공인중개사 관련 틀 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 국가전문자격 공인중개사 | ||
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| 영어·한자 명칭 | 영어 | Licensed Real Estate Agent(LREA)[1] |
| 한자 | 公認仲介士 | |
| 업무 | 1. 중개행위(매매.교환.임대차) 2. 경매 및 공매 3. 부동산 관리 및 개발 4. 분양 대행 5. 부동산 컨설팅 | |
| 관련 부처 | 국토교통부 한국산업인력공단 | |
| 협회 | 한국공인중개사협회 | |
| 자격시험 시행기관 | 한국산업인력공단 | |
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1. 개요
公認仲介士 / Licensed Real Estate Agent[2]공인중개사법 제2조(정의)
"공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.
"공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.
공인중개사는 토지와 건축물, 그 밖의 토지의 정착물과 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위수행하는 자격이다.
2. 상세
공인중개사법 제2조(정의)
1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
2. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
3. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
4. "소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
5. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
2. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
3. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
4. "소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
5. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
국가전문자격증 중 하나로 공인중개사 사무소를 등록하려면 이 자격증이 필요하다. 그렇기 때문에 자격증 대여행위가 굉장히 많았고 무등록, 무자격 중개업 시 징역 3년 또는 3천만 원 이하의 벌금으로 형량이 강화되고 단속이 강해짐에도 여전히 자격증 대여가 활발하다.[3]
법무사나 세무사처럼 단일법률로 공인중개사법이 존재하는 전문직이나[4] 현실적으로는 대부분 다른 전문직만큼 인정 받지 못하는 것이 현실이다.[5] 아무래도 인원도 많고 진입장벽이 낮으며, 업무의 난이도 또한 타 전문직에 비하면 쉽게 생각하는 사람이 대부분이기때문. 허나 실제로 업무를 해보면 절대 그렇지 않으며 최근 공인중개사 시험 난이도가 상승하고, 상대평가 전환[6]이 국회에도 발의[7]되는 등 진입장벽이 높아지고 있다.
공인중개사법 제29조 (개업공인중개사등의 기본윤리)
1. 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.
2. 개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.
1. 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.
2. 개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.
현재 단일 자격증 시험 중 가장 응시인원이 많은 것으로도 유명하다. 수능, TOEIC, 9급 공무원 시험과 함께 대한민국 4대 시험이다.[8] 특히 순수 국가주관 시험만 따지면 수능 바로 밑에 들어가는 메이저 시험이다. 13회(2002년) 시험에서는 26만 명까지 응시접수했으나, 시장 경쟁이 치열해지고 부동산 경기가 죽으면서 2013년에는 응시접수자가 6만 명선까지 줄어들었다가 조금씩 응시자가 늘어나 26회부터 20만 명이 넘은 인원이 몰리고 있다.
공인중개사법 제30조(손해배상 책임등에 관한보장)
1. 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
1. 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
보통 중개업소마다 적게는 2억 원에서 많게는 수억 원까지 보험[9]에 가입되어 있다.[10] 다만, 무등록 불법 업소나 브로커 등을 통해 중개 받다가 사고가 나면 짤없이 한 푼도 못 받는다. 한도 내에선 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받을 수 있으나 배상 한도가 초과된 상태라면 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받지 못할 수도 있다. 이런 경우엔 민사소송을 통해서 손해배상을 받아낼 수는 있지만 영세업체가 대부분이라 손해보전을 받기 매우 어려우며 그나마도 계약내역의 확인은 어디까지나 계약 당사자의 의무이기 때문에 이에 따른 과실상계가 들어가므로 전액 보전은 불가능에 가깝다.
부동산중개업에 대한 규제는 꽤 빡빡하다. 부동산중개업을 하려면 중개라는 글자가 간판에 들어가야 하고 대표자 성명도 기재해야 한다. 부동산컨설팅업은 자유업종이지만 부동산중개업은 전문업종이다. 부동산컨설팅업을 하면서도 공인중개사 자격증이 있고 중개컨설팅 등의 형태로 간판이 되어 있으면 진짜 공인중개사사무소가 맞지만, 무자격자의 중개행위는 강력한 처벌이 가해지는 범죄행위로 컨설팅업체[11]가 부동산중개업을 하는 가짜 부동산 중개업소가 시골 등지에서 간혹 보이니 주의해야 한다.
3. 시험
공인중개사법 제4조(자격시험)
①공인중개사가 되려는 자는 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하여야 한다.
①공인중개사가 되려는 자는 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하여야 한다.
법적으로는 "매년 1회 이상"이지만, 기본적으로 시험은 일년에 한번만 치르며[12] 8월 중순 접수, 본 시험은 10월 마지막 토요일이다. 지금은 한국산업인력공단에서 시행하므로 Q-NET 홈페이지에서 접수한다.[13]
1차, 2차 모두 같은 날에 본다. 이는 타 자격 시험과 달리 응시인원이 많아 채점 인원 부족 문제로 주관식 시험을 시행할 수 없어 모두 5지선다 객관식으로 보기 때문이다. 한 해에 1, 2차를 모두 합격하면 최종합격되며, 한 해에 1차만 합격하고 2차는 떨어진다면, 다음 회에 한해 1차는 면제된다. 만약 한 해에 1차가 떨어진다면 같은 해 2차 합격여부에 관계없이 다음 해에 처음부터 다시 봐야 한다.
공인중개사법 시행령 제5조(시험방법 및 시험의 일부면제)
① 시험은 제1차시험 및 제2차시험으로 구분하여 시행한다. 이 경우 제2차시험은 제1차시험에 합격한 자를 대상으로 시행한다.
② 제1항에도 불구하고 법 제4조제1항 또는 같은 조 제2항에 따라 시험을 시행하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 국토교통부장관(이하 “시험시행기관장”이라 한다)이 필요하다고 인정하는 경우에는 제1차시험과 제2차시험을 구분하되 동시에 시행할 수 있으며, 이 경우 제2차시험의 시험방법은 제4항에 따른다.
③ 제2항의 규정에 따라 제1차시험과 제2차시험을 동시에 시행하는 경우에는 제1차시험에 불합격한 자의 제2차시험은 무효로 한다.
④ 제1차시험은 선택형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다.[14]
⑤ 제2차시험은 논문형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다.[15]
⑥ 제1차시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차시험을 면제한다.
① 시험은 제1차시험 및 제2차시험으로 구분하여 시행한다. 이 경우 제2차시험은 제1차시험에 합격한 자를 대상으로 시행한다.
② 제1항에도 불구하고 법 제4조제1항 또는 같은 조 제2항에 따라 시험을 시행하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 국토교통부장관(이하 “시험시행기관장”이라 한다)이 필요하다고 인정하는 경우에는 제1차시험과 제2차시험을 구분하되 동시에 시행할 수 있으며, 이 경우 제2차시험의 시험방법은 제4항에 따른다.
③ 제2항의 규정에 따라 제1차시험과 제2차시험을 동시에 시행하는 경우에는 제1차시험에 불합격한 자의 제2차시험은 무효로 한다.
④ 제1차시험은 선택형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다.[14]
⑤ 제2차시험은 논문형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다.[15]
⑥ 제1차시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차시험을 면제한다.
