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1. 개요
信託會社/trust company신탁회사는 신탁업을 영위하는 금융투자회사를 말한다.
신탁은 고객이 재산을 맡기면 이를 목적에 맞게 관리해주면서 신탁보수라고 하는 수수료를 받는 금융 서비스이다. 위탁자로부터 수탁자에게로의 소유권의 이전을 수반하는 것이 가장 큰 특징이며, 재산은 대내외적으로 수탁자에게 귀속되어도 실질상으로는 위탁자 혹은 수익자에게 귀속된다. 수탁자인 신탁회사는 고객의 재산을 맡아 관리하는 만큼 엄격한 의무[1]와 책임을 지고 신탁재산을 보호해야 한다. 고객이 맡기는 재산은 돈, 채권, 주식, 부동산 등이 있으며 그에 따라 신탁의 종류도 결정된다.
은행, 증권사, 보험사가 신탁업을 겸영하고 있으며, 전업으로 신탁업을 하는 회사는 모두 부동산신탁에 특화되어 있다.[2] 이때문에 일반적으로 신탁회사라 하면 부동산신탁회사를 의미한다. 따라서 본 문서의 내용은 부동산신탁회사에 초점이 맞추어져 있다.
신탁사는 우리나라의 부동산 금융에서 고유한 역할을 수행한다. 부동산의 명의, 대출금이나 사업비 등의 자금흐름, 나아가 부동산 개발에서 인허가 등 사업 주체의 지위까지 죄다 제도권 금융회사인 신탁사에 맡겨둘 수 있는 장점[3]으로 인해 금융의 매개체로서 주목받아 왔으며, 전문 인력들의 노하우가 필요한 부동산신탁은 신탁사들의 고유 영역으로 남아있다.
2. 신탁상품
부동산신탁상품은 크게 토지신탁과 비토지신탁으로 나뉜다.2.1. 토지신탁
토지신탁은 위탁자에게 토지 등의 자산을 수탁받아 신탁사가 인허가, 시공 및 분양, 입주 등 부동산 개발 행위 등을 통해 수익자에게 수익을 돌려주는 상품이다. 토지신탁은 은행 등이 돈을 맡아서 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이다. 다만 신탁 대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있을 뿐이다.사업비 조달에 대한 의무가 신탁회사에게 있을 경우 차입형 토지신탁이라고 부르며, 위탁자에게 있을 경우 관리형 토지신탁이라고 부른다. 차입형 토지신탁은 신탁사 입장에서 사업비 조달에 대한 부담이 있고, 분양이 잘 되지 않으면 투입한 사업비를 손실할 수도 있는 리스크가 있다. 하지만 신탁보수가 다른 신탁상품보다 높으며 조달한 사업비에 대한 이자수익까지 발생하는 하이리스크 하이리턴의 구조이다. 관리형 토지신탁의 경우 사업비 조달에 대한 의무가 없고 대여금 손실에 대한 리스크가 없어 안정적이나 상대적으로 수익성이 낮다.
2.1.1. 차입형 토지신탁
이른바 개발신탁(개탁)건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 / 소유권을 신탁사에 이전하고 / 신탁사는 소유자 의견, 회사 자금, 전문 지식 등을 결합해 부동산을 효과적으로 개발ㆍ관리하여 / 그 이익을 수수료를 떼고 돌려주는 상품이다. 한마디로, 신탁사가 돈을 부어 고객의 부동산을 대신 개발해 주는 서비스라 보면 된다.
차입형 토지신탁은 토지비가 싼 지방에서 주로 이루어진다. 그 이유는 다음과 같다. 신탁사가 신탁재산인 토지에 대해 위탁자에게 돈을 빌려주는 것은 금지되어 있다.[4] 다만, 토지를 개발하기 위한 사업비는 신탁사무의 처리를 위해 필요한 비용으로서 신탁사가 회사채를 발행하여 직접 조달할 수 있다. 그리하여 시공사가 신탁사로부터 갖는 공사비채권을 유동화하여 토지비를 조달한 뒤, 해당 자금을 신탁사가 시공사에 추후 완납하는 식으로 우회하는 방법을 활용한다. 보통 공사비의 10~15%를 유동화하기 때문에 토지비 잔금이 이 금액 범위에 있어야 비로소 차입형 토지신탁이 가능하다. 땅값이 비싼 수도권 등에서 이런 구도가 가능할리 만무하다.
