1. 개요
조세부담의 형평성을 제고하기 위하여 부동산 자산 취득, 보유 및 양도에 대하여 부과하는 세금이다.정책이 대단히 자주 바뀌고 계산이 복잡하므로 계산 시 여러 번 확인해야 한다. 나무위키나 각종 블로그 자료는 최신 법령 기준에 맞춰 갱신되지 않은 경우가 많다. 특히 비과세 관련 조항은 세무사는 물론 세무공무원도 혼동하는 경우가 있다.[1],
한국 거주중인 법인이 아닌 개인 납세자로서 부동산 세금에 대하여 가장 중요하게 고려할 사항은 나의 "가구" 또는 "세대"가 보유한 주택의 수 및 보유기간, 거주 연수 등이다.
대한민국 세법은 기본적으로 2주택부터는 투기수요로 보아 1세대1주택 양도세 비과세같은 혜택을 주지 않는다.
따라서 자신이 1주택자인지, 2주택자가 되고 싶은 의도가 없었는데 부득이하게 2주택자가 "일시적"으로 된 일시적 2주택자인지, 아니면 다주택자인지 잘 고려해야 한다.
하지만 부동산 세법이 대단히 복잡하고 자주 바뀌기 때문에 취득할 때에는 1주택자였고 보유할 때에는 재산세에는 마찬가지로 1주택자로, 하지만 종부세에서는 다주택자가 되어 중과될 수가 있다. 또한 양도할 때에도 다주택자 양도세 중과가 될 수 있다. 이유는 대한민국의 부동산 세금은 그다지 상당히 난해하여, 세금의 종류에 따라서 1주택자와 다주택자, 그리고 일시적2주택자가 각기 다르기 때문이다. 따라서 부동산을 소유하게 되는 순간부터 모든 행위(취득, 취득 후 아무것도 안하고 그냥 보유하기, 취득 후 임대하기, 그리고 결국 처분하기 등의 행위)에 대해서 각각의 행위에 대해서 자신이 어떤 자격인지 잘 파악하고 있어야 한다.그리고 세법이 바뀔때마다 모두 업데이트 해야 한다. 살려줘
정석은 지방세인 취득세와 재산세에 대하여는 해당 지방자치단체 홈페이지에서 제공하는 취득세와 재산세에 대하여 숙지하고, 국세인 종부세와 양도세에 대해서는 국세청 페이지국세청의 종합부동산세 안내 및 국세청 홈페이지에서 제공하는 알기쉬운 양도소득세 등을 꼼꼼하게 구석구석 수시로 정독하는 것이다. 하지만 전문가가 아닌 일반인들이 바뀌는 정책을 항상 따라가며 세법 전체를 숙지하기에는 다소 어려움이 많다. 그리고 이슈가 있을 때마다 기사를 균형있게 읽는 것 조차 쉽지 않다.
따라서 부동산 전문 세무사, 국세청 재산세과 업무 전문 세무사에게 유료 자문을 받기를 추천하지만 현실적으로 일반인들이 집을 살지 말지, 그대로 보유할지 말지, 처분할지 말지, 다주택자라면 어떤 순서로 처분할지 말지 생각할때마다 세무사에게 항상 자문하는 것은 무리다.
시중에는 유료 또는 무료로 부동산 세금안내를 해주는 앱 및 웹이 다수 존재한다. 전문 세무사에게 필요할 때마다 자문할 것인지, 시중에 있는 플랫폼들을 사용할 것인지는 개인의 선택이다. 각기 장단점이 있으니 잘 선택하도록 하자.
2. 부동산 자산에 부과되는 세금의 종류
2.1. 취득시
부동산 중개업자의 중개로 매매가 이루어지는 것이 가장 일반적인 형태고 이를 유상취득이라 한다.상속 및 증여로 인한 무상취득이나 재개발로 인한 원시취득 등도 있다.
새로 취득하게 되면 한 번 내는 취득세 뿐 아니라, 취득한 뒤 6월1일에 보유한다면 필수적으로 매년 6월1일 기준 소유자에게 재산세와 종부세가 부과되기에 많든 적든 반드시 세 부담이 늘어난다. [2]
보유한 주택의 수가 늘어나기에 자칫 잘못하면 다주택자 중과되어 보유부담이 급격히 증가하게 된다. 따라서 유주택자는 새로이 주택을 취득하기 전에 내가 원하는 주택을 취득하면 보유세 부담이 얼마나 증가될 것인지 알아보고 취득해야 한다.
2.2. 그대로 보유할 때
매년 6월 1일을 기준으로 재산세와 종합부동산세로 이루어져있다.취득 후 6월 1일이 되면 보유에 대한 세금이 부과된다는 것.
따라서 만약 XX년도 6월2일에 취득하여 (XX+1)년도 5월 30일에 양도하면 보유세는 내지 않는다.
다만 이 경우에 보유한지 1년이 안되기에 양도소득세가 중과된다.
윤석열 정부는 대선 당시 공약으로서 종합부동산세와 재산세를 일원화해 이중과세 논란이 없도록 하겠다고 했었으나, 난관이 예상된다.
2.2.1. 주의할 점
종합부동산세는 대단히 민감한 사항인데에도 불구하고 혼란이 끊이지 않아서, 2021년의 경우 세액이 잘못고지되기도 하였고 그렇기 때문에 납부하기 전에 세액을 확인하라는 체크포인트들 안내하기, 심지어 법 자체가 위헌논란이 있어서 위헌으로 판결될 경우를 대비하여 고지된 세금을 그대로 납부할 경우(정부과세) 위헌이 되어도 환급받을 수 없을 수 있으니 자진 신고 납부를 하라는 조언도 있었다.2022년 11월 23일, 2022년 종부세 고지서가 각 가정에 도착하였다.
