깡통주택

1. 개요

2. 이유

3. 전세사기

4. 예방책

1. 사기 예방에서 제일 좋은 것은 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 미심쩍은 집은 계약을 하지 않는 것이다. 미리 임대차계약을 맺기 전 부동산 등기부등본을 떼보는 것이 매우 매우 매우 중요하다. 부동산에 가서 마음에 드는 집이 있다고 하면, 공인중개사에게 그 집의 등기부등본을 떼달라고 하면 그자리에서 떼준다. 등기부등본을 통해서 신탁여부, 저당액, 선순위 채권 등을 모두 알 수 있기 때문에 계약 전 꼭 미리 확인해보아야 한다. 특히 매물이 압류, 가압류나 담보가등기가 설정된 것이 기록된 갑구 뿐만 아니라 근저당이 설정되는 을구도 전부 확인하여야 한다. 어떤 이들은 등기부등본 보는게 의미가 없다고 하는 경우가 있는데 100% 모든 사기를 막을순 없지만 등기부등본을 통해서 그 물건의 위험도를 간략하게나마 확인할수 있다. 따라서 전세사기, 또는 전세보증금을 날릴 수 있는 위험도를 조금이라도 줄이기 위해서는 반드시 확인해봐야 한다. 계약 후 등기부등본을 확인해보는 것도 필요하다. 계약 때는 깨끗했던 등기부등본이 나중에 바뀌어있는 사례도 빈번하기 때문.
• 집의 시세를 대략이라도 파악해보자. 통상 전세가+대출액이 시세의 70%를 넘으면 깡통주택이라고 판단한다. 전세가와 시가가 비슷하다면 전세사기가 아니더라도 무리한 갭투자매물일 수 있으므로 권하지 않는다. 마찬가지로 근저당권 설정, 즉 대출액이 큰 경우도 전세계약은 위험하다.
• 신축 빌라는 전세로 들어가서는 안된다. 최소한 5년 정도 된 주택을 골라야 한다. 굳이 신축을 골라야 한다면 지역별로 다르게 설정되어 있는 보증금을 최우선변제로 받을 수 있는 한도까지만 놓고 월세를 택해야 한다. 전세는 해당 주택에 대한 권리분석과 시세 판단을 집주인보다도 더 정확하게 할 수 있어야 한다. 하지만 주변 시세를 보고 판단할 수 있는 구축 빌라는 권리분석을 어느정도 할 수 있지만 신축은 그게 사실상 불가능하다. 만약 신축빌라에 입주하려 하는데 이사비나 보증금, 혹은 이자를 지원해주겠다는 달콤한 조건을 내건다면 이는 전세사기일 가능성이 크므로 응하지 말자. 그 돈 다 임차인의 주머니에서 나가는 돈이다.
• 특히 집주인이 외국인이면 전세는 거들떠보지도 말고 무조건 보증금을 최우선변제금 까지만 두고 월세를 택해야 한다. 해당 사례와 같이 집주인이 부채를 상환하지 않고 본국으로 달아나면 그때는 진짜 찾을 방법이 없다고 봐야 한다.#
2. 가장 전형적인 전세사기 수법은 전세계약을 맺은 당일 집주인을 바꿔버리는 것이다. 당연히 계약시점에서 일어나지 않은 일이므로 등기부등본으로도 알 수 없다. 통상 임대차보호법 상 전입신고 후 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 임차인에게 최우선 변제권이 생긴다고들 알고있지만 현재 확정일자의 효력은 전입일 익일부터 발생한다는 맹점이 있어, 전입 당일 집주인이 바뀌고 집주인이 집을 담보로 대출을 실행하고 근저당권을 설정하면 세입자는 최우선변제 순위에서 차순위로 밀리게 된다. 또는 세금의 변제순위가 최우선이라는 점을 이용해 집주인이 고액의 세금체납자인 경우가 많다. 이 경우에도 임차인의 변제순위가 차순위로 밀린다. 예를 들어 경매 감정가가 2억이라면 세금이 1순위고, 2순위로 제1근저당으로 설정된 은행에서 담보대출금액을 가져간 뒤에야 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있다는 것인데, 이땐 돈이 거의 남아있지 않다.