매년 8월 중순에 접수해 10월(마지막 토요일)에 시험이 있다. 1차, 2차 모두 각 과목 40문제(총 200문제)이며 과락(40점 미만)없이 평균 60점 이상(즉 120문제 이상 정답)이어야 한다. 예를 들어, 1차 시험의 경우 부동산학개론에서 80점을 받았을 경우 민법에서 40점만 받아도 평균 60점으로 1차 합격이 가능하다. 2016년도까지는 1차(2과목)시험을 오전에 본 후 오후에 2차(3과목)시험을 쉬는 시간 없이 150분 동안 진행하였지만, 2017년 28회 시험부터 2차 과목 중 중개사법령 및 중개실무와 공법과목을 본 후 30분의 휴식시간 이후 마지막 과목인 공시법 및 세법에 대해 시험을 치른다(분리 시행). 총 시험 시간은 같다. 이는 150분(2시간 30분 동안) 움직이지 못하고 3과목을 응시해야 하는 불편함으로 민원이 많았기 때문에 바뀐 것.
1차, 2차 모두 총 5과목이지만 사실상 민법, 민사특별법(주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 가등기담보 등에 관한 법률, 부동산실명법, 집합건물법), 부동산학개론, 공인중개사법, 부동산거래신고등에관한법률, 민사집행법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률, 부동산등기법, 세법(지방세법, 지방세기본법, 소득세법, 국세기본법), 국토계획법, 도시개발법, 도시및 주거환경 정비법, 건축법, 주택법, 농지법 등으로 세분화 된다. 학습범위가 상당히 광범위하므로 정답률 높은 프로그램을 선택하는 것이 유리하다.
후에는 변경될 수 있겠지만, 현재는 절대평가이기 때문에 너무 깊숙하게 보다간 피를 보게 될 수 있다. 과감하게 이해가 안되는 부분은 버리거나 후순위로 미루는 것이 건강에 좋다.
1차 과목은 부동산학개론과 민법 및 민사특별법 2과목
2차 과목은 공인중개사법 및 실무, 부동산 관련 공법, 부동산 관련 공시법령 및 세법 총 3과목.
1차과목은 이론을 바탕으로 계산, 판례 등 논리적인 문제를 요구하는 경우가 많다.
2차과목은 엄청난 양의 암기량으로 논리보다는 암기를 요구하는 경우가 많다.
부동산학개론의 경우 부동산에 관련된 기본적인 내용을 배운다. 다행히 학부수준까지 파고들지는 않는다. 부동산학 개론에서 등급컷을 위해 건드리는 곳은 계산 파트로, 일반적으로 부동산금융론, 투자론 파트에서 내는 편. 물론 현재는 절대평가이므로 딱봐도 시간 오래 걸리고 어려워 보이는 계산문제는 과감하게 버리는 전략을 세울 수 있다.[16]
계산문제가 아닌 이론문제에서는 부동산 감정평가론 쪽이 상대적으로 생소해서 만만하지 않을 수 있다. 또한 부동산 개발론 부분의 경우 부동산개발업법의 일부가 포함되어 있어, 예상치 못한 곳을 찌를수도 있다.
개론이라는 포괄적인 부동산 일반 상식에 대한 문제기 때문에, 동차를 준비하면 공짜지만 1차만 들으면 알 수 없는 문제가 나오기도 하며, 신경향 단어나, 정책 시행 순서같은 지엽적인 곳에서 틀리라고 출제한 적도 있다.
1차, 2차 할 것 없이 민법과 민사특별법이 악명이 높다. 대략, 법과대학 학부 전공생 수준의 문제가 출제된다. 법조문을 외우는 수준이 아니라, 비 일상적인 법률용어 일반을 잘 이해할 수 있어야 하고 적어도 민사 주요 판례 정도는 독해가 가능한 수준이 되어야 한다.
법학 비전공생의 경우에는 사실상 민법 부분에 한해서는 학부 전공생 수준의 학력을 갖춰야만 합격선에 이를 수 있다는 것이다. 뒤집어 말하자면, 법학 전공생이나 관련 시험을 준비한 경력이 있다면 별다른 공부를 하지 않더라도 수험내용이 호환되고 공인중개사의 민법 시험범위가 '부동산 중개 관련'으로 한정하여 더 좁기 때문에 무난하게 수험 준비가 가능하다. 앞으로도 민법 분야에서는 난이도가 떨어질 일은 사실상 없다.
점점 더 청년층이 공인중개사 시험에 몰리는 만큼, 이 청년층을 상대로 변별력을 갖춰야 하기에 앞으로 계속 빡세지면 빡세졌지 덜하게 되진 않을 것이다.[17]
특히, 최근은 박스형 문제(맞는 것을 보기에서 모두 고르는 문제)가 늘어나는 추세로 문제 하나에 할당해야하는 시간과 공부량이 늘어나는 추세이다.
2차과목의 경우 1차과목과 달리 개정이 자주 일어나는 법령들인만큼 학원이나 커뮤니티의 힘을 빌어서 개정이 되나 안 되었나를 자주 확인해줘야한다. 중고서적의 경우 몇년만 지나도 현행법과 많이 달라지는 경우가 있으니 반드시 유의해야한다.
2차과목의 고비는 공법과목으로, 시험범위가 매우 방대하다보니 중요 포인트 위주로 공부해서 과락을 피할정도로는 공부하고 다른 2차 과목으로 부족한 평균 점수를 채우는 것이 정신건강 상 좋다. 100퍼센트 공부하는건 사실상 불가능하므로 타협을 해야한다.
실제로 공법 기출문제를 검색해보면 시행 규칙의 자잘한 법조문이나 별표 서식 내용 등 정말 변태스러운 곳에서 시험문제가 튀어나온 경우가 상당히 많다보니 양은 더럽게 많은데, 무엇이 나올지 모르기에 수험생의 멘탈을 흔든다.
공법만 시험 보는 것이 아니기에 공법 6개 법률의 핵심 줄기위주로 보고 사이드는 간간히 보충하는 정도로 하자.
공법은 공인중개사 시험의 합격률을 사실상 손에 쥐고 흔드는 과목이라고 할 수 있다. 공법이 어렵다면, 일반적으로 그 해의 합격률은 떨어진다. 특히 건축법, 주택법 부분은 지엽적으로 나오는 경우가 많다. 공부를 열심히 해놓고도 막상 시험에서 대부분 건들지 못하는 경우도 많다.
그나마 만만한 파트는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 양은 적지 않으나 1단원이라 가장 수험생들이 많이 보고 실제로도 문제 할당량이 가장 많은 파트라 그나마 친숙하다.
배워야할 법의 종류도 많고 시행취지가 어느정도 비슷하거나, 유사한 용어가 등장하는 조문들이 많아 정리하지 많으면 1회독 후 혼란이 일어날 수 있으니 어느 법에서 나온 조문인지 정리를 하는 것이 좋다.
공인중개사법의 경우 시험범위 자체는 좁은 편이지만, 40 문제로 많게 배정된 만큼 말장난으로 괴롭히는 경우가 많다. 글자 하나로 장난을 치니 실제 수험장에서도 문제를 잘 봐야하고, 꼼꼼히 공부해야한다. 공인중개사법보다는 부동산 거래 신고등에 관한 법률이나 중개실무 파트가 점수를 갉아 먹는다.
중개실무 파트에서 1차과목 민법과 조금 겹치는 부분이 있다(주임법, 상임법). 중개실무 파트의 경우 파트 이름 답게 실무와 법이 충돌되면 법은 이래도 '실무에서 이렇게 더 많이 하는 경우가 많은데?'하고 이의제기시 실무 부분의 손을 들어주는 경우가 많다.
과거에는 공법에서 점수를 깎고 공인중개사법에서 점수를 채운다는 인식이었으나 공인중개사법도 난이도가 많이올라갔다. 막상 책을 볼 때엔 쉽네 하다가 문제를 풀면 다 틀린다.
