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1. 개요
| 서울특별시 노원구에 위치한 상계뉴타운의 조감도 |
2. 상세
뉴타운은 작은 재개발 구역만 찔끔 밀고 아파트 몇개 동만 올리는 식으로 하지 말고 기왕 낡은 주택들이 모여있으면 동네 전체를 다 밀고 광역 아파트 단지를 만들어 버리는 것이다. 기존 재개발은 부분적으로 소규모 재개발이 산재해 있는 전형적인 난개발 형태가 되어 버린다는 문제 의식에서 시작되었다. 즉 기존 재개발 방식으로 짓는 새 아파트 단지는 완성되더라도 단지 밖의 주변 환경은 여전히 낙후된 상태 그대로 남게 되는 단점이 있다.[2] 이러한 개별적인 재개발의 단점을 해결해 보려는 시도의 산물이 바로 뉴타운이다.뉴타운 사업의 목적은 기존 도시구획을 재개발하여 깔끔한 도시를 구축하여 미적 효과를 높이고 지역 발전을 도모하기 위함이다. 특히 서울특별시의 경우 계획도시로 개발된 강남에 비해 오래전부터 자연적으로 발생한 자연부락 성격이 강했던 강북을 개발하여 강남과 강북의 격차를 줄이기 위한 것으로 도입되었다. 기존의 재개발 방식에서는 상대적으로 소규모의 구역이 중구난방으로 주택을 짓다 보니 사업 완료 후 인구가 늘어난 만큼의 도로, 상하수도, 학교 등의 기반시설이 제대로 공급되지 못하는 문제가 발생해 도시 미관과 환경이 더욱 열악해지는 문제점이 있었는데[3] 특히 강북 지역은 무계획적으로 확장된 시가지 탓에 좁은 도로, 부족한 공원 시설 등의 문제를 해결해야 했지만 기존의 사업 방식으로 근본적인 해결이 어렵다는 지적이 있어 왔다. 대표적인 것이 주차 문제와 하수도 같은 인프라 문제다. 따라서 이 문제를 해결하기 위해 아예 특정 지역을 대단위로 묶어서 지역의 건물들을 한방에 날려 버리고 새로운 계획도시를 만드는 안이 나왔는데 이것이 이른바 뉴타운 계획이었다. 즉, 간단히 설명하자면 재개발을 대단위로 하는 것이다. 재개발은 건물이나 특정 지역에 국한되어 기반시설이 제대로 공급되지 못하는 문제가 생길 수 있지만 뉴타운은 이러한 문제를 한방에 해결하기 위해 건물 외에도 도로, 녹지, 복지시설, 사회기반시설 등을 종합적으로 고려해 완전히 새로운 도시(new town)를 하나 만드는 것이라고 보면 된다.
뉴타운의 장점은 상당히 넓은 지역이 낙후된 빈 공간 없이 모두 개발되어 일부 아파트만 새 것이 되는 것이 아니라 주택가와 기반시설이 모두 깔끔하게 구획정리되어 주거환경과 도시미관이 크게 개선된 마치 꼬마신도시와 같은 계획도시의 면모를 보여줄 수 있다는 것이다. 그러나 대규모로 정비하다 보니 기존 주거민들의 이주도 대규모화 되어 일시적인 전월세 상승을 불러올 수 있다는 문제가 있다.
