졌지만 조합원들이 각자 보유한 대지지분은 기존 대비 절반 미만이 된다. 즉 땅을 팔아서 집을 넓힌 것과 마찬가지인데, 그 땅이 강남 노른자 땅이니 막대한 환급금이 돌아오게 된 것.

하지만 2010년대부터는 용적률이 널널한 5층짜리 아파트 중에서 한국사람들이 선호하는 대단지, 우수한 학군, 역세권 같은 조건을 가진 곳이 사실상 씨가 말라버렸고 그 대안으로 1980년대에 지어진 10층대 중층아파트가 주목받기 시작했다. 하지만 이쪽은 사정이 좀 다르다. 용적률200%를 넘는 곳이 부지기수라 5층짜리만큼 일반분양분을 많이 확보하지 못해 분담금을 크게 줄이는게 힘들어졌기 때문이다. 하지만 강남 등 상급지에서 입지가 특히 좋은 단지를 위주로 재건축만 하면 대박날 거란 기대감에 시세상승이 단단하게 받쳐준 덕분에 일찍이 성공 사례가 꽤 있고[9] 최근까지도 신반포자이, 아크로리버뷰, 반포르엘 등등 중층 단지 재건축사례가 꾸준히 나오고는 있지만 시세차익을 제외하고 재건축 사업 자체에서 발생하는 이익은 사실상 사라졌기 때문에 여전히 강남같은 곳에서나 가능한 일이며, 이 외에 많은 아파트들이 재건축 연한 30년을 채우고도 재건축에 쉽게 도전하지 못하고 있는 상황이다.

지어진지 30년 이상된 10~14층짜리 중층아파트도 이러한 마당에 90년대 이후로 지어지기 시작한 20층 이상 고층아파트들의 재건축은 여전히 요원한 상태이다. 이런 아파트들은 재건축을 해도 일반분양을 많이 받기도 어렵고[10], 건축 기술의 발달로 골조가 튼튼하여 안전진단 D등급을 받을 수도 없다.

윤석열 정부가 안전진단 의무를 폐지하기로 방침을 정함에 따라 리모델링과 재건축을 선택할 수 있게 되었다. 하지만 한 윤석열정부에서조차 리모델링보다는 재건축을 권장하는 기조라 기존 문재인정부 시절보다 리모델링에 대한 규제를 강화하였고, 이때문에 리모델링을 추진하려는 조합과 재건축을 추진하는 조합이 서로 갈등을 겪는 상황도 늘어났다.

특히나 2022년부터 러시아-우크라이나 전쟁을 거치면서 건설자재 상승 + 인건비 상승 + 고금리로 인한 조달비용 상승이 연달아 일어나 강남권 대단지 주공아파트 재건축까지 추가 분담금을 내게되면서 사실상 재건축 = 공짜라는 시대는 물건너간 상태이다. 미분양이 많은 지방은 하이엔드 브랜드를 적용하지 않아도 분담금이 높은 상태. 실제로 2023년과 2024년을 거치면서 재건축과 관련된 분쟁조정건수가 굉장히 늘어났고, 평당 건축비 1000만원이 등장한 것도 이 시기이다.

사실 분담금을 내고 시세차익을 노리는게 현명한데, 조합원들이 이런 생각을 잘 안 한다. 특히 구축 아파트에 사는 경우, 은퇴한 노인이라 당장의 현금흐름이 부실한 경우가 많기도 하고, 나이가 들수록, 본인이 원래 살던 익숙한 주거지에서 이동하지 않는게 사람의 습성이라 재건축으로 시세차익을 얻더라도 이미 인근 지역 아파트 가격도 많이 오른 경우가 많아 저렴한 지역으로 주거지를 옮기거나 평수를 줄이지 않는 이상 시세차익이 크게 의미가 없는 경우가 많다. 이 경우에는 그냥 입주권을 매도하고 이사가는 것이 현명하다.

4. 상가

재건축 사업이 지연되고, 재건축에 반대하는 사람들 대다수는 사실 상가 때문이다. 재건축은 전체 75% 이상이 찬성하고, 각 동마다 50% 이상의 찬성을 받아야 하는데 상가 소유주들이 재건축에 반대하는 경우가 많다.

