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1. 개요
계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안이다.2020년 7월 29일 법사위를 거쳐 30일 임대차법 반대를 내세운 야당이 불참한 가운데 국회 본회의에서 의결되었으며 # 동월 31일 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결되었다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 의결 즉시 시행되었으며, 전월세 신고제는 2021년 6월 1일 시행되었다.
임대인과 임차인 간의 권리 규정은 물론 분쟁조정위원회 확대 설치, 주택임대차보호법에 대해 법무부 장관이 국토부 장관과 협의해 공동소관하는 절차까지 규정하고 있다.
2. 주요 내용
2.1. 계약갱신청구권
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
1. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
1. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
1. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
1. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
1. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
1. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
1. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
1. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2[1]를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
1. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
1. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
주택임대차보호법
기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장한다. 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여서 임대차 계약을 2년 연장할 수 있다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
1. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
1. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
1. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
1. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
1. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
1. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
1. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
1. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2[1]를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
1. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
1. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
주택임대차보호법
임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못함. (* '20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구[2])
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄.
단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약 갱신 요구는 거부된다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 한다. 또한 2기 이상의 차임연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책사유로 인한 계약종료, 최초 임대차계약 시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제 재건축을 하는 경우 등도 계약 갱신 예외 사유로 규정돼 있다.
9월 29일 계약갱신권 도입에 따른 후속 조치로 세입자가 세 들어 살던 집에서 퇴거한 뒤 2년 동안은 해당 집의 임대차 정보를 열람할 수 있게 된다.[3]
임대기간이 자동 경과되어 묵시적으로 갱신시킨 경우 이는 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않는다. 묵시적 갱신이 적용된 경우, 임대인의 입장에서 보면 '임차인은 언제든 임차계약 해지를 요구할 수 있지만' 임대인은 임차인이 '해당 기간 및 계약갱신청구로 연장 가능한 기간까지' 그저 눈 뜨고 당할 수 밖에 없으므로 매우 불리한지라 임차인을 변경하지 않을 경우에는 묵시적 갱신이 되지 않도록 필히 해당 청구권을 사용하였다는 사실을 미리 내용증명 등의 방식으로 입증해 두어야 한다.
2.1.1. 집주인과 세입자의 분쟁
2020년 10월 31일로 계약갱신청구권이 시행된지도 3달이 지났다. 이 기간 동안 집주인과 세입자는 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 '정당한 사유'가 무엇인지를 놓고 치열한 공방을 벌였다.로톡뉴스 보도에 따르면 대표적으로 다음과 같은 분쟁이 있었는데, 이런 경우 이런 결론이 나온다고 한다.
① 계약 기간 월세를 두 번 연체한 A씨 : 재계약 전이라면 집주인 '승' vs. 후라면 세입자 '승'
② 집주인 몰래 반려동물을 키우고 있던 B씨 : 특약이 있다면 집주인 '승' vs. 특약 없고 큰 문제 없었다면 세입자 '승'
③ 집의 일부분을 망가뜨린 C씨 : 중대한 훼손이라면 집주인 '승' vs. 경미한 훼손이라면 세입자 '승'
2.2. 전월세상한제
위의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 직전계약 임대료의 5%로 제한한다. 만약 5%를 초과하여 계약 하였다면 5% 초과분에 대해서 무효이며 초과 지급한 임대료상당의 반환을 청구할수 있다. 기존 계약자체가 무효인것은 아니다.관련 기사각 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 법정 임대료 상한선인 5% 아래로 지정비율을 낮춰 정할 수 있도록 권한을 부여하였다.
임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용된다.
그러나 어디까지나 임대인과 임차인 간의 협의사항이기 때문에 5% 인상을 임차인이 거부할 경우에도 임대인은 계약갱신을 해야 하고 임대료 5% 인상 또한 강제할 수 없다. 꼭 인상해야겠다면 소송으로 가거나 분쟁조정을 거쳐서 그 결과에 의해 인상 여부가 결정된다.
다만 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세상한제 적용을 받지 않으며 또 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약시에도 5% 상한제 적용을 받지 않는다.