공인중개사법은 수험 대비시간이 길어서 상대적으로 쉽게 느껴지지 그렇지, 벼락치기로 하다가는 단어 하나로 장난치는 과목 특성상 두문암기로도 무엇을 암기 하기 위한 암기법 내용인지는 다 알아야한다. 특히 최근에는 이러한 두문 암기를 저격하여 내용을 비튼 문제도 있으니 더욱 유의.
수험생 입장에서는 공법에 깎인 점수를 여기서 만회해야한다는 생각 때문에 부담감이 크다.
공시세법은 크게 지적법 12문제, 등기법 12문제, 세법 16문제로 이루어져있다. 특히 세법부분은 앞부분과 정말 다른 다른 성격을 가지고 있어, 공시+등기와 세법을 나눠서 가르치는 경우가 많다.
공시세법의 공시에 관한 내용 중 지적법(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 파트는 법 조문 자체에 관한 내용들이라 상대적으로 쉽다. 법 전체가 아닌 일부만 나오기에 공부량도 상대적은건 덤.(지적법 제2장 제4절 및 제 3장)
공시세법에서 가장 고득점을 노려야하는 파트. 가끔 뜬끔 없는 지엽적인 곳에서 튀어나오기는 하나, 그럼에도 제일 만만한 파트다.
등기법 파트는 등기법 뿐만 아니라 법조문으로만은 파악하기 힘든 등기예규에 관한 내용도 들어가기에 얼마든지 어렵게 나올수 있다. 등기법은 민법과 어느정도 연계 되어 있다. 이따금 한시법인 부동산등기특별조치법이 추가되는 경우도 있다.
공시세법 중 세법에 관한 파트는 문제수가 적은데 범위는 꽤 넓다보니 의외의 복병이 되는 파트이다. 매 시험마다 문제 출제 비중도 다 다르다보니 열심히 공부한 세목이 안나오거나 지엽적인 쪽에서 시험 문제가 나오는 경우도 있다.
부동산에 관한 세목인 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 등록면허세, 종합소득세 등 문제 수에 비해서 범위가 광범위하다.[18] 특히, 기본법 파트인 조세총론의 범위도 무시할양은 아니다.
세법의 하이라이트는 양도소득세 파트.
세무사 시험에 비하면 새발의 피라지만, 범위에 비해서 세법에 할당된 문제수가 적다 보니 그만큼 시간을 들이기도 가성비가 애매하다. 특히 세금은 모든 정권의 핫 이슈라 세법의 개정이 자주 일어나므로, 학원 등으로 수강하면 모를까 독학이라면 반드시 주의하자. 정말 공부할 시간이 적다면 양도세 파트를 포기하는 경우가 많다. 양도 양이고, 조문 케이스 자체가 난해하다.
시험당일날 적용되는 법률, 판례 등이 적용되므로 여러 사이트에서 법이 작년과 달리 개정이 되었는가, 개정이 되었다면 시험당일에는 적용이되는 법률인가[19]에 대해서도 정보를 얻어야한다. 특히 판례가 바뀌는 경우도 있기에 정보 습득이 느리면 시험장에서 당당히(?) 예전 판례를 생각해서 틀려버릴 수 있다. 예를들어, 공유자가 무단으로 토지 독점 사용시 토지 인도 청구가능 유무에 대한 판례의 변경과 분묘기지권 시효취득시 의 지료지급 유무.[20][21]
2020년 10월 31일 제31회 공인중개사 시험이 실시되었다. 부동산업계 전반에 대한 관심 증가가 영향을 끼쳐서인지 34만 명이 접수하여 역대 최다 기록을 세웠으며, 개그맨 서경석도 이날 시험에 응시했다고 한다. 기사 특히 이번 시험 난이도는 2019년에 비해 훨씬 더 어려웠다는 반응이 많다.[22]
2021년에는 드디어 응시인원이 40만 명을 돌파하였다. 대한민국 대표 시험인 대학수학능력시험의 지위마저 위협할 정도로 공인중개사시험의 위상이 올라간 것인데 이는 고령화와 부동산 호황과 맞물린 것이다. 기사[23] 12월 1일 결과가 나왔으며, 1차는 전년도와 난이도가 비슷했다.(합격률 약 21%) 2차는 공법을 제외한 모든과목에서 단순 두문자 암기만으로는 풀수없을 정도로 난이도가 상승하였다. 그러나 수험생들이 가장 어려워하는 공법에 평이한 문제가 많이 출제되며 평년 수준의 합격률(약 29%)을 유지했다. 이의신청이 무려 4문제나 받아들여져 합격률이 3%이상 상승한 몫도 크다.
4. 시험정보
4.1. 응시자격
제한 없음※ 다만, 다음의 각호에 해당하는 경우에는 공인중개사 시험에 응시할 수 없음.
① 공인중개사법 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분 받은 날로부터 시험시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자
② 제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자
③ 시행규칙 제2조에 따른 기자격취득자는 응시할 수 없음
다른 전문직과는 다르게 집행유예나 금고나 징역 등의 규정이 없다. 즉 이런 형벌은 사무실 개설을 하는데에는 제한이 있지만 시험 응시 자체는 아무런 제한이 없는 것.[24] 일단 먼저 합격부터 시켜 놓고 유예 기간이 끝나거나 형 집행이 종료된 이후 형이 실효되면 사무실 개설이 가능하다.
4.2. 시험시간
| 공인중개사 제1•2차시험 | ||||
| 교시 | 시험시간 | 시험과목 | 문항 수 | 배점 |
| 제1차시험 1교시 | 100분 | 부동산학개론 (부동산감정평가론 포함) | 40문항 | 100점 |
| 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정 | 40문항 | 100점 | ||
| 제2차시험 1교시 | 100분 | 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무 | 40문항 | 100점 |
| 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정 | 40문항 | 100점 | ||
| 제2차시험 2교시 | 50분 | 부동산공시에 관한 법령 (부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법 | 40문항 | 100점 |
4.3. 합격기준
| 구 분 | 합 격 결 정 기 준 |
| 1차시험 | 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자 |
| 2차시험 | 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자 |
요약하면, 1차같은 경우는 80문제중 48개 이상을 맞아야 하고, 중요한 것은 매 과목은 무조건 16개 이상을 맞아야 한다. 1개 배점이 2.5점이니 2.5*16=40이다. 2차는 120문제중 72개 이상을 맞춰야 한다.
