1. 개요
도시에서 건물이 일정한 높이 이상으로 올라가지 못하게 법으로 막는 수단. 종종 '높이제한' 등으로 불리는 경우가 있다.2. 이유
고도제한을 묶는 이유는 다양하지만, 마천루가 이리저리 즐비한 현대 사회에서는 대개 공항이 가장 결정적인 이유로 작용한다. 비행기라는 상당히 거대한 교통수단이 뜨고 내리는 곳이라 보다 안전하게 이착륙을 할 수 있도록 주변 일정한 거리만큼은 절대로 건물이 높아지지 못하게 제약을 두는 것이다.하지만 굳이 공항이 없더라도 인위적으로 묶는 경우가 있는데, 주로 지역의 전통적 경관(스카이라인) 보존을 이유로 드는 경우이다. 또한 행정수도들에도 인위로 묶는 경우가 많은데, 이런 경우에는 대통령궁이나 국회의 위상을 과시하거나, 혹은 경호 목적을 위해 취하는 경우가 많다.[1]
라오스와 같은 불교 국가들은 불탑의 신성한 특성상 불탑 이상으로는 건물을 일절 높게 세우지 못하게 하는 경우가 있으며, 동서고금 막론하고 어느 특정 도시를 상징하는 마천루의 대략 60% 이상으로는 건물이 높아지지 못하게 하는 게 대체적인 관례이다.
3. 비판
하지만 공항 주변이면 모를까, 특정한 상징물의 과시를 핑계로 고도제한을 묶으면 그만큼 난개발 및 스프롤 현상의 원인이 될 수 있으며, 이는 도시의 스카이라인과 자연경관을 망치는 짓거리가 된다. 심하면 도심 공동화로도 이어질 수 있다.특히 워싱턴 D.C.나 캔버라 등에서 일부러 묶은 고도제한으로 도심의 성장이 제한되거나, 주민들의 생활이 이리저리 통제받는 문제가 생겨서 종종 비판의 원인이 된다. 근교에 신도시를 조성해 새로 마천루를 짓고 싶은 기업들을 이쪽으로 유도하는 경우도 있지만 어쨌든 주민들의 생활권 침해가 해결되는 것은 아니다.
4. 대한민국 외 국가의 사례
4.1. 미국
미국 워싱턴 D.C.의 경우 고도제한이 매우 빡세기로 유명하다. 근데 이유가 웃긴 게 前 대통령인 토머스 제퍼슨의 뜻에 따라 '워싱턴 D.C.가 미국의 파리'가 되기를 원했던 유언에 따라 인위적으로 생긴 것이다. 아무튼 워싱턴 D.C.는 백악관 앞에 있는 워싱턴 기념비를 제외하고는 그보다 높은 건물들이 일절 없다.[2]나머지 지역의 경우 고도제한이 상대적으로 매우 널널한 편. 당장 뉴욕, 로스앤젤레스 등 대도시들의 마천루들만 보아도(...).
4.2. 중국
중국 홍콩의 스카이라인. 앞(홍콩섬)은 마천루가 빼곡한데 뒤(구룡반도)는 텅 비어있다(...). 홍콩은 과거 악명높은 카이탁 국제공항으로 인한 고도제한이 있었는데, 이는 흔히 우리가 아는 홍콩의 모습인 홍콩섬이 아니라 구룡반도 지역에 적용되는 것이었다. 여기에 카이탁 공항이 있었기 때문. 엄연한 도심에 저런 공항이 있으니 그 고도제한이 매우 빡셌던 것은 당연하고, 결국 까우룽은 상대적으로 개발이 덜 되었다. 카이탁이 폐쇄된 지금은 열심히 재개발되고 있다.[3] 사진 왼쪽 끝부분을 보면 구룡반도에도 높은 건물이 보이는데 국제상업센터로 카이탁 공항 폐쇄 후 지어진 건물이다.
