1. 개요
경기도의 난개발은 주로 위성도시에서 발생한다. 서울특별시, 1기 신도시 등의 개발로 덩달아 난개발된 지역들이 상당수이며 외곽 지역은 공장과 골프장으로 인한 난개발도 상당히 많다.2. 동남부권
2.1. 용인시
전국적으로 워낙 유명한 난개발 지역이기 때문에 가장 먼저 서술하게 되었다. 근본적인 원인은 용인시 준농림지에 있다. 그동안 녹지와 준보전지역의 엄격한 제한을 풀어 부족한 택지를 공급하기 위해 1993년에 신설된 제도였다. 즉 주택 200만호 건설 등 주택건설 활성화를 위한 제도가 용인시에서는 난개발의 온상이 되어 버린 셈이다. 경기도 연간보고에 따르면 이미 1994년 이후 용인시에서만 준농림지를 주거지역으로 바꾸는 변경신청이 매년 100여건 정도에 달한다고 보고되었다. 더욱이 개발업자들은 자신들의 이익을 극대화하기 위해 현행법의 미비점을 악용해 싼값으로 마련한 녹지에 '미니단지'들을 마구 지어놓았을 뿐 그에 따른 기반시설은 전혀 찾아볼 수 없게 만들었다. 이것 때문에 세수도 늘고 인구도 1996년 약 26만 명에 비해 무려 4배 가까이 증가하면서 대도시화됐지만 건설 시행사 및 업체들이 각종 규제를 피하고 공사비를 절감하기 위해 하나의 단지를 여러 개의 사업체 명의로 쪼개 건축 허가를 받는 편법을 자행하고 산의 6부 이상은 도시계획위원회 심의를 통해 능선부를 보호하는 제어 장치가 없어서 난개발이 일어났다.다른 지역의 시군과 비교할 때 완화된 경사도 기준으로 용인시 관내 산지에서 개발이 불가능한 곳은 겨우 2%에 불과한 상태로 친환경 생태도시 조성을 위해 경사도 기준 강화와 표고기준 설정 및 주변 환경을 고려한 난개발 해결책 마련이 시급함이 요구되어 현재 용인시는 시 자체적으로 규제개혁위원회를 추진해 개발행위허가 매뉴얼 및 통합심의 조정 개별심의 요청, 경사도 진입도로 15% 조정 등 제도부터 개선하고 있다. 문제는 용인시가 급격한 인구의 유입으로 인구 증가 속도에 비해 행정 집행이 다소 부족하다는 것이다. 이를 역이용해 편법으로 난개발을 시도하는 경우도 계속 늘어나고 있다. 특히나 용인시는 상술한 쪼개기 인허가 신공으로 인해 택지조성에 비해 도로확충이나 주거보조 필수시설을 하지 않아서 도로 과밀화를 부추겨 이 피해를 인접지역인 성남시와 수원시에서 받고 있다.
이것이 극한으로 표출된 것이 2021년 현재진행형인 용인시 수지구와 성남시 분당구를 잇는 ‘고기교’ 확장을 둘러싼 지자체 간 불협화음이 있다. 지난 2005년 용인시 수지구와 성남시 분당구를 잇는 이른바 ‘7m도로’ 개설 당시 지자체는 물론, 주민들 간의 충돌로 부상자가 발생하기도 했다. 이러한 문제는 경기도 1등급 갈등관리 지정되었고 '용인시-성남시 고기교 분쟁' 해결에 대한 경기도 갈등관리심의위원회 중재안에 용인시는 성남시의 요구인 ‘고기교 인근 주변 교통체계 정비’로 의견을 모았다. 고기교의 토지 대부분이 성남시로 분류돼 인·허가권은 성남시에 있어서 요구를 일부 받아들인 것이다.
2.1.1. 기흥구
기흥구 동부는 수지구와 비슷하게 아파트로 난개발되었다. 주변시설 없이 아파트만 짓는 어정가구단지 쪽 동백3동(신동백), 기반시설 없이 아파트만 때려박은 언남동, 아파트와 공장이 불규칙적으로 들어서 있는 상하동 쪽이 대표적인 난개발 지역이며, 마북동 구시가지 쪽도 비슷하다. 다만 미니 신도시급인 동백1~2동(동백지구)을 비롯하여, 보정동(서쪽 제외), 청덕동(구성지구) 등은 상당히 괜찮다. 실제로 보정동과 동백지구 쪽은 수지구 쪽에 비해 비교적 도로망이 깔끔하다. 다만 교통인프라는 수지구에 비해 확실히 모자란 편이다. 용인플랫폼시티 일원으로 GTX-A가 예정돼서 교통이 개선될 가능성이 있다. 구성동은 아직 기약도 없는 동백-신봉 경전철만 기다려야 한다. 결국 이 지역의 인구유입으로 용인시는 구성동, 마북동, 동백 1·2·3동, 상하동, 보정동을 묶는 구성구[2] 분구 계획을 세우고 있다.
- 서부(舊 기흥읍[3]) : 신갈오거리, 공세/고매 등 구시가지 지역, 하갈동, 지곡동, 서천동 등 일부 지역
기흥구 서부는 외곽 지역의 공장과 골프장, 그리고 그 사이 산발적으로 지어진 아파트 때문에 난개발이 된 케이스. 기흥구청과 기흥역, 강남대학교 인근은 계획 개발로 지어졌기 때문에 기흥서부 인구 대부분이 몰려 있는 흥덕과 구갈동, 신갈동 북부, 보라동 등은 그럭저럭 괜찮으나 구도심인 신갈오거리를 비롯하여 고매동, 공세동, 하갈동, 지곡 등은 상당히 심각하다. 특히 용인시가 촌일 때 지어진 소규모 공장들과 골프장이 군데군데 있고, 아파트들이 군데군데 떨어져 있는, 아파트 천국인 수지구나 기흥 동부보다 심각한 막장 지역도 놀랍지만 존재한다.