4.4. 시험과목 및 출제비율
| 구분 | 시험과목 | 시험범위 | 출제비율 |
| 제1차 (2과목) | ① 부동산학개론 | 1. 부동산학개론 (세부내역 하단 참조) | 85%내외 |
| 2. 부동산감정평가론 (세부내역 하단 참조) | 15%내외 | ||
| ② 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정 | 1. 민법의 범위 1) 총칙 중 법률행위 2) 질권을 제외한 물권법 3) 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차 | 85%내외 | |
| 2. 민사특별법의 범위 1) 주택임대차보호법 2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 3) 가등기담보 등에 관한 법률 4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 5) 상가건물 임대차보호법 | 15%내외 | ||
| 제2차 1교시 (2과목) | ① 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무 | 1. 공인중개사법 2. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 70%내외 |
| 3. 중개실무 | 30%내외 | ||
| ② 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정 | 1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 | 30%내외 | |
| 2. 도시개발법 3. 도시 및 주거환경정비법 | 30%내외 | ||
| 4. 주택법 5. 건축법 6. 농지법 | 40%내외 | ||
| 제2차 2교시 (1과목) | ① 부동산공시에 관한 법령 (부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법 | 1. 부동산등기법 | 30%내외 |
| 2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2장제4절 및 제3장 | 30%내외 | ||
| 3. 부동산 관련 세법(상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 제외) | 40%내외 |
※ 「부동산학개론」의 시험범위 세부내역
| 구분 | 목차 | |
| 1. 부동산학 총론 | 1) 부동산의 개념과 분류 2) 부동산의 특성(속성) | |
| 2. 부동산학 각론 | 1) 부동산경제론 | ① 부동산의 수요와 공급 ② 부동산가격이론 ③ 부동산의 경기변동 |
| 2) 부동산시장론 | ① 부동산시장 ② 입지 및 공간구조론 | |
| 3) 부동산정책론 | ① 부동산정책의 의의 및 기능 ② 토지정책 ③ 주택정책 ④ 부동산 조세정책 | |
| 4) 부동산투자론 | ① 부동산투자 이론 ② 부동산 투자분석 및 기법 | |
| 5) 부동산금융론 | ① 부동산 금융․증권론 | |
| 6) 부동산개발 및 관리론 | ① 부동산 이용 및 개발 ② 부동산 관리 ③ 부동산 마케팅 | |
| 부동산 감정평가론 | ① 감정평가의 기초이론 ② 감정평가방식 ③ 부동산가격 공시제도 | |
4.5. 시험의 일부 면제[26]
제1차시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차시험을 면제한다.5. 진로
공인중개사법 제18조(명칭)
①개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 한다.
②개업공인중개사가 아닌 자는 "공인중개사사무소", "부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니된다.
부동산 중개업을 할 권리가 생긴다. 거리에서 많이 보는 "OO부동산", "XX부동산" 등이 바로 개업공인중개사 사무실이다. 하는 일은 부동산, 즉 집이나 토지 등의 매매나 임대를 중간에서 중개해 주는 것. 물론 부동산 매매나 임대 시에 당사자끼리 만나서 진행해도 문제는 없지만, 부동산 주인이 매수자나 세입자를 찾는 것부터가 문제고, 찾았다고 해도 계약 방법이 어려운 만큼 이런 일들을 해 주는 공인중개사는 거의 필수다. 한편 1990년대부터 2000년대 초에는 복비를 아끼기 위해 공인중개사를 거치지 않고 직접 "세놓습니다"같은 광고를 하고 집주인이 세입자가 될 사람들에게 집을 보여주는 경우도 많았는데, 이를 이용한 범죄자들이 기승을 부렸던 적도 있었으며 '이수일 연쇄살인 강도사건'이 대표적인 사례로 꼽히고 있다. 이에 따라 형사나 경찰관계자들은 꼭 부동산중개업자를 끼고 거래를 할 것을 권장한다. 부동산 주인은 공인중개사에게 부동산을 내놓고, 부동산을 찾는 매수자나 세입자는 공인중개사를 만나 상담하면서 조건에 맞는 부동산을 찾으면 되기 때문. 그리고 거래가 이루어지면 공인중개사는 중개보수를 받는다.[27][28]①개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 한다.
②개업공인중개사가 아닌 자는 "공인중개사사무소", "부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니된다.
"복덕방"이라는 명칭으로도 부르기도 하는데 이는 개업공인중개사 사무실과 다르다. 일명 자격시험 시행 전(1984년 이전)에 중개를 업으로 영위했던 기득권을 보호하기 위해 자격증 없이 중개업을 가능하게 국가에서 업무에 제한조건을 걸어 인정해주는 중개인이다. "공인중개사사무소"라는 문자를 사용하면 안되고, 영업소가 위치한 지역에 있는 매물만 중개업이 가능하고, 신규 등록이 불가하여 시간이 지나면 자연히 사라질 예정이다. 현재에도 거의 찾아보기 힘들다.
법무사와 많이 엮이는 직종이다. 부동산 매매시 등기를 해야 하는데 이쪽 업무는 공인중개사가 못한다. 따라서 공인중개사는 등기 업무를 법무사에게 의뢰해서 진행한다. 아예 법무사와 동업해서 공인중개사 사무실 겸 법무사 사무실을 하는 경우도 있다. 이에 공인중개사 업계 일부에서는 아예 등기신청권을 가져오고자 목소리를 내고 있다.[29]
예전과 다르게 자격증 쓰임새는 다양하고 무한한 발전 가능성이 있다. 그래서 그런지 시험 응시자들을 보면 10대~70대까지 다양하며 응시 준비자들도 많아 공인중개사 관련 네이버 카페, 다음 카페 등이 적지 않은 편, 카페를 참고하면 공부 방법, 시험정보, 최근 판례 등을 도움받을 수 있으니 참고해서 한다면 시험을 조금 더 수월하게 할 수도 있으니 찾아보는 것도 좋다. 최근 부동산 학과생들은 물론이고 상경 대생들이 많이 시험에 응시한다. 금융권 취업을 위한 최소한의 스펙이고 이는 부동산 대출을 주 업무로 하는 은행 등 금융업계에서 부동산 지식을 많이 요하기 때문이다.
이런 부동산 중개 시장과 공인중개사 자격증의 쓰임에 힘입어 공인중개사 자격증 소지자는 2021년도에 46만 3천명이 넘는 상황이다. 해마다 2만명 정도가 시험에 합격하는 상황이니 2023년도에 50만명 돌파가 확실시 된다. 물론 장롱으로 남아있는 사람도 많지만 활동하고 있는 수도 11만명 정도로 활발한 상태이다.한해 2만명 넘게 쏟아지는 공인중개사
한국부동산원 신입 공채(부동산 직무 한정)에서 가산점이 있다. 그리고 공무원 시험/경찰공무원에서는 토익 600점이나 컴활 2급을 받았을 때와 동일하게 2점의 가산점을 준다. 학점은행제에서 학점 인정이 된다.[30] 주택관리사, 전기기사, 경비지도사와 함께 취득하면 임대관리, 시설, 경비용역회사 관리직으로도 갈 수 있다.
6. 현 중개 서비스의 한계
최근 빅데이터가 주목받으면서 각 부처의 데이터 공개와, 이를 가공·분석을 통해 체계적인 정보를 제공하는 여러 프롭테크업체들의 등장했다.(호갱노노,아실,밸류맵,디스코 등) 이는 지역 공인중개사들의 전유물이었던 지역 부동산 거래 사례와 시세 등의 정보를 일반인도 손 쉽게 얻어 판단할 수 있는 환경이 마련되었고, 더이상 지역 중개사들의 정보 독점이 무기가 되는 시대가 저물었다고 봐도 무방한 상태이다. (실거래가가 제공되지 않는 분야는 아직 정보가 완벽하게 제공되지 않고 있으나, 광고 독과점 중인 네이버부동산을 통해 시세 관련 정보만큼은 충분히 확인이 가능하다.불과 10여 년 전과는 고객의 성향이 확연하게 달라졌는데, 바로 거래를 희망하는 부동산의 조건을 중개사의 조언 없이 온라인을 통해 스스로 확정하고 부동산에 방문을 한다는 것이다. 특히 청년층 고객에게 부동산의 조언은 사실관계와 무관하게 영업 멘트로 받아들여지고 있다.
반면에 비교적 중장년층 연령대가 도드라진 업계 특성 상 PC 활용능력이 청년층에 비해 부족하며, 변화를 추구하기보다 현재를 유지하려는 성향이 강한 기득권 층으로 인해 중개업 자체의 기술 발전은 상당히 더딘 편이다.