이 경우 재건축 조합은 두 가지 선택을 할 수 있다.
1. 울며 겨자먹기로 통합 재건축을 위해 상가 지분을 조합 임원 이름으로 매수하거나 보상금을 높여 주고 진행
2. 상가부지 제척


대부분의 아파트 재건축 조합은 1을 선택하지만, 서울특별시 강동구 고덕동 재건축 조합들은 상가가 반발하자 그냥 상가부지를 재건축 필지에서 제척(제외)하는 선택을 했다. 이 경우 아파트 재건축과 상가 재건축이 분리돼, 아파트 재건축 조합은 아파트만 건설하고 상가 재건축은 별도로 시행해야 한다. 당연히 아파트 재건축 조합은 보복조치를 시행하는데, 아파트 출입구에서 기존 구 상가로 이어지는 보행로나 도로를 설치하지 않는 방식으로 상가에 보복한다. 실제로 각 지방자치단체에서 구 상가부지를 빼버리는 재건축 안이 오면 건축심의를 그대로 인정한다. 재건축은 하향식이 아닌 상향식 민영개발이기 때문에 지자체가 개입하지 못하는 것이다.

결국 아파트 재건축이 완료되고 나면 상가부지는 위에 나온 조선일보 땅집고 동영상처럼 덩그러니 남게 되고, 재건축 하는 동안 아파트 건물이 철거돼 상가 매출이 폭락해 이 때 상가 소유주와 세입자들이 모두 파산해버린다. 그리고 재건축 공사기간 동안 상가는 문을 닫게 되고, 재건축 완료돼 아파트가 입주하더라도 해당 부지로 가는 보행로가 없으니 상가 매출은 더 이상 나오지 않아 결국 최종적으로 상가 소유주 / 세입자는 멸망하게 된다. 상가 소유주들은 이 때 와서야 보상금을 일부 포기하고 재건축 해야 한다고 후회하지만 현실은 이미 떠나간 버스. 자체적으로 상가 재건축을 하자니 사업성 자체가 안 나오고 결국 상가 지분이 통째로 경매에 넘어가 유찰을 거쳐 헐값에 부동산 민영 디벨로퍼(보통 신탁회사상호저축은행, 사채(대부)업체 등)가 사들이고 상가 소유주는 폭망한다. 그리고 아파트 주민들은 상가를 보면서 "참교육 됐네. 고소하다 ㅋㅋㅋ"를 시전하는 게 결말.

최종적으로 상가 지분은 민영 개발회사에 의해 민간개발된다. 민간개발이 완료되면 이 때 아파트 입주민 위원회에서 결정하여 상가와 아파트를 잇는 보행로를 개방하게 된다.

5. 재건축 규제 정책

5.1. 문재인 정부의 규제

문재인 정부재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 안전진단 강화[11], 실거주 2년 의무[12] 등으로 재건축을 강하게 규제하였다. 그 이유는 '서울 강남의 재건축 아파트가 집값 상승을 이끈다'라는 논리였다. 또한 조합설립 이후에는 투기과열지구 내(서울특별시 25개구 전지역 등)에 대해 조합원지위양도 금지규정도 더욱 강화하여 규제하였다.

하지만 윤석열 정부에서는 재건축 규제를 완화하는 대책을 발표했다. 분상제와 안전진단은 법 개정 없이 시행령이나 행정규칙 등의 개정으로 바로 완화되었고, 재초환 역시 국토부가 낸 개정안보다는 못하지만 완화된 개정안이 국회를 통과하였다.

이재명 더불어민주당 대표 역시 2022년 대선 후보 시절에 재건축 규제 완화를 공약으로 내세운 바 있고, 현재의 민주당도 문재인 정부 때와 달리 이제 재건축 재개발에 대한 강경한 규제 입장을 포기한 상태다. 최근에는 친문계인 고민정 의원이 문재인 정부의 부동산 정책을 비판하면서 종부세 폐지 논의를 꺼내기도 했다.[13]

5.2. 규제 찬성론

재건축은 서민 주거 공급에 거의 도움이 되지 않는다. 재건축 특히, 서울 재건축들은 높은 수익을 위해 단지를 고급화하려고 힘을 쓴다. 서울 재건축의 경우 대형 건설사들이 눈독을 많이 들이고 있으며 실제로 서울 재건축 대부분이 래미안, 자이, 힐스테이트, 아이파크, 푸르지오 등의 1군 브랜드로 재건축이 되며, 부촌인 강남 3구는 이러한 현상이 극대화가 되어서, 건설사들이 앞다퉈 프리미엄 브랜드인 디에이치아크로, 푸르지오 써밋 등을 내놓은 이유 중 하나가 강남 재건축 수주에서 높은 경쟁력을 확보하기 위해서이다. 당연히 기본 분양가 자체가 높게 책정되어 서민들이 살 수 있는 물건이 아닌데다가 이런 아파트의 청약 당첨은 사실상 하늘의 별 따기이다.