중국 본토 지역의 경우 고도제한이 상대적으로 매우 널널한 편. 오히려 경제성장을 과시하겠다는듯이 저러다 망하는 거 아닌가 싶을 정도로 앞다투어 마천루를 올려대고 있다. 당장 베이징시, 상하이시 등 대도시들의 마천루들만 보아도...
4.3. 영국, 프랑스, 독일, 러시아 등 유럽
영국, 프랑스, 독일, 러시아 등 유럽의 고도제한은 매우 빡세기로 유명하다. 오랫동안 내려져온 전통적인 저층 건축물과 이를 통해 생긴 스카이라인을 보존하기 위한 차원에서 인위적으로 고도제한을 묶는 것이다. 그래서 유럽에서는 오랫동안 마천루를 보기 힘들었고, 지금은 명물이 된 에펠 탑 역시 파리의 경관을 해친다고 건설 당시와 운영 초기에 욕을 많이 먹고 20년뒤에 철거한다는 가건물 조건으로 건설된 것이다. 하지만 근래에는 영국과 러시아 등 유럽 외곽쪽 국가에서 마천루 열풍이 불고 있으며, 사실 프랑스나 독일 같은 유럽 중심부쪽 나라에서도 도시 외곽쪽에 마천루 지구를 만들어 고도제한을 회피하는 방법을 쓰고 있어 이에 따라 고도제한이 서서히 완화되고 있다.영국의 런던의 경우에는 웨스트민스터 궁전, 세인트 폴 대성당 등 주요 랜드마크를 가리는 건물을 금지해 도심의 고층건물들이 듬성듬성 지어졌다. 아니면 런던 중심부에서 좀 떨어진 카나리워프 지역을 재개발해 고층건물 거리를 만들었다. 특이한곳은 시티 오브 런던 지구인데, 이쪽은 런던 중심부지만 역사적으로 중앙 정부의 정책에서 자유로운 자치구라 고층건물이 많다.
프랑스의 파리의 경우에도 베르사유 궁전, 에펠 탑 등 주요 랜드마크를 가리는 건물을 금지해 도심의 고층건물들이 듬성듬성 지어졌다. 아니면 라데팡스 같은 파리 외곽지역에 고층건물 거리를 만들었다.
이탈리아의 로마는 땅만 파도 유물이 줄줄이 나오는 곳이라 고층건물을 위한 지반 공사도 어렵다. 그래서 로마 외곽지역 에우르(EUR) 지구 쪽에 고층건물 거리가 있다.
러시아는 서유럽 도시들보다는 고도제한이 덜해 소련 시절 모스크바에 스탈린 양식의 고층 건물을 여럿 지었으나 역시 근대적 경관을 유지할 목적으로 모스크바와 상트페테르부르크등에 고도제한이 걸려있다. 그래서 모스크바는 고도제한이 없는 외곽 지역에 모스크바 시티를 조성해 해당 구역에 고층건물들이 많다.
근대 건축물들로 가득찬 도심이 유네스코 세계유산으로 지정되어 있는 상트페테르부르크 역시 고도제한이 있는데 42m 고도제한이 있는데도 불구하고 가즈프롬이 본사가 입주할 마천루를 지으려 하자 시민들의 반대와 더불어 유네스코가 상트페테르부르크의 세계 유산 등재 취소를 압박하자 도심 마천루 건립을 취소하고 고도제한이 없는 외곽 지역에 유럽 최고층 건물 라흐타 센터가 외롭게 서있기도 하다.
