반지하

1. 개요

2. 기원과 형성

3. 종류

• 일반형
  앞서 설명한 일반적인 지하실을 반지하로 만든 경우. 가장 환경이 열악하기 때문에 값이 가장 싸다. 창문은 천장에 바짝 붙어서 한뼘 수준인 경우가 많으며, 70년대부터 존재하던 반지하 집들은 오래된 공간 특성상 나무문인 경우도 꽤 많고 그 나무문이 썩어 문의 기능이 아예 상실된 반지하 집들도 많다. 상술한 모든 단점이 가장 극단적으로 드러나는 형태이다. 폭우시 침수 사망 사고가 발생하는 대부분의 형태.

• 지상형
  건축법상 지하층은 평균적으로 층 높이의 절반 이상이 땅 아래로 묻혀 있으면 지하층이므로, 이를 이용해서 지면보다 아주 약간 낮은 형태의 반지하층을 만든다. 이렇게 하면 반지하층이 지상층과 큰 차이가 없어져서 건축법 상으로는 n층짜리 건물에 n+1개 층을 넣을수 있기 때문에 최대 층수가 제한된 대지에서 제한보다 1개 층을 더 넣을수 있어서 집주인에게 유리하다. 형태상 1층과 다름이 없으므로 가장 가격이 비싸다. 단 지면보다 낮은 것은 사실이므로 여름 같은 시기에는 침수의 위험성이 있다.

• 경사형
  경사가 심한 곳[9]에 세운 건물의 경우 오르막 쪽으론 지하인데 내리막 쪽(주로 도로와 인접한 곳)은 지상인 구조의 층이 생기기도 한다. 대지의 지하 여부는 건축 직전 대지 표면의 가중평균을 기준으로 하기 때문인데 이런 대지에 다중주택을 건축할 때 도로와 동일한 높이로 대지를 낮추면 실질적으로 도로에 접한 1층 주택이지만 건축허가시에는 (원래 대지보다 낮아졌기 때문에) 지하층으로 보기 때문이다. 이것 역시 반지하라 부르지만, 보통 진짜 반지하에 비해 값을 비싸게 부른다. 지상형보다는 조금 부족하지만 1층과 비교해서 별 차이가 없으며, 경우에 따라 평지 1층보다 오히려 지대가 약간 높은 아이러니한 경우도 있다. 지형에 따라 창문을 열어둬도 별 문제없는 경우도 있고, 상황에 따라 여름에는 시원하고 겨울에는 따듯한 좋은 방을 찾을 수도 있다. 또한 이런 곳은 주로 경사지형이다 보니 배수가 신속하게 이루어 지므로 침수에도 강하다.[10] 경사형의 경우 경사의 정도와 대지면의 분위기에 따라서 전면은 1층이나 다름 없지만 후면은 최소 창문을 낼 수 있는 반지하도 있고, 대지 자체의 경사가 커서 후면은 창문을 낼 수 없는 완전지하의 경우도 있고 각각의 상황에 따라 채광사정 등 주거환경은 완전히 다르다.[11]
• 경사형의 독특한 형태로 1층형(?)도 있다. 과거 산지에 택지개발을 하면서 전면, 후면 도로를 모두 깎아 낮췄지만 대지는 그대로 높은 상태 그대로인 경우, 그런 택지를 조성한 1950~1960년대에는 기술부족으로 그대로 높은 상태의 주택을 지었다가 1990년대 이후 다중주택으로 개발하면서 도로면 만큼 대지를 깎아서 주택을 건축한 관계로 어느 방향에서 봐도 반지하가 아닌, 즉 1층과 100% 같은 주택을 말한다. 단, 건축 이전 대지보다 레벨이 내려갔고 앞 단락에서 서술한 층수의 유리함 등으로 반지하로 건축허가를 받은 상태라서 서류상은 반지하이다.[12] 예를 들면 한양대역, 이태원동

• 두꺼비집형
  일반 건물로 지으면서 1층 주변을 흙으로 메워 버렸다. 즉 1층의 창문 근처까지 흙으로 메워서(마당이나 텃밭 부분을 1m 가량 흙으로 쌓아올렸다고 보면 된다) 안 흘러내리게 바깥쪽은 담장 올린다는 명목으로 콘크리트 벽을 세우고. 반지하처럼 보이게 만든 것. 정말 희귀한 경우로, 이 경우에는 1층과 거의 차이가 없다. 심지어 채광도 별 차이가 없다. #

