1. 개요
주택청약종합저축(住宅請約綜合貯蓄 / Home Buyers' Synthesized Savings Account[1])은 주택 마련을 돕기 위해 시행되는 대한민국의 금융 상품이다. 2009년 5월 6일부터 가입이 시작되었으며 보통 아파트를 청약할 때 사용한다. '청약'이 이름에 붙어있듯이 주택청약에 당첨되지 못하면 그냥 적금통장 기능밖에 안 된다.2. 상세
한 달에 2만원 이상 10원 단위로 50만 원까지 납입이 가능하며[2] 붓기 힘들면 쉬었다 부어도 된다. 돈이 많으면 일시불로 예치하는 것도 가능하다. 물론 납입을 쉬는 동안은 가입기간으로 인정이 안 된다. 미성년자는 세금우대 혜택이나 가입기간 인정이 약간 불리하다.판매처는 NH농협은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, IBK기업은행, KB국민은행[3], iM뱅크, 부산은행, 경남은행[4]뿐이다.
2013년부터 2년 납입 무주택자를 시작으로 가산점을 부여하기 시작했다. 가산점 기준은 국민임대, 일반임대, 일반분양, 전부 다르나 간략하게 설명하자면 부양가족, 자녀수, 정부가 인정하는 곤란한 처지의 사람들[5]이 세 조건에 따라 가산점을 받는다.
그 외에는 자신이 청약하는 아파트 성격마다 가산점 조건이 다르다. 젊은 사람일수록 엄청나게 불리한데 이 사람들을 위해서 2015년부터 분양물량의 30~60% 정도는 추첨으로 배분되고 있지만 계속 추첨분은 줄어드는 추세라 0~18세 미성년자들은 가면 갈수록 분양으로 아파트 따기 어려워지고 있다.
2017년부터 추첨으로 뽑는 아파트 청약이 급격히 줄어들면서 당첨자 청약 가점도 날이 갈수록 인플레이션이 심해졌다. 1순위는 청약가점, 2순위는 추첨 이렇게 생각하면 편하다. 청약가점도 말이 가점이지 주택은행 시절 가입자들만의 잔치라고 보면 된다. 3대가족 + 평생 무주택 + 주택은행 시절 청약저축 3박자가 맞아야 가점제 당첨 안정권이다. 84점 만점에 50점대 중반이 서울시내 최소 당첨권이다. 주택은행 시절은 그야말로 호랑이 담배피우던 시절이다.
이로 인해 내집마련의 목적은 크게 줄어들고 청약 로또라는 안전한 재테크 방법으로 변화했다. 분양권을 팔아 수천만원에서 최고 1억 아니 수억까지 웃돈을 챙길 수 있고 지방에선 6개월만 지나면 1순위 자격을 다시 얻을 수 있다. 다만 지방이어도 부산·세종 등 인기 지역에선 청약 경쟁률이 만만치 않다.
3. 주의점
은행에서 판매하는 상품이지만 예금자보호법에 근거한 예금보험공사의 보호 대상이 아니다. 정확히는 국민주택기금의 조성 기금이므로 국토교통부 산하 공기업인 주택도시보증공사의 관할인 것. 물론 주택청약종합저축 예치금을 단 한 푼도 못 돌려받을 쯤이면 국민주택채권은 이미 종이쪼가리 만도 못한 존재가 되어 버릴 것이고 시중은행은 말할 것도 없고 국가가 직접 운영하는 우체국, 3대 국책은행들 중에 한국수출입은행을 제외한[6] KDB산업은행과 IBK기업은행, 특수은행인 NH농협은행과 수협은행 등에 예치해둔 자금도 절대로 무사하지 못하긴 마찬가지다. 각각의 은행법에서 한국산업은행과 기업은행은 국책은행, NH농협은행은 특수은행으로 분류하고 있다. 따라서 이 은행들이 지급불능에 빠진다면 이 나라는 끝장났다고 해도 무방하다.기존 청약저축은 20세 이상의 세대주로만 가입이 가능하여 위장전입을 조장하는 등의 비판이 있어 왔으며 이를 해결하기 위해 세대주 규정을 삭제한 상품이다. 2018년 우리은행 기준으로 정리된 글도 참조하자. 링크
기존의 청약통장들과 다른 점은 청약 면적이나 공공주택/민영주택 구분에 관계 없이 쓸 수 있고 가입 대상이 전 국민으로 확대되었다는 점이다. 이자는 청약저축과 동일한 방식으로 붙으며 세금우대로도 가입된다. 미성년자는 세금우대를 받지 못하므로 세금우대계좌로 개설 자체가 불가능하다. 소위 만능 청약통장이라는 이야기는 이것 하나만 있으면 민간이나 공공구분, 전용면적 구분없이 무조건 닥치는대로 청약이 가능하기 때문이다. 실제로 이 만능이라는 이야기에 낚여서 덥석 가입한 사람이 제법 되지만 결과적으로는 가입자 수가 너무 많아서 경쟁이 치열하다는 점이 흠이다. 납입금액에 따라 가산점이 붙지만 실제 주택청약종합저축 가입자가 청약이 가능한 2011년경이 되면 주택시장에 헬게이트가 열렸다.