2.3. 전월세신고제
법률안) 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 한다.참고로 임차인이 지자체에 임대차신고를 하며 확정일자를 부여받으면 수수료가 없다. [4]
3. 평가
3.1. 긍정적 평가
3.1.1. 주거 안정에 기여
임차인(빌리는 사람)의 권리를 크게 신장시켜 전세 난민이 줄어들 것으로 기대된다. 임대인 본인이 거주하겠다는 의사를 표시할 경우 연장을 거부할 수 있는데 제 3자에게 재임대를 했을 경우 갱신거절로 임차인이 입은 손해에 한해서 손배청구를 할 수 있다. 종전 임대차 계약을 근거로 새 법을 시행하므로 계약 기간이 많이 남은 임차인의 경우 5% 상한의 덕을 볼 수 있을 것으로 예상된다. (기계약 소급 적용)또한 전월세 신고제를 통해 기존에 확정일자를 통한 실거래가 집계가 잘 이루어지지 않던 저보증금 월세 계약에 대해서도 실거래가 정보가 집계될것으로 예상되며, 2021년 6월 1일 이후로는 세입자가 따로 확정일자를 받지 않더라도 전월세 신고제를 통해 자동 신고가 되어 주민센터 방문 없이 간편하게 임대차보호법의 혜택을 받을 수 있게 되었다.
김학환 숭실대 사이버대학 부동산학과 교수는 임차인의 주거 안정에 큰 도움이 될 것으로 봤고, 김주호 참여연대 민생팀장도 임대차 계약이 2년으로 못박힌지 31년이 지나 개정의 필요가 있었다고 평가했다. 안명숙 우리은행 부동산투자 지원센터 부장도 초기 시장 충격만 잘 적응하면 주거 안정에 큰 도움이 될 법으로 예상했다. 김인만부동산경제연구소 김인만 소장 역시 2년마다 전세를 옮겨야 하는 사회적 손실에 비하면 4년 계약에서 시장이 얻는 편익이 클 것으로 예상했다. 6년 보장 시스템에서 4년으로 줄어든 것은 시장 충격을 줄일 것으로 예상하고 있다.
이에 대해 박합수 KB 부동산수석전문위원은 '집주인이 전세금 반환 자금용 목돈 마련이 쉽지 않아서 전세 증가분에 한해 월세 전환을 하는 반전세 형태가 일반화 될 것'이라고 언급했다. 전세가 어차피 없어지지는 않을 것으로 봤다.
최배근 교수 또한 임대시장은 경제학 교과서적인 사례라면서 임대차3법의 도입을 옹호하고 긍정적으로 평가한 적이 있다. 동시에 임대차3법이 문제가 될 것이라는 보도는 토건적폐 세력과 결탁한 조중동의 터무니없는 보도라고 주장하며 임대차3법은 임차인들에게 문제를 만들지 않거나 만들어도 아주 적은 숫자에 불과할 것이라고 주장한바있다.
3.1.2. 전세가 상승률 완화
임대차법이 개정된 2020년 7월 31일을 기준으로 서울 아파트 전세가를 비교하면 임대차법 개정 이후 전세가 상승률이 뚜렷하게 완화되었다. 오히려 2020년 서울 아파트 전세가의 상승은 3월 17일과 5월 28일 한국은행의 기준금리 인하와 더 밀접한 상관관계를 가지며, 2020년 상반기 기준금리가 1.25%에서 0.5%로 0.75%p 인하되었다. 이 탓에 4월부터 전세가가 폭등하기 시작했고, 2020년 4월~7월 서울 아파트 호당 전세가는 평균 3.3% 상승했다. #그러나 7월 임대차법이 개정된 후 일시적으로 전세가가 하락했고, 이후에도 상승세가 둔화되어 2020년 8월~12월 전세가 상승률은 1.3%에 그쳤다. 요컨대 2020년 한 해를 통틀어 살펴보면, 4월부터 전세가가 폭등한 주요 원인은 기준금리 인하이며, 전세가가 더 크게 폭등하지 않도록 브레이크 역할을 한 것은 임대차법 개정이었다.
