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1. 개요
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
- [ 제619조~제654조 펼치기 · 접기 ]
- 제619조(처분능력, 권한없는 자의 할 수 있는 단기임대차) 처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음 각호의 기간을 넘지 못한다.
1. 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년
2. 기타 토지의 임대차는 5년
3. 건물 기타 공작물의 임대차는 3년
4. 동산의 임대차는 6월
제620조(단기임대차의 갱신) 전조의 기간은 갱신할 수 있다. 그러나 그 기간만료전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월내에 갱신하여야 한다.
제621조(임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
제624조(임대인의 보존행위, 인용의무) 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.
제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.
제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)[강행규정] ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
제628조(차임증감청구권)[강행규정][일시사용특례] 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.
제631조(전차인의 권리의 확정)[강행규정] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.
제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.
제633조(차임지급의 시기) 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기있는 것에 대하여는 그 수확후 지체없이 지급하여야 한다.
제634조(임차인의 통지의무) 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)[강행규정] ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.
제637조(임차인의 파산과 해지통고) ①임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.
제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지)[강행규정][일시사용특례] ①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.
제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
제640조(차임연체와 해지)[강행규정][일시사용특례] 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제641조(동전)[강행규정] 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을 준용한다.
제642조(토지임대차의 해지와 지상건물 등에 대한 담보물권자에의 통지) 전조의 경우에 그 지상에 있는 건물 기타 공작물이 담보물권의 목적이 된 때에는 제288조의 규정을 준용한다.
제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)[강행규정] 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
제644조(전차인의 임대청구권, 매수청구권)[강행규정] ①건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조제2항의 규정을 준용한다.
제645조(지상권목적토지의 임차인의 임대청구권, 매수청구권)[강행규정] 전조의 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용한다.
제646조(임차인의 부속물매수청구권)[강행규정][일시사용특례] ①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
제647조(전차인의 부속물매수청구권)[강행규정][일시사용특례] ①건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
제648조(임차지의 부속물, 과실 등에 대한 법정질권)[일시사용특례] 토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임차지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인의 소유동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.
제649조(임차지상의 건물에 대한 법정저당권) 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.
제650조(임차건물등의 부속물에 대한 법정질권)[일시사용특례] 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 그 건물 기타 공작물에 부속한 임차인소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.
제651조 삭제 [20]
제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제653조(일시사용을 위한 임대차의 특례) 제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 전조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 계약이다. 임대차계약은 민법이 정하고 있는 15개의 전형계약 중의 하나다. 물권에 속하는 전세권과 대응되는 임차권을 발생시키는 민법이다.
민법에 규정되어 있지만 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 등 특별법에서 더 중요하게 다루어진다.
본 문서에는 법률적 문서에 대해 설명하고 있으므로, 임대차에 대한 현실적 내용을 확인하려면 임차권 문서 참조.
2. 의의
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
차임 지급 규정이 없으면 임대차가 아니라 사용대차가 된다. 애초에 임대차의 "임"이라는 한자 賃은 품삯 임으로서 차임 없는 임대차는 홍철 없는 홍철팀, 이름과 실제가 다른 것들이 된다. 다만 차임 채권은 금전에 한하지 아니하며, 다른 채권으로 갈음할 수도 있다.
원칙적으로는 비대체물이 임대차의 객체다. 대체물의 경우 임대차가 아니라 소비대차가 된다. 그러나 대체물도 임대차가 성립할 수 있다. 예를 들어, 일반적인 노트북의 경우에는 단순 소비대차가 되지만, 철수가 쓰던 노트북을 임대한 경우에는 비록 그 자체로는 대체물이 되더라도 다른 물건으로 반환할 수 없어 임대차의 객체가 된다. 임대차의 객체는 동산과 부동산을 불문한다.
임대차는 목적물을 사용 수익한 후 이를 반환하는 계속적 급부를 내용으로 하는 계속적 계약관계다.
물건을 사용 수익한 후 이를 반환하는 법률관계로는 채권관계인 임대차 이외에 물권관계인 지상권과 전세권도 있다. 물권인 지상권, 전세권과 달리
1) 임차권은 임대인에 대한 권리인 채권일 뿐이다.
2) 임차권은 배타성이 없다. 따라서 임차물에 대한 매매, 교환, 증여가 있게 되면, 임대차는 효력을 상실한다.[21]
3) 임대차는 양도성이 제한된다. 임대인의 동의가 없으면 임차권을 양도하거나 전대하지 못한다(제629조 제1항).
