신속통합기획

1. 개요

2. 도입 배경

2.1. 6대 재개발 규제완화

• 6대 재개발 규제 사항
  ① 주거정비지수제’ 폐지
  ② 공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년)
  ③ 주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화
  ④ 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정
  ⑤ ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 통한 사업성 개선
  ⑥ 매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴

2.2. 지구단위계획 수립기준 개정

• 2021년 10월 21일, 2종 7층 규제 완화를 발표하였다. 기사
• 2종7층 → 2종으로 용도지역 변경시, 공공기여 [6] 비율 10%를 삭제했다.
• 2종7층 경우, 최고 높이 15층, 평균 높이 13층으로 건축이 제한되지만, 2종의 경우 최고 높이 25층까지 건축이 가능하다.

2.3. 공모방식 도입

• 6대 재개발 규제 완화 발표 이후, 공모 방식을 도입하여 '신속통합기획 민간재개발'을 추진하였다. 한편, 공모가 아니더라도 신속통합기획 도입 이전에 주민제안 방식으로 사업타당성 검토를 진행했었던 구역이나 신속통합기획 제도 발표 이후 추진되는 여러 재개발, 재건축 구역들도 있다보니, 도입 초기에는 사람들이 헷갈려하기도 했다.

• 1차 공모
• 신청기간 : 2021.9.23~10.29
• 후보지선정발표 : 2021.12.28 기사

• 2차 공모
• 신청기간 : 2022.8.29~10.27
• 후보지선정발표 : 2022.12.29 기사

2.4. 재개발 임대주택 확보시 연면적 기준 도입

• 2022년 12월 13일, 재개발 사업 임대주택 확보 시 세대수 또는 연면적 중 기준을 선택해 산정할 수 있도록 발표하였다. [7] 기사

2.5. 패스트트랙 (Fast-Track) 도입

• 2023년 1월 17일, 신속통합기획 - 패스트트랙(Fast-Track) [8]을 도입한다고 발표하였다. 기사

• 패스트트랙으로 진행될 수 있는 구역은 다음과 같다.
• 재건축의 경우
• 주민 제안이 있는 곳
• 지구단위계획 등 공공의 계획방향이 수립(예정)된 지역
• 재개발의 경우
• 주민 제안이 있는 곳
• 개발사업 경관심의 비대상(면적 3만㎡ 이하)인 소규모 지역

• 적용시기 - 위 개선안은 작년 12월 29일에 발표한 2차공모 선정지역부터 적용한다.

2.6. 공동주택 인센티브 개선 [9]

• 2023년 3월 22일, 공동주택 인센티브 전면 개선을 발표하였다. 기사

2.7. 수시모집 전환

• 2023년 5월 8일, 서울시는 재개발 후보지 신청을 공모방식이 아닌 수시모집으로 전환한다고 발표하였다. 기사

2.8. 입안 동의율 완화

• 2023년 8월 10일, 재개발사업의 경우, 입안 동의율[10]을 토지등소유자 2/3 이상에서 1/2 이상으로 변경하는 <도시·주거환경정비기본계획>을 발표하였다. 기사
• 입안 동의율이 낮아진 반면, 반대 동의율 신설 부분이 있어서 논란이 되었다.
• 입안 재검토 - 반대동의율 15% (공공재개발 20%)
• 입안 취소 - 반대동의율 25% (공공재개발 30%)
• 토지면적 동의율은 1/2 이상으로 변경없이 기존대로 유지되었다.
• 2023년 9월 12일, 공람기간 중 반대 동의율과 관련된 민원이 다수 접수되었고, 그 결과 시의회 의견청취 과정에서 보류되었다. 기사
• 2024년 1월 18일, 보류되었던 동의율 기준이 확정되었다. 기사
• 입안 재검토 기준이 너무 낮다는 의견을 받아들여, 기준을 상향시켰으나, 입안 취소의 비율은 원안을 유지하되, 자동취소가 아닌 구청장이 입안 중단 또는 취소 여부를 결정하는 문구를 추가하였다.
• 입안 재검토 - 반대동의율 20% (공공재개발 25%)
• 입안 취소 - 반대동의율 25% (공공재개발 30%)
• 2024년 2월 22일, 기준이 고시되었다. 고시

2.9. 공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정(2023.12.)

• 2023년 12월 21일, 공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준이 개정되었다. 기사
• 다만, 주택정비형 사업의 경우에는 계수가 최대치 1.2가 아닌 1.0으로 적용되며, 모든 구역이 자동적용되는 것이 아니라, 정비계획안 변경신청을 하고, 도계위 심의에서 통과되어야 한다.

2.10. 재개발·재건축 2대 사업지원 방안 발표(2024.03.)

• 2024년 3월 27일 기자설명회를 개최하여, 재개발·재건축 2대 사업지원 방안 발표하였다. 기사
• <사업성 보정계수 적용, 현황용적률 인정 등 인센티브 및 규제 완화로 ‘사업성 개선’>
• <접도 요건 및 고도․경관지구 높이 완화, 통합심의‧융자 지원 등 전폭적인 ‘공공지원’>

3. 신속통합기획의 장ㆍ단점

3.1. 장점

3.2. 단점

4. 선정 구역

4.1. 사업 방식 전환 (주민제안→신속통합기획)

• 신속통합기획으로 전환된 구역을 정리한 표를 보도 자료로 확인할 수 있다. 기사

4.2. 1차 선정 구역 (2021년 공모) [18]

4.3. 2차 선정 구역 (2022년 공모)[26]

4.4. 3차 선정 구역 (이하 수시)[43]

• 2023년 8월 18일, 위 2개 구역이 신속통합기획 민간재개발 후보지로 선정되었다. 기사

4.5. 4차 선정 구역[44]

4.6. 5차 선정 구역

• 5차 재개발 후보지 선정은 심의결과 미선정 되었기에, 보도된 바 없다.

4.7. 6차 선정 구역[45]

4.8. 24년 1차 선정 구역[46]

4.9. 24년 2차 선정 구역[48]

• 2024년 3월 28일, 위 6개 구역이 신속통합기획 민간재개발 후보지로 선정되었다. 기사

5. 관련 문서

• 재개발
• 재건축
• 공공재개발·공공재건축
• 8.4 부동산 대책
• 2.4 부동산 대책