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1. 개요
2018년 9월 13일 14시 30분, 문재인 정부에서 내놓은 부동산 시장 종합대책. 8.2 부동산 대책 이후 1년 만에 가장 큰 부동산 대책이다.김동연 부총리 겸 기획재정부장관과 김현미 국토교통부장관, 장하성 대통령비서실 정책실장 3인의 회의에서 나왔으며, 김동연 부총리가 발표하였다.
2. 배경
2017년 8.2 부동산 대책, 9.5 부동산 대책, 10.24 가계부채 종합대책 등을 통해서 부동산 가격이 잠시 잡히는 듯 해 보였으나, 2018년 들어서 다시 부동산 시장이 서울특별시 위주로 뛰고 있으며 오히려 비수도권은 약세로 가면서 양극화가 심각해졌다. 이에 문재인 정부의 지지율까지 떨어지자 결국 새 대책을 꺼내게 되었다.직전 대책인 8.27 부동산 대책은 투기과열지구, 투기지역, 청약조정지역 확대를 골자로 한 반면, 9.13 대책은 종합부동산세를 골자로 한다. 그리고 9월 21일 9.21 부동산 공급확대 대책까지 사실상 8.27/9.13/9.21 대책은 한몸이다.
3. 상세
"투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호"라는 3대원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정에 전력 (기획재정부 배포 주택시장 안정대책 추진방향 본문)3.1. 종합부동산세 인상 및 과세대상 확대
가장 큰 안건은 종합부동산세 인상 및 과세대상 확대이다. 기사 기사2 기사3
종합부동산세 과표 3억원 ~ 6억원 구간을 신설하여 세율을 0.7%로 부과하기로 하였다.(과표기준 3억원은 실제 거래가격 기준 18억원에 해당한다.) 서울특별시/세종특별자치시의 경우 종부세 최고세율을 3.2%로 인상하기로 했다. 세 부담 상한선도 150%에서 300%로 2배로 확대하기로 하였다.
실제로 정부발표에 따르면 이런 인상에 해당하는 사람은 종전의 2만 6천명에서 27만 4천명으로 증가하는데, 25만명정도의 사람들에게 세금을 더 걷는다. 즉, 매우 비싼 주택을 보유한 사람+혹은 주택을 많이 보유한 사람들에게만 해당되는 것이다.#그러나 소득과 상관없이 세금을 걷는 것이기에 소득이 적은 1주택 보유자들[1]도 해당된다는 사실 때문에 비판을 받고 있다.#
발표 직후 1주택자인 경우 과세대상을 기존 공시가격 9억원 이상에서 6억원 이상으로 확대한다는 기사가 있었으나 오보로 확인되었다.[2]
3.2. 1주택자 분양 주택청약 제한
2018년 9월 13일 발표한 9.13 대책에는 이미 1주택자가 된 사람이 투기과열지구나 청약조정지역의 분양 물량에 대해 무주택자 이외에는 잔여분[3]에 대해서도 분양 주택청약을 넣을 수 없도록 묶었다.3.3. 부동산 임대사업자 등록 규제
기존에 하던 임대사업자 등록 유도책을 전면적으로 뒤엎었다.* 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과: 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택을 양도시 양도세 중과에서 제외하던 것을 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과 * (2주택) 일반세율 + 10%p (3주택이상) 일반세율 + 20%p
- 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세: 8년 장기 임대등록한 주택에 대하여 종합부동산세 비과세 하던 것을 1주택 이상자가 임대등록시에도 종합부동산세 합산 과세
- 등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설: 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍‧면지역은 100㎡이하 의 등록 임대주택에 대해 양도세 100% 면제, 장기보유특별공제 50%(8년 이상～10년 미만 임대)․70%(10년 이상 임대) 감면하던 것을 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설 (수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)
(이상 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용)
- 주택임대사업자에 대한 대출규제 강화 : 현재 금융회사가 60~80% 수준의 LTV를 자율적으로 적용하던 것에서 투기지역․투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 LTV 40% 도입 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대 금지, 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화, 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과시 점검, 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인, 용도외 유용시 대출금 회수 및 임대업관련 대출 제한(최대 5년)
(이상 9.14이후 주택매매계약체결건이나 신규대출신청건부터 적용)
3.4. 대출규제
주택담보대출(모기지론) 규제가 추가로 들어갔다.최종구 금융위원회 위원장은 "다주택자가 은행 대출을 통해 집을 더 구입할 수 없도록 하겠다. 현금 가지고 사겠다는 것은 막을 수 없겠지만."이라고 언급했다.