3. 역사
뉴타운은 2002년에 이명박 서울시장이 최초로 시도했던 정책이다. 강북에 가 보면 은평뉴타운, 길음뉴타운, 미아뉴타운, 왕십리뉴타운 등 예전에는 달동네였던 곳이 다 아파트 촌으로 바뀐 곳이 있는데 이런 곳이 대표적인 뉴타운이다. 기존 구축 아파트를 대상으로 하는 재건축은 이미 기반시설이 정비된 경우가 많아 뉴타운을 적용할 의미가 없는 경우가 대다수이므로 뉴타운은 기존 구도심을 대상으로 하는 재개발 일색일 수 밖에 없다. 도심 개발이 이루어진 시기가 늦을수록 보다 체계화된 계획 아래 도시가 형성되었으므로 서울에서 뉴타운은 한강 이남보다 상대적으로 낙후도가 높은 강북 지역에 집중되어 있다. 2002년 뉴타운이라는 명칭으로 시작된 이 제도는 기존의 여러 가지 사업 방식들을 조합한 서울시의 독자적인 정책이었을 뿐 초기에는 서울시장의 정치적 홍보물로서의 성격이 강하다고 인식되어 제대로 된 법률적 지원을 받지 못했다.이후 많은 수의 뉴타운이 추가 지정되고 구도심 개발의 대안으로 급부상하면서 가칭 '뉴타운특별법' 제정 논의가 정치권에서 일어나더니 2005년에 참여정부와 여당이 '도시재정비촉진특별법'(이른바 도촉법)이라는 명칭의 법률을 제정하고 뉴타운의 명칭도 '도시재정비촉진지구'로 규정하면서 사업이 본격화된다.[4]
그러나 부동산 경기 침체기가 찾아오고 2011년에 취임한 박원순 서울시장의 주거정책 철학[5]에 따라 서울의 많은 뉴타운 구역들이 해제되었다. 예를 들면 종로구 창신동, 숭인동이 2013년 뉴타운 대상에서 빠지고 도시재생사업 지역이 되었다. 2011년부터 2020년까지 세 번의 연임 기간 동안 박원순 서울시장은 뉴타운을 비롯한 재개발, 재건축은 가능하면 추진을 안 하는 일관된 주거정책을 펼쳤고 조그마한 문제가 있으면 뉴타운을 다 해제시켰다.
4. 논쟁
4.1. 필요성
한강의 기적이라 불리는 대한민국의 경제 성장 과정에서 이른바 도시계획은 없다시피 하였다. 기존 도시조직은 불법주차, 도로 부족, 보행로 부족, 널려진 전봇대, 학교나 주민센터 등 행정시설 부족 등으로 인해 안전 문제가 심각했다.재개발을 진행하면 용적률에서 인센티브를 주는 대신, 도로, 전신주 지중화, 학교나 주민센터 등 행정기관을 기부채납으로 받는 이른바 대체 공공시설 개념이 생기기 때문에, 기존 도시조직을 전면적으로 파괴하고 나오는 새로운 재개발 구획이 훨씬 더 깔끔하고 보기좋은 모습이 되는 경우가 많다. 뉴타운의 경우 특성상 이런 기부채납이 더 많아서, 재개발에 따른 효과 역시 극대화될 수 있다.
| 뉴타운 이전 이후 비교(카카오맵) |
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| 서울 수색증산뉴타운(수색동) 재개발 |
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| 서울 신길뉴타운(신길동) 재개발 |
재개발 이전에는 보행로가 아예 존재하지도 않은 지역에 최소 왕복 2차로의 도로와 보행로를 확보하고, 조도가 낮은 보안등은 조도가 높은 가로등으로 교체해 치안도 좋아졌으며, 아파트 입주로 인한 주차장 확보로 불법주차하는 차량이 전부 사라졌다. 게다가 재개발로 들어선 대단지 아파트는 전신주 지중화가 진행돼 전신주가 없어졌고, 공공녹지도 확보가 돼 환경적으로도 훨씬 쾌적한 모습이 된 것이다.
대도시, 특히 서울 중심부의 뉴타운은 도심회귀의 성공적인 사례라고도 할 수 있다. 서울의 경우 과거 고도성장 시기 무계획적으로 개발된 이유로 인해 특히 고용을 다수 창출하는 대도시 중심부일수록 도시계획이 엉망이었다. 소득수준이 상승하면서 주거수준에 대한 하한치는 점차 높아졌지만, 뉴타운 사업 이전에 주거 수준이 양호한 곳으로 가려면 새로 개발되는 교외 지역으로 나가야만 했고, 이들은 대도시 중심부와 거리가 멀어 막대한 통근비용을 유발했다. 따라서 사람들은 대도시 중심부에 가까우면서도 주거환경이 양호한 주택을 원했다. 서울의 뉴타운은 결과적으로 이러한 목적을 달성하는 데 성공하였다.