• 부동산 계약시에 임차인이 기입할수 있는 특약사항을 잘 활용 하자. 계약 해지, 권리금 설정 등 다양한 내용을 임대인과 협의 하여 넣을 수 있다. 여기에서는 보증금 잔액을 확정일자 익일 등기부등본을 확인한 후 지급하기로 계약을 맺거나, 특약으로 전입신고 당일 소유주가 바뀌어서는 안된다, 근저당권 설정이 불가하다 등의 조항을 넣으면 해결가능하다. 물론 위 빌라왕 사건들 처럼 아예 처음부터 작정하고 사기치려는 사람들한테는 아무 소용 없다. 빌라왕 피해자들도 특약에 여러 제한사항을 넣었지만 빌라왕들은 애초에 그 특약을 지킬 생각도 없었기 때문이다. 또한 세금 체납 여부는 등기부등본에 반영되려면 시차가 있어 등기부등본만으로 확인하기 어려우므로, 지방세/국세 완납증명서를 계약 전 요구하여야 한다.
3. 다음으로, 다세대 주택 중 개인이 자금부족으로 신탁회사에서 돈을 빌리거나 위탁하여 주택을 짓고, 그 대가로 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기는 경우가 있다. 이 경우 세입자와 집주인 사이에서만 이루어진 전세 임대차 계약은 무효이다. 그리고 계약 자체가 무효이므로 사기를 당해도 임차인이 보호받지 못한다.
• 신탁사기를 방지하기 위해서는 등기부등본 갑부에 신탁등기가 등재되어 있는지 확인해보고, 등기소에서 신탁원부를 떼본 후 원부에 있는 대금지급자(신탁회사)에게 전세계약과 관련된 모든 동의 사항을 확인 받으면 어느 정도는 막을수 있다. 그래서 등기부등본을 꼼꼼히 확인해보라는 것.
• 첨언하자면, 신탁계약서 상 임대차계약에 대한 권리자가 위탁자인지, 신탁회사인지 확인하고, 그 권리자와 계약을 체결하는 것이 중요하다. 또한, 권리자가 위탁자(임대인)으로 기재되어 있다고 하더라도 보증금 또는 월세 지급은 신탁회사 명의의 계좌로 입금하여야 하는 조항이 있을 수도 있기 때문에, 꼼꼼한 확인이 필요하다(신탁원부는 근처 등기소에 직접 가서 소정의 수수료를 주고 누구나 발급 가능하다) 그나마 이런 법조항에 대해 아는 사람이라면야 신탁회사와 직접 거래하겠지만 그렇지 않다면 신탁원부 상 신탁회사와 엮여있는 주택은 아무리 좋아보인다고 해도 무조건 거르는게 답이다. 대부분 이런 집은 집주인이 있다고 해도 우선순위에서 신탁회사가 위에 있기 때문에 보증금을 떼일 확률이 매우매우 높다. 굳이 전세를 받아서 보증금을 받을 수 있는데 여기에 뭐하러 신탁회사를 통해 대출을 추가로 받을 필요가 있을까 생각해보면 된다. 좋은 집은 이런 문제 있는 주택 말고 많다. 집주인의 어떠한 사탕발림에도 넘어가지 말고 과감하게 거르고 다른 집을 알아보면 된다. #
1. 이렇게 까지 대비해도 임차인 사정으로 전세가 깡통전세로 전락할 수도 있기에 HUG 전세보증금반환보증에 먼저 가입하는 것이 좋다. 당연히 보험회사 입장에서는 여러가지를 검토해보고 돈이 떼이지 않을 만한 안전한 곳에만 대출을 해주고자 하기 때문에 극단적으로 "난 전세사기 관련해서 알아보는 게 귀찮다!"라고 할 경우 계약에 앞서 전세보증반환보증을 가입해보고, 만약 보증가입이 거절된다면 그 집은 거르면 된다. 그리고 전세보증은 어디까지나 '보험'이라는 사실을 잊어서는 안된다. 첫째도 약관!, 둘째도 약관!, 셋째도 약관!이다. 이를 제대로 확인하지 못하고 가입에 대한 약관상의 의무를 지키지 못하면 지급이 거절되고, 이로 인한 피해 역시 임차인에게 돌아오게 된다.#
• 보증보험 관련, 경매에 부쳐졌을 때 집주인과 손잡은 컨설팅사에서 임차인에게 연락을 해, 새로 계약을 갱신하고 기존 보증금보다 높은 금액으로(기존보증금+미납 세금 또는 근저당금액) 계약을 맺되 전세안심대출을 받아 그 돈으로 미납세금과 근저당을 풀자는 제안을 하는 경우가 있다고 한다. 즉, 지금 파산하고 경매에 넘겨지면 보증금 손해를 보지만 안심전세를 통한다면 다시금 파산해도 보증보험에서 돈을 돌려줄 테니 임차인은 손해볼 것이 없다는 얘기. 혹할 수 있는 얘기지만 당연히 이들과 짜고 계약서를 새로 써주는 것은 불법이다. 또 그 대출금액에 대한 대출 이자는 임차인의 몫이며 사기꾼들은 세금으로 배만 채우고 끝나는 것이므로 응해서는 안된다.언론 보도
• 주택을 매매할 때는 거래관계에 따르는 위험을 인지하고 손해보험사에서 판매하는 '부동산 권리보험'(권원보험)을 가입해야 한다.

