지식산업센터

경기도 고양시 일산동구 일산신도시 권역에 자리한 유니테크빌벤처타운 지식산업센터

원래는 "아파트형 공장"일 때 세워진 건물(준공연도 1998년)이다. 그래서 지식산업센터의 초창기 모델로 분류한다. 당시에는 법적으로도 아파트형 공장이지 지식산업센터가 아니기 때문에 일반 제조업들이 많이 입주하였다. 홈페이지

경기도 하남시 미사강변도시에 자리한 미사강변 스카이폴리스 지식산업센터

2020년대에 들어서는 지식산업센터는 보통 스카이폴리스와 비슷한 형태로, 크기만 다르게 건축하고 있다. 당장 2001년에 건설한 일산 유니테크빌과 비교하면 건물 외관부터 콘크리트에서 유리 커튼 월 방식으로 크게 바뀐 것을 알 수 있다. 법적인 이름이 '지식산업센터'로 바뀐 상태라 업종 제한이 빡빡한 편이다. 홈페이지

1. 개요2. 관련 법령

2.1. 지원2.2. 분양2.3. 입주가능시설

3. 인기

3.1. 지방자치단체, 정부, 공공기관3.2. 기업3.3. 주민3.4. 부동산 투자자

4. 채용5. 장점6. 단점7. 위기

7.1. 수도권 지역: 과잉공급7.2. 비수도권 지역: 공급 부진

8. 지식산업센터 목록

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1. 개요

知識産業센터 / Knowledge Industry Complex

지식산업센터는 도심 지역 또는 신도시 지구에서 중소기업이나 중견기업 공장과 사무실이 입주해 있는 아파트형 건물을 말한다. 2009년까지는 이른바 "아파트형 공장"으로 불리다가 2009년 법률 개정으로 지식산업센터라는 이름으로 바꿔 달았다. 오피스(사무실) 빌딩은 내부에 생산시설을 설치할 수 없지만 지식산업센터는 생산시설을 설치할 수 있다.

정식 명칭 자체가 "지식산업센터"로 붙여쓰기가 돼 있다. 네이버 국어사전에서는 띄어쓰기로 나와 있으나, 국회 법률로서 정한 지식산업센터로 붙여쓰기 하는 것이 올바른 표기이다. 부동산 시장에서는 줄여서 흔히 '지산'으로 부른다.

지식산업센터는 대통령령에 의하여, 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설(최소 6개 업체 이상)이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형(3층이상) 집합건축물로써 정하고 있다.[1]

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 ( 약칭: 산업집적법 )
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2010. 4. 12., 2011. 7. 25., 2014. 1. 21., 2019. 12. 10., 2020. 12. 8., 2021. 6. 15., 2021. 10. 19., 2024. 1. 9.>
(중략)
13. “지식산업센터”란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
(후략)
출처: 법제처 국가법령정보센터

2. 관련 법령

2.1. 지원

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의3(지식산업센터에 대한 지원)
①지식산업센터에 대하여는 다른 법률에서 정하는 바에 따라 필요한 자금을 지원할 수 있다. <개정 2010. 4. 12.>
②국가 또는 지방자치단체가 지식산업센터를 설립하여 분양 또는 임대하려는 경우에는 「국유재산법」 및 「공유재산 및 물품 관리법」에도 불구하고 건설원가로 분양하거나 대통령령으로 정하는 임대료로 임대할 수 있다. <개정 2010. 4. 12.>
③제2항에 따라 건설원가로 분양을 받은 자는 산업통상자원부령으로 정하는 기간에는 이를 매각할 수 없다. 다만, 파산으로 인한 매각 등 산업통상자원부령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 3. 23.>
[전문개정 2009. 2. 6.]
[제목개정 2010. 4. 12.]

지식산업센터는 주로 택지지구 내에 들어선다. 그리고 기존 공장들에 비해 면적 사용이 적다는 장점이 있어서 정부에서 지원을 해준다.