물론 그 과정에서 한국의 다른 재개발 사업처럼 소득수준이 낮은 원주민들이 동네를 떠나는 부작용이 있었지만, 결과적으로 해당 지역 주택을 소유하고 재개발 기간 존버를 성공한 주민들에게는 분명히 이익이 되기는 했다.
서울의 경우 2010년대부터 박원순 시장의 정책에 따라 뉴타운과 같은 대규모 재개발을 제한하고 도시재생 사업을 추진했다. 그리고 당시는 부동산 시황이 하향하던 시기여서 집값이 별로 오르지 않았기 때문에 주민들도, 서울시도 그렇게 해도 되는 것으로 생각했다. 그러나 결과적으로 서울의 도시재생 사업은 그리 성공적이지 못했다. 재개발을 도시재생으로 갈음하기에는 대상지의 인프라가 너무 열악했기 때문이다. 2020년대부터는 서울시내 아파트 공급이 제한되면서 서울 아파트 값이 폭등하였는데 이전부터 진행된 뉴타운 사업을 무사히 마친 원주민들은 이득을 본 반면 재정비촉진지구에서 해제되고 도시재생 사업에 선정된 지역의 주민들은 피해를 입었다. 결국 해당 지역 주민들이 도시재생 사업을 취소시키고 재개발을 위해 고군분투하는 상황이 펼쳐졌다.
또한 뉴타운이 안 되나 보다 하고 판단한 집 주인을 중심으로 기존의 오래된 집을 부수고 신축 다세대주택, 주로 빌라를 짓기 시작했다. 이런 식으로 그 마을에 신축 가옥들이 부분부분 박히기 시작한 결과 그 마을은 이후 재개발을 다시 추진하더라도 진행이 매우 힘들어졌다.[6] 뉴타운 새 집 주인들이 뉴타운, 재개발에 반대하기 때문에 합의가 안 되고 계속 미뤄지는 것이다. 이런 식으로 빌라가 들어찬 지역은 인프라 개선이 이뤄지지 않아 낮은 녹지 비율, 좁은 도로, 부족한 주차장 등 많은 문제를 야기한다.
고용이 창출되고 각종 서비스를 누릴 수 있는 도심 인근 지역에 대한 주거 수요는 명확하게 존재하는 것인데, 주택 공급에는 비교적 긴 시간이 필요하므로 정책적으로 주택 불황기에도 꾸준히 정책적으로 새 집을 공급해 와야할 필요성이 있음에도 그 당시 새 집을 안 짓고 고쳐쓰는 정책을 고수함으로써 새 집, 새 아파트 공급 공백을 초래했고 2010년대 후반부터 본격적으로 나타난 주택 가격 폭등의 한 원인이 되었다는 비판이 나온다.
4.2. 문제점
뉴타운에 지정될 정도로 낙후된 지역에 거주하던 거주자는 그 지역을 싹 밀어 버리고 조성되는 아파트나 주상복합에 꾸준히 거주할 경제력을 갖추지 못한 경우가 많아 보상금을 쥐고 퇴거하는 경우가 많다. 입주권은 알박기로 한 몫 챙기는 '큰손'들에게 넘긴 후 살던 집을 떠나는 사태가 속출할 수 있으며 물론 떠나지 않으면 용역깡패들이 와서 실력행사를 하는 경우도 다반사다.물론 대부분의 뉴타운 지역은 법적인 이유에서라도 세입자에게도 보증금만큼 챙겨줄 정도로 집값보다 많으면 많았지 적지는 않은 금액을 보상했을 것이다. 그러나 뉴타운의 전제가 낙후된 지역의 재개발이고 따라서 그 지역의 집값, 전세금 등은 원래 매우 쌌기 때문에 보상금을 받더라도 인근 지역의 번듯한 주택에 들어가기에는 영 부족했다. 즉, 뉴타운 사업 이전에는 깔끔하지는 않아도 그래도 자기가 자란 동네에서 두 다리 뻗고 잘 집은 있었는데 사업 이후엔 기존보다 더 변두리나 낙후된 낯선 지역으로 이사갈 수밖에 없어진 것이다. 만약 안 나가면 용역깡패들이 밀어버리기 마련.