다만 인구 비중을 보면 신갈동 북부(신갈지구), 구갈동(구갈1~3지구+기흥역세권개발사업), 보라동(보라지구), 영덕동(흥덕지구), 서천동(서천지구) 등 계획개발 지역들에 많은 인구가 몰려 있어서 동부만큼 심각하지는 않다. 또한 분당선과 에버라인의 개통으로 일부 지역의 교통이 개선되었고, AK플라자 기흥점이 생기면서 쇼핑 수요를 잡을 수 있을 것으로 보인다. 그리고 일부 지역(구갈, 신갈 등)은 용인시청과의 연계도 버스나 전철로 잘 되어 있어서 수지구만큼 행정 업무를 볼 때 불편하지는 않다.
2.1.2. 수지구
1990년대 초 분당신도시의 성장으로, 인접한 용인시 수지구는 풍덕천동의 수지1지구가 개발될 당시 주먹구구식 아파트 건설로 인해 악명이 높았다. 또한 경사를 심하게 깎거나 아파트를 주먹구구식으로 건설하는 등 토지구획정리가 정비되지 않은 상태로 주택지가 조성되는 난개발 조짐이 있었으나, 이것을 방지하기 위해 용인시에서는 '2035년 용인도시기본계획'에 수지구에 대한 시가화예정용지를 전면 배제하였고 용인시청 도시정책실 주택국, 건설국에서는 난개발 방지를 위해 수지구에 녹지 및 임야를 훼손하는 등의 개발 사업은 사업 승인을 위한 건축위원회의 건축심의에 앞서 개별적인 개발행위허가 또는 전용허가 등을 받도록 하였다. 또한 녹지를 전용한 지역에서의 고밀도 개발을 전면적으로 제한하여 아파트를 지을 수 없도록 허가제를 통한 건축 인·허가 민원으로 난개발을 억제하고 있어서 다행히 난개발은 예전에 비해 매우 많이 통제된 상태다. 용인시는 난개발 오명을 벗기 위해 경기도, 용인시, 경기주택도시공사, 용인도시공사가 추진하는 용인시 최초의 계획 도시인 용인플랫폼시티를 수지구 풍덕천동, 상현동, 기흥구 마북동, 보정동, 신갈동 일원에 개발 중이다.[5]수지구는 2023년 기준으로 수인분당선과 신분당선 지하철 노선이 들어서면서 교통 상황이 많이 좋아졌고,[6] 신세계백화점 경기점과 롯데몰 수지점이 각각 죽전동과 성복동에 입점하면서 상업시설을 이용하기에도 편리해졌다. 다만 여전히 행정 인프라[7]와 기흥구, 처인구 간 교통은 상당히 부실하다.
2.1.3. 처인구
용인시 처인구의 경우, 기흥이나 수지만큼 수요가 몰린 것도 아닌데 처인구 북부를 중심으로 난개발이 이뤄졌다. 이는 역설적으로 규제가 한 몫 했는데 이동읍, 남사읍, 원삼면(일부만)을 제외한 대부분의 지역이 자연보전권역에 해당하여 대규모 개발이 막혔기 때문이다. 뭐가 되었든 한 곳에 모아두는 것이 불가능하니 미개발 상태로 둘 게 아니면 넓게 퍼진 형태로 개발해 온 것. 그나마 규제 이전에 이미 개발(자연조성)된 구시가지 주변은 도시지역으로 분류되어 개발규모나 연접개발 제한적 허용 등 규제가 조금은 완화되어 있지만 그렇다고 해도 심의는 필수고 현실적으로 한번에 가능한 개발 규모도 크게잡아 50만㎡ 남짓으로 한계가 커서 계획이 잡혀있는 구간은 매우 짧다. 그마저도 어느 정도 규모있게 조성할 수 있는 택지와 달리 공단을 조성하는 것은 불가능하다. 이 때문에 소규모 공장을 1~2 채 씩 아무 곳에나 배치하거나 아예 들여오질 말거나 둘 중 하나를 골라야한다... 이는 자연보전권역 규제를 받는 광주시도 동일하다.
시내동지역(김량장동, 마평동 일대)은 경안천을 따라 자연조성된 곳이 많고, 대부분 이미 개발된 곳이 많아 사정이 괜찮고 구도심 치고는 봐줄 만 하다. 용인시청이 위치한 역북동, 삼가동 지역은 상당히 계획을 잘 해 놓은 편이라서 조금은 낫다.
다만 반도체 클러스터가 들어올 원삼면과
이동읍의 경우도 반도체 클러스터가 하나 더 들어오며, 이동지구가 계획되었다.
2.2. 성남시
미흡한 개발 때문에 광주대단지 사건까지 벌어졌다. 광주대단지 자체만 보면 계획도시다. 단지 도시기반시설을 미흡하게 배치하고 섣부르게 분양을 시작해서 이런 반발이 일어난 것이다. 처음 성남에 방문한 사람이라면 지옥의 경사에 이동조차 힘들어한다.[8] 의외로 위성사진으로 보면 도로망 자체는 깔끔한 바둑판이다. 그게 지형을 전혀 고려하지 않은 바둑판이어서 그렇지. 어찌보면 대한민국 신도시 프로토타입 같은 지역이기도 하다. 여기에서 수많은 시행착오와 교훈을 얻은 후 강남이 본격적으로 개발되었다.
그렇기에 위 지역의 난개발은 기타 난개발지역과는 다른 양상을 띈다. 우선, 서울로 나가는 궤도교통인 서울 지하철 8호선/분당선이 계획적으로 배치되어 있다. 다음으로, 도로교통 또한 성남대로/산성대로/둔촌대로/수정로/헌릉로 등등 대로급에 도로들이 관통하면서 교통체증에서는 자유로운 편. 하지만 거대한 대로들 사이사이에 있는 구릉지대에 단독주택들이 들어차 있기 때문에, 주택가 골목들이 굉장히 비좁고 복잡하다.
녹지, 공원 등의 용지로 계획되었던 곳들이 일부 난개발되면서 주택가, 주차장 등이 들어온 전적이 있다.