2.2. 분양

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의4(지식산업센터의 분양)
①지식산업센터를 설립한 자가 지식산업센터를 분양 또는 임대하려는 경우에는 공장건축물 착공 후 산업통상자원부령으로 정하는 바에 따라 모집공고안을 작성하여 시장·군수 또는 구청장의 승인을 받아 공개로 입주자(지식산업센터를 분양 또는 임대받아 제조업이나 그 밖의 사업을 하는 자를 말한다. 이하 같다)를 모집하여야 한다. 승인을 받은 사항 중 산업통상자원부령으로 정하는 중요사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2010. 4. 12., 2013. 3. 23.>
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지식산업센터를 분양 또는 임대하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2010. 4. 12.>
1. 공공사업에 의하여 철거되는 공장의 유치나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 설립된 지식산업센터
2. 대통령령으로 정하는 규모 미만의 지식산업센터
③ 지식산업센터를 설립한 자가 국가·지방자치단체, 공단, 「중소기업진흥에 관한 법률」에 따른 중소벤처기업진흥공단 또는 「지방공기업법」에 따른 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)인 경우에는 제1항에도 불구하고 모집공고안을 시장·군수 또는 구청장에게 통보한 후 입주자를 모집할 수 있다. 통보한 사항 중 산업통상자원부령으로 정하는 중요 사항을 변경한 경우에도 또한 같다. <개정 2009. 5. 21., 2010. 4. 12., 2013. 3. 23., 2018. 12. 31.>
④ 지식산업센터를 설립한 자는 거짓 또는 과장된 사실을 알리거나 기만적 방법을 사용하여 입주자를 모집하여서는 아니 된다. <개정 2010. 4. 12.>
[전문개정 2009. 2. 6.]
[제목개정 2010. 4. 12.]

지식산업센터의 분양은 아파트투유같은 전산방식을 사용하는 일반 아파트나 오피스텔 분양과 달리, 모델하우스에서 직접 계약하거나 후분양으로 할 경우 건물 내의 분양상담실에서 오프라인으로만 할 수 있다. 아파트형 공장을 지식산업센터로 확장할 때 법률을 개정하여 전산 분양제도를 도입하려 했으나, 국회에서 이 부분에 대해 조항을 만들지 않아서 오프라인 계약만 가능하다.

2.3. 입주가능시설

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의5(지식산업센터에의 입주)
①지식산업센터에 입주할 수 있는 시설은 다음 각 호의 시설로 한다. <개정 2010. 4. 12.>
1. 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하기 위한 시설
2. 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」 제2조제1항에 따른 벤처기업을 운영하기 위한 시설
3. 그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설
② 제1항제1호에 따라 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설의 범위 및 규모는 대통령령으로 정한다. <개정 2010. 4. 12.>
[전문개정 2009. 2. 6.]
[제목개정 2010. 4. 12.]

제28조의5 제1항 제3호에 있는 "그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설"에는 은행, 증권사, 보험사등 금융업체, 간단한 음식점, 통합형 기숙사, 헬스장 등 운동시설, 교통안내시설 등이 포함된다. 그래서 여러개 동으로 구성된 규모가 큰 지식산업센터의 경우 1개 동은 기숙사나 일반 상업시설로 쓸 수 있도록 오피스텔 비슷한 구조로 짓는 편이다.

경기도 용인시 구성지구에 들어선 용인테크노밸리의 경우 메가박스 용인테크노밸리라는 영화관까지 들어섰다. 대한민국에서 지식산업센터에 영화관이 들어선 것은 용인테크노밸리가 처음이다.

단, 기업이 아닌 교회는 입주할 수 없다. 서울특별시 구로구의 한 지식산업센터에서는 입주를 출판업으로 신고한 뒤에 내부를 교회같이 꾸며서 주말에 대면 예배를 했던 사무실까지 있었다. 해당 사무실은 예배를 했다는 증거가 없어서 단속 하지 못했다. 기사

23년 3월 법령이 일부 개정되며, 지식산업센터 지원시설 입주 업종의 네거티브 적용으로 규제가 대폭 완화되었다.(「산업집적활성화및공장설립에관한 법률시행령」, 산업통상자원부)
기존: 지식산업센터 입주업체의 생산활동을 지원하기 위한 시설로 입주가 허용되는 업종을 구체적으로 열거하고 그외 업종은 입주를 금지함
개선: 특정업종 외에 모든 시설이 입주할 수 있도록 함(농업, 임업및어업, 광업, 제조업, 사행행위업, 단독주택 등)

3. 인기

3.1. 지방자치단체, 정부, 공공기관

지방자치단체나 정부, 공공기관들은 지식산업센터를 매우 좋아한다. 놀고있는 나대지를 지식산업센터로 꾸밀 수가 있기 때문이다. 일반 공장은 도시계획 상 공업지역에 입주해야 하는데 지식산업센터는 제3종 일반주거지역이나 준주거지역에 들어설 수 있기 때문이다. 그래서 신도시 및 택지지구를 개발하는데 100% 아파트를 짓지 않고 일부를 남겨놓은 이후 이른바 "자족기능확충"이라는 명목으로 지식산업센터를 건립한다.