특히 강남 재건축의 트랜드는 고급화의 극대화이다. 이를 위해 우선, 대형 평수 비율을 늘린다. 당연히 대형 평수는 가격이 비싸기 때문에 서민한테 돌아가지 않는다. 또한 유명 건설사가 참여하고 자재도 고급으로 쓰며 브랜드의 경우 당연히 1티어급 브랜드에 그 건설사가 디에이치 같은 고급화 브랜드를 가지고 있을 경우 은마아파트 같은 강남 재건축 아파트는 무조건 고급 브랜드가 들어온다고 봐도 무방하다. 그리고 평당 분양가는 치솟는다. 그리고 이런 아파트의 청약 당첨은 하늘의 별 따기라 분양가로 사는 사람은 드물며, 결국 분양가 보다 더 비싼 가격으로 사야 한다. 그러므로 민간 재건축은 서민들의 주거 공급과 주거 질의 향상에 거의 도움이 되지 않는다. 낡은 단지를 삐가번쩍한 고급 아파트단지로 재건축해봐야 어차피 서민들은 거기 못 살기 때문이다.

이러한 것이 잘 나타나는 곳이 바로 개포동. 개포동은 본래 서울의 무주택 서민 세입자를 수용하기 위해 조성된 지역으로, 재건축 사업 직전에는 일부만 부촌 취급받고 주공아파트 등의 대부분의 지역은 상대적으로 열악해 "개도 포기한 동네"라는 말이 나왔다.[14]그러나 재건축 사업이 한창 진행되어 주거환경이 크게 개선되자 "개도 포르쉐 타는 동네"라는 말이 나오는 부촌으로 탈바꿈되었다. 이러한 이유로 문재인 정부 그리고 박원순 시정은 재건축(그리고 재개발)을 규제하는 것이다.

대한민국의 메이저 언론들은 이러한 사실을 이해관계 등의 이유로 이러한 사실을 보도하지 않고 있다. 특히나 신문은 부동산/건설업계 광고비율이 높기 때문에, 재건축을 비판하는 보도가 나오기 힘들다. 이러한 보도가 나오면 밥줄이 끊어지기 때문이며, 어쩌면 언론도 재건축 문제의 이해당사자일 수도 있다.

물론 재건축이 일시적으로 집값 하락에 도움을 줄 수 있다. 재건축을 하게되면 기본적으로 공급이 확대될 것이라는 기대감이 퍼지고 그렇게되면 사람들이 거래를 안하려한다. 당연히 집을 사려는 사람들에겐 조금이라도 싼 아파트가 공급이 될 수 있다는 생각이 들테니까. 그럼 자연스레 거래량이 줄어들고 집값이 떨어지는것처럼 보인다. 그러나 재건축을 아파트는 '당연히' 가격을 재건축을 통해 이득을 보려할테니[15] 입지등등을 포함한 프리미엄이 붙어 원래 해당 지역의 집값보다 비싸게 받을것이고 그럼 결국 기다리던 사람들중에 극소수를 제외한 대다수는 꿈도 못꾼다. 그럼 결국 가격이 다시 오르게되는데, 그 기간동안 아파트 가격이 많이 떨어져봐야 얼마 떨어지지 않으므로 계속 올라가기만 하는것이다.

이렇게 공급이 늘어난다 하더라도 시장의 수요에 대응하기에는 한없이 부족한 상태이다. 또한 해당 아파트 입주민의 자발적 추진으로 인한 재건축은 공급 확대가 아닌 이익 추구가 가장 중요한 목적이기 때문에, 서민을 위한 주택 공급은 그저 허상일 뿐이다. 아파트 주민들은 공익을 위해 공공사업을 하는 사람들이 아니라, 각자의 이익을 추구하는 것에 불과하다. 정말로 집값을 안정시키려고 한다면 광역교통망 확충을 통해 수도권 외곽에서의 접근성을 높이고 서울로 과도하게 집중되는 주거수요를 분산시켜야지, 재건축에서 발생할 ‘수도’ 있는 효과를 재건축의 목적인 것처럼 이야기하는 것은 어불성설이다.

비재건축 단지가 집값 상승을 유도한다고 볼 수 있는 이유는 주변 아파트가 재건축을 할수록 연식이 비슷하거나 오래된 아파트 역시 재건축을 할 가능성이 있다는 기대감이 커져 집값이 상승하게 되기 때문이다. 절대 공급의 문제가 아니다. 오래된 아파트의 경우, 재건축에 대한 기대감이 반영되어 매매가가 비싼 반면 주거환경이 좋지 않은 편이어서 전월세는 다소 저렴한데, 재건축을 하게 되면 이 여건이 개선되어 전월세 가격마저 오르게 되고 서민들은 전월세로도 갈 곳이 없어진다.