단적인 예로, 공인중개사에게 가장 중요한 데이터이며 상품인 의뢰 매물은 대부분 엑셀(Microsoft Excel) 또는 구글 스프레드시트로 관리되고 있는데, VBA,JavaScript는 물론이며 기본적인 함수조차 활용하지 못하는 경우가 사실상 거의 대다수를 차지하고 있다.
단순 메모형식의 매물 관리에 불과하기 때문에, 현실적으로 수백개 이상의 매물을 접수 한 상황에서 제대로 된 관리가 불가능 한 것은 어찌보면 당연한 상황이다. 이로인해 많은 중개사들이 거래 완료 혹은 보류 사실을 모른 채 광고를 집행하고 있으며, 관련 법령에 의해 줄줄이 과태료 처분을 받고 있다. 구시대적 업무 시스템의 변화로 근본적인 원인을 해결하기 위한 방법보다, '정부·지자체의 과도한 과태료 처분'이라는 주장을 통해 관련 부처에 지속적인 민원을 제기하고 있는 상황. 과태료에 대한 청원 커뮤니티 글
오히려 변화를 추구하는 젊은 중개사가 지역에 개업하게 되면 지역 회원이 아니라는 이유로 집단 왕따를 통해 공동 중개를 틀어막고 담합하는 경우는 오히려 업계의 관례수준으로 받아들여지고 있는데, 결국 보다 나은 시스템을 통해 체계적으로 중개를 받을 수 있는 중개사를 선택할 고객의 권리가 지역 담합에 막혀있는 셈.
7. 다른 직종과의 관계
7.1. 법무사
공인중개사와 법무사는 각각의 전문 지식과 역할을 통해 부동산 거래의 두 가지 핵심 요소—실무적 진행과 법적 안전성을 담당한다. 공인중개사는 거래의 실무적 측면, 즉 매물의 발굴과 거래 조건의 협상 등을 처리하며, 법무사는 거래의 법적 측면, 즉 계약의 적정성 검토와 등기 절차 등을 담당한다. 이들은 서로의 업무를 보완하면서 거래의 원활함과 안전성을 높인다.예를 들어, 공인중개사가 거래 계약을 체결할 때 법무사는 해당 계약서의 법적 적정성을 검토하여 문제가 없음을 확인한다. 공인중개사가 매물 정보를 제공하고 거래 조건을 협상할 때 법무사는 계약서의 내용이 법적으로 유효하고 문제없는지를 판단한다. 또한, 부동산 등기와 같은 법적 절차를 법무사가 담당함으로써 공인중개사는 거래가 문제 없이 진행될 수 있도록 지원한다.
공인중개사와 법무사는 부동산 거래에서 서로 다른 역할을 맡고 있으며, 이들의 협력은 거래의 원활함과 법적 안전성을 보장하는 데 중요하다. 공인중개사는 실무적인 측면에서 거래를 진행하며, 법무사는 법적 측면에서 거래의 안전성을 확보한다. 이 두 직종의 상호 보완적인 역할 덕분에 부동산 거래는 보다 신속하고 안전하게 진행될 수 있다.
7.2. 변호사
변호사는 법적 문제를 전문적으로 다루며, 부동산 거래에서 발생할 수 있는 법적 문제를 해결하는 데 중요한 역할을 한다. 주로 계약서의 법적 적정성을 검토하고, 법률 자문을 제공하며, 법적 분쟁을 해결하는 역할을 한다. 변호사는 부동산 거래 계약서의 내용을 검토하고, 법적 쟁점이나 위험 요소를 식별하여 고객에게 조언을 제공한다. 또한, 거래에 관련된 법적 절차를 지원하며, 분쟁이 발생할 경우 법적 대응을 담당한다. 공인중개사와 변호사는 부동산 거래에서 각각 다른 측면을 다루며, 서로 보완적인 역할을 한다. 공인중개사는 거래의 실무적 진행을 관리하며, 고객이 적절한 부동산을 찾고 거래 조건을 협상하도록 돕는다. 반면, 변호사는 거래의 법적 측면을 다루며, 계약의 법적 적정성을 검토하고, 법적 문제를 예방하고 해결한다. 다음의 내용은 변호사가 부동산과 관련해서 할 수 있는 일들이다.계약서 검토: 공인중개사가 거래 계약을 체결하기 전에, 변호사는 계약서의 법적 적정성을 검토한다. 변호사는 계약서에 포함된 법적 쟁점이나 불리한 조건을 확인하고, 수정이나 추가 조항을 제안하여 계약이 법적으로 안전하도록 한다. 보통 공인중개사들은 윤리적으로 불법행위를 저지르지 않을 것을 전제로 계약서를 작성할 것을 약속하기 때문에 변호사의 계약서 검토에 대한 내용은 불법 정황이 의심되거나 또는 그러한 행위를 했을 때 이루어진다.
법적 자문: 공인중개사가 거래 중 법적 문제를 발견했을 때, 변호사는 법적 자문을 제공하여 문제를 해결할 수 있도록 돕는다. 예를 들어, 소유권 분쟁이나 계약 조건의 이행 문제 등이 발생할 경우, 변호사는 법적 대응 방안을 제시한다.
법적 분쟁 해결: 부동산 거래에서 분쟁이 발생하면, 공인중개사는 변호사와 협력하여 분쟁을 해결한다. 변호사는 법적 절차를 통해 분쟁을 해결하고, 공인중개사는 거래의 실무적 측면에서 지원한다.
2024년 대법원은 채무인수의 성질에 대해 설명해주는 것은 변호사법에서 언급하는 '법률 사무'에 속한다며 공인중개사는 그러한 의무도 없고, 이를 설명하지 않았다고 손해배상책임이 발생하는 것도 아니라고 판시하였다. #
7.3. 세무사
공인중개사와 세무사는 부동산 거래와 관련하여 서로 다른 역할을 수행하지만, 이들의 협력은 거래의 원활한 진행과 법적, 세무적 안정성을 보장하는 데 중요하다. 세무사는 부동산 거래와 관련된 세무적 문제를 전문적으로 다룬다. 주로 세금 신고, 세무 계획, 세무 자문 등을 제공하며, 거래에 따른 세금 문제를 해결하는 역할을 한다. 세무사는 부동산 매매, 임대, 교환 등의 거래에서 발생할 수 있는 세금 문제를 분석하고, 적절한 세금 신고 및 절세 전략을 제안한다. 또한, 세무 감사나 세무 조사를 받을 때 필요한 자료를 준비하고 대응하며, 세금 관련 법적 문제를 해결하는 데 도움을 준다. 공인중개사와 세무사는 부동산 거래의 서로 다른 측면을 담당하며, 이들의 역할은 상호 보완적이다. 공인중개사는 거래의 실무적 측면에서 고객을 지원하고, 부동산 매물의 정보 제공과 거래 조건 협상을 통해 거래를 원활하게 진행한다. 반면, 세무사는 거래에 따른 세금 문제를 다루며, 고객이 세무적 측면에서 불이익을 당하지 않도록 지원한다.예를 들어, 공인중개사가 부동산 매매를 중개하고 계약이 체결된 후, 세무사는 거래에 따른 세금 문제를 처리한다. 공인중개사는 거래 성사에 필요한 모든 과정을 관리하며, 세무사는 매매로 인해 발생하는 양도소득세, 취득세 등의 세금 신고를 돕는다. 세무사는 세금 신고서 작성, 세금 계산, 절세 전략 제안 등 다양한 세무 서비스를 제공하여 거래의 법적, 세무적 안정성을 보장한다. 세무사는 또한 공인중개사와 협력하여 고객이 부동산 거래를 진행하면서 세금 부담을 최소화할 수 있도록 조언한다. 공인중개사가 제공하는 거래 정보와 계약 조건을 바탕으로 세무사는 적절한 세무 계획을 세우고, 세금 신고 및 절세 전략을 수립한다. 이와 함께, 공인중개사는 세무사가 필요한 정보를 제공하고, 세무 관련 문제를 신속히 해결할 수 있도록 협력한다.