개중에 조금이나마 끝발 있는 사람들은 보상금 더 받겠다고 버티는 경우도 있지만[7] 오래 버티다 보면 용역 대신 경찰이 출동하여(...) 일을 해결한다. 그나마 용산4구역 철거현장 화재 사건 이후에는 이런 행위를 그나마 자제하는 편.
5. 뉴타운과 정치의 관계
대한민국에 뉴타운이 처음 시도된 것은 2002년에 이명박 당시 서울시장이 길음, 은평, 왕십리 지구를 뉴타운 시범지구로 지정하면서부터였다. 다만 뉴타운이란 건 정권의 도움 없이 서울시장이 추진하기는 불가능했던 사업이라 당시 이 시장의 뉴타운은 기존의 단독주택 재개발 지구 여러 개를 붙인 것에 지나지 않았다.[8] 그러다 2005년에 '도시재정비 촉진을 위한 특별법', 이른바 도촉법을 당시 참여정부와 열린우리당이 만들면서 지금의 뉴타운 방향이 잡혔다. 실제로 2017년까지도 존치된 뉴타운들은 전부 이 2005년 제정된 도촉법을 기반으로 했다.이 법이 만들어진 과정을 보면 2005년 사립학교법 직권상정 파동과 종합부동산세 신설건으로 인해 보수 야당인 한나라당이 아예 등원 거부를 하고 국회 공성전을 벌였을 때 열린우리당이 물리력으로 한나라당의 저지를 뚫고 강행 처리한 것이 바로 이 뉴타운, 즉 도시재정비 촉진을 위한 특별법이었다.# 이른바 8.31 부동산대책의 한 법안으로 민주당과 민주노동당[9]의 협조를 받아 열린우리당이 강행 처리했지만 이후 이 뉴타운법으로 인해 득을 본 것은 열린우리당이 아니라 한나라당-새누리당이었다는 게 아이러니. -
2008년 제18대 국회의원 선거를 앞두고 뉴타운 열풍이 불어 많은 국회의원 후보들이 경쟁적으로 뉴타운 사업을 공약으로 들고 나왔다.[10] 덕분에 선거 이후 특히 수도권 지역에 많은 뉴타운 계획들이 짜였으나 선거가 끝나고 몇 달 안되어 터진 대침체로 인해 이 뉴타운 사업계획들이 틀어지면서 일부 지구는 아예 뉴타운 지정이 해제되는 등 곤란을 겪기도 했다.
보통은 집권 정당 지지율 좀 올려 보려고 뉴타운 사업을 공약하거나 추진하는 경우가 많은데 실제로 2008년에 들어선 이명박 정부는 이 뉴타운 공약으로 총선에서 쏠쏠한 재미를 봤다. 허나 그 기세로 뉴타운 삽을 뜨려던 찰나에 하필이면 서브프라임 모기지 사태라는 글로벌 금융위기가 터지면서 보수정권은 부메랑을 맞았다.
사실 뉴타운 사업은 유권자들의 표만 의식한 게 아니라 일부 보수주의자들에겐 수도권의 인구 지형 자체를 바꾸려는 시도이기도 했다. 즉 강북에 고가 아파트촌이 들어서면 기존 민주당 지지층들(다세대주택에 거주하는 서민층)이 부동산 가격을 감당하지 못해 서울 밖으로 튕겨 나가고 강북 뉴타운에 자산이 많은 40~50대 중산층이 대거 들어와 강남3구처럼 보수화될 것으로 예상한 것이다.
하지만 글로벌 금융위기로 인해 부동산시장이 냉각되면서 입주자들도 반토막이 날 위기에 처했는데 이렇게 미분양이 날 경우 건설사들은 망할 수밖에 없는 만큼 이를 피하고자 하기 위해 신축 아파트를 수 차례 설계 변경하여 대형 평수를 줄이고 중소형 위주 아파트 단지로 재편했다. 그리고 거기에 맞는 반보수 성향의 30~40대 서민층이 뉴타운으로 대거 유입되면서 이들 지역은 민주당의 표밭이 되었다. 다만 유일하게 동작구의 흑석뉴타운만 기존 계획대로 대형 평수 아파트 단지가 조성되었고 강남 인접지역이라는 프리미엄 덕에 미분양 없이 40~50대 중산층 이상이 입주해 실제 다른 요인도 있긴 하겠지만 강남 따라 어느 정도는 보수화된 투표 성향을 보이면서 나경원 의원이 한동안 유리한 위치를 점할 수 있었다.