특히 수도권 지방자치단체들이 선호한다. 수도권 지역은 과밀억제권역이라서 공업지구 설정이 제한되고, 일반 산업단지를 짓기 어렵기 때문이다. 이명박 정부에서 법률 개정으로 지식산업센터가 일반주거지역에 들어설 수 있게 되자 수도권 지식산업센터가 폭증한 것은 이러한 이유에서이며 사실상 수도권에 대한 규제 완화의 일환이었다.

2020년 3분기 지식산업센터 승인 건수는 역대 가장 많았다. 기사

3.2. 기업

판교테크노밸리와 같이 지식산업센터가 대규모로 들어선 산업단지들의 경우 지식산업센터에 입주하려는 기업들이 유치 경쟁까지 벌인다. 일반 공장은 지역주민들의 님비를 맞아 도시 외곽지역으로 밀려나서 교통이 불편한 곳에 들어선다. 반면 지식산업센터는 주로 도심지에 위치하거나 적어도 교통이 편리한 곳에 들어서는 편이다. 그리고 지식산업센터는 일부 상업시설이 같이 입주할 수 있어서 직장인들의 생활권이 압축되는 효과가 있다. 그래서 일반 공장에 비해 기업들한테는 인기가 좋다.

수도권 이외 지역에서 거의 유일하게 지식산업센터들이 대단위로 지어진 부산 센텀시티는 부산과 그 주변지역 벤처기업들의 선호도가 높다. 센텀시티 사업 완료 이후에도 기업들의 주변 지역 지식산업센터 추가 신축을 요청하는 목소리가 높은 상황이다. 그러나 해운대구 도심 일대는 이미 너무 발전해서 부지가 없고, 반여농산물시장역과 석대역 역세권인 센텀2지구 도시첨단산업단지가 대신 추진중이다.

3.3. 주민

지역주민에게 지식산업센터는 선호와 혐오 사이 어딘가에 위치해 있다. 입지에 따라 갈리곤 한다.

지식산업센터가 주로 교통이 편리한 곳에 들어서긴 하지만, 교통이 편리한 도심지를 찾는다고 일부 아파트 단지 출입구 근처나 초등학교 근처에 세워지는 경우가 생기기도 한다. 이렇게 되면 아파트 주민들이 지식산업단체를 분양하는 지방자치단체나 건설회사에 항의하고 불매운동을 하는 경우도 있다. 지식산업센터는 차량이동이 많고 트레일러나 트럭 이동도 많아 교통사고 리스크가 높기 때문이다. 고양시 일산동구 중산동 대방 트리플라온이 님비현상의 예시. 결국 대방건설 측에서 해당 아파트단지와 몇 가지 합의[2]를 해주고 끝났다. 이후에는 아파트 단지 주민과 지식산업센터 입주 업체 간에 별다른 갈등 없이 잘 지내고 있다. 오히려 해당 아파트 단지 주민들이 지식산업센터 입주 기업에 취업해서 일하기도 한다.

주거지구의 환경을 침해하지 않게끔 판교테크노밸리처럼 지식산업센터를 모아놓은 산업단지가 조성되면 지역주민들이 아주 좋아한다. 지역 세금이 늘어나서 지방자치단체가 부유해지기 때문이다.

3.4. 부동산 투자자

지식산업센터는 2008년 이명박 정부 때 관련 법제가 도입된 이후 박근혜 정부, 문재인 정부로 이어지면서 지원이 강화되면 강화됐지 규제가 강화되는 추세는 아니었다.[3] 때문에 부동산 규제 바깥에 있는 지식산업센터에 부동산 투자자들이 많이 몰리고 있는 편이다.

4. 채용

지식산업센터는 주로 중소기업이나 벤처기업, 중견기업들이 많이 들어오므로, 일자리가 생기긴 하는데 주로 저임금이나 저숙련 일자리가 많다. 그러나 큰 규모의 지식산업센터의 경우 은행 지점 등 좋은 일자리가 들어오는 경우도 있다. IT기업이 몰려있는 판교테크노밸리의 경우에는 임금도 높은 편이다.