실거주 2년 제한과 같이 실거주에 대한 제한을 하는 이유는 투기성 수요를 차단하기 위함이다. 살지도 않으면서 재건축을 앞둔 아파트를 보유하고 있는 것은 순전히 재건축을 통한 이익을 얻기 위한 것이라고 볼 여지가 충분하기 때문이다.

임대아파트를 포함한 공공 재건축도 공급에는 도움이 되지만 민간 재건축은 서민 주거에는 조금도 도움이 안되기 때문에 나오는 것이다. 그나마 임대는 서민 주거에 도움이 1이라도 되기 때문.

5.3. 규제 반대론

실제로는 오히려 비재건축 단지가 더 집값 상승에 영향을 준다는 연구결과도 있다. 이는 2020년 9월 21일 서울대학교 환경대학원 도시계획학 연구팀(이동훈, 장석길, 김태형)의 '재건축 초과이익의 적정성 및 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구'에 실린 분석이다. 보고서를 검수한 김태형 서울대 부교수는 "강남 재건축 아파트가 집값 불안을 야기한다는 재건축초과이익환수 제도의 도입배경이 타당한지를 규명하고자 분석을 진행했는데 그 근거가 없는 것으로 판단할 수 있다"며 "재건축 아파트와 비재건축 아파트 가격은 장기적 균형관계에 있었으며[16] 재건축 진행 아파트에서만 발생하는 초과적 가격상승분은 존재하지 않는 것으로 나타났다"고 연구 결론을 설명했다. #

실제로는 강남, 신축 아파트가 먼저 가격을 끌어올리고 재건축 아파트가 이를 따라가므로, 문재인 정부의 인식은 '선후관계가 잘못되었다'고 할 수 있다. 이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "오히려 신축 아파트의 가격이 재건축 아파트의 가격 수준을 결정한다고 보는 것이 합리적"이라고 설명했다. 또한 윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수는 "재건축을 억제하면 할 수록 기존 강남 주택에 대한 수요가 높아지기 때문에 강남을 중심으로 인근 지역의 집값까지 오르는 구조가 지속 된다"며 "재개발·재건축의 활성화를 통해 제2, 제3의 강남을 만들면 강남 중심으로 집값이 오르는 현재의 부동산 시장 구조를 개선할 수 있다"고 했다.

그리고 서울에서는 재건축과 재개발 말고는 신규 주택공급 대안이 마땅치 않다. 대한민국, 특히 서울에서 강남3구, 여의도, 목동처럼 사람들이 선호하는 지역은 빈 땅이 거의 없고 대부분 아파트들로 꽉 차있는데, 이곳의 주택 공급을 확대하려면 구축 아파트들을 재건축해 세대수를 늘리는 수밖에 없다. 추가적으로 재개발 역시 중요한데, 강북의 노후한 주거환경을 개선하고 대량으로 주택을 공급하는 데는 재개발 이상의 대안이 없다. 실제로 서울에서는 연간 신규 아파트 공급량의 70% 이상을 재건축, 재개발 등 정비사업이 담당하고 있다. 때문에 재건축을 규제하면 '향후 서울 주택 공급이 줄어들 것'이라는 신호를 시장 참여자들에게 주는 꼴이 되어 장기적으로 집값이 올라갈 수밖에 없다. #

실제로 한국경제학회의 2020년 8월 설문조사에서도 경제학자들의 76%가 재건축 억제 등 문재인 정부 정책을 수도권 집값 폭등의 원인으로 보았으며, 78%가 '(적극적 재건축, 재개발을 통한) 주거 선호 지역에의 공급 확대'를 해결책으로 보았다. # # 한국경제학회 설문조사

이런 불만으로 인해 2021년 서울시장 재보궐선거에서는 재건축을 공약으로 내세운 오세훈이 서울특별시장에 당선되었다. 그리고 오세훈이 취임한 직후 이러한 재건축에 대한 기대로 인해 재건축 후보지의 가격이 단기적으로 상승하였다. 이에 대해 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축 규제를 풀면 당장은 가격이 오르겠지만 결국 공급이 늘어난다는 신호가 돼 시장 안정에 기여할 것"이라고 말했다. #

거기다 집값을 떠나서 노후화된 아파트들은 도시 미관과 거주자들의 삶의 질을 떨어뜨린다. 안그래도 한국의 아파트는 옛날부터 '성냥갑 아파트'라는 소리를 지겹게 들을 만큼 획일화되고 딱딱한 디자인으로 인해 도시미관에 안 좋은 영향을 미쳤으며, 심미적인 부분 외에도 당시 설계의 한계로 비효율적인 구조, 층간소음과 지진에 취약한 설계 등 많은 문제점이 산재해 있는데, 제 때 재개발되지 않아 이런 문제점들이 심화되고 있다.