4. 문제점

• 환기가 잘 되지 않기 때문에 여러 문제들이 발생한다.
• 햇빛이 잘 들지 않아 공기중 수증기가 증발하지 않은 탓에 습도가 높기에 부패도 심하고 습도가 많은 곳이 최적의 환경으로 꼽는 곰팡이도 많아서 반지하 특유의 악취가 많이 난다. 방치할 경우 끔찍한 사태가 벌어지기도 한다. 그 습기의 원인인 물은 가습기에 넣는 깨끗한 물과는 거리가 멀기 때문에 당연한 결과다. 특히 심한 곳은 빵에도 유통기한이 지나지 않았는데 곰팡이가 피기도 하며 옷이나 이불 등은 물론이고 심지어는 보관하던 쌀에도 곰팡이가 피는 대참사가 벌어지기도 해서 집밥을 해먹는 것은 사실상 꿈도 꿀 수 없다. 당연히 빨래도 영 잘 마르지 않는다. 담배꽁초, 쓰레기 등의 악취가 그대로 집으로 들어온다. 새벽에 술취한 사람이 노상방뇨를 하기도 한다.[13]
• 바이올린, 피아노, 목관악기 등등 나무 소재로 된 모든것은 철저한 관리가 필요하다. 조금이라도 방심한다면 습도로 인해서 곰팡이가 피거나 변형되는 등 훼손되기 십상이다.
• 높은 습도와 더불어 환기도 잘 안 되다 보니 제습기, 공기청정기를 설치하는 것이 좋은데 반지하에 사는 형편에 비싸고 전기세 많이 먹는 제습기 및 공기청정기를 사서 돌리는 것도 쉽지 않은 일이다. 그래서 이것 때문에 건물주들이 세입자가 살지 않는 반지하 세대의 현관문이나 창문 등을 주기적으로 열어두어 환기를 시키기도 한다.
• 도로변에 있는 반지하의 경우 자동차 매연에 시달리기도 한다. 자동차의 배기구 높이와 반지하 창문의 높이가 비슷하기 때문이다. 그것때문에 창문을 닫고 사는 사람들도 많다.
• 공기보다 무거운 라돈 누적에 취약하다. 참고로 라돈은 폐암 유발 물질이다.
• 겨울에는 보일러 시설을 꼭 확인해야 한다. 일반적인 상황에선 가스 중독이 되기 힘든 수준의 보일러 이상[14]에도 가스가 쌓여서 질식사할 수 있다. 예시 과거 연탄 보일러를 쓰던 시절은 말할 것도 없고 가스/등유 보일러를 사용하더라도 보일러실에서 나온 가스가 반지하로 스며들 수 있는 구조라면 최대한 피해야 한다.

• 일조량이 부족하여 대낮에도 형광등이라도 켜놓지 않으면 깜깜하다.

• 소음 문제가 심각하다. 자동차 소음은 물론이고 평범한 빗소리도 크다. 건물 옥상에서 벽을 타고 내려오는 물이 창문 근처에서 떨어진다면 폭포수 같은 소리에 온종일 시달려야 한다. 차량들 소음의 경우는 배기음은 둘째치고 바퀴가 구를때 지면의 울림이 굉장히 크게 들린다. 사람들의 발소리, 말소리 등을 모두 생생하게 들을 수 있다. 특히 발정난 고양이가 밤새 우는 소리, 고양이 싸움소리 등으로 밤새 고역을 치르기도 한다.

• 온갖 먼지나 외부 이물질, 특히 바퀴벌레, 쥐, 모기, 파리 심지어 지네, 그리마, 꼽등이가 들어오기 쉬워서 비위가 약한 사람들은 정말 고역일 수 있다. 그런데 살아보면 저것들보다 더한 정말 대책이 없는 고난을 선사하는 존재가 있는데 다름아닌 개미. 연립주택 앞의 화단이나 가로수 밑의 흙에 집을 짓고 연립주택을 사냥터 삼아서 번식하기 때문에 반지하는 필연적으로 이들의 서식처가 된다. 주변 정리도, 음식물 발생 억제도, 약도 다 안 통한다. 그냥 답이 없다.