3.5. 네이버 카페 등 가격담합 규제
네이버 카페의 입주자모임 등을 이용한 부동산 가격 담합이 발생하고 있다. 이에 대한 대책도 추가되었다.3.6. 공급확대
신규 수도권 공공택지 공급ㅇ 수도권내 교통여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳 개발(30만호)
도심내 공급 활성화 ▪ 도심 내 유휴부지, 보존가치 낮은 3등급 이하 그린벨트 등 활용 서울시가 싫어합니다
▪ 실수요자 주택수요에 따라 공공임대-분양비율을 지자체와 협의하여 탄력적용
* 그린벨트 평가등급은 1～5등급으로 구성 (그린벨트 해제 및 개발은 환경적 가치가 상대적으로 낮은 3～5등급지 활용이 원칙)
▪ 공공택지에서 공급되는 공공분양주택에 대해서는 전매제한, 거주의무 요건 강화 등을 통해 적정 이익 환수▪ 실수요자 주택수요에 따라 공공임대-분양비율을 지자체와 협의하여 탄력적용
ㅇ 지자체와 협의를 통해 도심내 규제 완화 등을 포함하여
다양한 주택공급 확대방안을 마련▪ 상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향, 역세권 용도 지역 변경 등
ㅇ 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화 통해 주택공급 확대
⇨ 9월중 ➀지자체 협의가 완료된 공공택지, ➁도심내 공급확대, ➂소규모 정비사업 활성화 등 구체적 공급확대 방안 발표...였는데... 신창현 국ㅇ 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화 통해 주택공급 확대
3.7. 분양 주택청약제도 개편
금융결제원의 아파트투유와 KB국민은행 온라인 청약 시스템을 폐지한다. 분양 주택청약은 한국감정원에서 전담한다.이 조치에 따라 2019년 주택법 개정안이 통과되었고, 2020년 2월 3일부로 한국감정원 청약Home으로 분양 청약 제도가 바뀌었다.
4. 입법과정
이번 9.13 대책은 대한민국 국회에서 세법과 주택법, 은행법을 개정해야 하는 사항이다. 그만큼 대책의 강도가 세다. 이 때문에 9.13 대책을 위한 후속입법이 따로 발생하게 되었는데, 후속입법에 대해 여야 입장차가 극명하게 갈려서 통과를 낙관할 수 없다. 기사5. 평가
대책 발표 현장 기자회견에서 이 대책을 뉴스1의 기자가 비판하였다. 이전에 보금자리주택(공공주택지구) 신규 지정에 관련하여 신창현 대한민국 국회의원이 후보지를 유출하는 사건이 터지자, 그린벨트 해제 관련한 공급 대책을 빼버리는 사태가 나왔기 때문이다. 따라서 부동산 대책 원문에 공급대책이 두루뭉술하게 서술되었고, 9월 21일로 발표가 연기되자, 이를 기자가 비판하였다.10월 13일 들어서는 서울 아파트 가격 상승률이 3분의 1 수준으로 떨어졌다는 보도가 나왔다. 하지만 약세로 돌아섰다고 보기는 아직 어렵다. #
11월 초반부터는 대책이 성공적으로 먹힌 것으로 보인다. 대부분의 집값이 하락세로 돌아서고 있는 상황이다. # 다만 애초에 11월은 날씨 등의 이유로 이사가 줄어드는 비수기인지라 거래량이 줄면서 가격이 약화되는 시기이다. 정책의 더 확실한 영향은 내년 초가 되어야 확인할 수 있을 것이다.