2.3. 광주시
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| 신현동(구 오포읍 신현리) 일대의 위성사진. 골프장 턱밑까지 이어진 시가지의 모습이 보인다. |
대한민국 난개발의 성지와도 같은 지자체. 용인시의 악명이 워낙 높아 비교적 가려져 있지만, 사실 광주시에 비하면 용인시는 양반으로 보일 정도로 도시가 엉망이다. 김포시, 양주시, 화성시 서부 지역과 마찬가지로 광주시는 경충대로, 회안대로를 중심으로 주택과 소규모 공장들이 줄지어 들어서 있다. 경강선을 타고 여주 쪽으로 가다 보면, 삼동역 전까지는 터널만 보이다가 삼동역에 들어서기 직전 지상 구간 드러나는 순간 정말로 산을 깎은 자리에는 거대한 분묘원과 끝없는 빌라의 무더기가 보인다. 특히나 분당 서현으로 넘어가는 태재 인근 신현동·능평동 일대는 그야말로 가관. 관련 동영상[9] 정작 도로는 광주군 시절 그대로여서 오늘도, 특히 경충대로 초월~곤지암 구간에서 헬게이트가 열린다. 심지어 경기광주의 첫 택지지구인 태전지구에도 버스환경이 열악한데다가[10] 출퇴근시간이면 도로가 꽉 막힌다. 남한산성면이나 퇴촌면, 남종면, 도척면은 예외인데 애초에 이 쪽은 상수원 보호구역이거나 그린벨트 구역이어서 개발 자체가 안 된다.
심지어 광주시청은 성남시 경계에서도 이 짓을 시전해서 특히 성남시청에서 이딴 짓거리 계속하면 행정 불협조도 검토하겠다라고 엄포를 놓은 상황. 특히나 판교테크노밸리 입주 이후 분당, 판교, 원도심 지역[11] 일대의 엄청난 집값을 감당하지 못한 전입자, 그리고 원도심 일대의 재개발·재건축으로 인해 밀려나는 시민들이 많아 이 난개발은 현재진행형이다. 농담이 아니라 마치 1990년대 수지구 지역같을 정도. 광주시는 광주종합터미널 및 경안동을 제외하고 제대로된 상업시설(백화점, 쇼핑몰)이 없어 성남시에 의존하고 있으며 심지어는 잠실하고 용인시[12]에 원정가는 경우가 많다. 이 지역에서 가든 파이브로 가거나 아니면 성남 본시가지, 야탑역이나 서현역으로 가기 때문에 이 지역들을 잇는 노선들은 언제나 가축수송이다. 이 답없는 난개발 때문에 성남이천로와 수도권 전철 경강선이 생겼다. 그마저도 출퇴근 시간때는 가축수송으로 엄청난 혼잡률을 보여주고 있다고. 그리고 이런 상태에 근본이라도 있다는 듯, 아직 성남시가 분리되기 이전인 광주군 시절의 성남 지역은 애초에 만들 때부터 정부가 사기 난개발을 하다 폭동이 일어난(...) 곳이다.
성남시도 행정 비협조를 백날 해 봐야 광주시에서 빌라 더 지으면 3번 국도만 개판나고 도저히 대책이 없어서 서울 지하철 8호선의 모란역-판교신도시-서현역-분당동-광주시 연장을 검토하는 등 유화책으로 돌아서야만 했다. 성남시가 하고 싶어서 한 게 아니라 광주시의 인구 폭발에 성남시가 GG친 것에 가깝다.
성남시 입장에서 광주시의 난개발을 막을 유일한 해결책은 바로 성남시과 광주시의 행정구역 통합 하나뿐이다. 성남시와 광주시를 한 도시로 합쳐놔야 통합적인 도시계획을 통해 난개발을 억제할 수 있다.
그러나 광주시는 난개발을 막고 체계적으로 개발을 하고 싶어도 규제가 발목을 잡는다. 시 전역이 자연 보전 권역에 일부구역은 팔당 상수원 특별 대책으로 한 단계 강한 규제로 묶여 있어서 소규모의 택지지구를 듬성 듬성 배치할 수 밖에 없고, 공단조성도 불가능하여 공장이 들어오는 것도 힘들지만 들어와도 멀리멀리 떨어져 아무 곳에나 있을 수 밖에 없어 일자리 조성에도 한계가 크다. 자연히 인구를 한 곳에 모을 수도 없으니 대규모 상업시설이 들어올 이유도 없다. 교통대책을 세우려해도 개발규모의 문제로 택지 개발에 교통대책을 포함시키는 것에 한계가 크고 시에서 직접 깔자니 시 재정이 문제가 된다. 이 문제를 해결하려면 규제를 어떻게 할 필요가 있다.
2.4. 하남시
- 미사지구, 감일, 교산을 제외한 전 지역
서하남로와 하남대로를 중심으로 주택과 소규모 공장들이 줄지어 들어서 있다. 특히 그린벨트 지역에 축사를 불법으로 용도 변경한 공장과 창고 등이 무분별하게 들어서 있다. 2000년의 한 기사에 따르면 전체 축사의 90%가 불법으로 전용되었을 정도.[13] 미사리 일대의 축사들의 경우에는 활어보관창고로 불법전용되어 여기서 버려지는 바닷물 때문에 하천 등이 오염되기도 했었다.[14] 거기는 한때 국내 활어 도매 물량의 35%를 차지할 정도로 수도권 최대규모를 자랑했다고 한다.[15] 다만, 상권 문제는 이미 개장한 스타필드 하남과 코스트코 하남점, 이케아 시티 강동점이 들어서면서, 교통 문제는 수도권 전철 5호선 연장이 이루어지면서 사정이 한결 나아질 예정.
2.5. 이천시
경강선 개통과 함께 부발역 주변에 도시계획이란게 존재하지않는 개발을 해왔다 지적편집도에는 아직도 도시계획을 하려는 노력이 보이지않는다.이천송정도시개발지구 마찬가지 도시계획없이 그냥 보이는 땅에 아파트를 마구잡이로 건설중이다.
3. 중남/서남부권
3.1. 광명시 (시흥군 광명출장소 시절)
서울시 도시계획의 일환으로 개봉택지지구의 일부나 구로공단 배후 주거지로 개발되었지만 이 지역의 서울 편입 여부를 두고 갈팡질팡하는 바람에 행정구역이 다르다는 핑계로 다리 건설도 제대로 안해주지, 상하수도 보급도 부실했고, 비포장 도로도 많았던 등 주거 환경이 열악했다. 결국 1981년에 서울 편입 대신에 광명시로 승격되어 광명시청이 독자적으로 도시계획을 수립할 수 있게 됨으로써 이 문제들은 점차 해결되었다. 철산동, 하안동, 소하1동은 광명시청과 대한주택공사(현 LH)의 체계적인 도시계획으로 아파트 단지로 개발되어 인접한 구로구, 금천구보다 정돈된 편이고 현재도 계속해서 정비되며 빠르게 발전 중이다. 그러나 가산동으로 진입하는 철산대교의 고질적인 교통체증은 오늘날에도 남아있는 숙제다.