한국토지신탁과 한국자산신탁은 전통적인 차입형 토지신탁에서 선두를 달리는 대표적인 신탁사들이다. 하지만 2019년 지방 부동산 경기가 나빠지면서 어려움을 겪자 최근엔 차입형 토지신탁 사업 비중을 줄이는 추세다.
- 혼합형 토지신탁
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2.1.1.1. 신탁방식 정비사업
신탁사가 정비구역의 토지등소유자나 조합으로부터 위탁을 받아 재건축·재개발 등 정비사업을 추진하는 개발신탁의 일종이다. 도시정비법이 2016년 개정되며 가능해졌다. 신탁사가 단독시행자가 되는 단독시행자 방식과 기존의 사업시행자(조합)가 있는 상태에서 신탁회사가 대신 사업을 시행하는 사업대행자 방식으로 나뉜다. 2020년 부터 신탁방식 정비사업이 준공 결실을 내며 지지부진 했던 조합방식 정비사업의 대안으로 떠오르자 각광을 받고 있다.신탁방식 정비사업은 조합방식 정비사업과 달리 추진위원회 및 조합 설립 단계를 거치지 않아도 돼 사업기간을 1~2년가량 줄일 수 있고, 그만큼 공사비와 이자비가 절감되는 효과도 있다. 조합의 불투명한 자금집행으로 조합 임원의 비리가 발생하고, 조합원 간 갈등이 소송전으로 비화돼 사업이 좌초하는 폐해도 예방할 수 있다. 또한 조합의 전문성 및 자금력 부재를 파고들어 시공사가 사업에 광범위하게 관여하여 정비사업을 좌지우지했던 문제점[5]도 해결 가능하다.
신탁사 입장에서도 신탁방식의 정비사업은 기존 주민들로 분양성이 보장된다는 측면에서 중위험 중수익 사업으로서 매력이 높아 사업 다변화 흐름 속에서 비중이 증가하고 있다.
2.1.2. 관리형 토지신탁
부동산 개발사업의 안정적 진행을 위하여 부동산 소유자가 신탁사에 토지를 신탁하고, 신탁사는 법률적인 사업주체로서 인허가· 분양계약 및 자금입출금 등의 관리 업무만을 수행하는 상품이다. 위탁자가 시행자의 지위를 유지하고 신탁사는 관리업무만을 수행하는 '분양관리신탁' 또는 ‘담보신탁 + 대리사무’의 단점을 보완해 사업을 진행하는 대안으로 2006년을 전후해 출현하였다.부동산 PF대출에서 시행사 위험을 통제하기 위해 주로 활용된다. PF의 대주단 입장에서 신탁사가 형식상으로 사업주체가 되기 때문에 실질적 사업주체인 시행사의 파산에 의해 사업이 중단되는 것을 방지할 수 있다.
2.1.2.1. 책임준공확약 관리형 토지신탁
이른바 책준관토(책준)신탁사가 일반적인 관리형 토지신탁에 더하여 PF대출에서 시공사의 책임준공확약에 신용보강까지 해주는 상품이다.
책임준공확약이란 시공사가 책임지고 건물을 준공하겠다는 약속이다. 시공사는 시행사의 부도, 공사비 지급 지연, 민원 등을 이유로 공사를 중단할 수 없고, 예정된 공사기간 내에 공사를 완료할 의무를 진다. 만약 이를 이행하지 못할 경우 PF대출을 대신 상환해야 한다. 책임준공확약은 부동산 PF에서 가장 중요시되는데, 기초자산인 건물이 반드시 세워져야 담보물이 창출되기 때문이다. 시공사가 저조한 분양률이나 시행사의 공사비 미지급 가능성을 이유로 공사를 중단하거나 포기할 수 있다면 프로젝트 자체의 진행이 불가능해지고 금융기관의 대출원리금 회수에 막대한 지장을 초래할 수 있으므로, 사전에 이러한 시공사의 항변을 차단하기 위한 목적으로 사업 자금을 대출하는 금융기관이 시공사의 책임준공확약을 요구하는 것이 일반적이다.
보통 신용도가 우량한 시공사[6]만이 책임준공 능력이 있다고 인정된다. 이를 충족시키는 시공사는 많지 않기 때문에 높은 시공단가가 요구된다. 그러므로 이에 준하는 시공사[7]들에 신탁사가 사실상 연대보증을 함으로써 책임준공확약을 백업하면 비교적 낮은 시공단가에 사업이 진행될 수 있게 된다. 신탁사 입장에서도 리스크를 부담함으로써 일반적인 관리형 토지신탁에 비해 더 높은 신탁보수를 얻을 수 있다는 점에서 유인이 있다. 다만, 신탁사가 책임준공확약을 대신 이행하는 사태가 발생하는 경우 큰 손해를 보게 되므로 리스크 관리가 관건이다.