3.1.3. 2022년 역전세대란 완화
아래 시장 동향 문단에서 언급되다시피, 임대차법 개정 당시 많은 전문가들이 주장하던 것과는 달리 시행 2년 후인 2022년 8월 전세대란은 오지 않았다. 오히려 급격한 기준금리 상승과 맞물려 전세가가 하락하고, 계약 만기일이 도래했는데도 세입자에게 반환할 보증금을 마련하지 못한 집주인이 속출하며 역전세대란이 발생하고 말았다.역전세대란이 시사하는 바는 두 가지인데, 우선 전세가 상승과 하락과 강한 상관관계를 갖는 것은 기준금리 변동이라는 점이 드러났다. 아울러 임대차 3법은 2020년 상반기 두 차례 기준금리 인상으로 인한 전세가 폭등을 완화했고, 더 큰 부동산 버블을 막아 2022년 역전세대란이 대규모 부동산 버블 붕괴로 이어지는 것을 막는데 기여했다.
임대차 3법 시행 이후 2021년 5월 서울 주요 아파트 전세 계약 갱신률은 이전 1년 평균보다 20%p 상승한 77.7%로 집계되었는데#, 만약 임대차 3법이 시행되지 않았다면 이 세입자들은 시세에 따라 저 높은 가격에 전세를 계약했을 것이고, 금리 인하에 따른 역전세대란의 파급효과도 지금과 비교할 수 없을 정도로 더 커졌을 것이다. 결국 부동산 하락 국면에서는 임대차 3법이 임대인과 임차인 양쪽 모두를 보호하며 일종의 완충 작용을 한 것이다. #
3.2. 부정적 평가
3.2.1. 좁은 적용 대상
임대차 3법 시행 이후 전세 매물의 감소 및 전세 가격의 상승이 이어지면서 기존 세입자의 갱신율은 증가하게 되었다. 즉, 신규 세입자나 임차인은 불이익을 입는 대신 기존 세입자만 이득을 보는 구조가 형성되었다.전세 임대인의 수가 절대 다수가 아닌 상황에서 이와 같은 정책이 시행되면서 자연스레 부정적 평가를 부르게 되었다.
3.2.2. 소급입법
해당 법령의 가장 큰 문제점은 소급입법에 있다. 법률 시행 이후의 계약이 아닌 기존 계약에도 갱신청구권을 사용할 수 있다는 부칙을 삽입함으로서 시장에 대혼란을 가져오게 되었다. '공공복리'에 의해 재산권이 제한될 수 있다는 23조 2항과의 충돌 여지가 있으나 임차인의 임차권이 공공복리의 대상이 아닐 뿐더러 설령 이에 해당한다고 해도 3항에 공공필요에 따른 재산권 제한시 국가가 정당한 보상을 실시해야 한다는 조문과도 상충하게 된다. 결국 일종의 언더도그마에 해당하며 이로 인한 임대인의 정당한 재산권 행사를 부당하게 침해한다는 의견이 상당하다.전월세 상한제가 기존 계약에 소급 적용되기 때문에 새로 계약을 맺을 때 임대인이 가격을 최대한 올릴 가능성이 높아졌다. 기존 세입자와 신규 세입자 간 2중 가격이 적용돼 시장 왜곡을 걱정하는 목소리도 생겼다.