3.2. 수원시
- 망포동 및 신영통 지역
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| 망포동 일대의 위성사진. 옆동네 서천동, 반월동, 기산동과 난개발 케미를 보여주고 있다. |
옆 동네 수지구, 기흥구랑 비슷하게 1990년대 영통지구가 개발될 때 중구난방으로 같이 개발된 곳이라[16] 수원의 다른 동네와 달리 도로망이 뒤죽박죽이다.
이런 난개발의 최대 원흉(?)은 바로 삼성전자. 삼성전자 기흥캠퍼스와 화성캠퍼스, 그리고 이들을 중심으로 협력업체들이 자리잡은 화성일반산업단지가 반월동과 석우동의 경계지역에 위치하여 동탄신도시와 신영통 시가지를 지리적으로 분리하고 있다. 문제는, 이들 지역에 도시계획이란게 처음 만들어진 것이 2기 신도시의 1번타자인 동탄1신도시일 정도로 오랜기간 도시계획 없이 방치되었다는 것. 이들 신영통 지역은 삼성전자라는 국내 최대 제조업 수출회사의 본사와 핵심 생산기지가 새로 지어지고 있던 삼각지대라서 주거 수요가 폭발하는데 경기도에서 가장 인구 많은 3개 지자체가 만나는 지역이다보니 통합개발이 이뤄질래야 이뤄질 수 없었다.[17] 위의 위성사진에서 잘려 나오지 않는 북서쪽 지역이 삼성전자의 본사 부지인데, 슬래시(/) 모양의 도로(삼성로)를 끼고 있는 삼성전자 부지 북동부에도 영통지구 개발 이전부터 구불구불한 도로를 끼고 소규모 주거지가 지어져 있다가 오피스텔과 빌라촌으로 점점 변모하는 실정이다. 사실상 1세대 신도시인 매탄지구, 영통지구와 광교신도시, 망포지구에 이르기까지 수원시 영통구의 도시개발사는 삼성전자를 둘러싼 난개발을 선제적으로 억누르기 위한 목적으로 진행되었다 봐도 될 정도이다. 삼성삼각지대(?)에서 벗어나 있는 북쪽 광교신도시와 남쪽 화성 동탄신도시의 쾌적한 환경은 망포동 동부의 어수선한 모습과는 상당히 다르다. 그나마 다행인 점은 동네를 경유하는 대부분의 주요도로[18]의 폭이 넓은 편이며 수인분당선 망포역이 위치해 있어 수많은 버스들이 경유하고 있다는 점, 그리고 서부의 행정동상 망포2동 지역은 뒤늦게나마 적절한 도시계획에 따라 깔끔하게 개발되었다는 점이다. 인근의 다른 지역도 늦게나마 계획도시로의 점진적 개발이 이뤄지고 있는데, 화성시의 신영통 지역은 미개발지역 대부분이 진안신도시 사업지역으로 묶여버렸기 때문에 당분간 난개발이 심해지지는 않을 전망이다. 용인시 기흥구의 서천동과 농서동 역시 대부분이 삼성전자 기흥캠퍼스와 경희대학교를 중심으로 한 기개발지라서 스프롤이 더 심해질 가능성은 낮은 편이다.
3.3. 화성시
이쪽은 주택과 아파트 그리고 공장들의 엇박자 개발로 악명이 높다. 그래서 아파트 단지 바로앞에 논밭이나 공장이 있는 풍경을 자주볼수 있다. 심지어 택지지구로 개발된 봉담읍과 향남읍도 택지지구 이외의 지역은 공장의 난개발이 심하다.
3.4. 군포시 & 의왕시
- 군포 산본신도시, 의왕 내손지구를 제외한 전역
청계산과 수리산에 둘러싸인 군포와 의왕은 면적은 지나치게 좁은 주제에 인구는 과도하게 많아 주택, 아파트, 공장들이 이리 저리로 서로 엮어가며 난개발을 탄생시켰다. 게다가 안양천 상류에 자리잡고 있는 동네들이라서 환경 파괴와 수질 오염은 덤. 그나마 경부선이 지나가고 있어서 공장과 주거지를 분리해 주기는 하지만 고천동과 오전동은... 그런 의미에서 교통 이용 측면에서는 사정이 좀 낫긴 하다. 옆동네 산본신도시와 안양시도 아주 완벽하다고는 할 수 없다. 안양로의 좁은 도로폭으로 인한 교통체증이 있기 때문이다. 특히 중앙시장. 안양1번가 부근은 참 많은 버스들과 사람들의 행진을 구경하기 딱 좋다. 최근에 개발되는 청계, 포일지역도 난개발[19]의 조짐이 보이는데, 아파트와 빌라, 대형 식당만 즐비하다. 게다가 아무것도 없는 바라산 자락에 백운밸리를 박아두고[20], 롯데프리미엄아울렛 의왕점이 2020년 12월에 입점했다. 게다가 안양판교로 바로 옆에 43층짜리 포일센트럴푸르지오를 박아놔서 위압적인 스카이라인이 만들어졌다. 그 전에는 이 지역에서 15층 이상의 아파트는 흔하지 않았다. 상업 시설, 업무 시설은 옆의 평촌신도시나 넓게는 청계산 너머 판교신도시에 묻어가는 중. 하지만 대중교통망마저 열악하여 어딜 가나 시민들은 자가용이 없으면 안 되어서 왕복 8차로짜리 안양판교로는 생각보다 자주 헬게이트가 열린다. 대표적으로 인덕원사거리나, 포일로사거리에서 내손동, 평촌으로 들어가는 길은 이 지역의 인구 밀도에 걸맞지 않게 항시 차량이 붐빈다.[21]