• 곰팡이로 인한 도배, 배수 관련 수리 및 집에 문제가 생겼을 경우 수리가 쉽지 않은 경우도 많아 세입자가 오래 있지 않으면 오히려 손해가 나는 경우가 있다. 건물주의 입장에서 보면 세입자를 다시 받기 위해서 도배도 다시 하고, 장판도 다시 깔고, 이전 세입자가 더렵혀 놓은 것들을 전부 청소해야 하기에 거주자가 2년 계약 딱 끝나자마자 이사를 가려고 하면 건물주가 까탈스럽게 구는 경우가 많다. 심지어 지하철역 근처 반지하의 경우 지하철 구동 소음이 들리는 경우도 있다.

• 화장실은 공용으로 쓰는 경우도 매우 많으며 반지하 자체가 수압이 기존의 건물보다 약하고 특히 변기가 정화조 바로 위에 설치된 사례가 많아 변기가 역류하는 사례가 빈번히 발생한다. 반지하 화장실을 잘 묘사한 장면 중 하나가 영화 기생충인데, 극 중에서 기우와 기정이 와이파이를 잡기 위해서 반지하 화장실 안에서 쪼그리는 장면을 생각해보면 이해하기 쉽다. #

• 달랑 하나 있는 창은 길바닥에 붙어 있어서 사람들 발만 보이고[15] 밖에서 방안이 훤히 들여다보이는 구조라 창문을 마음 놓고 열지도 못한다. 이게 여름에는 상당히 고역이다. 안 그래도 환기가 더더욱 필요한게 반지하인데 환기를 시키지 못하는 악순환이 벌어진다. 차선책으로 창문에서 약간 띄우고 판자를 공사해 놓기도 한다. 햇볕과 신선한 공기를 포기하면서 프라이버시를 지켜야 하는 것.

• 구조상 범죄가 일어나기 매우 쉽다. 아파트의 경우도 1층이 가장 저렴한 이유가 바로 도둑 및 사생활 노출에서 여성의 경우는 성범죄 문제 때문인데 반지하의 경우 넘을 담조차 없기 때문에 창문만 열면 침입하기 아주 쉽다. 특히나 국내 관리가 부실한 반지하의 경우는 문도 나무문으로 되어 있어 고리가 썩어 잠궈도 밖에서 열려버리고는 한다. 사실 반지하에 뭐가 훔칠 게 있어 들어오나 싶지만, 의외로 범죄자들이 노리는 것은 경비가 삼엄하고 리스크가 큰 부잣집이 아니라 반지하같이 방범이 허술한 집들이다. 때문에 튼튼한 방범창은 필수이다. 하지만 방범창을 튼튼하게 다는 게 재난상황에서는 빠져나갈 수 없게 만드는 장애물이 되기도 한다는 게 또 문제. #

• 상술한 여러 문제점들로 인해 심리적, 육체적 건강이 악화되기 십상이다. 사람에 따라 반지하 생활은 "열심히 해서 이곳을 꼭 벗어나야겠다"는 의지로 나타날 수도 있으나 반대로 비관론적인 자괴감에 빠지기도 한다. 특히 인격이 발달 중인 아이들이라면 세심한 관심이 필요하다.

• 비가 오는 날에 스트레스가 이만저만이 아니며 때로는 헬게이트가 펼쳐지게 된다. 비 오는 그 순간에는 빗물이 집에 들어올까봐 걱정해야 하고, 비가 온 다음날은 습기와의 전쟁이 벌어진다. 비가 직접 들어오지 않더라도 바닥에서 빗물이 튀어 들어오기 때문에 창문을 열수 없다. 태풍이나 호우로 인해 홍수가 나면 상당수의 반지하가 물에 잠기기도 한다. 그렇기에 대규모 침수 사건이 일어나면 저지대에 위치한 반지하방이 가장 먼저 잠기는 경우가 많다. 안 그래도 평소에 습도가 높은데 비가 오면 임계치에 도달하며, 창문을 열어놓으면 바닥의 습기가 그대로 집으로 들어와 습기를 빼기가 쉽지 않다. 해결책은 제습기와 에어컨뿐이다.