분양 청약의 경우 청약통장 가입기간을 만 19세부터 기산한다. 0세에 주택청약종합저축을 가입하고 18세까지 18년 동안 매달 2만 원씩 부었다 하더라도 청약통장 가입기간은 1순위(2년 이상 납입은 했으니)이지만 24개월(2년 + 0개월)로 처리한다는 것이다. 즉 가산점이 0점이다.
4. 높은 이자율?
2009년 출시 당시의 청약종합저축 금리는 2년 지난 후 연 4.5%[7]이었으며 시중은행 적금금리가 세전 연 3~4%대였기 때문에 고금리 상품으로 주목받았지만 2010년 이후 금융감독원의 예대율 규제[8]가 시행되면서 수신금리가 상승하게 되었고 그 결과 고금리라는 이점이 상대적으로 감소해 이 상품의 인기는 감소하게 되었다. 이후에도 시중은행 수신금리가 등락을 거듭하면서 저금리 기조에서는 고금리 상품으로 인기를 끌게 되었다.참고로 2012년 7월 말 KDB산업은행의 KDBDirect 정기예금(現.KDB Hi 정기예금)의 1년만기 금리가 세전 연 4.5%, 1년제 KDBDirect 자유적금(現.KDB Hi 자유적금)의 금리가 우대금리 포함 세전 연 4.2% 였다는 점을 고려하면 2년 만기 세전 4.5%는 금리적 측면만 고려한다면 별로 메리트가 크지 않은 상품이라고 볼 수 있다.
그러나 2012년 7월 한국은행이 전격적으로 기준금리를 인하하기 시작하면서[9] 기타 상품의 수신금리가 1% 이상 인하되는 과정을 거친데 비해 이 상품은 금리 인하가 되지 않으면서[10] 고금리를 노리는 수요로 가입액이 급증하였다.
2013년 1월 기준으로 현재는 2년 이상 기준으로 4.0%[11]이다. 4.0% 이자에 흥분한 시민들이 재테크 용도로 마구 사용하기 시작하자 다시금 3.3%로 인하했다. 2013년 7월 22일 시행, 거치기간 1년 이상 2년 이하는 0.5%p 인하, 2년 이상은 0.7%p 인하. 물론 아직도 상대적 고금리이기는 하다.
2014년 10월에 또 내려 3.0%였고 2015년 3월 1일부터 2.8%, 2015년 6월 22일부터 2.5%, 2015년 10월 12일부로 2.2%까지 떨어졌다. 2016년 1월 4일 저축기간이 2년이상인 경우 기존 2.2%에서 2.0%로 떨어졌다. 2년 미만은 1.7% 에서 1.5%로, 1년 미만은 1.2% 에서 1.0%로 바뀐다. 불과 2개월 내지 3개월마다 금리를 조정해 1년 반만에 1.0%p 인하한 셈.
2016년 7월 21일, 국토교통부는 2년 이상 가입자에 대한 금리를 0.2%p 낮춘 1.8%로 인하하겠다고 발표했다. 8월 12일부터 시행되며, 2년 이상 가입자를 제외한 1년 미만, 2년 미만 가입자들의 금리는 동일하다.
2022년 9월 기준으로는 금리가 1.8%밖에 되지 않는다.[12] 그동안에는 한국은행 기준금리가 내려갔으니 금리를 낮추는 게 가입자들의 속은 쓰리더라도 어쩔 수 없이 받아들일 수밖에 없었는데, 한국은행 기준금리가 2.5%가 된 시점에서도 금리가 이거보다도 낮다. 정부는 이 기금을 통해 서민 전세자금대출 등의 사업자금으로 사용하고 있어서 올리기 어렵다는 입장이지만 일반 시중은행의 1년 정기예금 금리가 3% 수준임에도 불구하고 낮아도 너무 낮은 데다 로또 청약도 점차 사라지는 추세인지라 해지하겠다는 사람이 점차 늘어나고 있다.
그래서 2022년 11월 청약저축의 금리를 2.1%로 6년 3개월만에 찔끔 올렸다.[13]
2023년 8월, 청약저축의 금리가 2.8%로 다시 오른다.# 이로 인해 신혼희망타운의 신규 대출 금리가 1.3%에서 1.6%로 오를 예정이라 이에 대한 불만이 높아지고 있다.#
5. 분양 주택청약
기본적으로 주택청약을 위해 만드는 통장인 만큼, 주택에 청약하려면 일정 금액(예치금) 이상이 통장에 있어야 한다. 가령 분양 신청자가 서울이나 부산에 주민등록하여 거주하고 있다면[14] 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 청약하기 위해서는 300만 원, 102제곱미터 이하는 600만 원, 135제곱미터 이하는 1000만 원, 모든 면적에는 1500만 원이 필요하다. 기타 광역시에 적을 둔 신청자라면 각각 250만 원, 400만 원, 700만 원, 1000만 원이며 이외 지역의 경우 각각 200만 원, 300만 원, 400만 원, 500만 원이다.다만, 이 금액은 그저 예치금이며 실제로 당첨되었다면 해당 건설사에서 제시한 기간 내에 계약금을 준비하여 계약해야 한다. 가끔 이 예치금을 계약금으로 혼동하여 분양권을 놓치는 경우도 있다는 듯하다.