한편 군포시의 경우 의왕시와 묶어서 난개발로 치부하기에는 두 도시의 상황과 느낌은 전혀 다르며, 오히려 군포시는 계획도시의 느낌이 상당히 강하다. 군포시 인구의 대부분이 몰려있는 산본신도시 지역은 전원도시로 개발된 계획도시로 교통과 주거환경이 쾌적하다. 다른 주거지역도 대부분 택지지구로 계획적으로 개발되어 있어 난개발의 느낌은 들지 않는다. 주거지역과 공업지역이 경부선 철도로 완전히 분리되어 있는 점도 주거지역과 공장, 창고가 뒤섞이고 제대로 된 교통망도 없이 주요 간선도로 하나만 믿고 포도송이식 개발을 일삼고 있는 타 도시들의 난개발과 차별되는 점이다. 군포역이나 금정역 부근 주택단지가 노후되어 환경이 열악해지고 있는 점은 사실이나, 이를 난개발로 치부할 수는 없을 것이다. 다만 군포역 부근 주거지역에 2020년대 들어 도시형생활주택 등이 많이 생겨나고 있는 점은 향후 낙후지역의 정비사업을 어렵게 할 수 있다는 점에서 우려할 만 하다.[22]
3.5. 오산시 & 평택시
1970~80년대에 서울특별시의 도시 미관 사업으로 인해 밀려난 도시 빈민과 기존 경부선 철도축선 도시(수원, 안양)의 지가 상승으로 인해 밀려난 사람, 그리고 거기서 살았던 토착민들이 합쳐졌고 미군기지 및 공장들이 가세해 급성장한 도시라서 당연히 도시계획같은 건 엿바꿔먹은 동네다. 그리고 시가지 연담화가 안되기로 유명해 경부선을 타면 시골이었다가, 갑자기 도시가 나타났다가, 다시 한 번 시골 풍경이 펼쳐지는 등 계획적으로 만들어 졌어도 시가지 연담 두절이 매우 심하며 이는 용인시의 수지구나 기흥구가 오히려 사정이 좋을 정도. 도로사정은 예산크리로 만들다 만 도로가 넘쳐난다. 또한 계획도시 역시 여러 문제점들을 안고 있을 정도다.3.6. 김포시
- 한강신도시를 제외한 전 지역
1995년 주민투표로 대규모 공장 소재지인 검단면이 인천광역시로 넘어가면서 재정이 부족해진 김포군청이 계획상 농지에 공장 설립 허가를 마구잡이로 내준 결과 하성면, 양촌읍[23], 대곶면, 통진읍의 공장 난개발이 심한 편이다.[24] 공장뿐만 아니라, 구시가지의 슬럼화와 아파트 난개발[25]도 심한 편. 이에 따라, 김포-서울간 국도 48호선의 하루 평균 교통량은 8만 5천대를 넘어섰다. 이는 해당 동로의 적정 교통량인 하루 평균 4만대를 2배 이상 웃도는 수치다. 김포시에서는 서울 지하철 9호선 연장을 추진했으나 재정 부족으로 좌절되었고, 경전철인 김포 골드라인을 지어 개통했으나 최악의 지옥철로 악명을 날리고 있다. 시청 인근 구시가지에는 재정비 사업이 추진중이다.
3.7. 시흥시
현재의 시흥시는 알짜배기 구역을 뺏기고 남은 자투리 구역을 억지로 합쳐놓은 구역인데, 농촌 구역과 주요 도로 사이사이에 공단을 짓는 건 기본이요[26], 구릉에 아파트와 빌라, 타운하우스를 지어놓은 모양새라 도시구조가 엉망이다.[27] 게다가 도시 행정과 인프라가 좋지 못해 시가지가 전부 파편화가 되어 있어 인근의 도시 상권에 의지하고 있다.[28] 그나마 최근에는 서해선이 개통되고 장현지구와 은계지구, 목감지구는 상황이 그나마 나은 편이며, 광명시흥신도시가 과림동, 무지내동 일대의 난개발지를 갈아엎고 조성되어 한결 나아질 예정이다.3.8. 부천시
난개발 부문에서 잘 언급이 안 되는 경향이 있지만, 사실 난개발로 인한 가장 큰 피해를 본 도시이기도 하다. 당장 인간의 무분별한 난개발 때문에 냉대기후에서 온대기후로 기후 자체가 통째로 바뀐 최대 피해자가 바로 이 부천시다.부천시는 자연적으로 녹지(산)는 다소 부족할지언정 부평 평야와 김포 평야가 자리해 있어 현재의 구도심이 부천시 시가지의 전부였던 1980년대까지만 해도 서울시민들이 느끼기에는 확실히 쾌적하고 여유로운 생활 환경을 가진 도시였다. 실제로 서울시 인구가 1988 서울 올림픽 때 이미 1000만명을 찍었을 만큼 80년대부터 서울은 말 그대로 사람과 건물, 자동차로 미어터지는 도시였다. 그런데 이런 서울의 인구 분산을 위해 주변 위성도시들이 개발되는 과정에서 부천의 이러한 평야들이 개발 요충지로 딱 걸렸다.
1기 신도시 중 하나인 중동신도시가 부천시 서부의 빈 땅이던 중동 지역으로 선정되는 것을 시작으로 뒤이어 상동지구, 여월지구, 성골지구, 범박지구 등 부천의 빈 땅들마다 우후죽순처럼 택지지구가 다닥다닥 들어서면서 부천의 인구밀도가 서울과 비슷한 수준으로 올라가버렸다. 설상가상으로 부천시에 서늘한 북서풍이 불어오는 바람길 마저 한강신도시, 검단신도시, 청라국제도시, 계양구 일대의 택지지구 등 바람이 통하는 방해물마저 잔뜩 생겨버려 가뜩이나 더운 부천의 여름이 더 더워지게 만들고, 경기도는 물론 전국에서 미세먼지/초미세먼지가 가장 심한 동네 중 하나가 바로 부천이 되어버렸다. 골때리게도 여기서 끝나지 않고 부천에 마지막 남은 바람길인 대장동마저 대장신도시 개발이 확정되었으니... 자세한 건 부천시 문서의 기후 항목을 참조하자.