• 폭우가 도로를 물로 뒤덮을 정도로 쏟아지면 집안에 물이 들어차게 되는데, 이때 서둘러 탈출하지 못하면 큰 불상사를 겪을 수 있다.[16] 영화 〈기생충〉의 장면은 영화일 뿐이지만 2022년 8월 수도권 홍수 사태에서 실제로 끔찍한 사고가 발생했다. # 사고의 가장 큰 원인은 반지하 창문에 설치된 방범창을 뜯지 못해서였다. 반대로 이웃이 구조 요청을 듣고 방범창을 뜯어준 덕분에 간신히 구조된 사례도 있었다. # 사고가 발생한 곳도 이웃들이 방범창을 뜯어 구하려고 했지만 너무 단단하게 고정되어 실패했고 구조 대원이 와서 3시간을 작업한 끝에야 방범창을 간신히 뜯어내고 배수 작업을 했지만, 이미 때는 늦어 안에 있던 사람들은 모두 목숨을 잃었다.

5. 해결의 어려움

6. 생활 조언

• 다소 좁더라도 리모델링이 되어 있는 곳을 선택하라. 넓은 것보다 좁고 쾌적한 것이 낫다. 건축법과 부정적인 인식의 문제로 오래 전부터 거주 목적의 반지하는 새로 지어지지 않고 있으며, 바꿔 말하면 반지하는 대부분 오래된 건물이다. 이로 인해 파생되는 수많은 문제들이 발생한다. 곰팡이, 균열, 누수, 상하수도 배수문제, 전기, 치안, 소음문제 등등이다. 최근에는 반지하 기피현상이 심해지면서 세입자가 들어오기 전 리모델링을 해 놓은 경우가 많으며, 이 경우 단점들이 상당부분 상쇄된다.

• 제습기는 선택이 아닌 필수이다. 에어컨이 기본 옵션인 반지하가 가장 좋지만 그것이 어렵다면 제습기가 있어야 한다. 이마저도 없다면 빨래도 마르지 않으며 냄새도 심하고 모든 옷에 배기 때문에 주위 사람들이 냄새를 맡을 수 있을 정도가 되어 버린다. 한번 밴 냄새는 벽지, 침대 등에 배어 빠지지 않는다. 제습기는 10리터 이상이 필요하며 24시간 돌리는 것이 좋으나 전기요금 및 더운바람 문제가 있기 때문에 낮에 반나절 정도만 틀어놓아도 효과가 상당하다. 전기료나 제품 가격이 아깝다고 10리터 이상의 압축기가 아닌 3리터 이하의 펠티어식을 마련하는 경우도 있는데 그것은 제습능력이 반지하 습기 제거하는데 못 미친다.

• 창문이 방수가 되는지 안 되는지의 여부가 중요하다. 이거 생각보다 크다. 창문을 꽉 걸어잠궜음에도 불구하고 물이 샌다면 그런 반지하는 들어가지 않아야 한다.

• 소음 및 냄새, 프라이버시 문제로 창문을 열지 못하는 경우가 많다. 이 경우 창문에서 약간 간격을 띄어서 판자를 설치하면 적어도 프라이버시는 지킬 수 있다. 반지하는 환기가 필수이므로 지나가는 사람이 쳐다본다고 창문을 닫고 살아서는 안 된다. 최소한 하루에 1시간 이상 환기 시켜야 한다. 그럼에도 공기 순환이 잘 일어나지 않으므로, 선풍기를 창문 바깥쪽으로 틀어놓으면 도움이 된다.

• 투자 목적의 반지하 매매는 꽤 좋은 선택일 수 있다. 가격이 저렴한데다 오래된 건물이라면 재건축, 재개발을 노릴 수 있다. 다만 월세가 싸고, 세입자를 구하기 어려운 점은 리스크이다.