4.4. 일본
일본은 다이쇼 시대부터 도심에 31m 이상의 건물을 짓지 못하게 규제하는 백척규제(百尺規制)가 시행되어 1990년대까지 시내 곳곳에 고층 빌딩을 짓지 못하는 규제가 있었다. 아래에 나올 도쿄의 마루노우치 지역과 오사카의 미도스지 지역이 대표적인 규제 지역이었다.도쿄도는 고쿄 주변에 마천루가 난립하는 것을 막고 조화로운 스카이라인을 유지하기 위해 도심 일부는 고도제한을 완화하고, 고쿄 주변부 도심에는 고도제한을 뒀다.[4] 다만 2000년대 중후반 이후 고쿄 주변 도심 재개발의 필요성이 대두되자 마루노우치 지역 등의 고도제한을 완화, 마천루 건축이 활발하게 진행되고 있는 중이다. 하지만 긴자[5] 처럼 아직도 고도제한이 있는 지역이 도쿄 내에 여럿 존재 한다. 후쿠오카만큼은 아니지만 일부 지역은 도쿄 국제공항으로 인한 고도 제한도 있다.
교토는 일본에서 고도제한이 가장 엄격한 도시인데, 시 전체가 유네스코 문화 유산이기 때문이다. 문화 유산 보호와 문화 도시로써의 의무가 있고, 자연에 둘러싸인 만큼 환경친화적인 도시를 가꾸어 나가자는 의미가 있다.
시내라 간주되는 3대 도로 + 구조 도로 안쪽에는 31미터를 넘는 건물이 없고[6], 번화가 지역을 제외하면 그나마도 제한이 줄어 최종적으로는 건물3층 높이 정도의 건물만 지을 수 있을 정도로 제한이 빡세진다. 시 외곽으로 갈 수록 제한이 엄격해지는데, 시 중심은 해발고도가 상당히 낮고, 외곽으로 갈수록 히에이산이나 타카오산 카미야마 등 산지로 인해 해발고도가 점점 더 높아지는데,
시내와 같은 고도를 적용하면, 분지 파노라마가 보이지 않게 되고, 교토 3대 축제 중 하나인 고잔노 오쿠리비를 시내 각지에서 볼 수 없기 때문에 엄격하다고 한다. 예외가 있다면, 교토타워가 있는데 100m 정도로 낮은 편인데다가 그나마도 지을 때 욕을 많이 먹었다고 한다.
후쿠오카는 시 전체가 고도제한 규제를 받는다. 이유는 후쿠오카 공항 때문인데, 시내에서 가까워 접근성은 매우 뛰어나지만 그만큼 도심부에 고도제한이 큰 문제가 된다. 도쿄도나 오사카와는 달리 마천루가 거의 없는 이유가 이 때문. 때문에 이를 완화하고자 신공항설이 종종 제기되긴 하지만, 현재로서는 별 움직임이 없다.
4.5. 싱가포르
싱가포르에는 그 어떠한 건물도 280m 이상으로 올라갈 수 없는 법이 있는데, 이 때문에 싱가포르에서 가장 높은 건물은 2개 이상이며 모두가 동일한 280m이다. 싱가포르 창이 공항 이전 관문 역할을 했던 파야르바르 국제공항이 다소 시내에 가까웠는데, 창이로 이전된 지금도 파야르바르가 여전히 사용되기 때문이다.4.6. 기타
행정수도의 경우 호주 캔버라와 같은 많은 행정수도들에 인위적인 고도제한이 묶이는데, 이유는 국회나 대통령궁의 위상을 과시하려는 것이다. 하지만 이로 인해 도시의 성장이 제대로 이루어질 수 없으며, 오랫동안 줄곧 비판을 받아오고 있다. 고도제한을 풀자는 주장도 한둘이 아니다.캐나다 밴쿠버의 경우, 지금은 시내인 곳에 자라고 있던 미송(더글라스 퍼)의 높이가 기준이다. 다행히(?) 더글라스 퍼는 세쿼이아, 마운틴 애시와 함께 손에 꼽을 정도로 높이 자라서 기본 70~80m, 높게는 100m까지 자라는 수종이다.
브라질 브라질리아 같은 경우는 이로 인해 결국 난개발로 이어졌다.