5. 장점

정부의 적극적인 지원
지식산업센터에 대해서는 대출 규제가 없고 세금 역시 입주 시에 감면받기 때문에 대한민국 기업들이 사옥으로 쓰려고 노력한다. 기사 이로 인해 산업단지 내 지식산업센터 설치가 급증했다. 기사
최적의 입지
철도가 있는 생활권에 있다면 대부분 역세권이며 역세권이 아니더라도 대부분 가까운 철도역과 연계된 노선의 버스가 다니고 있다. 회사에서 집이 너무 멀지 않는 이상은 일반 공장처럼 자가용에 의존하는 경우는 거의 없다고 보면 된다. 주거지구와 붙어 있는 경우가 많아 주거지구에 입주하면 직주근접의 효과도 누릴 수 있다. 특히 지식산업센터는 신도시에 많이 들어가기 때문에 신도시 아파트가 있어서 편리하다.
다양한 부대시설
구내식당은 무조건 있다고 보면 되기에 가까운 곳에서 저렴하게 식사 해결을 할 수 있다. 구형 아파트형 공장이 아닌 이상 다른 업종의 식당이나 편의점도 입주되어 있으니 선택지가 추가로 늘고, 대형 지식산업센터의 경우에는 문구점과 회계사무소, 의원, 카페까지 있다! 일부 지식산업센터에는 기숙사까지 운영하고 있으니 타지에서 혼자서 상경했다면 이 쪽을 이용해 보자. 용인테크노밸리에 입점한 메가박스 용인테크노밸리 영화관이 등장한 이후 영화관도 "업무지원시설"의 일종으로 지식산업센터 입주가 본격화했다. 여가생활을 일부 해결할 수 있는 영화관이 입점한 지식산업센터는 복지혜택으로 영화관 관람권을 뿌릴 수 있어 기업들이 매우 선호한다.
쾌적한 근무환경
청소를 외주받은 업체에서 하기 때문에 복도와 화장실이 깨끗하게 잘 관리가 되고 있다. 엘리베이터도 층별로 나눠서 여러 개로 운영하기 때문에 엘리베이터가 만석이 될 일은 많지 않다.
다양한 업체 입점으로 정보 교류 활성화
지식산업센터가 가진 장점 중 보이지 않는 장점. 결국 기업은 사람이 활동하는 공간이므로 각종 기업 정보 교류의 현장이 되기도 한다.
건물 미관
2018년 이후 들어서는 지식산업센터는 그 이전 건축한 지산에 비해 건물 외관도 상당히 예쁘게 짓는 편이다. 아파트는 규제가 많다 보니 규제가 덜한 지식산업센터에 각종 건축 테스트를 하는 것이다. 유리궁전(커튼 월) 양식을 전면 도입하는 건 이미 기본 양식이고, 세계의 유명 건축가를 섭외하여 누가 보면 이게 공장이라는 것을 모를 정도의 건물도 나오고 있다.
높은 층고로 인한 층간소음 저감
지식산업센터는 아파트나 오피스, 오피스텔보다 층고가 높다. 최소 3.5m이고 보통 4~5m 가량 한다. 그러다보니 층간소음이 많이 발생하지 않는다.

6. 단점

주차난
지식산업센터가 가지고 있는 가장 심각한 문제다. 지식산업센터는 건물 한 동 내부에 입주 기업 수가 워낙 많고 이 입주 기업들과 방문자(바이어)들이 전부 자가용 또는 화물차를 끌고 다니기 때문에 주차장이 커야 한다. 그러나 현재 대한민국 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률, 주차장법 및 건축법 규정 상 지식산업센터에 주차장이 부족하더라도 계획 승인이 나도록 돼 있다.
제조업을 금지해 버린 빡빡한 업종 제한
지식산업센터는 옛날 이름이던 아파트형 공장 때와 달리 일단 이름에 '지식'이라는 이름이 붙은 만큼 업종제한이 있다. 상당히 빡빡한 편으로, 입주하고 1년 이내에 산업통상자원부 또는 중소벤처기업부의 관련 인증을 받아와야 한다. 첨단기술 및 제품의 범위(산업통상자원부고시 제2022-36호, 2022. 2. 28., 일부개정)에 따라 산업통상자원부에서 지정한 업종을 영위하여 인증서를 받은 기업만 지식산업센터에 입주할 수 있다. 영화관이나 편의점, 음식점, 은행, 증권사같은 케이스는 지식산업센터 내부를 대상으로 한 "업무지원시설"로 허가를 받을 수 있지만, 음식점조차 주류(술)를 팔 수 없다. 제1종 근린상가로 지정돼 있기 때문이다. 즉 입점 음식점은 저녁 술장사를 못 한다. 그런데 법이 개정되기 이전에 지어진 지식산업센터 내 음식점은 저녁 술장사를 문제없이 하는 중이다.

