1. 개요
用途地域. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조(국토의 용도구분)에 따라 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.영미권에서는 흔히 Zoning이라고 부른다. 특히 미국과 캐나다 등은 유럽이나 아시아 국가들과 달리 배타적인 용도지역 규칙을 가지고 있는데, 가령 미국의 주거지역에서는 주거용도의 건물만 지을 수 있고, 아무리 작은 구멍가게나, 카페, 종교시설, 유치원조차도 금지되는 식이다. 이렇다보니 미국의 교외지역에서 가장 가까운 가게를 가려고해도 차를 타고 나가야하는 번거로움이 생기는 것이고, 마천루가 즐비하는 도심 바로 옆에 1~2층짜리 가족용 주거주택들이 들어선 동네가 있고 하는 식의 모습을 볼 수 있는 것이다. 하지만 최근에는 집값 문제와 공용임대주택, 님비현상, 제도적차별문제가 얽혀가며 유럽권처럼 법을 바꾸고자하는 목소리가 크다.
2. 종류
국토는 토지의 이용상태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전을 고려하여 구분한다.2.1. 도시지역
인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역2.1.1. 주거지역
거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역- 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
- 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
2.1.2. 상업지역
상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역- 중심상업지역 : 도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
- 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
- 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
- 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통 기능의 증진을 위하여 필요한 지역
2.1.3. 공업지역
공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역- 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
- 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
- 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
2.1.4. 녹지지역
농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역- 보전녹지지역 : 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
- 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
- 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
2.2. 관리지역
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역- 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
- 생산관리지역: 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
- 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역
2.3. 농림지역
도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업지흥지역, 또는 산지 관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역2.4. 자연환경보전지역
자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역3. 여담
용도지역이 어떻게 지정되어있냐에 따라 지을 수 있는 건축물의 규모와 용도가 달라지고 그에 따라 지가나 세금 등의 문제도 얽혀있기 때문에 도시계획이나 부동산을 배우기 위해서 반드시 세목별로 알아야 하는 내용이다. 용도지역을 알면 향후 그 지역에 어느 건물이 어떻게 들어올지 예측이 가능하다. 용도지역도 모르고 섣불리 땅이나 건물을 샀다가 주변에 문제가 되는 시설이 들어서 문제가 될 수도 있고, 자신이 지으려던 건물의 용도가 법에 저촉되어 건설허가가 불허되거나 원상복구 명령을 받을 수도 있기 때문에 각 세목 별로 어떤 건물을 지을 수 있는지 아는 것이 중요하다.용도지역 별로 마련되어 있는 규제의 기준은 용도구역과 용도지구의 설정에 따라 달라질 수 있다.