5. 대한민국 사례
5.1. 서울특별시/인천광역시/경기도 김포시
수도임에도 불구하고 빽빽한 고도제한으로 악명이 높다. 우선 사대문 안에 둘러싸인 전통스러운 느낌을 내기 위하여 궁궐 및 문화재가 많이 위치해 있는 종로구, 중구 등 사대문 내부 전체가 90m의 고도제한으로 묶여 있다. 강서구의 경우 김포국제공항이 있다 보니 대부분 고도제한으로 묶여 있다.[7] 대한민국 국회의사당이 있는 여의도 서부도 고도제한이 있고, 풍납시티극동아파트는[8] 풍납토성으로 인해 고도제한이 존재한다. 서울공항과 가까운 강남구 세곡동, 송파구 장지동, 성남시 수정구 일대 역시 고도제한이 존재한다. 한떼 서울의 랜드마크인 롯데월드타워를 짓기 위해 수 많은 시민단체들과의 분쟁과 사회적 논란, 지역공사와의 진통과 법적 분쟁을 돌파해야 했다.[9] 현재 잠실 일대는 고도제한이 풀린 상태다. 산의 경관을 보존한다는 명목으로 고도제한이 걸린 곳도 있다. 서울 동대문구 휘경동의 배봉산 아래 부지들은 중랑천변에서 바라본 경관이 산을 안보이게 하지 않도록 고도제한이 걸려있어서 건물들이 낡았지만 재개발이 더디다.인천광역시에서는 김포국제공항과 가까운 계양3동, 계양1동 북부와 김포시 고촌읍 신곡리가 강서구와 똑같은 이유로 인해 고도제한으로 묶여있다.[10] 또한 인천국제공항이 위치한 영종국제도시와 영종하늘도시 역시 일부 지역이 고도제한으로 묶여 있다.
5.2. 부산광역시
부산광역시에도 고도제한이 존재한다. 김해국제공항이 소재한 강서구 일대. 다만 서울에 비하면 상대적으로 고도제한이 널널한 편이다. 특히 부산은 산악지형이 대다수다 보니, 평지지형이 흔한 서울보다 고도제한을 널널하게 둘 수밖에 없다. 부산의 면적이 서울보다 좁기 때문에 고층건물들을 지어올려야 인구밀도를 해결할 수 있기 때문. 게다가 과거에는 부산에 육군군수사령부가 있었을 때는 해운대 일대가 고도제한이 빡셌지만, 육군군수사령부가 대전광역시로 이사를 간 이후부터는 해운대의 고도제한이 완전히 풀려버렸고 지금은 고층건물들이 즐비하다.특이사례로 명지오션시티 지역은[11] 앞에서 말한 김해공항과 낙동강과 을숙도로 날아오는 철새들을 보호하기 위해 고도제한을 둔 사례이다. 실제로 명지오션시티 최남단에 위치한 한신휴플러스, 엘크루솔마레, 엘크루블루오션 아파트는 대단지임에도 불구하고 5~10층의 저층아파트 위주로 구성되어 있다. 명지오션시티 위에 있는 명지국제신도시에는 25층이 넘는 고층아파트가 있다.
5.3. 대구광역시
대구 공군기지와 대구국제공항, 도심 곳곳(특히 동구, 수성구, 남구)에 위치한 여러 군사 시설의 활주로, 헬리포트 등으로 고도제한이 많이 걸려 있다. 그래서 30층 이상의 고층건물을 찾기 어렵고 동대구역 일대의 신규 오피스텔, 빌딩 등도 대부분 20층 대의 스카이라인을 구성하고 있다.5.4. 광주광역시
광주공항과 제1전투비행단으로 인해 공항 주변은 물론이고 영산강을 따르는 전투기 항로 때문에 그 주변 서구 덕흥동, 유덕동, 광산구 신창동도 개발되지 못하고 경작지로 남아있는 상황. 그 근처 상무지구나 첨단지구도 고도제한이 걸려있어 일정 높이 이상은 건축이 불가능한 상태.[12]하지만 공항의 영향권 바깥에 있는 서구 광천동 일대와 북구, 동구, 남구는 고도제한이 없는 상태로 초고층 건물도 가능하지만 광주광역시청에서 말이 경관 보전이지 사실상 공항 때문에 층수제한을 걸어놓고 관리 중이었던지라 초고층 건물을 만나보긴 힘들었지만 층수제한이 사실상 폐지되었다. 층수제한 메뉴얼이 확립되기 전 지어진 광주 최고층 건물은 158m, 48층의 호반써밋 광주이다.