3.2.3. 임대료 폭등
임대차 3법의 영향으로 임대료가 폭등하는 부작용이 생길 것이라는 우려가 팽배하였고, 집값 폭등 추세에 임대차 3법도 영향을 줘서 전월세 시장 역시 폭등하였다. 전세를 제외하더라도 월세의 경우에도 보증금과 월세가 50% 이상 오른 곳이 부지기수이며, 일부 지역에서는 거의 두배 가까이 뛰기도 했었다.3.2.4. 전세 제도에 대한 타격
시행을 앞둔 2020년 7월 30일 미래통합당 윤희숙 의원은 국회 본회의에서 전세 제도가 소멸될 것이라는 요지의 연설을 했다. 정부의 공공임대주택의 확대 완료 전까지는 비싼 월세로 물량이 몰리게 될 가능성이 있다. 차입 갭투자자나 본인 소유의 1주택을 전세로 놔 빚을 갚으려는 사람들이 월세로 임대 계약을 전환하는 추세로 바뀌는 것이 아니냐는 언론 보도가 있었다. 주택수요가 월세 시장에 영향을 주는 셈.3.2.5. 많은 구멍들
임차인의 권리 신장을 위한 장치들에 임대인이 피해갈 구멍이 많이 보인다. 특히 계약 기간 갱신에 있어 집주인이나 그 직계존비속의 실거주 여부를 파악할 장치가 있는가하는 점도 쟁점이다. 임차인이 갱신 거부로 입은 손해에 대해 법정 다툼을 할 여력이 없을 거라는 점도 약점이다. 또한 분쟁위원회가 효과적인 기관이 되지 못하면 법이 실효성이 없을 것으로 보는 견해도 있다.특히 같은 도시 내에 다주택을 소유하고 있는 경우 그동안은 한 집을 전세를 주면서 그냥 자기가 사는 곳에서 그대로 거주를 했지만 이제는 전세 시세가 크게 올랐을 경우 살고 있는 집을 전세로 준 집으로 옮기고 나서 원래 살던 집을 전세금을 올려서 사는 것으로 무력화시켜 대응하고 있다. 계약갱신청구권을 사용하면서 법으로 가능하다고 정한 임대료 5% 인상을 요구하는 경우 임차인이 막무가내로 거절하면 대응할 방법이 없기 때문이기도 하다. 자금에 여력이 있으면 아예 임대를 놓지 않고 비워두면 임차인의 동의 없이 매물을 바로 처분할 수 있는데, 시장에 거주 가능한 주택 수가 급격하게 줄어드는 경우, 당장 입주가 가능한 매물이 갭투자 대상 매물보다 즉시입주에 대한 프리미엄을 받는다. 따라서 나중에 가격이 올랐을 때 그만큼의 수익으로 보전받을 수 있기 때문에 그대로 빈집으로 놔두는 경우도 발생한다. 따라서 임대시장에 매물이 나오지 않아 더욱 잠기게 된다. 그래서 현 정부에서는 빈집세를 받겠다고 하고 있다.
게다가 다주택자가 자신의 주택을 임대했는데, 세금 문제로 다주택을 팔려 했지만 당초에 나가기로 했던 세입자가 말을 바꿔 계약갱신청구권을 행사해 졸지에 억대 세금폭탄을 맞게 될 수도 있다. 다주택 억제 정책과 임대차 3법이 맞물려 부작용을 낳게 된 것이다. #
2022년 하반기 이후 주택 가격과 임대료가 하락하는 추세가 보이기 시작했고 계약갱신청구권을 사용한 계약보다 신규 임차료가 더 싼 역전현상이 나오기 시작했는데, 임차인이 3개월 내에 계약을 해지할 수 있다는 조항을 들어 3개월 내에 나갈테니 보증금을 내놓거나 아니면 집주인에게 임차료를 내려달라고 압박하는 경우가 발생하고 있다.관련 기사
임차인이 거주하고 있는 주택을 구입해서 새로운 집주인이 실거주 의사를 표시했을 경우 새 집주인은 자신의 실거주를 이유로 종전 임대인과 별개로 임대차 계약 갱신을 거절할 수 있고, 이를 위해선 '임대차 종료 전 6개월부터 종료 전 2개월 전 사이'에 임차인에게 자신의 실거주를 이유로 한 계약 갱신 거절 의사를 알려야 한다. 이 문제는 대법원까지 갔고 대법원은 2개월 이전에 새 집주인이 실거주 목적의 갱신거절 통보는 정당한 것으로 판결을 내렸다.#
3.2.6. 2023년 대규모 전세사기 촉발
전세가가 최고점을 찍은 2021년 전세 계약이 끝나는 2023년이 되자, 임대차 3법으로 인한 전세 폭등과 민간임대주택 사업 축소가 맞물려 전세 보험에 들지 않고 갭투자를 노린 임대인과 임대사업자 세제 혜택이 끝나 종부세 납부로 파산한 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 일이 빈번해졌다.#전국에 아파트 전세대란이 일어났고 이 수요가 빌라나 오피스텔등 비선호 부동산으로 이동하면서 가격산정이 제대로 되어 있지 않던 비선호 빌라 및 오피스텔 시장에 보증금 갭투자와 업자들이 꼬였다. 수요자가 몰리고 플피투자까지 일반화되면서 전세 사기꾼들에게 판을 깔아주었고 수많은 전세사기 피해자들을 양산하였으며 국민들의 세금으로 사기꾼들이 가로챈 보증금을 갚아주게 되었다.#2023년 기준 4.3조
4. 시장 동향
깊어지는 ‘전세절벽’…임대차법 두달, 거래 61% 줄고 전셋값 상승세 계속
전월세상한제 및 계약갱신청구권제 도입 이후 전셋값 상승세는 계속되고, 물량은 크게 줄어들었다.