7.4. 행정사
행정사는 주로 행정 절차와 관련된 업무를 담당하는 전문가로, 부동산 거래에서는 부동산 관련 서류 작성 및 행정 절차 대행에 중점을 둔다. 행정사는 부동산 거래에 필요한 각종 신고서와 신청서를 작성하고, 행정기관에 제출하여 필요한 승인을 받는 역할을 한다. 예를 들어, 각종 인허가 절차 등을 대행하며, 이러한 과정에서 발생할 수 있는 법적 및 행정적 문제를 해결하는 데 도움을 준다. 또한, 고객이 부동산 거래와 관련된 법적 절차를 이해하고 준비할 수 있도록 조언을 제공한다.공인중개사와 행정사는 부동산 거래의 서로 다른 측면을 담당하며, 이들의 역할은 서로 보완적이다. 공인중개사는 거래의 실무적 측면을 관리하며, 고객에게 적절한 부동산을 찾고 거래 조건을 협상한다. 반면, 행정사는 거래에 필요한 서류 작성과 행정 절차를 대행하여 법적 및 행정적 문제를 해결한다. 예를 들어, 공인중개사가 고객에게 부동산 매매를 중개하고 계약이 체결된 후, 행정사는 매매 계약서에 기반하여 부동산 등기 절차를 대행하고, 필요한 서류를 작성하여 제출한다. 공인중개사는 거래 과정에서 발생할 수 있는 문제를 해결하며, 행정사는 서류 및 행정 절차에서의 문제를 처리한다. 이들의 협력은 부동산 거래가 원활하게 진행되고 법적, 행정적 문제 없이 성공적으로 완료될 수 있도록 돕는다. 결론적으로, 공인중개사와 행정사는 각자의 전문 분야에서 부동산 거래를 지원하며, 상호 협력을 통해 거래의 효율성과 법적 안전성을 높인다. 이들은 부동산 거래의 성공적인 완료를 위해 긴밀히 협력하며, 고객에게 종합적인 서비스를 제공한다.
7.5. 대출 상담사
대출상담사는 금융기관에서 대출 상품을 상담하고 중개하는 전문가다. 주된 업무는 고객의 대출 필요에 맞는 적절한 대출 상품을 찾아주고, 대출 절차를 원활하게 진행하는 것이다. 대출상담사는 고객의 신용 상태, 대출 가능 금액, 상환 조건 등을 분석하여 맞춤형 대출 계획을 제시한다. 또한, 대출 신청서 작성, 필요 서류 준비, 대출 승인 절차 등 대출 과정의 모든 단계에서 고객을 지원한다. 대출상담사는 고객의 대출 조건을 개선하거나 최적의 금융 상품을 찾기 위해 다양한 금융 상품과 조건을 비교 분석하여 최상의 대출 솔루션을 제공한다. 공인중개사와 대출상담사는 서로 다른 전문 영역에서 활동하며, 부동산 거래 과정에서 상호 보완적인 역할을 수행한다. 공인중개사는 부동산 거래의 실무적 측면을 관리하며, 거래 성사에 필요한 모든 과정을 주도한다. 반면, 대출상담사는 거래가 이루어지기 위해 필요한 자금을 마련하는 데 중요한 역할을 한다. 두 직종은 서로 협력하여 고객에게 최상의 서비스를 제공하며, 거래의 원활한 진행과 성공적인 완료를 돕는다.예를 들어, 공인중개사가 고객에게 적절한 부동산 매물을 찾았을 때, 고객이 대출이 필요한 경우 대출상담사가 그 과정에 도움을 준다. 대출상담사는 고객의 재정 상태와 대출 가능성을 분석하고, 적절한 대출 상품을 제시하여 고객이 원하는 부동산을 구매할 수 있도록 지원한다. 또한, 대출 상환 조건과 이자율 등을 고려하여 고객이 재정적으로 부담 없는 대출을 받을 수 있도록 조언한다. 반대로, 대출상담사는 고객이 부동산을 구매할 때 필요한 자금을 준비하는 과정에서 공인중개사와 협력할 수 있다. 대출상담사는 고객이 거래하고자 하는 부동산의 가격과 거래 조건을 파악하기 위해 공인중개사와 정보를 공유하고, 적절한 대출 계획을 세우는 데 필요한 자료를 제공받는다. 공인중개사는 대출상담사가 제공하는 금융 정보를 바탕으로 거래 조건을 조정하거나, 고객에게 대출 상담을 권장하는 역할을 한다.
공인중개사와 대출상담사는 부동산 거래의 성공적인 완료를 위해 각각의 전문 지식과 역할을 활용하여 협력한다. 공인중개사는 거래의 실무적 측면에서 고객을 지원하고, 대출상담사는 필요한 자금을 마련하여 거래를 성사시키는 데 기여한다. 이들의 협력은 거래의 원활함과 고객의 만족도를 높이는 데 중요한 역할을 하며, 부동산 거래가 보다 효율적이고 성공적으로 이루어지도록 돕는다.
8. 공인중개사의 손해배상책임
| 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ① 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> ② 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014. 1. 28.> ③ 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> ④ 제3항에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> ⑤ 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. <개정 2014. 1. 28.> 1. 보장금액 2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지 3. 보장기간 |
9. 논란
9.1. 자격시험에 대한 논란
9.1.1. 상대평가 제도 전환 논란
공인중개사 자격증 소지자 수가 증가함에 따라 국토교통부 차원에서 자격제도 개선에 대한 연구를 진행중이다. 공인중개사의 전문 역량을 높이고 교육을 강화하기 위한 방안으로 상대평가제도 도입, 자격 갱신제도, 미종사자 자격박탈 등에 관한 연구가 논의되고 있다.비슷한 자격증인 주택관리사 자격증이 상대평가로 전환되어 수험생들 사이에서는 상대평가 전환이 임박했다는 소문이 돌고있으나, 시행시기나 구체적인 방안에 관한 공식적인 지침은 아직 공개되지 않았다. 많은 수험생들이 상대평가 전환 시 자격증 난이도가 상승할 것이라고 예상하고 있다. #
9.2. 공인중개사 직역에 대한 논란
9.2.1. 2020년 9월 정부 전자중개 도입 논란
그린뉴딜 정책으로 전자중개 도입 예산에 관련하여 기획재정부 자료에 발표가 되었으나, 한국공인중개사협회 등 관련인/단체가 강력히 반발하고 있고 청와대 국민청원 사이트에 반대 청원에 대한 추천수도 20만 회 이상 올라온 상황이다.#근데 이상한 점은 막상 국토부, 과기부 쪽에서는 자기들은 그런 정책을 모른다고 발뺌하는 중이라는 것이다.# 부처 간 조율이 안 된 상태에서 일방적으로 발표가 되었다고 볼 수 밖에 없는 상황.
발전하고 있는 플랫폼, 블록체인 시장이라지만 공인중개사의 인원 수도 상당히 많기에 앞으로의 귀추가 주목된다.