참고로, 인터넷 방송인(유튜버, 스트리머)은 지식산업센터 오피스동에 입주 가능하다. 컴퓨터를 활용하는 산업으로 보기 때문이다. 그래서 중소벤처기업부의 인증서를 받아 지식산업센터에 당당히 입주한 유명 스트리머들도 꽤 있다. 슈카월드를 운영하는 슈카가 대표적이다.
이게 웃긴 건, 원래 지식산업센터의 이전 법적 명칭이 아파트형 공장으로, 당연히 일반 제조업도 입주할 수 있던 곳이고 실제 입주하던 곳인데, 이름이 바뀌면서 2009년 이후에 지어진 지식산업센터에는 일반 제조업 입점이 불가능해졌다. 지식산업센터에 제조업이 들어 가려면 업무지원시설로 분류하여 "해당 지식산업센터 내에 납품하는 제조업"만 입주가 가능하게 제한을 걸어버렸다. 즉 내부 편의점이나 음식점을 대상으로 하는 작은 음식 제조 공장 정도만 입주할 수 있게 해 버린 것. 그래서 지식산업센터 법률을 개정하여 "일반 제조업"도 들어오는 것이 가능하게 해 달라고 하는 민원이 매우 많다. 특히 일반공구나 중소 자동차 부품업체들의 민원이 심각한 수준이다. 일반 공구나 자동차 부품은 다양한 산업에서 활용 가능하므로 첨단산업 연계가능성도 없지는 않은데 업종 제한에 걸려 입점하지 못한다.

평일 출퇴근길이 혼잡하다
교통이 편리한 장소에 별별 기업이 다 들어오다 보니 출퇴근길이 정말 답이 없어진다. 도시철도가 있어도 이 쪽도 당연히 가축수송. 반면 입주기업은 5일제를 운영하는 곳이 많기 때문에 주말에 지식산업센터가 밀집한 지역을 지나갈 시에는 교통 혼잡 따위는 없다. 이 문제의 끝판왕은 서울디지털산업단지로 경부선, 서부간선도로, 남부순환로 등 상시 막히는 도로가 다 끼어 있어 최악의 교통환경을 보여 준다. 가산디지털단지역과 구로디지털단지역은 일 평균 이용객수가 10만 명을 넘어가는 초대형 헬게이트역이다.
흡연장소 부족
흡연자라면 제일 뼈저리게 느낄 수 있는 문제로 흡연구역이 1층 야외나 일부 층의 흡연실이나 옥상 등 상당히 제한적이라 답답한 기분이 들 수 있다. 흡연실이 부족하다면 흡연구역이 아닌데도 바깥 야외공간이나 화장실, 비상 계단 등에서 몰래 피기도 한다. 그냥 금연을 하자.
코로나바이러스감염증-19 같은 감염병에 대한 방역이 취약하다
지식산업센터는 한 건물에 중소기업이 많으면 100곳 이상 입주한 밀집 공간이다. 따라서 그만큼 감염병에 취약한 것은 당연하며, 건물이 클수록 출입구가 많아져 건물 현관에 발열 체크가 가능한 열화상 카메라를 놓는 것도 한계가 있어 그만큼 방역에 구멍이 생길 수 밖에 없다.

7. 위기

7.1. 수도권 지역: 과잉공급

'공실 지옥'된 '지식산업센터'..현장 돌아보다 '경악' [뉴스.zip/MBC뉴스]

앞선 장점 파트와 정부,지자체 파트에서 보았듯 정부와 지자체 입장에선 신도시 개발을 진행할 때 명목상 베드타운 방지를 위한 자족기능 확보라는 명분이 필요한데, 기업 이전[4]이나 산업단지 유치[5]는 규제나 여건 상의 문제로 어려워 자족기능 확보가 어렵다. 이러한 현실에서 판교테크노밸리의 성공은 정부와 지자체들의 눈을 번뜩이게 하기 충분했다. 가뜩이나 노무현 정부에서 추진된 2기 신도시가 동시에 너무 많이 지어진데다가 이명박 정부의 보금자리주택까지 택지개발이 수십곳에서 진행되자 이 모든 곳에 일일이 자족기능을 넣기 어려운 정부와 지자체 입장에선 짓기 쉬운 지식산업센터를 모든 자족부지에 공급했다.

문재인 정부때 규제를 과감히 풀어버렸고 지자체는 얼씨구나 하고 마구 허가를 해서 공급과잉이긴 했으나, 2022년까지는 부동산 활황에 힘입어 분양시장에서 호황기를 누렸다. 그러나 2023년부터 부동산 열기가 점차 꺼지며 위기를 맞았다. 고양시 향동지구, 인천 송도국제도시, 하남, 수원 영통, 화성 동탄, 구리 갈매, 남양주, 금천 가산디지털단지등 지산센터에서 공실률이 50%를 넘는 사례가 속속 등장 중인데다가 무피, 마피 매물이 속출하는 상태다.