• 폭우가 내려 물이 빠르게 차오른다 싶으면 일단 나와라. 차오르는 속도가 일정 구간을 넘어가는 순간 혼자서는 퍼낼 수 없는 상황이 된다. 물론 단순히 물이 차오르면 곧바로 나오라는 것은 아니고, 밖의 강수량이 어느 정도 수준이고 방에 어느 정도 속도로 물이 들어오는지 잘 보고 판단해도 좋다. 문을 빠르게 외부 침입 방지용 걸쇠[23]를 걸어두고 살짝 열어두는 것은 도박이긴 하지만[24] 도움이 된다. 최악의 경우 수압으로 인해 탈출이 불가능해질 수도 있으니 상황을 잘 살피다가 아니다 싶으면 곧바로 나와야 한다. 여기에 수압으로 문이 자동적으로 닫히는 문제를 줄이기 위해 일명 말발굽이라 불리는 도어스토퍼 까지 내려두면 좋다. 2022년 8월 수도권 홍수 때도 탈출 타이밍을 놓쳐 사망한 안타까운 사례가 있었다.

7. 인식

7.1. 대한민국

7.2. 기타 국가

8. 사건 사고

• 2022년 8월 다시 서울에 엄청난 폭우가 내려 관악구, 동작구, 구로구 일대의 많은 반지하가 침수 피해를 입고 장애인과 어린이를 포함한 일가족 3명이 사망하는 참사가 벌어졌다. 이에 서울시에서는 마침내 앞으로 새로 짓는 주택의 경우 지하와 반지하는 주거 목적으로 전면 불허하고 이미 허가한 반지하도 20년 안에 모두 없애기로 했다. 하지만 이에 대한 반응은 갈리는데 바로 위 해결의 어려움 문단에서 나왔듯 반지하는 수입이 적은 서민들의 터전인데 해결책도 없이 반지하를 없앤다는 것에서 불만의 목소리가 터져나왔다.[29]
• 한국의 폭우 및 반지하 사망 사고는 외신에서도 보도되었다. # 아예 'banjiha'라고 일종의 고유명사인 것처럼 다루는데 아래에서 보듯 세계 곳곳에 이런 주택은 존재하며 빈곤의 비참함이라는 인식도 비슷하다.

9. 관련 언론보도

9.1. KBS 위기탈출 넘버원

9.2. EBS 다큐 잇it

9.3. 경향신문 디지털 기사 - 반지하 실태 보고서

10. 기타

• 2015년 기준 서울 내 반지하 거주비율은 100가구 중 6가구(42만 6,919명)에 속하는 6%이며, 2위인 경기도의 2.3%에 비해 3배 정도 높았다. 전국으로는 1,842만 가구 중 36만 3,896가구수(68만 8,999명)로 1.9%다. #

• 대한민국의 반지하 가구의 62.8%가 서울에 있고 인천과 경기도까지 합치면 95.8%나 된다. 비수도권에도 찾아보면 있긴 하지만 정말 찾기 어렵고 사실상 반지하는 수도권 특유의 주거공간이라고 할 수 있다. 이 문서 상단의 '기원과 형성'을 보면 알 수 있듯이 애초에 반지하라는 것이 인구가 대도시로 몰려들며 주택난이 심각해지자 고육지책으로 등장한 주거 형태다. 대구, 대전, 울산같은 광역시는 반지하에 세를 놓는 경우가 없으며, 반지하라는 공간이 있더라도 기계실, 창고, 대피소 같은 기능으로 쓰지 주거공간으로 사용하는 경우는 극히 드물다. 지방 소멸이란 말이 나올 정도로 인구가 적은 지방에서는 주택이 모자라기는 커녕 점점 남아도는 상황인데 굳이 반지하라는 불편한 주택을 만들어야 할 이유가 없고 들어가려는 사람도 없다. 이들 도시에서 서울에서의 반지하와 같은 인식을 갖는 층은 1층이다. 보안 및 소음 문제가 있기 때문에 1층이 다른 층보다 가격이 저렴한 편이다. 대출 없이 살 수 있을 정도이다.

• 반지하, 옥탑방, 고시원을 합쳐 '지옥고'라는 말이 있다. 대한민국에서 가장 열악한 주거형태들이다. #

• 열악한 주거시설인 탓에 임대료가 같은 면적과 같은 조건의 일반 원룸의 60% 정도에 불과하다. 옥탑방은 해당 건물에 엘리베이터가 설치되어 있을 경우, 다른 층과 대등한 가격대를 형성하는 것과 대조된다.

11. 관련 문서

• 5천만원까지 무이자 대출…반지하 탈출기
• 다락방
• 옥탑방
• 지하
• 지하실
• 쪽방