9.2.2. 중개보수 개정안 논란
그동안에는 집을 여러 채 보고 계약을 하지 않아도 별도로 돈을 주지 않아도 되었지만, 권익위에서는 집을 보러 다닌 사람이 계약을 안 할 경우엔 교통비와 최저시급 정도를 합친 수고비를 중개사에게 주도록 하여 논란이 되고 있다.#중개 보조원들의 행태가 사실상 중고차 딜러들과 다를 바가 없는 상황에서 '그럼 공인중개사가 자꾸만 허위 매물이나 불량 매물만을 보여주더라도 수고비를 줘야 하는 것이냐'라는 것이 대부분 사람들의 반응이다.
9.2.3. 부동산 중개업자들의 사기행위
방을 내놓은 집주인의 매물을 중개하고 임대인에게 위임장까지 받았다며 안심시키고 계약을 성사시킨 주체이면서 전세사기가 발생한 이후로는 '나 몰라라' 하는 태도를 하는 공인중개사도 많이 존재하고 아예 집 주인과 짜고 전세사기를 치거나 아니면 이중계약으로 사기치는 등의 행위는 물론 등기등부본 위조가 매우 쉽다보니 일명 깡통전세를 비롯한 깡통매물들에대한 등기등부본을 위조하여 아무런 문제 없다는 듯이 속인 뒤 계약 후 발뺌하는 행위를 저지르는 사례[31]가 많고 대다수가 사회초년생들이 당한다는 점이다.
더욱더 문제는 이런 사실관계를 제대로 제공해주지 않은 중개업자에게 따지면 자신들에게 책임이 없다고 발뺌하는 업자도 있으며 만약 형사고발로 넘어간다 해도 받아도 대다수가 면허정지 + 높은 벌금이 주어줘야하는 처벌강도가 아니라 벌금만 내는 약한 솜방망이 처벌을 받는 것이 논란[32]이 되고 있다. 더 심한 경우에는 사기를 당한 사람들이 신고를 하기도 전에 빨리 흔적을 지운 뒤 잠적하는 중개사들도 많아서 문제라는 점이다.
2023년에 들어서는 빌라왕 사태라 불리는 전세사기 사건들에 연루된 정황들이 속속 밝혀지고 있으며, 아예 하위 부서처럼 다뤄지거나 법인을 설립해서 직접 뛰어드는등 생각보다 많은 중개사들이 연루되어 공범이 되었다. 이에 공인중개사 직역 자체에 대한 사회적 신용이 저하되었다.
전세계에서도 부동산 업자들의 사기행위는 존재하고 간혹 값어치 없는 땅을 개발정보라며 속이거나 부를 과시하며 땅 투자를 유도하는 부동산 중개인들이 있지만 한국만 유독 부동산 중개업자들에 대한 처벌강도가 낮고 대다수가 개인사업체라 피해보상은 전무하다는 것이 문제이다.[33]
9.2.4. 플랫폼 시장에 밀려가기 시작하는 위상
중고 거래 플랫폼인 당근 등을 이용하여 중개인을 거치지 않고 집을 거래하는 사람들이 많아지고 있다.
왜냐하면 상술된 여러 사건들을 통하여 공인중개사의 신뢰가 낮아지고 여러 플랫폼을 통하여 개인이 매수자나 매도자를 찾는 일이 쉬워졌으며 무엇보다 일명 복비를 세이브할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.[34]
문제는 당근도 안심할 수 없는 곳이기도 하다. 최근 복비도 아낄수 있고 트랜드로써는 매우 좋지만 이쪽도 상대방측이 작정하고 사기친다면 당할 수 있기에 결국에는 그 누구도 신용 할 수 없고 개인이 살아남아야 한다는 매정한 현실을 보여준다.
10. 역사
고려시대에는 객주 가운데 거래를 알선하는 '거간(居間)'에서 시작하여 부동산 거래를 주로 하는 가거간과 가쾌가 기원이다. 이는 조선시대 중기 이후로 발전하여 복덕방이라는 이름으로 퍼졌다. 광복 이후로 각종 개발계획이 추진되며 대규모로 생겨났다. 복덕방이란 말의 의미는 도교 신앙에서 복덕신이 일종의 토지신이었기 때문이다.현재의 공인중개사라는 자격이 도입된 것은 1984년이며, 1990년 이후부터는 시험에 합격한 사람만 사무소 개설이 가능하도록 법이 변경되었다. 그래서 1990년대 전부터 영업하던 할머니 할아버지들이 자격증 취득 없이, 공인중개사 자격증을 가진 바지사장을 뽑은 채 운영하기도 한다. 자격증 대여이므로 당연히 불법.
11. 여담
특약사항: 임대인에게 고지하지 않은 이의 거주(전입) 적발 시 임대인은 본 계약을 해지할 수 있고, 임차인은 즉시 퇴거하기로한다.
* 2022년 12월 기준, 조두순, 김근식, 박병화같이 인지도가 큰 성범죄자의 가족이 자신의 명의로 임대차 계약 후 해당 성범죄자가 살게 하여 논란이 발생되자, 공인중개사들은 이를 방지하려는 조치를 취하고 있다. #- 국가공간정보포털의 '부동산중개업조회' 메뉴에서 지역별 공인중개사사무소 개황을 제공하고 있다.
- 공인중개사 장수생들 얘기가 인터넷에서 화제가 되기도 했다. #
12. 관련 문서
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[1] 영미권에서는 realtor를 더 자주 사용한다[2] 영어권에서는 나라 또는 지역마다 관련 법률용어가 조금씩 달라서 공인중개사를 뜻하는 표현 역시 조금씩 차이가 있다. 일단 Real Estate Broker나 Realtor라고 하면 영어권 어지간한 곳에서는 대개 알아듣긴 하나, 지역 및 나라마다 법조문에 명문화된 직무범위의 차이가 있을 수 있다.[3] 자격증 대여가 심하다는 것은 그만큼 자격증으로 해먹을 만한게 없다는 뜻이기도 하다. 일부 양아치들이 대여한 자격증으로 사고를 치는 경우가 매우 빈번하니 정말 잘 아는 사람이 아니라면 무조건 피하자. 대여가 심한건 전기기사나 전기산업기사도 예전에는 많이 활발했으나 취득자가 많아져 예전같지는않다. 그래도 공인중개사 못지않게 아직도 수요는 많다는듯.[4] 공인중개사법 제29조와 커리어넷 직업정보에도 전문직이라 표기되어있다.[5] 전문직을 무엇으로 분류하느냐에 따라 다른데 법률기준으로는 간호사 또한 전문직에 해당하나 우리가 흔히 '사'자 직업이라 부르는 사회통념상 전문직(15개의 직업)에는 속하지 않기 때문에 사람에 따라 인식의 차이가 발생하기도 한다.[6] 당장 2022년 시험부터 전문직에 맞는 난이도 상향으로 수험인원 조절 후 합격율 파악 후 세부적으로 상대평가로 조정하겠다는 개편안이 올해 10월 확정이였으나, 24년도 국토교통부는 상대평가전환은 하지않되, 시험의 난이도를 올린다고 발표한바, 앞으로 평균수험기간이 길게함으로써 진입장벽을 높이는듯하다. 이는 최근 중개사의 신뢰문제와, 전세사기등을 어느정도 영향이 있는듯하다.[7] 의안번호 2106390[8] 과거 삼성그룹 SSAT가 포함되었으나 GSAT로 바뀐 이후 모집인원의 10배수 가량만 응시 가능하게 했다. 