2016년 개발신탁의 고위험성을 극복하기 위해 KB부동산신탁에서 고안한 상품이다. 2019년 상반기까지 금융지주의 우수한 신용도를 바탕으로 KB부동산신탁과 하나자산신탁이 책준관토 시장을 양분하며 파이를 키워나갔다. 이후 우리금융지주와 신한금융지주, 교보생명이 각각 국제자산신탁, 아시아신탁, 생보부동산신탁을 인수하고 책준관토 시장에 진입하면서 경쟁이 치열해지고 있다.
2.2. 비토지신탁
토지신탁 외의 부동산신탁상품이다. 토지신탁에 비해 수수료율이 낮고, 비토지신탁의 주력인 담보신탁을 제외하고는 신탁보수 및 수탁고에서 차지하는 비중도 매우 낮다.[8] 중소형사[9]의 점유율이 2020년 기준 67.8%로 대부분을 차지한다.2.2.1. 담보신탁
부동산에 저당권을 설정하여 담보대출을 받는 대신, 부동산을 신탁사에 신탁하고 수익권증서를 교부받아 금융기관에 이를 제시하여 대출을 받는 상품이다. 이때 대출기관은 우선수익권을 갖게 된다. 신탁사는 부동산의 담보가치가 유지되도록 관리하다가 차입자가 대출을 갚으면 소유권을 되돌려준다. 만약 대출을 갚지 못하면 부동산을 팔아 정산을 하고 남은 돈은 돌려준다.대출기관 입장에서 담보신탁은 근저당권에 비해 많은 장점이 있어 대출이 수월한 편이다. 첫째로 담보가치의 우수성이다. 신탁사 및 대출기관의 동의 없이는 임대차 계약 등 담보가치 저감 행위가 불가능하고[10], 소액임대차 최우선변제 등 우선채권을 배제할 수 있다.[11] 또한 후순위권리설정을 배제할 수 있으므로 제3채권자의 가압류 등도 발생할 염려가 없다. 또한 차입자가 파산하는 경우 신탁재산은 독립성을 가지므로 파산재단을 구성하지 않는다.
담보신탁의 두번째 장점은 효율적인 환가절차이다. 채무불이행으로인한 강제집행은 신탁사에 의한 공개매각으로 진행된다. 근저당권에 의한 법원 경매와 비교해 봤을 때 절차가 간편하고, 기간이 짧으며, 비용도 적게 든다. 담보신탁에 의한 신탁사 공매는 최소 30일 가량이 소요되는 반면, 법원 경매는 최소 8개월 가량이 소요된다.
2.2.2. 관리신탁
신탁사가 소유자를 대신하여 부동산을 관리해주는 신탁상품이다. 갑종과 을종으로 분류된다- 갑종관리신탁
- 을종관리신탁
2.2.3. 처분신탁
모종의 이유[13] 때문에 처분이 쉽지 않은 부동산 등을 안정적으로 처분하기 위해 이용하는 신탁상품이다. 신탁사는 고객으로부터 부동산을 수탁받아 다양한 처분활동을 수행하고, 처분대금을 수익자에게 교부한다. 한마디로, 부동산을 대신 팔아주는 것이다.건설사가 공사대금을 미분양 아파트 등으로 대물변제 받을 때 처분신탁을 이용하기도 한다. 직접 취득과 비교해 봤을 때 절세효과를 누릴 수 있고, 신속한 처분을 통한 효율적인 채권행사가 가능하기 때문이다.
한국토지신탁이 카사코리아와의 협업을 통해, 처분신탁에 의한 수익권을 기반으로 수익증권을 발행한 바 있다. 「자본시장법」 상 신탁사는 수익증권을 발행할 수 없는 것이 원칙이다. 하지만 해당 사업이 혁신금융서비스로 지정 되면서 관련 규제를 한시적으로 적용받지 않게 되면서 이런 방식이 가능해 진 것이다.