4. 동북/중북부권
4.1. 구리시 & 남양주시
1990년대 이후로 서울특별시에 인접한 구리시 인창동, 사노동, 갈매동을 시작으로[29][30]금곡 진건 진접[31] 오남, 마석[32],와부[33]가 난개발이 심한 편이다. 그나마 인창동은 경의중앙선이 있으며 갈매동은 갈매역, 인창동은 동구릉역, 진접, 오남은 진접선이 지나고 있어, 그나마 뛰어난 서울 접근성으로 지가가 높은 편이지만 여전히 좁고 노면이 고르지 못한 내부 진입로 등 해결해야 할 문제가 남아 있다.[34] 마석은 2010년대 들어 서울양양고속도로, 경춘선 복선전철이 개통되었으나 경춘선의 경우 전 구간의 평균 배차간격이 12~35분으로 정시성이 보장되지 않고, 마석역의 중심부를 관통하는 도로가 2차선이라 극심한 교통체증을 보인다. 오남읍과 진접읍 대부분 지역은 여전히 공장과 아파트들이 조그만 도로를 중심으로 어지럽게 널러져 있다.[35] 그래도 호평.평내택지개발지구, 별내신도시, 지금도농뉴타운, 덕소뉴타운, 다산신도시, 양정역세권개발사업, 왕숙신도시 등 남양주시 곳곳에 택지개발지구가 들어서면서 이들에 대한 난개발이 우려되면서 조금씩 상황이 악화되어 가고 있지만, 경의중앙선과 경춘선, 진접선, 별내선이 구원투수 역할을 한다. 그나마 이 중 별내선이 그나마 결점이 적은 철도노선일뿐 다른 노선들은 용량 문제, 배차 문제 등이 발목을 잡고 있어서 마석같은 곳은 별내선을 타려 해도 경춘선 역 접근성과 배차가 나빠 광역버스 수요가 그다지 줄지 않을 정도.
4.2. 양주시 & 포천시
- 양주시 전역(양주신도시 제외) - 그나마 양주시에서는 신도시의 규모가 작은 편인데다, 2기 신도시가 새롭게 개발된 것도 현재 2020년대 기준으로 고작 10년 정도밖에 안 되는 짧은 기간이라 아직도 도시개발이 많이 되지 않은 편이고, 경기북부 특유의 정책인 그린벨트로 인해 발전하는 속도가 빠르지 않아 비교적 난개발의 단점과 폐해는 덜한 편이다. 게다가 2기 신도시는 고질적인 단점인 원활한 교통망의 연결 문제가 해결되어야 한다. 또한, 수도권제2순환고속도로의 양주시 방면도 2020년대가 되어서야 겨우 건설을 시작했다. 그리고, 녹지를 많이 조성한다면 어느 정도 줄어들 수 있는 문제점인데 양주시 장흥면 근방은 아직도 산지가 많은 편인데다 그렇게 도시개발이 많이 되지 않았다.
4.3. 동두천시
잘 알려지지 않았지만 이쪽도 경기도 광주시처럼 빌라가 많이 들어서고 있는 등 주거 지역이 파편화되어 있고 난개발이 심각한 지역이다. 특히 지행역 동부 일대에 빌라가 많이 들어섰으며 지금도 현재진행형이다.5. 서북부권
5.1. 고양시
서울특별시 위성도시 중 가장 난개발이 심한 곳으로, 평야 아니면 낮은 구릉지인 지형에 서울특별시하고도 인접해 있다 보니 을지로에 있던 고양군청이 이전하며 시가지가 형성된 원당을 필두로 일산신도시(1기), 창릉신도시(3기) 등 잘 계획된 택지지구들이 많이 들어섰지만, 여기에 편승해 마구잡이로 개발된 난개발지도 많다.(...) 지도로 보면 계획적으로 개발된 지역들과 이들 지역간에 도로망 체계에서부터 확연히 다른 것을 알 수 있다.5.1.1. 덕양구
- 원당(주교동, 성사동), 능곡(토당동) 등 구시가지 지역
- 고양시청이 있는 원당, 능곡역이 있는 능곡 지역이 고양시 난개발의 TOP이다. 구 신도읍 일대는 고양 삼송지구와 지축지구 개발로 삼송[36], 원흥, 지축 일대에 있던 모든 건물을 거의 100% 전부 날려버리는 대규모 재개발을 감행해서 완전히 환골탈태해서 일산신도시 등 기존 구축 택지지구보다도 훨씬 발전하는 동네로 변모했다. 문제는 원당, 능곡 지역은 이런 대규모 포맷을 하지 않았다는 점인데 지형이나 이해관계 상 할 수 없거나 하기 어렵다는 쪽과 약간의 악조건이 있기는 해도 충분히 할 수 있음에도 하지 않은 것이라는 평이 엇갈리고 있다. 특히 민주당 시장[37]이 있는 12년 동안 원당뉴타운 및 능곡뉴타운 상당수 지역을 해제하는 바람에 도시 포맷이 필요한 이들 지역이 제대로 개발되지 못하고 있었다. 다행히 능곡역 두산위브가 준공되는 등 해당 지역들 역시 차츰 재개발이 진행되고 있으며, 이동환이 시장으로 취임하면서 고양시청을 일산신도시로 이전함과 동시에 원당뉴타운[38] 사업을 원당재창조 프로젝트 공영개발로 재추진하면서 차츰 나아질 예정이다.[39]
5.1.2. 일산서구
- 대화동 : 대한민국에서 1기 신도시 계획으로 제대로 도시계획을 했다는 일산신도시 개발 당시 이 지역은 아파트 단지와 유원지 등으로 개발하기로 되어 있었지만, 고양시의 일방적인 도시계획 변경으로 대화역 주변에 대규모 모텔이 자리잡게 되면서 초등학교 옆에 러브호텔(모텔)이라는 희대의 막장 지역이 되어버렸다. 결국 2000년대 들어서 이런 러브호텔들을 고양시청이 일부 다시 매입해서 밀어버리고 다시 상업지구로 개발하는 희대의 뻘짓이 나타나고야 말았다. 물론 매입/철거가 제대로 안 된 지역도 일부 남아있다.