서울 아파트 전세 거래는 2020년 7월 11,480건이었는데, 9월에는 4,518건으로 무려 61% 줄어들었다. 계절조정으로 봐도, 7,234건을 기록한 2019년 9월에 비해 37% 감소했다.
또한 2020년 9월 서울 아파트 전셋값은 전월 대비 0.6% 올랐다. 2020년 8월(0.65%)보다는 약간 낮아졌지만, 같은 해 6월(0.24%) 및 7월(0.45%)보다는 높은 수준이다. 월세 상승률 역시 8월에는 0.13%, 9월에는 0.14%를 기록했는데, 이는 같은 해 6월(0.05%) 및 7월(0.09%)보다 상승 폭이 확대된 것이다.
2020년 10월 서울 아파트의 전세난이 아주 심각한 상황이다. 강서구 가양동 모 단지에서는 전셋집 하나를 보기 위해서 9팀이 줄을 서서 집을 보고, 즉석에서 제비뽑기로 입주자를 결정하는 촌극이 벌어지기도 하였다.#
임대차법이 낳은 극심한 전세난 속에 서울 전셋값은 새 임대차법 5개월 동안 직전 5년 치만큼 오른 것으로 조사되었다.#
또한 임대차법으로 전세매물이 줄어들고 전세가 폭등하자 전세난민들이 생겨났으며 전세난에 지친 전세난민들은 구하기 힘들고 폭등한 전세를 포기하고 기존주택 매수로 돌아서기 시작하였다 또한 폭등한 전세가 때문에 매매와 전세 차이가 상대적으로 줄어들어 이용한 갭투자자들 역시 늘어나 전국 매매가 역시 역대 최대 수준으로 폭등하는 풍선효과가 나타났다.#
2020년 10월 23일 국회 국토교통위원회 종합감사에서 김현미 국토교통부 장관은 "과거 여당이 임대차법 안한 이유, 이제 알겠다"라며, 임대차 3법이 촉발한 시장 혼란을 인정하고 상황을 지켜보겠다고 밝혔다. # 뉴스 기사의 관점, 그리고 댓글에 달린 의견들과는 달리, 김 장관의 이 발언은 3법 시행 직후에 터져나온 시장의 격렬한 부정적인 반응에 대한 것이다. 김장관은 임대차 3법 시행 자체를 후회하지 않는다.임대차 3법 시행 1년 동안, 서울 아파트 전세는 줄고 월세 거래 비중은 28%에서 35%로 늘었는데, 25개구 모두 월세 거래 비중이 늘고 전세는 줄어든 것으로 조사되었다. 또한 2020년 7월까지 전셋값 상승률은 전국 4.5%, 서울 5.2%였는데, 임대차법 시행 후 1년 동안 전셋값 상승률은 전국 24.6%, 서울 27.2%였다. # #
2021년 전세 시세는 2중 가격을 넘어 다중 가격을 형성하였다. 하나는 신규 전세로 가장 비싼 시세이며, 다른 하나는 계약갱신청구권을 사용한 시세가 있고, 그 가운데 계약갱신청구권을 포기하는 대신 중간 정도에 타협한 경우가 있다. 마지막으로 임대사업자의 전세건으로 문재인 정부 시기의 전세가 폭등 전의 5% 누적상승분만 반영한 가장 싼 시세다. 이로 알 수 있듯이 시세의 왜곡현상이 점차 심해지고 있다. 이에 정부는 표준임대료 제도 도입을 통한 신규 전세가의 가격 억제 여부를 검토하겠다는 소문이 있는데, 이게 실제로 시행되면 전월세 신고제의 시행 사유가 표준임대료 도입이 목적이었다는 시장의 우려가 현실화되는 것이다.# 그러나 실제 통계상으로는 전세 물량이 실제로 우려했던 것만큼 줄어든 게 아니었다는 지적 또한 존재했다.#