2022년에도 역시나 종부세에 대한 세액은 세액이 잘못고지되는 경우가 왕왕있으니 반드시 점검하라는 언론의 경고가 나왔다. 기사를 꼼꼼히 읽을 뿐 아니라 세금 안내해주는 다양한 플랫폼들에 대한 이런 비교 글을 참고하여 납세자 여러분들은 스스로가 꼼꼼히 점검하여 호구가 되지 말자. 기사를 읽기 귀찮으면 아래 표를 한번 보기라도 하자, 부탁이다.
2022년 12월 1일, 서울 세무서 각지는 영하로 떨어진 날씨에도 불구하고 종부세 고지액이 너무 많다며 항의하러 온 시민들이 줄을 이었으며, "이번에 263만원의 종부세가 부과됐는데, 이게 정말 정상적으로 계산된 세금이 맞는지 물어보기 위해 세무서를 찾았다"는 둥 세액 확인에 대한 문의도 줄을 이었다.
매년 종부세 납부기간은 12월1일~15일이므로 추운 날이기도 하거니와 종부세 시즌에 세무서 재산세과 가면 기사에 적혀있듯이 인산인해이기 때문에 여러시간 기다려야 할 뿐더러, 이미 세무서 공무원도 지쳤기때문에 오래 기다려서 내 차례가 되어도 차근차근 보기도 힘들 수도 있다. 힘든 걸음 하기 전에 집에서 스스로 준비해보고 가는 것이 좋겠다. 국세청 세액계산 흐름도가 쉽게 이해가 되면 가장 좋겠으나 현실적으로 일반인들이 이해하기에는 다소 어려움이 있기에, 시중에 나와 있는 서비스들을 이용하는 것도 좋다. 이런 비교글이 참고가 될 수 있다.
2.3. 처분할 때
부동산 중개업자의 중개로 매매가 이루어지는 것이 가장 일반적인 형태지만 상속 및 증여로 인한 양도 등도 있다.
양도하게 되면 보유한 주택의 수가 줄어들기에 한 번 내는 양도세 뿐 아니라 양도하면 매년 6월1일 기준 소유자에게 부과되는 재산세와 종부세가 많든 적든 줄어들게 된다.
2.4. 임대할 때
임대는 월세, 반전세, 전세 등이 있다.임대차 보증금에 대하여 간주임대료가 부과될 수 있고,
임대료에 대해서는 종합소득세 부과 대상이다.
3. 세액 계산 및 자격요건 등 정보 알아보기
3.1. 국세청
세액계산은 홈택스에서는 비추이다.
홈택스 모의계산 페이지에 가면 어찌된 영문인지 계산하기 버튼이 클릭이 되지 않는다. (2022년 11월 내내 이렇다.)
3.2. 부동산계산기.com
많은 검색엔진에 부동산세금이라고 검색하면 가장 상위에 노출되는 서비스이다. (웹 뿐 아니라 iOS용 앱과 안드로이드용 앱 모두 있다.)사용자가 요건을 모두 입력하면 세액 계산을 제공한다.
3.3. 셀리몬
(주)아티웰스에서 제공하는 세액 계산 서비스이다. (웹 뿐 아니라 iOS용 앱과 안드로이드용 앱 모두 있다.)세액 계산 뿐 아니라 사용자가 보유한 자산 상태에 따라 비과세 및 감면 요건도 제공해준다.
3.4. 복부인
사용자가 보유한 자산 상태에 따른 맞춤형 세금 안내를 제공하는 서비스이다. (웹 뿐 아니라 iOS용 앱과 안드로이드용 앱 모두 있다.)3.5. 여피(앱)
자신이 보유한 부동산을 장바구니에 담으면 자신의 상황에 따른 맞춤형 세금 안내를 제공하는 앱이다. (웹은 없고 iOS용 앱과 안드로이드용 앱 모두 있다.)세액 계산 뿐 아니라 사용자가 보유한 자산 상태에 따라 비과세 및 감면 요건 등 다양한 조세자문을 제공해준다.
4. 역사
4.1. 윤석열 정부
4.1.1. 다주택자 양도소득세 중과 1년간 한시 배제
2022년 5월 9일, 기획재정부는 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등을 담은 '소득세법 시행령' 개정을 오는 10일부터 적용한다고 9일 밝혔다.4.1.2. 보유세 완화
2022년 5월 30일, 경제관계장관회의 후 공시가격 상승 등에 따른 재산세·종부세 부담 완화 (서민생활 안정을 위한긴급 민생안정 10대 프로젝트의 8번째)한다고 밝혔다.하지만 2022년 종부세 납세자는 역대 최대수인데다, 기존 납세자도 2020년 수준으로 감액되지 않았다. 아직은 프로젝트가 진행 중인 듯 하다.
4.1.3. 거래세 완화
2022년 5월 30일, 경제관계장관회의 후 일시적 2주택자 등 취득세·양도세 중과 배제 (서민생활 안정을 위한긴급 민생안정 10대 프로젝트의 9번째)한다고 밝혔다.지방세법 시행령이 6월 30일 부로 개정되는 등의 변화가 있다.,
5. 관련 문서
취득세재산세
종합부동산세
양도소득세
종합소득세
공정시장가액비율
공시지가
부동산 가격공시에 관한 법률
조정대상지역