- 본일산(일산1동, 일산2동): 과거 신도시와 주변 택지지구들이 논밭이던 조선시대 때부터 지반이 단단하고 유일하게 홍수피해가 없어 사람들이 자연히 모여살며 생성된 자연도시지역이다. 고양시 오리지널 읍내지역으로, 일산역과 일산시장이 있는 곳으로서, 오래된 구도심 특성상 저층낙후주거지와 저층상권이 정신없이 뒤엉킨 형태였다. 현재는 신도시 개발 후 신축수요에 맞춰 착실히 개발되었으나, 택지단위가 아닌 블록단위 개발이었다. 다행히 역세권 특성상 용적률이 높아 모든 재개발이 고층주거지로 개발이 되었기 때문에, 빌라나 저층신축이 혼재하는 형태는 아니다. 2007년 남아있던 지저분한 것들을 일산뉴타운 재개발로 밀어버리려고 했으나 정권이 바뀌며 13년간 표류, 2020년 지정해제되고 현재는 필지가 쪼개져서 재개발이 되고 있다. 일산뉴타운 1구역은 2개로 쪼개져서 1-1구역에는 e편한세상 일산 어반스카이가 들어온다. 1-2구역(일산초등학교 부근)은 금성백조라는 시행사가 맡아 예미지가 들어올 예정이다. 일산뉴타운 재개발의 알파이자 오메가인 핵심지역 2구역은 일산시장이 위치한 곳으로서 상인의 반발로 지지부진하다가 동의율 97%돌파로 철거를 앞두고 있다. 3구역 역시 추진중이다.
5.1.3. 일산동구
- 장항1동 : 1990년대 이전까지만 해도 그저 벼농사만 짓던 지역이었지만 자유로가 생기고 일산신도시가 들어서면서 아무런 계획도 없이 공장, 특히 판넬로 된 가건물만 우후죽순 들어서는 희대의 난개발지로 변신해버렸다. 축적을 250m로 맞춰놓고 보면 잘 계획된 산업단지인가 라고 생각할 수 있겠지만 축적을 100m로 맞춰놓고 보면...
- 식사동(식사지구 제외), 고봉동 : 일산신도시와 탄현, 중산지구가 들어서고 나서 이 지역에 있던 공장과 군부대가 죄다 이곳으로 밀려났고 여기에 다세대 주택까지 우후죽순 들어서는 바람에 헬게이트를 창조해내고 말았다. 최소한 광주시나 용인시 처인구는 주변이 높은 산지라 더 지을 수 있는 땅이 적기라도 하지 이 지역은 상술했듯 주변이 평야 아니면 낮은 구릉지이기 때문에 난개발이 주변 지역으로 퍼질 위험 역시 높다.
- 중산동
5.2. 파주시
조선일보 땅집고가 촬영한 야당역, 운정역 동쪽 타운하우스, 빌라, 공장 난개발 현장. 파주시 동으로는 야당동과 상지석동 일대에 해당한다. 수도권 전철 경의·중앙선을 사이로 서쪽과 동쪽이 극명한 대비를 이루고 있다.
야당역, 운정역 동쪽 지역은 운정신도시 개발에서 소외된 지역이지만, 역세권이 됐기 때문에 난개발이 벌어지는 중이다. 특히 타운하우스, 빌라 난개발이 심각하다. 타운하우스와 빌라를 30세대 미만 단지를 여러개 건설하여 도로 확장이나 주차장 확보같은 대체 공공시설 설치를 하지 않아도 되기 때문에, 왕복 1차로(폭 6m) 도로에 차량이 홍수를 이루는 상황이다.
[1] 구성·마북·상하·보정·동백1~3동[2] 구성·마북·동백1·동백2·동백3·상하·보정동. 다만 수지구, 분당구로 묶이는 다른 지역과 달리 상하동은 생활권이 신갈/수원이라 기흥구에 잔류할 가능성도 있다.[3] 신갈·구갈·상갈·영덕1~2·보라·기흥·서농동[4] 이쪽은 난개발도 그렇지만, 구시가지 지역인지라 슬럼화도 심각하다.[5] 용인플랫폼시티는 민선 6기인 2015년부터 '2035 용인도시기본계획 변경 수립 용역'에 착수하여 대규모 '공공개발사업'으로 추진해 왔다. 이후 2018년에는 무분별한 난개발을 방지할 수 있도록 개발행위허가 제한지역으로 지정, 같은 해 11월 경기도로부터 GTX 용인역 일원을 경제 도심으로 설정한 '2035 용인도시기본계획'을 승인 받았다.[6] 물론 차량 정체도 도시정책실 교통건설국 앞으로 민원이 들어오는데 대책 마련 중이다.[7] 예컨대, 기흥세무서가 분리됐는데 아직 수지구는 용인세무서 산하이다. 동천동 초입마을사거리 앞에 민원실이 있기는 한데 업무가 제한적이다. 빨리 수지세무서 세워라.[8] 당시 박정희정부는 청계천 빈민들을 내쫒을 목적으로 고가도로랑 대체신도시를 만들었지만 주택가 위주의 정책이 산지의 급경사+기반시설 부족으로 실패하면서 이후 관리가 편한 단지형 아파트위주의 신도시정책이 이루어지고 말았다.[9] 산을 깎고깎고 산기슭을 타고 올라가 송전탑 밑까지 공장을 지을 정도. 산을 깎아 집이나 아파트를 만드는 건 양반이다. 정말 간혹가다가 개발이 안된 곳이 보이는데 서울특별시와 성남시의 경계지면(...)이라 하더라. 괜히 이 지역이 8호선을 요구하는 게 아니다.[10] 32번, 33번, 320번, 32-1번, 1005번 버스가 있지만 배차간격이 시원치 않음[11] 성남 원도심(수정구/중원구)이라고 해서 절대로 만만하게 봐서는 안 되는 게, 1000세대 이상의 대단지 아파트들은 분당구에 필적할 수준으로 비싸고 가천대의 입지 역시 영향을 미치고 있다. 또한 성남 원도심 지역에 살면서 서울이나 분당, 판교로 출퇴근하는 수요도 상당한 편. 330번, 340번, 302번, 303번, 452번이 모두 성남 본시가지가 기점인 것만 봐도 답이 나온다.[12] 용인시도 상업시설이 부족한 건 사실이지만 그래도 신세계백화점 경기점(죽전역), AK플라자 기흥점(기흥역), 롯데몰 수지점(성복역)이 입점해서 광주시보다 나은편이다.