▲ 서울 금천구 공실	▲ 남양주 다산신도시 공실

▲ 인천 송도국제도시 공실	▲ 수원 영통구 공실

▲ 고양 향동지구 공실	▲ 구리 갈매지구 공실

▲ 동탄신도시 공실	▲ 하남 미사강변도시 공실

조선일보 땅집고가 취재한 8곳의 지식산업센터 문제점 기사. 이들의 문제점은 다 똑같다. 2018년~2023년까지 6개년간 건립된 지식산업센터가 너무 과도했다. 농담 아니고 이 8곳의 지식산업센터 입주 물량만 합쳐도 판교테크노밸리 전체 지식산업센터의 10배 이상 규모다. 특히 하남 미사에 지어버린 최대의 지식산업센터인 미사강변 스카이폴리스는 건물 한 채만으로도 판교테크노밸리 전체 연면적의 40%를 차지한다. 문재인 정부 출범 이후 주택, 아파트 시장에 대한 규제로 인해 지식산업센터나 상가같은 상업용 부동산 투자가 몰렸다. 또한 문재인 정부에서 중소벤처기업부가 출범하면서, 지식산업센터 지원 업무를 중소벤처기업부가 이관받았는데, 이게 지식산업센터 문제의 간접적인 원인이 됐다. 중소벤처기업부가 출범하기 전에는 산업통상자원부와 한국산업단지공단이 관리하던 공업지구 총량규제가 있었다. 즉 지식산업센터를 공장의 일종으로 취급하고 수도권정비계획법에 따른 신규 공업지구 설정 금지 규제를 통해 지식산업센터 난립을 막아왔다. 그래서 2018년 이전까지 대한민국 전체에 있던 지식산업센터는 약 350동에 불과했다. 그러나 중소벤처기업부로 지식산업센터 업무가 넘어가면서 2018년 이후 건립된 지식산업센터는 산업통상자원부가 시행하는 공업지구 총량규제의 예외가 되어버렸다. 안 그래도 법적으로 도시계획 상 일반주거지역이나 상업지역에 들어갈 수 있던 지식산업센터였는데, 공업지구 총량규제의 예외시설로 문재인 정부에서 지식산업센터를 딱 찍어버리니 지식산업센터 건축허가도 대량으로 벌어졌고, 지식산업센터 1개 동의 연면적도 급속도로 커졌다. 2017년 연말 전국에 350여 동이던 지식산업센터는 2022년 연말 1180여 동으로 3배나 폭증했다. 이미 건축허가가 나가서 2026년까지 입주 예정으로 건축하고 있는 지식산업센터가 410여 동이니 2026년 말이 되면 1600여 동으로 지식산업센터가 10년 만에 5배 폭증한다. 게다가 지식산업센터 크기가 대형화하면서, 1개 지식산업센터에 생겨난 사무실 공간이 더 늘어났다.

대표적인 예시로 하남시 미사강변도시에 들어선 미사강변 스카이폴리스를 보자. 네이버 지도 로드뷰로 보면, 성남시 판교테크노밸리 최대의 지식산업센터인 유스페이스를 따위로 만들어버릴 정도로 정말 대형의 지식산업센터이다. 하남에 들어간 이게 어느정도 수준이냐면, 서울 월드컵 경기장이 44개나 들어갈 정도의 건물이 미사강변 스카이폴리스 1개 동이다. 이게 말이나 되는 수준인가? 지식산업센터 하나가 삼성전자 기흥 반도체 공장보다 더 큰 셈이다! 공실이 안 나면 그게 이상한 수준이다.

단기간에 대형의 지식산업센터가 우후죽순으로 쏟아졌고, 중소벤처기업부의 적극적인 지원으로 산업통상자원부의 공업지구 총량규제까지 적용받지 않았으며, 분양할 당시에는 기준금리가 낮아 완공 이후에 벤처기업이나 중소기업이 입주하기 쉬울 것이라고 다들 생각할 수밖에 없다. 실제로 분양 자체는 문제가 없었다. 문제는 부동산이라는게 분양과 입주까지 시차라는게 있는데, 이 시차가 있는 동안 미국 제롬 파월 연준 의장이 기준금리를 급격히 올리면서 기업들의 자금줄이 말라버렸고, 지식산업센터 입주를 대거 취소하고 말았다. 앵커 기업이 금리 인상 기조에 손을 털어버리자 난리가 난 것이다.