그러나 이러한 모든 우려들이 무색하게도, 임대차법의 시행 2년 후에는 4년치의 임대료 미상승분이 반영되어 전세가가 일제 폭등할 것이라고 입을 모아 예상했던 것과는 달리, 예고되었던 2022년 8월 전세대란은 결국 오지 않았다. 오히려 전세 물량이 쌓여만 가는데도 전세가는 하락하고 역전세 사태가 벌어지며, 기존 임차인들은 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 위기에 놓이고 집주인들은 오히려 전세 세입자를 찾지 못해 발을 동동 구르는 180도 뒤집힌 전세대란, 즉 역전세대란 내지는 깡통주택 사태가 시작되었다. 코로나 버블로 인한 인플레이션을 방어하고 디레버리징을 위해 전세계가 금리 인상 및 양적 긴축을 감행하게 되었고, 이로 인해 자산 가격이 하향세를 찍게 된 것이다. 부동산 또한 패닉 바잉이 끝나고 주택 가격이 고점을 찍은뒤 하락을 거듭하자, 세입자 입장에서는 역전세가 우려되는 전세보다는 월세가 더 안전하며 유리해진 것이다. 또한 임대인과 임차인의 갑을관계가 역전되며 임대차법으로 인해 임차인이 지불한 전세 보증금의 상방이 낮아진채 4년이나 유지할 수 있어졌으니 굳이 주택 매수나 새로운 전세 계약을 서두를 필요 없이 관망하기 시작했다. 임대차 3법 폐지를 공언하며 대선을 이겨 정권을 쟁취한 보수정권조차 이를 폐지하는 것에 대해 다소 고심하는 지경에 이르렀다.### 다만 버블이 낀 상태에서 고가의 매물을 변동금리 대출을 낀 전세로 집어들고 입주한 세입자들은 깡통주택 우려가 가중되는 중에 이자의 압박을 견뎌내지 못하며 신용불량에 이르는 등 버블에 휩쓸린 이들에게 다른 방면에서 후유증을 남겼다.
5. 과거 사례
1989년 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 늘리는 법안이 통과되었다. 위의 긍정평가 항목에서 31년만에 개정이란 건 이것을 뜻한다. 당시에도 2년간 전셋값 폭등이 유지되었지만 당시 시장은 이미 발표된 1기 신도시의 희망이 있었고, 1987년 노동자 대투쟁 등으로 실질임금이 상승하기도 했다. 그리고 이를 뒷받침하는 3저 호황 시기였기 때문에 시장은 경제 성장을 기반으로 전세 폭등을 감내할 수 있었고, 91년 이후 1기 신도시가 입주하면서 임대차 시장이 안정세를 찾을 수 있었다.6. 여론조사 및 설문조사
일반인들과 전문가들 모두 임대차 3법에 대해 부정적인 반응을 보이고 있다.6.1. 일반인 대상 조사
- 리얼미터가 10월 16일 전국을 대상으로 한 여론조사에 따르면, 임대차보호법에 대해 재개정해야 한다는 응답은 48.3%로 현행 유지 응답 38.3%보다 더 높았다. 특히 서울 지역에서는 재개정 54.6% 대 현행 유지 28.1%로 격차가 가장 컸다. #