제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
임대차는 임차인과 전차인을 보호하기 위해 편면적 강행규정을 두고 있다(제652조).제621조(임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
부동산임차인은 당사자 간의 반대 약정이 없으면 임대인에게 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(제621조).②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
그런데 대부분의 부동산임대차에서는 반대의 약정이 존재하기에 실익이 크지 않다.
주택임대차보호법은 민법 제621조에 따라 주택임대차등기를 한 경우에는 주택임대차보호법상 주택임대차와 동일한 효력을 인정하여 대항력과 우선변제력을 인정하고 있다.
제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
토지임차인으로부터 건물의 소유권을 취득한 자는, 토지임대인의 동의를 얻어 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차권을 양수한 경우에만, 그의 토지임차권의 대항력이 인정된다. 지상건물이 경매절차에 의해 매각된 경우, 매수인은 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차권도 취득하지만, 토지임대인의 동의에 의하여 토지임차권을 취득한 것은 아니므로, 토지임대인에 대하여 토지임차권으로 대항할 수는 없다. ②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
판례는 매수인은, 임차인의 변경이 임대차를 지속시키기 어려울 정도로 신뢰관계를 파괴하는 배신행위[22]행위가 아니라고 인정될 특별한 사정이 있음을 입증한 경우에는, 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전으로 임대인에게 대항할 수 있다고 한다.
민법 제621조와 제622조는 임대차가 제3자에 대해 효력이 있다고 한다. 제3자에 대한 효력을 대항력이라 한다. 제3자에 대한 대항력은 소유권을 취득한 제3자에 대한 대항력과 제한물권을 취득한 제3자에 대한 대항력으로 나뉜다.
3. 성질
낙성, 불요식, 유상, 쌍무계약이다. 임대차계약은 지상권설정계약과 달리 차임 지급이 계약의 요소이다. 이때의 차임은 금전에 한하지 않는다. 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결할 때 반드시 임차목적물이 임대인의 소유에 속하여야 할 필요는 없다. 임차목적물이 임대인에게 속하는 것은 임대차계약의 성립요건이 아니다. 따라서 타인 소유의 부동산을 임대하였다고 하여 임대차계약의 해지 사유로는 될 수 없다. 반드시 임대인의 소유일 것을 계약내용으로 삼은 때에만 착오취소가 가능하다.4. 임대차의 존속기간
4.1. 최장기간
현행
민법 제651조 삭제
2011헌바234결정 이전
민법 제651조(임대차존속기간)
①석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.
②전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
민법 제651조 삭제
2011헌바234결정 이전
민법 제651조(임대차존속기간)
①석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.
②전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
이전에는 위처럼 최장약정기간이 있었다. 즉, 20년을 초과하는 경우에는 최장약정기간에 걸려서 그 초과부분은 무효가 된다. 그러나 2011헌바234결정에 의하여 위헌 결정이 나서(재판관 위헌:합헌=6:3) 지금은 임대차존속기간 제한이 없다.
위헌판결을 내리는 이유는 과잉금지의 원칙을 위반형 계약 자유의 원칙을 침해했기 때문이다.
학계에서는 영구적인 임대차계약은 불가능하다는 것이 통설의 입장이었으나, 최신판례에 의하면 영구적인 임대차계약도 가능하다.(2023다209045판결) 영구적인 임대차가 불가능하다는 학설의 입장에 따르면 기본적으로 임대차는 채권에 불과하기 때문에 물권과 달리 영구적 임대차계약은 불가능하다는 것이다. 그러나 판례는 채권관계에서 특정인에 대하여 사용·수익권능을 제공하더라도 이러한 처분이 가능하다는 것이다.
물권 중 하나인 지상권도 영구적인 존속기간으로 설정하는 것이 가능하다.
전세권은 아직 위헌 판결을 받은 적이 없어 여전히 10년의 최장존속기간을 규정하고 있다.민법 제312조 제1항
4.2. 처분능력 없는 자의 임대차의 최장기간
제619조(처분능력, 권한없는 자의 할 수 있는 단기임대차) 처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음 각호의 기간을 넘지 못한다.
1. 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년
2. 기타 토지의 임대차는 5년
3. 건물 기타 공작물의 임대차는 3년
4. 동산의 임대차는 6월
1. 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년
2. 기타 토지의 임대차는 5년
3. 건물 기타 공작물의 임대차는 3년
4. 동산의 임대차는 6월
4.3. 최단기간
주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
상가건물임대차보호법 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
상가건물임대차보호법 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
민법에는 최단기간 규정이 없다. 그러나 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에는 각각 2년과 1년의 최단기간 규정이 있다.