청약 1순위를 위해서는 위의 예치금 기준 외에도 통장 가입기간 역시 필요하다. 통상적으로 수도권은 1년, 수도권 외 지역은 6개월 동안 가입기간을 유지해야 한다. 그렇기에 민영주택에 청약을 넣으려면 광역시 기준으로 최초 가입 시 250만 원을 일시로 넣어두고 6개월만 어디에 짱박아두면 85제곱미터 이하의 해당 광역시 지역 민영주택에 1순위로 청약할 수 있다. 그러나 민영주택이 아닌 한국토지주택공사 등이 건설하는 국민주택에 청약하려면 반드시 납입기간을 고려해야 한다. 만약 광역시의 85제곱미터짜리 국민주택에 1순위로 청약하고자 한다면 250만원을 일시로 넣고 최소 6개월간 2만 원씩이라도 꼬박 넣어야 한다는 것이다.
통장 개설자의 주민등록상 거주지에 따라 청약 우선순위가 주어진다. 만약 통장 개설자의 거주지가 대전광역시라면, 해당 통장으로는 대전광역시의 주택 청약에 우선순위를 가지므로 대전시에서 분양하는 주택에 지원하는 것이 당첨 확률이 높다는 뜻. 청약대상 주택이 소재한 거주지에 사는 분양 신청자를 당해 거주자라고 한다. 원칙적으로는 청약통장 가입자는 전국 어디든 지원은 가능하지만 경쟁이 치열할 경우 당해 거주자에서 이미 당첨자가 다 정해지므로 당해 거주자가 아닌 경우 당첨될 가능성은 희박해진다. 만약 주택 청약 경쟁이 치열한 시기에 예를 들어 서울 지역의 주택에 청약하고자 한다면 서울시로 주민등록지를 변경하고 실거주[15]하는 것이 당첨 확률을 높인다.
6. 기타
참고로 주택청약종합저축 이전에는 청약통장이 청약저축, 청약예금, 청약부금의 세 종류로 나뉘어 있었다. 청약저축은 공공주택 청약에, 청약예금은 민간주택 또는 큰 공공주택 청약에, 청약부금은 소형 공공주택 청약에만 쓸 수 있었으며 청약예금, 부금의 판매처는 우체국 금융창구 및 KDB산업은행을 제외한 은행에서 가입이 가능했으나 청약저축의 판매처는 우리은행, NH농협은행, 주택은행뿐이었다.나중에 아파트를 분양받을 목적으로 청약할 예정이라면 어쨌거나 계좌 하나가 있어야 한다. 이미 분양된 아파트를 매매로 사오는 건 청약계좌 보유 여부와 상관없이 살 수가 있다.
과거 소득공제가 되는 장기주택마련저축이라는 상품이 있었지만 2012년 12월 31일자로 판매가 종료되었다.
[1] 영어권에서는 'Housing Subscription Deposit Account'로 쓴다.[2] 이를 적립식이라고 한다.[3] 2013년 4월 1일부터 시작했다. 국민은행은 2008년 한국주택은행 시절부터 이어온 국민주택기금 운영을 포기한 역사가 있기 때문에 5년 만의 부활인 셈이다.[4] iM뱅크와 부산은행은 2015년 9월 22일부터 취급하기 시작했고 경남은행은 2018년 4월 2일부터 취급하기 시작했다.[5] 한부모 가족, 중소기업 제조업 종사자, 비정규직 or 일용직 종사자 아르바이트 종사자 등등이 있다. 생계가 어렵다고 인정되는 사람들이 기준이다.[6] 법적으로 개인금융업무를 취급하는 것 자체가 원천금지가 되어있기 때문이다.[7] 주택청약종합통장 오늘부터 판매[8] 은행의 여신(대출)총액이 수신(예금) 총액을 초과하지 않도록 규제하였다. 과거에는 예대율이 100~120%(!!!)정도였으나 이 규제 이후 90% 후반대를 유지하고 있다.[9] 2012년 10월과 2013년에 인하하였다.[10] 2013년 7월 이전에는 국토교통부(국토해양부)의 주택공급에관한규칙의 개정을 통해서 금리가 조정되었기 때문에 조정절차에만 2개월이 소요되었다. 2013년 7월 이후 금리조정은 국토교통부 장관의 고시방식으로 바뀌어 20일 이내로 조정될 수 있다.[11] 2012년 12월 21일 시행, 거치기간 1년 이상 2년 미만 및 2년 이상 각 0.5%인하[12] 금리 급등에도 청약통장 이자 7년째 '1.8%'…주택기금 수익은 4개월만에 8천억 원[13] 주택청약저축 금리 1.8→2.1%로…6년 3개월 만에 인상[14] 분양받으려는 주택 소재지가 아니라 분양을 신청하려는 사람의 거주지 기준이라는 점을 주의할 것[15] 인기 지역의 경우 실거주하지 않고 위장전입한 신청자를 사후 적발하여 당첨이 취소될 수 있다.