그나마 동탄테크노밸리 [6]는 네덜란드의 반도체 회사인 ASML과 ASM이 2022년, 2023년 동탄2신도시에 공장을 착공하고 입주하기로 하면서 단기간에 과잉공급된 지식산업센터를 네덜란드 다국적 기업 입주 후광효과로 해결할 가능성이 있다. ASM ASML 동탄 입주 관련 기사.

향동지구는 중앙로-수색로 맞은편이 서울특별시 마포구 디지털미디어시티인데 디지털미디어시티는 2023년 현재 개발이 완료되어 DMC에 들어가려던 기업들이 향동지구로 들어올 가능성이 있고, 2023년 경기경제자유구역 고양시 후보지 지정[7]이라는 호재가 발생했다.

수원시 영통구는 삼성전자 수원공장이 있어서 상황이 조금 낫다.

서울특별시 금천구는 서울디지털산업단지(구로-가산 디지털단지)에 입주한 기업이 12,000여개로 대한민국에서 인천 남동인더스파크 다음으로 많은 산업단지라 앞으로의 전망은 괜찮은 편이다. 금천-구로 이쪽 지식산업센터는 말 그대로 단기간에 너무 과잉 공급된 게 문제라서 어느 정도 시간만 지나면 자연스럽게 해결될 것이기 때문이다.

인천광역시 송도국제도시는 삼성바이오로직스, 셀트리온, 포스코그룹 등 앵커 기업들이 있고 경제자유구역이라 법인세 감면 혜택으로 다국적 기업들이 오기 좋은 곳이라 금리가 인하되면 버틸 만하다.

문제는 남양주 다산신도시, 구리 갈매지구, 하남 미사강변도시 등에 들어선 초대형 지식산업센터들. 산업 단지 역사도 없고 인프라도 없는, 한마디로 근본이 없는 지역이라 문제다. 남양주, 구리, 하남 주변에 있는 서울 자치구는 중랑구, 강동구 [8], 도봉구, 노원구 일대인데 여기는 산업단지가 없고 주거지구로 확장된 곳이라 한 번 공실이 잘못 터지면 앞으로도 해결하기 힘들 가능성이 높다.

2023년에는 2022년 대비 지식산업센터 거래량이 큰 폭으로 감소하였으나, 가장 최악이었던 1분기를 지나 2분기부터는 지식산업센터 거래량이 약간씩 회복되고 있다. 기사 그러면서도 누적된 매물은 2023년 11월 들어서 법원경매로 나오고 있다. 기사

2023년 11월 24일 보도된 기사에 따르면, 지식산업센터 인허가를 받고도 착공하지 않은 건물의 면적이 1,500만㎡에 달한다.

▲ 창릉신도시 도시계획구역

3기 신도시는 신도시 개발 구역 내 지식산업센터 용지를 25% 이상 배정했다. 위의 창릉신도시는 일산신도시 지역의 반발을 누르기 위해 지식산업센터 용지 비율을 34%라는 무지막지한 비율로 잡았다.

2024년 2월 들어서 PD수첩이나 각종 유튜버들이 공실 폭탄이라고 마구 보도를 하던 지식산업센터들이 오히려 홍보 효과가 돼 중소기업들이 많이 입주하고 있다. GL메트로시티 향동도 입주율이 40%를 넘어갔고 다산 현대프리미어캠퍼스같이 2,000세대짜리 지식산업센터 입주율도 80%를 넘어가는 등 차근차근 공실 해소가 진행 중이다.

성동구 성수동 일대는 워낙 땅값 자체가 비싸서 지식산업센터를 분양해서 건축 하기도 전에 PF 자체가 깨지는 경우가 많다. 공실은 안 생기긴 하는데 건축 자체를 못 하니 땅은 매매해놓고 시행사와 건설사(시공사)가 망해버린다. 태영건설이 워크아웃에 들어가게 된 지식산업센터 PF 현장도 성수동 성수역 북쪽에 있으며, 땅을 샀는데 너무 비싸게 사서 지식산업센터를 짓기 어려워 시행사가 부지를 매각 시도하는 등 사업 자체가 난항을 빚는 곳이 많다.