하지만 흑석뉴타운 이외의 지역들은 뉴타운 계획으로 새로 들어오게 된 계층은 당초 예상했던 4050 중산층이 아닌 3040 내지는 서민층이었고 이들이 압도적으로 진보/중도 쪽 성향을 띤 덕택에 오히려 이 지역들이 반보수계 정당 텃밭으로 고정되는 계기가 되었다.
하지만 문재인 정부 들어서 부동산 폭등으로 인해 상단에서 언급한 흑석뉴타운뿐만 아니라 여러 뉴타운들이 과거보다 보수화되는 추세를 보이기도 했다. 전농답십리뉴타운(동대문구 을), 왕십리뉴타운(중구·성동구 갑), 아현뉴타운(마포구 갑), 돈의문뉴타운(종로구) 등지에 위치한 고가 아파트들은 21대 총선에서 보수정당 후보가 우위를 차지했거나 접전으로 나왔으며 2020년 말부터 시작된 서울 부동산 폭등으로 인해 신축 중심의 뉴타운 아파트 가격이 폭등하면서 문재인 정부의 주택 공시가격 현실화 정책, 보유세 인상 등의 여파로 인해 지역 내 정치적 여론이 보수 강세로 굳어졌다. 덕분에 20대 대선과 8회 지선에서 한동안 국민의힘이 승리를 거두게 하는 원동력이 되기도 했다.
대신 경기도가 민주당 우위로 뒤집혔는데 땅값 비싼 서울시에서 밀려난 민주당 지지 무주택자들이 경기도로 몰려갔기 때문이다. 허나 2023년 재보궐 선거 참패 등 이후 서울에서 국민의힘의 지지율이 하락하는 경향을 보이고 있어, 사실 뉴타운이 지금까지 무슨 영향을 미친다기보단 그냥 서울 자체가 표심의 유동성이 상당한 지역이라고 보는게 더 맞을지도 모른다.
6. 대한민국의 뉴타운
6.1. 서울특별시
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시범 뉴타운 3곳이 있다. 도심 낙후지역을 정비한 길음뉴타운, 사실상 신도시 사업인[11] 은평뉴타운, 도심 중심상업지역을 재개발한 왕십리뉴타운이다.
오세훈시정 하에 뉴타운의 축소판인 모아타운 사업이 진행중이다.
6.2. 인천광역시
6.3. 대구광역시
6.4. 경기도
- 고양시
- 광명시
- 광명뉴타운 - 24개의 구역 중 절반의 구역의 사업이 취소되고, 나머지 12개의 구역은 추진하는 방향으로 가닥이 잡혔다.
- 구리시
- 군포시
군포뉴타운[백지화]- 김포시
- 남양주시
- 부천시
- 소사뉴타운 - 구 소사본3동 지역만 소사뉴타운으로 개발되었고, 구 소사본동 지역은 소사역세권개발사업으로 대체되었으며, 나머지 지역은 백지화되었다.