5. 기타

• 루나의 전세역전 - 만화가 루나가 연재한 시리즈로 현재 책으로도 발매됐다. 저자는 전세사기를 당하자 공매에 뛰어들어 자기가 집을 사 버렸다. 위 사례의 2번 항목 중 세금 체납에 해당된다. 건물주가 세입자의 전세보증금으로 세금과 채무를 땡치려고 작정을 했다면 세입자가 그 사기를 당하지 않는 방법은 없다는 것을 처절하게 보여준다.
• MBC가 전국 깡통전세 감별기를 만들었다. 깡통전세 감별기에서는 확인할 수 있던 정보가 정작 안심정보 앱에는 확인이 안되는등의 문제점을 발견하기도 했다. 중요한건 국토 교통부 실거래가를 기반으로 매매와 전세거래가 있었던 공동 주택의 실거래 94만 건을 전수조사한 분석결과 전세가율을 넘어버린 100% 깡통주택단지는 열에 하나에 가까웠고 전세가율이 80%에 육박해서 깡통주택우려 수준은 무려 38%에 가까운 결과가 나왔다. #

• 전세사기 피해, 기자가 직접 겪어보니‥: MBC 기자 본인이 전세사기 피해자가 되어 현장 취재를 한 기사다.

6. 반응

6.1. 정치권

• 더불어민주당의 조오섭의원은 전세사기에 대해 "수도권 특정지역만의 문제가 아니라 광주·전남, 부산, 동탄 등 지방에서도 속출하고 있는 전국적인 문제"라며 "피해자들을 신속히 구제할 수 있도록 특별법 제정에 여야가 하루빨리 나서야 한다"는 입장을 밝힌 바 있다. #
• 한동훈 법무부 장관은 전세사기 대책과 관련 특별법을 만들고 있다면서 “앞으로 전세사기가 발생한다면 20년간 감옥에 가게 될 것”이라고 했다. #
• 이재명 더불어민주당 대표는 24년 2월 26일 오전 인천시당에서 열린 최고위원회의에서 “전세사기 대책의 핵심은 선구제 후보상이다. 이번 2월 국회에서 전세사기특별법 개정, ‘선구제 후구상’ 이 제도를 반드시 도입해야 한다”고 말했다. # #
• 심상정 녹색정의당 원내대표는 “전세사기·깡통전세로 정말 성실하게 일해온 우리 청년들과 시민의 삶이 쓰러져 가는 모습을 보면서 정치인의 한 사람으로서 정말 죄인과 같은 심정이었다”며 “반드시 전세사기 특별법 개정안을 통과시키고 우리 피해자들께서 용기를 갖고 미래를 도모할 수 있도록 최선을 다하겠다는 약속드린다”고 했다. #

6.1.1. 민주당, 정의당의 전세사기특별법 직회부

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