7.2. 비수도권 지역: 공급 부진

비수도권 지역은 수도권 지역과 반대로 지식산업센터 공급이 부진해서 문제다. 비수도권 지역은 공업지구 설정이 자유롭기에 그냥 산업단지를 지정하지 굳이 제약이 많은 지식산업센터를 지정하려 하지 않기 때문이다. 대한민국에 있는 지식산업센터 2022년 말 기준 1,180여 동 중 83%가 수도권에 있다는 점이 그 방증이다. 지방에서 일반 공업지구를 설정할 수는 있지만, 필연적으로 도심 주거지와 멀어진다. 비수도권 지역은 안 그래도 인구 감소로 인해 컴팩트 시티를 꾸며야 하는데 공장들이 산개해서 난개발이 이뤄지니 교통난이 역으로 생기고, 자동차가 없으면 비수도권 지역에서 살 수가 없다는 문제가 생긴다. 또한 개발 밀도가 떨어지니 공업지구 주변에 상권 발달도 안 되고, 사내 복지가 부실해진다. 당연히 일자리의 수준도 떨어지고 그에 따라 청년층이 유출되는 악순환에 빠진다.

공급에 미온적인 비수도권지역에서 지식산업센터가 몰린 곳은 부산광역시 센텀시티, 1993 대전 엑스포 부지를 재개발한 대덕테크노밸리 정도 밖에 없다. 부산 석대역 부근 반여도시첨단산업단지 계획은 2023년 지금까지도 표류하고 있다. 이 외 부산광역시 사하구 신평장림산업단지가 노후화된 기존 공장을 철거하고 지식산업센터 단지로 재개발되는 중이댜.#[9]

첨단산업일수록 사람들의 아이디어에 의존하는 만큼 산업의 집적 이익이 큰 산업인데, 비수도권 지역은 지식산업센터가 부족해서 이런 산업 집적효과를 누리지 못하고 있다.

금사공단

37타워더퍼스트

센텀시티

신평장림산단

모라도시첨단산업단지

부산벤처타워

에코델타시티

반도아이비플래닛

8.1.7.9. 남양주시

8.1.7.10. 광명시

현대 HIGI 지식산업센터
자이 센텀 타워

8.1.7.11. 과천시

과천지식정보타운

8.1.7.12. 시흥시

배곧신도시 지식산업센터

8.1.7.13. 김포시

김포한강신도시 지식산업센터

8.1.7.14. 평택시

고덕 G1
고덕 STV
고덕 지식공작소아이타워
고덕 비즈타워
고덕 에스타워프라임
금호 STV 더 라이브
고덕 지식공작소 W타워
평택 고덕 에이스101

8.1.8. 전북특별자치도

8.1.8.1. 전주시

전북테크비즈센터

8.1.9. 전라남도

8.1.9.1. 여수시

골든게이트 여수비즈밸리[13]

8.1.9.2. 나주시

광주전남공동혁신도시 스마트파크 지식산업센터

8.2. 그 외

8.2.1. 홍콩

사이버포트

8.2.2. 대만

난강소프트웨어단지

[1] 출처: 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(약칭 산업집적법)[2] 자동차 소음 제한, 자동차 출입시간 제한, 학교 통학시간대 화물차 운행 금지.[3] 2017년 출범한 문재인 정부의 각종 부동산 규제정책에서도 지식산업센터는 그 바깥에 위치해 있다.[4] 사기업의 이전을 강제할 수 없을 뿐더러 경기도로 이전은 극히 꺼리는 추세라 불가능했다. 그러나 인천경제자유구역이나 판교테크노밸리, 광교테크노밸리 등 많은 산업단지가 들어선 것도 사실이다. 서울에 정착한 기업이 옮기기는 부담스럽지만, 자회사나 관계사를 경기도에 내는 건 이전부터 많이 했다.[5] 수도권엔 규제가 많아 공업단지는설치가 어렵고 웬만한 거대 산업단지는 사기업 부분처럼 정부와 지자체가 만들기 어려운 현실이다.[6] 테크노밸리 개발면적이 판교테크노밸리의 3.5배[7] 경기경제자유구역 고양시 후보지는 향동지구에서 정 반대편인 킨텍스-일산테크노밸리 일대이지만, 판교테크노밸리에 입주하지 못한 기업들이 서판교나 안양시까지 넘어간 사례가 있어서 향동지구의 공급 과잉도 해소될 수 있다. 애당초 맞은편이 서울 DMC이기도 하니까..[8] 게다가 고덕비즈밸리에도 지식산업센터가 들어설 예정인데다 회사들도 입주할 예정이다.[9] 2024년 기준으로 비수도권에서는 거의 유일하게 민간 자본으로 대단위 지식산업센터 건립이 이루어지고 있는 곳이다.[10] 일부 동이 아파트형 공장이다.[11] 상층부를 지식산업센터로 사용.[12] 대덕연구개발특구와는 다른 곳이다.[13] 전남 여수시 여수산단2로 2