특히 재건축에 앞서 기존 아파트들이 받는 안전진단 평가의 경우, 평가 항목이 구조안전성, 주거환경, 시설노후도, 비용분석 4가지가 있는데 문재인 정부는 재건축을 어렵게 할 목적으로 구조안전성의 비율을 20%에서 50%로 늘렸고, 주거환경의 비율을 40%에서 15%로 낮췄다. 이말인즉슨 '아파트가 무너질 것 같지 않으면 재건축하지 말고 그냥 살라'는 얘기다. 아파트에서 녹물이 나오고,[17] 주차공간도 부족하고, 층간소음이 심해도 재건축 못하도록 막아두어 주민들의 삶의 질을 저하시키는 것이다. 구축 아파트일수록 선호도가 떨어지다 보니, 인구 유입이 줄고, 유동 인구도 줄어 결국 해당 지역의 슬럼화 가능성도 높아진다.

그리고 재건축이 서민층 주거 공급에 도움이 거의 안 되고, 부자들에게만 도움이 되니 재건축을 규제하겠다는 주장은 국민의 재산권을 침해하는 반헌법적인 주장이다. 대한민국 국민들은 누구나 헌법 제23조에 근거해 재산권을 보호받으며, 이 재산권은 서민과 부자 모두가 보장받아야 하는 것이다. 소득이나 자산이 많다는 이유로 규제를 받아 재산권을 침해당하면 오히려 역차별로 볼 수 있다. 물론 재산권의 행사는 공공복리에 적합하게 해야 한다는 것 역시 헌법에 규정되어 있으나, 재건축이 공공복리를 침해한다는 근거는 없고 오히려 상술하다시피 주거의 질 향상에 기여할 수 있다.

또한 부자들에게만 도움이 된다는 이유로 재건축을 규제하겠다는 것은 인간의 기본적이며 당연한 주거욕구를 등한시 또는 죄악시하는 주장이기도 하다. 사람이면 누구나 더 나은 곳에서 살고 싶어하고, 더 나은 것을 먹고 싶어하고, 더 나은 것을 입고 싶어하기 마련이다. 따라서 서민층 주거수요도 당연히 생각해야 하지만, 중산층 주거수요, 부유층 주거수요도 생각해야 하고, 사람들의 수요에 맞춰 건설사들이 공급을 하는 것은 필연적이다. 수요가 있기에 공급이 있는 측면도 있는데, 고급 주택이라는 이유로 인위적으로 공급을 억누르고 저급 주택에서 살라고 강요하는 것은 국가가 결코 해서는 안 되는 악질적인 짓이다. 따라서 서민층 주거수요는 공공임대 건설 등 다른 대책으로 해결하되, 중산층 및 부유층 주거수요를 재건축을 통한 아파트 고급화로 충족시키는 것이 바람직할 것이다.

게다가 재건축은 기본적으로 조합원들이 자기 돈으로 부담하는 것이지, 국가가 세금 보태줘서 하는 것이 아니다. 도와주지도 않으면서 규제만 하니, 조합원들이 불만을 가지는 것도 이상한 일이 아닌 것이다.

6. 재개발과의 차이점

한눈에 보는 '재건축', '재개발' 이해하기 - 삼성물산 건설부문

기존의 노후, 불량 건축물을 밀고 새로 짓는 것은 재개발과 비슷하다. 그러나 기본적으로 재건축은 기반시설이 양호한 경우 추진되는 반면, 재개발은 기반시설이 불량한 경우 추진된다.

재건축 예시로 방배동문정동, 재개발의 예시로 흑석동(서울)의 경우를 들 수 있다.

EX)방배6주택재건축,문정136번지재건축,흑석1주택재개발

전자의 경우는 도로가 반듯하게 잘 닦여있고 학교나 기타 인프라가 갖춰져있지만 주택위주의 동네였기에 낡은 주택만 아파트로 바꾸면 모든 인프라가 완성이 되기에 재건축이라고 부른다.

반면 후자의 경우엔 고등학교의 부재,좁고 꼬불꼬불한 도로,인프라 부족 등 으로 인해서 동네를 전체적으로 손봐서 부족했던 문제들을 고치는 사업이기에 재개발 이라고 부른다.
(이 사업으로 2026년까지 흑석동에 공립고등학교가 지어진다.)