5.5. 울산광역시
울산공항으로 인해 북구 연암동, 화봉동, 효문동, 진장동, 시례동, 창평동[13] 지역에 고도제한이 걸려 있다. 때문에 해당 지역 아파트들은 거의 대부분 10층 정도의 낮은 아파트들로 구성되어 있다.[14]5.6. 성남시
- 분당구: 대부분이 제한이 걸려있다. 초고층 개발이 불가능한 정도이다.
- 수정구: 성남대로를 기준으로 서쪽은 대략 12층까지, 동쪽은 이보다 좀 더 높이 올라갈 수 있다. 이주민촌 특성상 고도가 모두 달라 해당 수치가 다를 수 있으니 참고 정도만 하길.
- 중원구: 공원터널 기준으로 동쪽은 대략 30층(?) 정도는 건축할 수 있다. 이 동네도 역시 이주민촌이라 특성상 산을 깎아 만든동네라 고도를 확인해보아야 한다.
희망로 기준 동쪽은 30층 정도까지 건축가능. 희망로~공원터널 사이 25~26층까지 가능.
서쪽 둔촌대로 라인(하대원동~성남동라인)은 개발이 거의 불가하다. 45m까지 개발가능.
5.7. 수원시
5.8. 청주시
청주국제공항이 있는 내수읍, 북이면과 오근장동 일대를 포함한 공항 주변 반경 5km 정도 지역에 고도제한이 있으며, 공군사관학교 비행장 및 청주교도소 때문에 남일면 일대, 산남동[15], 미평동, 분평동[16] 일부, 장성동, 장암동 등에도 고도제한이 걸려 있다. 민선7기에는 시내일대에 용두사지 철당간과 우암산 조망 등을 이유로 최대 15층까지만 건축이 가능한 고도제한을 추진했으나 민선8기에서 완화하였다.5.9. 공주시
각종 문화재로 인하여 원도심인 강남 지역에 고도제한이 걸려 있다. 과거에는 신도심인 강북 지역에도 고도제한이 걸려 있었으나 여기는 진작에 고도제한이 풀렸다. 강북 지역은 애초에 문화재가 존재하질 않기 때문에 고도제한이 전혀 의미 없는 상황이었기 때문이다.[17]5.10. 경주시
각종 문화재로 인하여 문화재보호법에 의거 시 남부 지역인 성건·성동·노서·구정동 일대에 15~25m의 고도제한이 걸려 있었다. 2020년 36m로 상향되었다. # #5.11. 제주특별자치도
제주국제공항으로 인해 거의 모든 지역에 고도제한이 걸려 있다. 도시지역에는 전부 고도제한이 걸려 있고, 나머지 지역은 전부 녹지지역 아니면 관리지역이라 4층을 넘어 건물을 올리지 못한다. 최대 55m까지 고도제한이 걸려 있는데, 고도제한 이전에 지어진 제주 KAL호텔과 따로 허가를 받은 롯데시티호텔 제주와 제주드림타워만 그 이상으로 올라가 있다.6. 창작물
소설 은하영웅전설에서 비슷한 모습이 나온다. 은하제국은 수도성 오딘에서는 은하제국의 궁전, 노이에 상수시보다 높은 건물을 지을 수 없다. 다만 이는 정치적인 이유로, 황궁보다 높은 건물은 무례를 범하는 것 이라는 생각 때문에 그러는 것이다.[18] 문제는 노이에 상수시가 정작 그렇게 높은 건물은 아니라서 군무성 등 중요한 건물의 경우 땅을 파서 지하 위주로 건설했다는 거다.롤러코스터 타이쿤 시리즈에서는 나무 높이보다 높게 지을 수 없는 시나리오가 있다.