19년 1월에는 월간 통계로 4년 6개월만에 서울 집값이 하락으로 전환했다. # 2월 첫째주 기준으로 서울 집값은 12주 연속, 전세는 14주 연속 하락중이다. # 각종 부동산 전문가나 경제지는 아니나다를까 '깡통 전세' 타령을 하며 부동산 규제를 강력 비판중이며, 역설적으로 정부 규제가 효과적임을 반증하고 있다. 다만 이 기사와 규제의 효과는 딱히 연관이 없다고 봐도 무방한데, 본문 내용은 10,000세대급 초매머드 단지가 입주하면서 시작된 전세 가격 하락 유발이고, 내년인 2019년에도 서울은 엄청난 입주물량이 대기중이었다. 현재까지의 집값 하락은 주로 재건축 단지 중심의 현상인 데다 전체적으로도 1%대 하락에 그치고 있고, 정부나 여론이 원하는 '목표치'에는 미달한 상태다. 관련하여 문재인 정부의 정책목표가 2017년 취임 당시의 수준으로 집값을 되돌려놓는 것이라는 주장이 있다. #
2월 기준으로 주택가격전망지수(CSI)가 84pt까지 하락했다. 128pt까지 치솟았던 18년 9월 대비 무려 44pt나 빠진 수치로, 2013년 관련 통계 작성 이래 역대 최저치이다.#
그러나 2019년 상반기의 하락폭이 서울 -0.11%, 전국 -0.23% 하락에 그쳤다. # 그마저도 2019년 6월 들어서 서울 집값 상승이 다시 시작되면서 정책의 약발이 다했다는 우려가 나오는 상황이다. # 한국개발연구원의 2019년 6월 20~26일 전문가 106명 설문조사 결과, 절반이 넘는 53.8%가 '1년 뒤 서울 집값이 상승할 것'이라고 답했다. #
6. 반응
6.1. 정치권
6.2. 경제계
6.3. 부동산업계
6.4. 규제대상 계층
바로 반발이 터져나왔다. 특히 2순위, 3순위 청약 제한을 받은 1주택자들은 거세게 반발하여 2018년 9월 16일 해당 규제책을 발표 3일만에 철회 시켰다.7. 기타
KBS1의 경우 드래곤에그 방영 중에 정규방송을 끊고 뉴스속보로 김동연 경제부총리의 담화문을 생중계했다. # KBS1에서 뉴스속보를 냈다는 것 자체가 상당히 위중한 상황임을 의미한다고 봐도 된다.8. 둘러보기
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[1] 정책상 비싼 주택보유자는 소득이 없더라도 저소득으로 분류하지를 않는다. 팔면 되기 때문인데, 문제는 이러한 저소득의 보유자들은 비싼 주택을 팔때 양도세 폭탄과 주변의 또다른 주택을 얻기가 어렵기 때문에 팔 엄두를 못 내는 상황을 겪게된다. 그나마 은퇴자들 중 오랫동안 살았던 사람들에게는 감면 혜택이 있지만, 바로 정책 전에 겨우 구매했던 저소득의 은퇴자들이나 직장인들은 그 지역의 직장과 생활을 지속적으로 영위하려면 버티는 수단 밖에 없는 상황이다.[2] "13일 오후 2시 26분에 송고한 '1주택자 종부세 부과기준 공시가격 9억→6억원 이상으로 확대' 속보는 잘못된 내용이므로 전문 취소합니다. (서울=연합뉴스)" https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=001&aid=0010341018[3] 기존에도 신규 청약 물량은 무주택자들이 주택청약종합저축 1순위로 들어가서 청약이 가능하다. 1주택자는 2순위 이하이다.