하나 더 추가하면 한국사능력검정시험이 있다. 이 시험도 연간 50만명이 넘는다. 특히 공무원 시험 한국사가 5급, 7급같은 경우 대체되다 보니 응시인원이 증가했다.[9] 2022 법이 개정되어 거의 대부분 2억 원이다.[10] 착각하면 안되는게, 2억 보상 보험 가입이라는건 해당 업소의 보험 계약 기간을 통틀어서 지급 한도가 2억원까지란 의미다. 즉 2억짜리 사고가 한번 터지면 이후 이용자들은 보상을 못 받는다. 2억으로 늘어난 관계로 종전보다는 보상을 받을 가능성이 높아지긴 했다만..[11] 물론 중개컨설팅이나 중개법인은 진짜 공인중개사사무소다.[12] 2005년에는 유일무이하게 시험이 2번 치러졌는데 전년도인 2004년도 15회 시험이 난이도 조절에 대실패하여 엄청난 항의를 받아 5월에 재시험이 시행되었기 때문이다. 2003년까지 10~15%정도이던 합격률이 2004년도에는 0.8%로 1%도 되지 않았다.[13] 이 시험은 원래 한국산업인력공단 관할이었는데, 난이도 조절 실패로 인해 2005년부터 2007년까지는 (구)한국토지공사에서 시행하고 넷플라이(자격검정 시스템 전문 기업)에서 접수 대행을 맡았다. 2021년 접수때는 사이트가 폭주하여 접수에 큰 애로사항을 겪었다.[14] 실제로 주관식이 나온 경우는 없다.[15] 법조문 상의 이야기이고 실제로는 선택형으로 시험을 본다.[16] 실제 대학 경제학처럼 미적분, 통계학 까지 파고 들어가는 심오한 문제가 아닌 계산기 여러번 두드리면 되는 사칙계산이지만, 최근 추세는 문제가 점점 길어지고 문제를 다 읽게 만드는 박스형 스타일 문제수가 증가하는 추세이기에 계산 문제 1문제 풀겠다고 민법 2~3문제 풀시간을 날리는 경우가 많다.[17] 2021년 민법 과목은 정말 어렵게 나와서 과락이 넘쳐날 것으로 예상된다.[18] 실무에서 중요한 상속세, 증여세는 시험 범위가 아니기에 정말 개업을 꿈꾸는 사람들은 따로 공부해야한다.[19] 예를들어, 2021년 3월 개정이지만 실제 시행일은 12월 1일 부터라면 2021년 공인중개사 시험에서는 현재 시행중인 법률에 대해서 보므로 시행 전 내용으로 써야한다.[20] 이전까지는 무상의 분묘기지권으로 봤으나 2021년 4월 판례로 유상이라고 뒤집혔다.[21] 여담으로 공무원 시험 행정법같은 경우는 정말 어지간하면 최신법령이나 최신판례를 잘 내지는 않는다. 행정학도 최신법률이 나오는 경우는 드물다. 굳이 그렇게 하지 않아도 다른 과목에서 변별력을 줄수있기 때문이기도 하거니와, 공무원은 상대평가고 행정직 커트라인 자체가 매우 높은 편이라 그런것도 있다.[22] 서경석은 2020년 1차, 2021년 2차까지 합격해서 공인중개사 자격증을 땄다. 2차는 가채점에서 불합격이었지만 복수정답이 나와서 합격했다.[23] 참고로 한 때 30만을 넘어가던 9급 국가직 응시자수가 20만이 채 안되니(앞으로 이마저도 더 줄 것으로 예상되고 있다.), 국가에서 치는 시험으로 인원을 뽑으면 수능>공인중개사>9급 공무원 이렇게 되는 것이다. 거기에 1년에 1번치는 희소성 면에서 보면 체감 인원수는 많은 것이다. 연간 응시자수가 200만이나 되는 토익은 2주에 1번 있다. 토익은 망해도 2주 뒤에 다시 보면 되지만 이건 1년 망치면 수능이나 공무원 재수생처럼 다음해까지 기다려야 한다.[24] 보통 전문직 자격/면허 시험을 포함한 대부분의 국가시험에서는 응시 결격사유로 금고나 징역 실형의 경우나 집행유예의 경우 형 집행이 종료된 이후(유예기간이 끝난 이후) 1~5년 동안 시험 응시가 제한된다.[25] 동시에 시험을 쳐서 1차 불합격 2차 합격 점수가 뜨면, 1차2차 모두 불합격으로 판정[26] 공인중개사법 시행령 제5조[27] 부동산 중개보수는 공인중개사법령에 따라 각 시도 조례에서 상한 요율을 정하도록 하고 있다.[28] 중개보수라고 하면 못 알아듣는 사람이 많을 텐데 중개수수료, 복비 하면 알아듣는다.[29] 등기를 법무사가 할 수 있도록 한 것은 그만큼 등기의 추정력이 강하기 때문에 등기에 전문성 없는 공인중개사가 그 일을 한다는 것은 사실상 어렵다. 다만, 쪽수가 많은 공인중개사들은 안그래도 레드오션인데 자기가 다 해놓은 거에 등기도장만 찍고 몇십만 원 받아가는 것이 배가 아프기 때문에 이런 주장이 나오고 있다. 물론 이 기능을 가져오기 위해 공인중개사의 시험 난도를 비록 사문화되었지만 법적 근거에 따라 법무사급 조정하는 것도 가능하지만, 현실화되기는 쉽지 않다.[30] 다만 80학점을 따면 전문학사 학위를 주는데 그중 16학점이나 채울 수 있는 아주 좋은 과목이다.[31] 오죽하면 부동산 및 전세관련 조언영상 대부분이 부동산에서 보여주는 등기등부본을 믿지말고 직접 구청가서 등기등부본을 떼서 확인해라 라는 조언이 꼭 있을 정도로 부동산 중개업자들에 대한 신용도도 낮다는 것을 방증한다.[32] 이때문에 국가에서 주관하는 시험을 통해 공인 중개사 자격을 지닌 부동산 중개업자들의 책임감을 더 높이기 위해 면허 정지는 물론 처벌강도를 강력하게 높여야 한다는 여론이 많다. 그 이유는 당연히 부동산을 비롯한 전세의 가격이 그렇다고 낮은것도 아니고 기본이 수천만원대라는 많은 돈이 들어가기때문이다.[33] 미국에서는 부동산 사기 행위로 민사로 승소할 경우 미국은 한국과는 비교가 안 될 정도의 엄벌주의라 사기로 등쳐먹은 금액보다 엄청난 보상금을 토해내야한다. 일본의 부동산은 대기업이나 전국구급 부동산 중개업체가 있으며 대기업이나 전국구급 부동산들은 안전과 신뢰를 바탕으로 기업규모를 늘린만큼 부실건물, 이중계약 등 부동산 사기 피해가 발생하면 해당 기업에서는 매스컴에 뜨기 전에 합의금을 주고 무마시키고 무마시킬 정도가 안 될 정도로 커진 경우 과거 원룸 전문 부동산 기업 레오팔레스가 부실공사로 논란이 되었을때 전국민 사과와 보상, 건물보수를 한 전례가 존재한다. 중국인 경우 사기에 관한 경우 선처없는 엄벌주의이다.[34] 복비가 해봤자 얼마냐 까짓거 주고 공인중개사에 맡기자는 생각을 할 수 있겠지만 억단위가 오고가는 전세나 아파트를 매매할 경우 해당 비용은 매매자와 매수자 양측에 각각 매물의 0.5% 이므로 어림잡아 약 2천만원씩 합계 4천만원이다.