원미뉴타운[백지화]- 안성시
- 의정부시
- 평택시
- 신장뉴타운
- 화성시
6.5. 강원도
7. 일본의 뉴타운
8. 여담
전라남도 영광군 법성면 법성포구 인근의 매립지 이름을 '법성포뉴타운'으로 지정했다. 위에 서술된 재정비촉진지구의 의미에는 미흡하지만, 오히려 본래 의미의 'New town'에는 들어맞는 곳이라고 할 수 있을 듯 하다. 직역하자면 현대식으로 새로 조성된 마을 정도 될듯. 사실 이런 농어촌도 알고보면 계획도시처럼 깔끔하게 조성된 마을이 생각보다 많다. 대표적인 예로 간척지에 조성된 간척촌과 댐 건설로 인한 이주민 단지 등이 있다.[1] 예를 들어 은평뉴타운, 길음뉴타운, 미아뉴타운, 한남뉴타운 하는 식이다.[2] 일반적인 재개발의 경우 일정 면적 안의 기존 주택들 노후도가 열악해야 허가를 얻을 수 있는데 만약 지역의 일부분만 재개발되어 새 아파트가 들어선 경우에는 그 외의 주변 주택들이 아무리 낙후되었어도 새 아파트 때문에 노후도가 낮아져 상당기간 추가 재개발 허가를 받을 수 없게 된다. 따라서 그 주변 지역은 낙후된 도로나 주차시설 부족 등의 문제를 계속 겪게 된다.[3] 산동네 판자촌을 재건축해서 몇 천 세대 아파트를 지어 놨더니 진입로는 여전히 왕복 2차선이라든지 하는 문제점이 생긴다.[4] 명칭이 길어서 '도촉지구'라고 줄여서 부르기도 하지만 여전히 '뉴타운'이라는 명칭이 압도적으로 많이 사용되고 있다.[5] 대규모 정비사업으로 헌 집 헐어 새 아파트 일색으로 짓는 것을 지양하고 기존의 낡은 집을 고치고 개선하여 원형을 최대한 보전하자는 도시재생주거정책을 지향했다.[6] 대표적 예가 2022년 빌라왕 사태의 주요 피해 지역 중 하나인 강서구 화곡동이다. 이쪽은 2008년 총선에서 한나라당에게 몰표를 주면서 뉴타운 호재로 집값을 끌어올렸으나 오세훈 시장이 뉴타운 사업 확대에 미온적이었고 김포공항 인근 고지대 지역이라 강한 고도제한 규제를 극복할 방법이 없다는 입지상의 한계까지 발목을 잡아 사업성이 없다는 결론이 내려져 뉴타운 사업이 무산되자 실망한 구옥 소유주들이 우후죽순 빌라로 재건축을 진행하며 2010년대 중반부터 신축빌라촌이 형성되었다.[7] 종교단체가 그런 경우가 많다. 보상금+대체부지가 있지만 버티기로 보상금 수십억을 더 챙기는 경우도 있다. 장위뉴타운 10구역 재개발을 질질 끌게 만든 사랑제일교회가 대표적인 사례.[8] 그래서 은평, 길음, 왕십리 지구에는 이후 제정된 도촉법에 따른 촉진책도 없었지만 반대로 임대주택 비율 상향 등의 규제도 적게 들어갔다.[9] 민주노동당이 당시 뉴타운법(도촉법)에 찬성한 이유는 사립학교법 때문이었다. 쉽게 말해 딜을 한 것. 당시 열린우리당은 사학법을 개정할 때 민주노동당이 제시한 강경한 사학법을 도입했는데 대신 민노당은 열린우리당이 주도한 도촉법에 협조하기로 했다. 다만 이 사학법은 오래 가지 못했는데, 열린우리당이 국민연금 개정안을 통과시키는 대가로 한나라당과 다시 딜을 해 사학법을 1년 8개월만에 원상 복구시켰기 때문이다.[10] 특히 신지호, 홍정욱, 유정현, 강용석, 강승규 등 당시 수도권 지역의 한나라당 초선의원들이 뉴타운 공약으로 당선에 큰 이득을 봤는데 오죽하면 당시 이렇게 당선된 국회의원들을 '타운돌이'라고 부를 정도였다.(...) 이전 선거의 탄돌이가 생각나면 기분 탓이다.[11] 현 진관동의 전신인 진관내/외동, 구파발동이 길음, 왕십리 수준의 재정비로는 도저히 감당이 불가능한 수준의 낙깡촌이였기에 결국 신도시 짓듯이 동네를 싹 엎어버리고 지었다. 그래서 다른 2개는 어느정도 구시가지의 흔적을 찾을수 있는데 비해 여기는 거의 없다시피하다.[백지화] [백지화] [백지화] [15] 사업성이 없다는 이유로 규모를 대폭 축소하여 안성아양지구로 명칭을 바꿔 개발하기로 했다[백지화] [백지화]