[1] 한국에서는 서여의도 일대가 이런 사례에 해당하는데, 대한민국 국회의사당의 최고 고도에 따라서 고도제한이 지정되었다. 그래서 여의도공원을 기준으로 국회의사당이 있는 서여의도 지역의 건물들은 생각보다 높이가 낮다. 보통 사람들이 떠올리는 여의도의 마천루 이미지는 동여의도 한정이다. 63빌딩, IFC(서울국제금융센터), 파크원 등이 대표적인 사례.[2] 다만 실제로 그런 법은 없다. 그저 관례상의 제한일 뿐이다.[3] 홍콩 섬의 땅값이 천정부지로 치솟은 탓도 있다.[4] 도쿄의 이 정책은 서울시가 사대문 안 고도 제한 정책을 도입할 때 롤모델로 삼은 주요 사례 중 하나인데, 사대문 내부 지역 전체를 90m의 고도제한으로 막고, 국회의사당을 돋보이게 하기 위하여 여의도 주변부를 고도제한으로 규제했다. 서울 야경을 보면 고르게 짧고 굵은 건물이 많은 것도 이 때문.[5] 문화재 보존에 기여하는 개발이라고 판단되면 예외적으로 규제 높이를 넘어가는 개발도 승인 받을 수 있다.[6] 31m 고도제한이 설정된 지역은 시조 가와라마치 등 교토에서도 손꼽힐 정도로 번화한 구역이다.[7] 대표적으로 공항이 있어 이름이 붙여진 동네 공항동은 고층빌딩이 아예 없을 정도다.[8] 그래서 아파트가 계단식으로 되어있다.[9] 심지어 작지만 아직까지도 철거 시위가 이어지고 있다. 다만 진지한 철거 요구라기보다는 고층 건물로 인한 피해보상금 요구 목적이 더 큰 편이다.[10] 주변 지역인 김포시도 이에 대한 제한이 적용되는 경우가 있는데, 김포 고촌 양우내안애 아파트가 60여cm 초과 높이로 지어진 사례가 확인되어 사용승인 거부 통보를 받는 날벼락 사태까지 일어났다.#[11] 명지국제신도시와는 별개의 구역이다. 명지국제신도시는 고도제한이 없다.[12] 현재 상무지구에서 가장 높은 건물은 115m의 유탑 유블레스 트윈시티이고, 첨단지구에서 가장 높은 건물은 137m의 힐스테이트 리버파크이다.[13] 농소공영차고지가 있는 동네다.[14] 그러나 여기서 북쪽으로 조금만 올라가면 나오는 송정지구는 고층 아파트들이 즐비하다. 같은 거리의 이북쪽인 상안동, 호계동, 신천동, 매곡동도 이착륙 코스에 속해있음에도 불구하고, 역시 고층 아파트가 많다.[15] 원래 산남동도 20층 이상 아파트 단지로 계획되어 있었다.[16] 그런데 이 지역에 분평2지구가 계획되어 있어 20층 이상으로 건설할 수가 없게 된다.[17] 물론 강북 지역에 공주교도소가 존재하지만 애초에 도심으로부터 멀리 떨어진 외곽 지역이라 고도제한을 거는 의미가 없다. 실제로 교도소 일대를 가보면 주변에 아무 것도 없는 시골 지역이며 이 일대에 신도시가 조성될 가능성도 전무한 상황이다.[18] 같은 이유로 황궁 상공으로는 우주선도 인공위성 통과는 금지다.