또한 재건축은 재개발과 달리 도정법상 정비구역으로 지정되지 않더라도 기존 아파트와 연립주택의 경우 20세대 이상의 주택을 신축하는 요건만 충족할 경우 도정법상 재건축 사업을 진행할 수 있다는 점 역시 다르다.

그리고 재건축과 재개발은 공공성에 있어서 차이가 두드러진다. 재개발이 지방자치단체의 계획에 따라 수도, 전기 등 통합적인 도시 재정비에 해당하는 공공개발적 성격이 강한 반면, 재건축은 기존의 소유주들이 자체적으로 건물을 새로 짓는 민영개발의 성격이 강하다.[18] 하지만 재건축은 주거환경개선사업, 재개발과 달리 공익사업으로 인정받지 못하고 있는데, 이유 중 하나는 재건축엔 세입자나 저소득조합원을 위한 임대주택이 없기 때문이다.[19] 따라서 수익사업으로 분류되며, 그러한 이유로 중소형 평수 위주로 지어지고 기본 자재 등을 고급화하는 데 한계가 있는 재개발과는 달리 재건축으로 지어지는 아파트는 중대형 평형대가 많고 기본 자재도 비교적 고급스러운 고급 아파트 단지가 많은 편이다. 그렇다 보니 재건축은 재개발과는 달리 개발이익에 대해 초과이익환수제가 적용된다는 점도 다르다.

재개발과 재건축의 가장 큰 차이는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 적용 여부이다. 조합 설립 이후 절차는 재개발-재건축이 똑같지만, 재개발은 공익사업으로 인정돼 재개발 반대자에 대한 토지를 토지보상법을 통해 강제 수용하고 명도소송강제철거가 가능하지만, 재건축은 재건축 반대자에 대한 "매도청구"를 할 수 있지 강제 수용할 수는 없다. 매도청구를 하더라도 재건축 반대자가 자리를 빼지 않는다면 재건축 조합에서는 더 높은 보상금을 제시하여 어쨌든간 합의를 해야 반대자를 빼고 건물을 철거할 수 있다.

그래서인지 재개발과 달리 재건축은 소유자가 아닌 세입자의 경우 극히 예외적인 사항을 제외하곤 보상이 전무하다. 보통은 노후 아파트 단지 단위로 아파트 단지를 새로 짓는 것을 재건축이라 하고, 여러 개의 아파트 단지들을 하나로 묶거나 단독주택 지대 혹은 판자촌을 밀고 새로 짓는 것을 재개발로 구분하면 될 것이다. 기본적으로 재건축 대상은 수십 년 이상 된 노후/불량 공동주택을 원칙으로 한다.[20] 이전에는 단독주택도 재건축 사업이 가능했었지만 2014년 8월 3일 도정법 시행령 정비계획 수립대상지역에서 삭제되어 단독주택지는 삭제 이후 재건축 정비계획 대상지로 수립할 수 없게 되었다. 단, 2012년 도입된 가로주택정비사업으로 소규모 재개발[21]은 가능하다. 법적인 규제가 조금 다르긴 하지만 가로주택정비사업을 통해 10,000㎡ 이하의 단독, 다세대 구역에선 단독주택 재건축 사업과 비슷한 결과물의 사업을 추진할 수 있다.

지역적으로도 재건축이 시행되는 지역과 재개발이 시행되는 지역이 다르다. 일례로 서울 강남의 경우는 재건축 사업이 많이 시행되는 반면, 강북의 경우는 재개발 사업이 많이 시행된다.

한편 인프라가 갖추어진 지역에서 아파트만 바꾸는 식으로 진행되는 재건축의 특성으로 인해, 재건축을 통해 세대수가 늘어나게 될 경우 기존 인프라에 과부하가 생길 가능성이 크다는 문제가 존재한다. 특히 계획도시의 경우 거주 인구를 미리 계획하고 동선과 교통량 등을 고려해 도시를 설계하는데, 지어지고 수십 년이 지난 도시는 미리 예측하지 못한 새로운 사정들[22]로 인해 기존 인프라에 변화가 요구되는 경우가 존재한다. 재개발을 하는 경우라면 이러한 사정에 맞춰 인프라를 새로 설계하기 때문에 문제가 비교적 덜하지만, 재건축의 경우 이런 과정이 없어 인프라는 그대로인 상황에 무계획적으로 인구만 늘어나 복합적인 문제가 발생할 수 있다는 것이다. 리모델링의 한계점하고 유사하다.