[13] 하남시 그린벨트 畜舍 90% `불법' 전용, 매일경제[14] [경기] 활어보관창고로 오염 '큰피해', 국민일보[15] 수도권 최대 하남 수산물유통시설 이전 갈등, 연합뉴스[16] 망포동은 근처 서천동, 반월동, 기산동과 함께 신영통이라고 불리는 지역이다. 이 일대에는 은행지점과 학원가부터 골목상권에 이르기까지 3개 기초지자체 행정구역 모두에 걸쳐 신영통, 신동탄(...)이라는 지점명을 붙인 점포가 많다. 추가로 망포동은 인근 신동과 더불어 (자잘한 경계조정을 제외하고) 가장 최근인 1995년에 수원시에 편입된 곳이기도 하다.[17] 마찬가지로 삼합점에 만들어진 위례신도시는 육군특수전사령부가 위치하던 곳이어서 쾌적한 도시계획을 진행할 수 있었다.[18] 덕영대로, 동탄지성로, 영통로, 봉영로[19] 이 쪽은 오히려 앞서 말한 의왕시 고천동, 오전동이나 군포시 당동, 당정동 일대와 다르게 저밀도 스프롤이라 보는 것이 더 적합하다.[20] 정확히는 백운호수 주변에 조망권을 이용한 고급 카페들이 많이 있다.[21] 특히 이 지역의 자차 의존도가 높을 수밖에 없는 이유는 나사빠진 대중교통망 때문이다. 애초에 고속도로 접근성이 좋아서 자동차 친화적이기도 한데, 청계지구나 백운밸리는 아파트 단지지만, 범계로 직통하는 버스의 수가 적다. 게다가 판교 방향조차도 운행시격이 시원치 않다. 숲속마을은 그래도 삼영운수 컨테이너 덕에 그나마 안양1번가나 범계를 가는 버스가 있어서 사정이 낫기는 한데, 버스가 쓸데없이 돌아가고 배차간격도 좋지 않아서 이용하기 불편한 건 매한가지다.[22] 특히 소위 '나홀로 아파트'들이 구획 정리 없이 무분별하게 늘어나고 있는 추세이다.[23] 양촌읍도 농지에 공장이 산재해 있지만, 학운리의 양촌1~4산단, 학운1~6산단은 김포시가 정식으로 계획한 일반산업단지다. 그런데 김포시가 무슨 생각이었는지 공장 수천 개가 있는 대규모 산단을 해병2사단사거리 한 곳으로만 진입할 수 있도록 지어놓는 바람에 출근시간대 봉수대로를 주차장으로 만드는 데 기여했다.[24] 규제완화가 부른 전원일기의 종말. 관련기사[25] 김포시 아파트 난개발의 레전드로는 풍무동이 있다. 2000년대 후반에는 다른 곳도 아니고 김포시청 홈페이지의 동장 인사말에 '난개발지'라는 표현이 등장했었다. 원래 풍무동은 제대로 도시계획이 세워진 정식 택지지구지만, 지원시설 조성은 차일피일 미루면서 아파트만 지어 꾸역꾸역 입주시킨 탓에 난개발이라는 오명을 안게 되었다. 한때는 인구 3만 5천명짜리 행정동의 주민센터가 동네 슈퍼만도 못한 가건물이었다. 2010년대 들어 많이 나아졌다.[26] 특히 대야동, 금이동, 무지내동, 과림동은 도로도 좁은데 공장만 잔뜩 지어놔서 출퇴근시간만 되면 차가 막힌다.[27] 특히 매화동 안동네와 미산동이 심각하다. 게다가 매화동은 주요 도로에 공장까지 짓고 있다.[28] 은행/신천/신현/대야는 부천 상권, 과림/매화는 광명/서울 상권, 목감은 안양 상권, 능곡/연성/군자/정왕/장곡/은 안산 상권, 월곶은 인천 상권에 의지하고 있다.[29] 인창동, 갈매동, 사노동은 구리시 내에서 도로가 영 좋지 못한 걸로 악명높다. 이 세 곳에서 서울로 나가려면 47번 국도인 경춘북로와 43번 국도 동구릉로를 타고 나가야하는데 난개발 덕분에 세 곳의 도로는 확장되기 전까지 전부 왕복 4차로였던 시절이 있었다.[30] 참고로 인창동은 동구릉로를 중심으로 빌라와 아파트,상가들이 다닥다닥 붙어있다. 그나마 서쪽과 달리 동쪽 지역 아파트들은 따로 떨어지긴 했지만, 갈매동과 사노동 또한 공장 난개발이 심해서 진접이나 오남에서 차를 몰고 갔을 경우에는 이 헬게이트를 거쳐야 했다.[31] 이쪽도 인창동처럼 도로망이 개판이다. 내부의 도로는 왕복4차로이고...47번 국도인 금강로는 알다시피 상습 정체구간이다.[32] 그나마 마석의 외부진출로는 도로망이 나아서 사정이 조금 낫다. 46번 국도와 경춘로, 서울양양고속도로가 있으니... 그러나 서울양양고속도로도 버스전용차로가 없어서 원활한 버스 진출입이 어렵다는 문제가 있다.[33] 왕복 2차선 도로에 아파트가 마구잡이로 들어서있으며 신호가 없는 도로가 많아 교통이 혼잡하다.[34] 그러나 최근에는 공장 난개발로 극심한 갈매동에서 재개발이 되면서 경춘북로는 왕복 6차로로 확장했고 동구릉로 또한 역시 왕복 6차로로 확장했다.[35] 도로망이 86번 지방도와 47번 국도를 빼면 나갈 방법이 없다. 덕분에 금강로는 자주 정체가 된다. 그래서 47번 국도 우회도로가 생겨났다.[36] 다만 삼송은 3~4번 출구 쪽인 서쪽부분은 과거의 흔적을 상당부분 유지하고 있다.[37] 최성-이재준이 시장으로 재임했던 민선 5~7기 시정(2010~2022).[38] 2024년 9월 기준 원당1~8구역과 원당 상업지구 중 원당4구역만 원당역 롯데캐슬 스카이엘로 완공된 상태, 1구역은 착공 준비 중인 상태고 나머지는 아예 제척되어 제자리 걸음인 상태.[39] 사실 고양시청 이전은 해당 문서에서도 알 수 있듯 논란이 상당한 상태다.