4.4. 기간의 갱신
제639조(묵시의 갱신)
①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
갱신은 일반적인 계약과 같이 당사자 간의 합의에 의하여 갱신된다. 그러나 임차인을 보호하기 위하여 민법 제639조에 의하여 묵시의 갱신도 인정된다. 명문상 강행규정은 아니지만, 판례는 강행규정으로 해석하고 있다.(71누8판결)
묵시의 갱신이 인정되기 위해서는 (ⅰ) 임대차기간이 만료할 것, (ⅱ) 임차물을 계속 사용·수익하고 있을 것, (ⅲ) 임대인이 상당한 기간 내에 이의하지 않아야 하며, 조문에는 없지만 (ⅳ) 임대인이 임차인의 사용·수익 사실을 알고 있어야 하며, 마지막으로 (ⅴ) 묵시의 갱신을 배제하는 특약이 없어야 한다.
묵시의 갱신이 인정되는 경우 전 임대차와 동일한 조건을 임대차한 것으로 보며, 기간은 존속기간이 없는 임대차로 본다.(66다1467판결)
담보 자체는 유지되지만 제3자가 제공한 담보는 소멸한다. 다만, 이는 묵시의 갱신에 한하고, 당사자 간의 합의에 의하여 임대차기간이 연장된 경우에는 제3자 담보는 그대로 유지된다.(2004다68175판결) 제639조 제2항은 담보제공자의 예상하지 못한 불이익을 방지하기 위한 규정일뿐이기 때문이다.
4.4.1. 주택임대차법 및 상가임대차법에서의 기간의 갱신
주택임대차법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
주택임대차법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
주택임대차법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
상가임대차법 제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
주택임대차법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
주택임대차법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
- [ 계약갱신을 거절할 수 있는 사유 펼치기 · 접기 ]
- 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
- [ 계약갱신을 거절할 수 있는 사유 펼치기 · 접기 ]
- 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
상가임대차법 제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
일반적인 임대차 이외의 주택과 상가건물에서는 묵시의 갱신에 별도의 존속기간과 통지 등의 특별요건이 있다.
주택임대차의 경우에는 계약종료 날짜로부터 6개월 전~2개월 전 동안 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있으며(계약갱신요구권), 반대로 임대인이 이 기간 내에 갱신거절의 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 임대차계약을 맺은 것으로 본다(묵시의 갱신). 존속기간은 2년이 된다. 반대로 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있으며, 이 경우 3개월 후에 그 해지의 효력이 발생한다.
상가임대차의 경우에는 계약종료 날짜로부터 6개월 전~1개월 전 동안 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있으며, 반대로 임대인이 이 기간 내에 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우에도 묵시의 갱신이 인정된다. 이 때에는 존속기간이 1년이 된다. 주택임대차와 마찬가지로 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있으며, 3개월 후에 해지의 효력이 발생한다.
4.5. 기간의 약정이 없는 임대차
기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. 다만 해지의 효과는 해지 후 일정기간이 경과한 때에 발생한다. 즉 토지, 건물 기타 공작물에 대해서는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 누가 해지를 통고하든 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.(강행규정)[강행규정] 제652조에 의해 임차인과 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 따라서 특약으로 이 조항의 적용을 배제할 수 없다. 다만, 임대인에게 불리한 경우에는 배제가 가능하다.[강행규정] [일시사용특례] 제653조에 의하여 일시사용하기 위한 것이 명백한 경우에는 해당 조항을 적용하지 않는다.[강행규정] [강행규정] [강행규정] [일시사용특례] [강행규정] [일시사용특례] [강행규정] [강행규정] [강행규정] [강행규정] [강행규정] [일시사용특례] [강행규정] [일시사용특례] [일시사용특례] [일시사용특례] [20] 2011헌바234결정에 의하여 삭제되었다. 임대차기간을 20년으로 정한 해당 법령이 계약자유의 원칙을 해친다는 것이다. 원래의 조문 내용은 다음과 같다. 제651조(임대차존속기간) ①석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다. ②전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.[21] 즉, 매매는 임대차를 깨뜨린다.[22] 대표적인 예가 임차인의 임대인 동의없는 전대차 행위이다. 전세권의 경우는 제3자 재임대는 전세권자의 물권에 기초한 권리행사기에 전세권설정자의 별도의 동의가 필요하지 않으나, 임대차의 경우는 그 본질이 채권이고, 개별 당사자의 개성이 주요한 요소로서 계약성립에 영향을 미치기에 임대인의 동의없는 무단전대차는 배신행위로 일응 추정된다.