7. 해외 사례

일본의 경우 지진이 잦아 처음부터 내진설계나 장수명 설계로 짓는 건물이 많다 보니 공동주택 재건축은 드물며, 층수가 높아질수록 지진에 취약해지고 탈출하기 어려워 고층 아파트를 선호하지 않는다. 일본은 지진 대비 설계를 세계에서 가장 잘하는 나라임에도 불구하고 자연재해가 강하게 밀어붙이면 속절없이 무너진다. 이때 고층 건물 위층의 사람들은 생존 가능성이 없다. 다만 원래 상업용 건축물이던 것을 용도변경한 뒤 고층 아파트로 재건축하는 사례는 많다. 또한 단독주택과 공동주택 막론하고 연식이 오래될수록 집값이 싸지는 경향이 있다.

일본은 대규모 지진이 일어난 이후 일시적으로 재건축 붐이 일어난다. 2010년대 동일본 대지진 이후 내진성능이 미비한 노후 건축물 때문에 재건축 관련 규제를 대폭 완화해야 한다는 목소리가 높아졌고, 일본 정부도 이를 받아들였다.#1, #2

서유럽의 경우 토질부터 무른 석회암 기반인데다 서안 해양성 기후 특성상 비가 자주 오므로 지반이 매우 무른 탓에 용적률을 올리기 힘들다. 한국보다 평야가 많은 편이고 낮은 인구밀도 때문에 고층 아파트 재건축이 드물다. 또한 도시의 정체성 보존을 위한 디자인 규제로 인해 19세기 또는 중세시대에 지어진 건물을 내부 유지보수로 계속 사용하는 경우가 일반적이다. 문제는 100년 넘은 건물을 계속 사용하는 이유로 런던파리를 위시한 유럽 대도시 중심부의 집값은 상상 이상으로 살인적이다. 수요는 늘어나지만 공급 확대가 없다시피 하기 때문이다. 다만 도시에서 굳이 살기보다는 미국처럼 "교외 평야에다 단독주택지를 만들면 된다"는 식의 논리가 지배적이다. #

싱가포르에는 다코타 크레센트라는 지역이 있는데 이지역은 1958년에 아파트가 생긴 지역이다. 그래서 2016년에 제일 낡은 동을 시작으로 2020년에는 얼마 남지 않은 동을 제외하고 완전 비었다고 한다. 이지역에 사는 주민들은 싱가폴에서도 조금 취약한 계층들이라 한다. 이 지역에 콘도가 들어설 것이라 한다.

8. 관련 사건

KBS의 프로그램인 '제보자들'에서 2016년 상술된 반대 25%에 속한 할머니의 얘기가 나왔는데, 반대를 했음에도 소수자라 집이 사라지게 되어서 2012년부터 1인 시위를 몇 년째 하고 있다고 한다. 당시에는 어머니가 있었지만 1년 만에 사망했고, 지금도 본인은 우산과 돗자리, 비닐로 만든 집에서 하루하루 살고 있다고 한다. 물론 반대를 한다고 해도 조합원 자격으로 새 집에 입주하거나, 재건축 직전 감정평가금액(그 당시 시세를 반영한)대로 현금청산이 이루어져, 본인의 기존 집의 가치 + 이주비용만큼의 돈을 받을 수 있다. 물론 이사 가는 것 자체가 싫을 수도 있지만, 무작정 거리로 내몰린 것은 절대 아니므로 멀쩡한 집을 부당하게 갈취당한 것으로 이해하면 곤란하다.