- 정일영 더불어민주당 의원이 리얼미터와 함께 수도권 시민 1,000명을 대상으로 10월 17~18일 여론조사를 실시했다. 이에 따르면, 전세난이 심각하다는 데 3분의 2가 동의했다. 전세난 이유에 대해서는 제도 변경에 따른 신규 전세물량 부족을 꼽은 시민이 57.6%로 압도적으로 많았다. 또한 전세난 해소를 위한 정책으로는 응답자 중 가장 많은 33.1%가 도심지 재개발 등 민간공급 활성화를 꼽았고 그 다음으로 공공임대주택 신속 공급이 24.9%를 기록했다. 반면 '신규 전세 계약에 대한 가격 통제'는 12.4%에 그쳤다. #
- 직방이 자사 앱 이용자 1,154명을 대상으로 한 설문조사에 따르면, 응답자의 78.7%가 전세 거래를 선호하는 것으로 나타났다. 또한 임대차 2법(계약갱신청구권제 및 전월세상한제)이 전월세 거래에 도움이 안 된다는 응답은 64.3%에 달한 반면, 도움 된다는 응답은 14.9%에 불과했다. #
6.2. 전문가 대상 조사
- 한국경제학회의 2020년 8월 부동산 관련 설문조사에서, 임대차 3법으로 임차인의 권리가 강화되고 보호될 것이라는 주장에 동의한 경제학자는 14%에 불과한 반면, 임차인의 임대 부담이 상승할 것이라는 주장에는 경제학자의 72%가 동의했다. # # 한국경제학회 설문조사
7. 헌법소원심판
전원일치로 기각되었다.(헌재, 임대차 3법의 "임차인 계약갱신 요구권 규정한 주택임대차보호법 조항은 합헌")8. 언론 보도
8.1. 2022년 3월 28일
- 부동산 정책 대수술을 예고한 윤석열 대통령 당선인 측이 이번에는 문재인 정부 대표 정책인 이른바 '임대차 3법'을 손보겠다는 강한 의지를 드러냈다. 시장에 상당한 혼선을 주고 있다며 축소, 더 나아가 폐지까지 검토하고 있다고 밝혔다. 임대차 3법은 2년 계약 이후 1차례 추가 2년을 보장하는 계약갱신청구권과 임대료 증액 상한을 5% 이내로 제한하는 전·월세 상한제, 계약 30일 안에 정보를 신고하도록 하는 전·월세 신고제를 뜻한다. 세입자 보호를 위한 제도이지만 전셋값 상승과 전세의 월세화 등의 부작용을 낳았다는 지적이 이어졌다. 실제 임대차법 시행 이후로 서울 주택 전세 가격 상승률은 두자릿수를 기록하고 있고, 2020년 상반기 20%대에 머물던 월세 계약 비율은 임대차 3법 시행 이후 40% 수준으로 뛰었다. 윤석열 당선인이 후보 시절부터 임대차 3법을 조속히 손보겠다고 말한 이유다. 인수위 부동산 TF 팀장이자 국토부 장관 후보로 거론되는 심교언 교수도 대표적인 규제 완화론자로서 임대차 3법에 부정적인 인식을 갖고 있다. 문제는 여소야대 국면에서 국회 문턱을 넘으려면 '거대 야당'인 더불어민주당의 협조가 필수적이란 점이다. 지방선거를 앞둔 민주당은 1주택자 보유세 완화에는 적극적이지만 임대차 3법의 경우 아직 효과를 판단하기 어렵다며, 법 개정과 폐지에는 부정적이다. 이 때문에 차기 정부에서는 대출규제 완화나 시행령 개정만으로 가능할 수 있는 양도세 중과세 적용 유예 등을 먼저 속도감 있게 추진할 거란 전망이 나오고 있다.
- 보도자료
9. 기타
- 문재인 정부의 경제수장인 홍남기 부총리 겸 기획재정부장관도 임대차 3법으로 인해 피해를 보게 되었다. 자세한 내용은 홍남기 문서 참조.