2.2.4. 분양관리신탁
부동산을 선분양할 시 수분양자들이 납입한 분양대금을 관리해주는 신탁상품이다.「건축물의 분양에 관한 법률」에 따라 분양사업의 시행자가 상가·오피스텔 등 상업용부동산[14]을 준공 전에 선분양하기 위해서는, 신탁사에게 부동산 소유권 및 분양대금을 관리하게 해야한다.[15] 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 수분양자를 보호하기 위함이다.상업용 부동산 개발에 있어서 사업비에 대한 PF대출 없이 분양수익만으로 사업을 진행하려고 할 경우 활용된다. 신탁사는 분양수익이 해당 사업장 외로 전용되는 것을 막아주는 자금 관리 역할만 수행하며, 따로 분양보증기관이 있는 것이 아니기 때문에[16] 해당 사업 방식은 수분양자 보호에 취약한 편이다.
3. 신탁업계
- KB부동산신탁 - KB금융지주 자회사 홈페이지
- 교보자산신탁 - 교보생명 자회사 홈페이지
- 대신자산신탁 - 대신증권 자회사 홈페이지
- 대한토지신탁 - 군인공제회 자회사 홈페이지
- 무궁화신탁 - 무궁화금융그룹 자회사 홈페이지
- 신영부동산신탁 - 신영증권 자회사 홈페이지
- 신한자산신탁 - 신한금융지주 자회사 홈페이지
- 우리자산신탁 - 우리금융지주 자회사 홈페이지
- 코람코자산신탁 - LF 자회사 홈페이지
- 코리아신탁 - 지방은행들이 주주로 참여 홈페이지
- 하나자산신탁 - 하나금융지주 자회사 홈페이지
- 한국자산신탁 - MDM그룹 자회사 홈페이지
- 한국토지신탁 - 자체 브랜드 '코아루' 보유 홈페이지
- 한국투자부동산신탁 - 한국투자금융지주 자회사 홈페이지
[1] 선관주의의무, 분별관리의무 등[2] 전체 수탁고에서 은행(47.7%), 부동산신탁사(26.9%), 증권사(23.7%), 보험사(1.7%) 순으로 비중이 크다.[3] 부동산 개발 사업에서 뜬금없이 신탁사가 시행사로 돼있다든지, 분양 계약에서 신탁사가 매도인이라든지 하는 경우가 자주 보이는 이유. 진짜 시행사는 위탁자로서 따로 있는 것.[4] 금융투자의 영업 및 업무에 관한 규정 <별표15> 2. 차입형 토지신탁 - 5. 금지사항[5] 시공사는 막강한 영향력을 바탕으로 공사비의 과도한 증액을 요구한다거나, 시공자로 선정되기 전 약속하였던 사항(예컨대, 놀이터, 주민휴게시설 등의 무료설치공사)을 이행하지 않는 등의 부당한 행위를 하는 예가 종종 있었다.[6] 회사채 발행 기준 A등급 이상[7] 회사채를 발행하지 않아 무등급이지만 재무상태와 시공능력이 우수한 경우 등[8] 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁은 전체 부동산 신탁보수의 2.2%, 전체 부동산 수탁고의 5.5%를 차지.[9] 무궁화신탁, 코리아신탁, 교보자산신탁, 신영부동산신탁, 대신자산신탁, 한국투자부동산신탁[10] 위탁자가 이를 악용하여 담보신탁 후 신탁사의 동의 없이 전세 계약을 맺고 보증금을 챙기는 전세 사기가 빈번하다. 이 경우 세입자는 불법점유자가 되어 보증금을 날리기 십상이다.[11] 담보신탁은 물권인 소유권을 신탁사에 이전하는 형태이다. 이에 반해 소액임차인의 최우선변제권 등은 채권이다. 물권은 채권에 우선하므로 수익자인 대출기관이 우선적으로 변제를 받는다.[12] 담보권 실행 등을 위한 경매, 가압류 등 보전처분, 국세 등 체납처분[13] 부동산이 규모가 커 매수자가 제한돼 있거나, 잔금정산까지 장기간이 소요되거나, 법률관계가 복잡하여 소유권 관리에 안전을 요하는 경우 등[14] 분양하는 부분의 바닥면적 합계가 3,000㎡ 이상이어야 적용 대상이 된다.[15] 금융기관으로부터 분양보증을 받을 경우에도 선분양을 할 수 있다.[16] 분양에 있어서 '주택법'이 적용되는 주거용 부동산과 달리 상업용 부동산은 '건분법'이 적용되기 때문에 분양보증이 의무 사항은 아니다.