9. 목록

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10. 관련 문서


[1] 관련 규정에선 토지 소유자, 건물 소유자로 정의한다. 재개발에선 지상권자까지 포함된다.[2] 재개발 사업은 사업지구를 지방자치단체에서 계획하지만 재건축은 지역 주민들이 계획한다. 재개발 사업은 도시계획 하에서 진행되고 재건축 사업은 자기 거주지의 노후도를 인정받는 "안전진단"을 거친다. 쉽게 말하면 재개발은 하향식 개발이고 재건축은 상향식 개발인 셈.[3] 목재 건물이 재건축이 필요해지는 상황은 화재, 수해(장시간 침수되면 썩는다), 흰개미 세 가지다. 특히 흰개미는 아주 골치아픈 문제다.[4] 현재는 관련 법령이 변했을 수 있으니 주의.[5] 2012년에는 80%였으나 2016년 기준 75%로 법령이 바뀌었다.[6] 2000년대 초까지는 20년이 허용년한이었지만 이명박 서울시장의 주도로 서울은 1992년 이후 준공된 아파트는 준공 40년이 경과해야 재건축할 수 있도록 규제가 강화되었다. 2010년에 서울시의회에서 기준 연한을 30년으로 완화하자는 논의가 있었으나 보류되었고 2014년에 박근혜 정부에서 기준 연한을 30년으로 완화하였다.[7] 그래서 건설사들이 공사 수주전에서 집을 얼마나 좋게 짓는지에 대한 특화설계를 1번으로 내세우지만 그 다음이 금전적인 부분이다. 누가 더 싼 값에 잘 짓는지, 이주비는 얼마까지 대출해주는지, 이자는 얼마에 맞추는지에 따라서 수천만원에서 수억원까지 왔다갔다 하다보니 서로 파격적인 제안을 내세운다.[8] 반포주공,대치주공,도곡주공,개포주공,잠실주공,잠실시영,가락시영,고덕주공[9] 대표적으로 강남 역삼동 개나리아파트, 도곡동 진달래아파트, 대치동 청실아파트 등이 있다.[10] 무작정 층수를 올려 세대수를 늘려도 다 분양된다는 보장이 없고, 20층보다 높아지면 슬슬 고도제한에 걸려 사업 추진 자체가 불가능해진다.[11] 재건축 안전진단 평가 항목은 구조안전성, 주거환경, 시설노후도, 비용분석 4가지가 있다. 문재인 정부는 구조안전성의 비율을 20%에서 50%로 늘렸고, 주거환경의 비율을 40%에서 15%로 낮췄다.[12] 아파트에 2년 이상 실거주한 조합원만 해당 재건축 아파트의 분양권을 가질 수 있다는 것이다.[13] 문재인 정부의 강력한 규제가 오히려 집값 폭등을 야기하고 부촌의 보수세를 강화시켜 이것이 정권교체에 영향을 주었기 때문으로, 민주당도 더 이상 규제 정책을 고수하기 어려워졌다. 심지어 정권심판론이 거세어 보수 여당이 수도권에서 참패했던 22대 총선에서조차 강남3구 및 한강 벨트와 분당신도시만큼은 보수 여당의 손을 들어주었고, 점차 계급 투표도 심화되는 양상이 나타나고 있다. 하지만 건설비가 폭증한데다 재건축초과이익환수제가 법률로 남아있는 현실에서 개정에 대한 가능성이 거의 없다는 점은 재건축의 앞날을 어둡게 하고 있다.#[14] 라고 하기엔 2006년 당시에도 압구정동보다 평균가격이 비쌌다.대치동 미도,선경에서 비하의 목적으로 만든 뉘앙스가 강한단어다.[15] 재건축을 위해 기존 아파트의 주민들에게 해당 아파트를 파는것과 거의 동등하거나 그 이상의 보상을 해주어야했을것이다. 참고로 재건축을 바라는 아파트중 가장 유명한 아파트인 은마아파트의 경우 22년 1월 기준 거래가가 28억이다.[16] 기본적으로 아파트의 가격은 현재 가치 + 미래 가치로 이루어진다고 볼 수 있는데, 재건축을 하고 나면 현재 가치(주거환경)는 상승하지만 미래 가치(재건축 가능성 등)는 하락하기 때문에 이러한 측면에서도 균형을 유지한다고 볼 수 있다.[17] 배관 교체를 할 수도 있지만, 아파트를 다 때려부수고 재건축을 하지 않는 이상 100% 교체는 불가능하다.[18] 물론 지방자치단체에서 인가/허가를 내주는 과정에서 기반시설과 공공시설을 기부채납을 받으며 소형주택 의무 비율을 준수하여 지은 후 자치단체가 이것을 원가로 구매해 가거나 의무사항은 아니지만 용적률을 추가로 얻기 위해 많은 단지가 임대주택을 짓는 등의 사례가 있기 때문에 재건축이 공공성이 아예 없다고 보긴 힘들다.[19] 기부채납을 택하면 용적률을 올리는 대신 임대주택을 짓는 선택은 가능하다.실제 사례[20] 재건축 사업지구에 인접해 있는 단독주택 지역 일부를 사업 시행의 편의를 위해 사업 지구에 편입시킬 수 있는 예외가 존재한다.[21] 가로주택을 규모가 작다는 이유로 재건축으로 오해할 수도 있긴 하지만, 규모만 작을뿐 원칙적으로는 그 부근을 재정비하는 과정이 들어가는 소형 재개발이다. 실제로 하는 곳들이 규모는 작아도 달동네에 가까운 곳들이 많다.[22] 대형마트가 들어온다던가, 인근에 주택단지나 업무지구가 형성되는 경우를 들 수 있다.