- 전세값이 올라가고 전세 씨가 말라가는 와중에도, 박광온 민주당 의원은 임차인의 거주 기간을 현재 4년(2+2년)에서 6년(3+3년)으로 확대하는 주택임대차보호법 개정안을 발의해 논란이 되었다. 심지어 친문 커뮤니티에서도 비난이 나왔다. 박광온 '전세 3+3' 추진에…친문 카페도 "아예 30+30 해라" 반발
- 전셋값 급등 현상에 대해 홍남기 경제부총리와 김현미 국토교통부장관은 의견차를 보였다. 홍남기는 "사실 임대차 3법도 일부 영향이 있었을 것 같다고 예상되지만, 한편으로는 안정적으로 전세 계약을 연장할 수 있는 혜택을 받은 분도 엄청나게 많다는 것을 같이 기억해야 한다"고 임대차 3법의 순기능을 강조하면서도 전세시장 혼란과의 인과관계를 일정 부분 인정했다. 하지만 김현미는 "최근 전세의 어려움에 대해서는 여러 요인이 있지만 '계약갱신청구권 때문이다, 임대차 3법 때문이다'라고 말씀드리기는 어렵다"고 주장했다. #
- 김상조 청와대 정책실장은 임대차 3법 시행을 이틀 앞두고 세입자의 전세보증금을 14% 인상한 사실이 알려져 구설수에 올랐다. 청와대는 보도가 난지 하루만에 김상조 실장을 경질했다. 또한 박주민 민주당 의원 역시 임대차 3법 시행 1개월 전에 임대료를 9% 가량 인상해[5] 또 구설수에 올랐다. 송기헌, 조응천 민주당 의원과 민주당을 탈당한 김홍걸 무소속 의원 역시 마찬가지. # # 재보선을 앞두고 정부여당 인사들의 내로남불이 드러나면서, "이 법을 만든 사람들은 오래도록 기억될 것"이라는 윤희숙 의원의 발언 역시 현실이 되었다. #
- 1년이 지난 시점에서 국토교통부는 보도자료를 통해 평균 57.2%였던 전월세 계약 갱신율이 평균 77.7%로 대폭 늘어났으며, 전월세가격 대비 임대료가 5% 이내로만 올라간 갱신계약이 전체의 76.5%에 달해 기존 세입자의 전셋값 안정에도 기여했다고 자화자찬을 했는데, 이에 대한 반응은 자세한 설명은 생략한다. #
- 테크 유튜버인 가전주부 또한 임대차 3법으로 쫓겨났다는 식으로 선동하는데 인용되어 고생한 바 있다. 가전주부는 "임대차 3법에 보장된 대로 전세 기간을 2년 더 연장하려고 청구했더니 (집주인이) '아들이 들어올 예정이니 나가달라'고 얘기를 했다"며 "전세를 올려서 주자니 (전세값이) 4억원 올랐다"고 했다. 집주인 아들이 본래 들어올 예정이었다면 집값이나 임대차3법과는 관련이 없다는 견해도 있다. 이 내용의 발언은 가전주부 본인도 정치적인 내용의 이슈화는 원치 않는다고 분명히 했으니 보수언론사와 인터넷 커뮤니티에서 선동하는데 이용해 먹었고 가전주부는 해당 영상을 급히 내린바 있다.
해당 임대차 3법은 이런식으로 2년만에 갑자기 보증금을 올려서 쫒아내는것을 막기위해 입안된 법이나, 오히려 이 법 때문에 주민이 쫓겨난다는 식의 왜곡 선동을 하는데 이용된것.. 이 내용은 해당 법이 시행되기 전 인 상황을 집주인이 이용한 상황이라고 할 수 있고 이는 무슨 법이든 모든 법이 시행되기 전 유예기간은 있고 그 기간을 이용해먹는 경우는 나올 수 밖에 없는 부작용이나 일부 보수언론과 인터넷 커뮤니티는 이러한 상황을 막기 위한 임대차 3법 자체가 임차인을 내쫒기 위한 법 인것 처럼 왜곡선동했다.
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[1] 계약이 갱신된 경우 (중략) 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.[2] '20.06.09 개정사항[3] 만약 집주인이 자신이 직접 들어와 살겠다고 하여 퇴거했는데 집주인 자신이 거주하지 않고 다른 세입자가 들이는 경우를 방지하려고 하는 조치이다. 이 경우 손해배상 청구가 가능하다.[4] 지자체 읍면동에 임대차신고를 하지 않으며 단순히 확정일자만 부여받거나 등기소에서 확정일자를 부여받는 경우에는 수수료가 발생한다.[5] 당시 전월세전환율 4%를 적용할 경우의 얘기다. 2020년 9월 시행령으로 바뀐 전월세전환율 2.5%를 적용할 경우는 26.6% 인상한 꼴이 된다.