대치 은마아파트/재건축 과정

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2016년 9월 채택된 희림종합건축사무소의 재건축 조감도[1]

은마아파트 재건축 추진 경과
<colbgcolor=#64958b><colcolor=#fff> 재건축추진위원회설립	~~1996년 ~ 2002년 추진위 설립~~ 2021년 9월 기존 추진위 해촉 2022년 3월 새 추진위 결성
기본계획수립	2022년 10월 19일 재완료
안전진단	2010년 3월 5일 조건부 통과 2021년 7월 22일 붕괴위험 완전통과
정비구역지정	2023년 2월 16일 재완료
조합설립추진위원회승인	2003년 12월 31일 완료 2010년 4월 12일 변경 2011년 8월 2일 변경 2013년 3월 19일 변경 2014년 3월 14일 변경 2016년 3월 3일 변경
설계자 선정	2016년 9월 9일 희림종합건축사무소
정비사업자 선정	2022년 12월 6일 화성씨앤디
조합설립인가	2023년 5월 19일[2]
사업시행인가
시공자 선정	2002년 삼성물산-GS건설 컨소시엄
관리처분인가
이주
철거신고
착공신고
일반분양승인
준공인가
이전고시
조합해산
조합청산
홈페이지	재건축정비사업 조합설립추진위원회

1. 개요2. 사업성3. 연혁

3.1. 1996년 계획 : 안전진단 탈락으로 인한 실패3.2. 2003년 계획 : 도로계획으로 인한 실패3.3. 2016년 계획(현 최종 계획) : 정부규제 강화로 인한 보류3.4. 2019년~2022년 : 재건축 추진위 교체3.5. 2020년 : GTX-C 지하 통과 반대3.6. 2022년 : 새로운 추진위3.7. 2023년 : 조합 설립3.8. 2024년 : 조합장 직무정지와 소송전 돌입3.9. 2025년 : 서울시 신속통합기획 자문

4. 관련 단체5. 관련 문서

1. 개요

대치 은마아파트의 재건축 과정을 정리한 문서.

대치 은마아파트는 재건축 관련해서 여러 의미로 유명한 곳이다. 항상 부동산 시장에서 큰 관심을 받으며, 메이저 언론사에서도 여러 기사가 쏟아질 정도이지만 막상 거주민들은 아이가 초등학교일 때부터 재건축 확정 기사와 현수막만 보다가 고등학교를 졸업하는 게 보통이다. 재건축이 항상 추진되지만, 또 항상 무산되는 게 반복되고 있다.

2. 사업성

주변 아파트들에 비해 애초에 원래의 건폐율-용적율이 높아 수익성이 낮다.

4000세대가 넘는 현재의 은마가 수익을 얻으려면 2000세대 이상 세대를 늘려야 한다.
서울특별시 조례상 3종주거지역 300% 대신 준주거지역으로의 종상향 특례를 받아 준주거지역 용적률 법적 상한선인 500%까지 높여서 50층 이상으로 재건축(최대 60층)해야 사업성이 나온다고 보고 있다.
일반상업지역 종상향이 가능한 구역으로, 용적률을 800%까지 높이는 것도 기대된다. 이 경우 90층까지 올라가며, 단지 가구 수 27,000가구, 인구 65,000명으로 대한민국에서 두번째로 가구수가 많은 아파트가 된다.[3][4]
건폐율을 현 20%에서 25%로만 올리고 용적률 상한선을 때려박으면 20,000가구 정도는 올릴 수 있다. 대신 저층부는 홍콩 아파트처럼 햇빛을 못 받아서 일조권에 따라 가격 차이가 넘사벽이 된다.
분양가를 높이는 것도 방법이다. 432 파크 애비뉴, 타워팰리스처럼 마천루 타워형 주상복합을 만드는 방식. 하지만 정부의 분양가 제한이 심하다.

3. 연혁

3.1. 1996년 계획 : 안전진단 탈락으로 인한 실패

첫 재건축 계획은 1996년으로, 당시에는 은마아파트를 지었던 한보그룹과 정태수가 아직 건재할 때라서 한보 측에서도 나름대로 관심을 가지긴 했다. 특히 당시에 은마아파트 상가 내부에 한보그룹의 본사가 위치했었는데, 은마 상가가 근린상가 치고 상당히 큰편이긴하나, 재계서열 10위권 그룹의 사옥으로 쓰기에는 터무니없이 작아서 본사 건물도 옮길 겸 아파트도 재건축할 계획이 장기적으로 있긴 했었다고 한다. 그러나 이듬해인 97년에 한보 사태로 한보그룹이 무너지고 뒤이은 외환위기로 국내 주요 건설사들이 어려움에 처하면서 표류하다가 2001년에 재건축추진위원회가 구성되었고, 2002년 설립했다.

2002년, 재건축 시공사를 선정했다. 주민총회를 통해 과반을 얻은 삼성물산 51% - GS건설 [5] 49%의 컨소시엄이 시공사업단으로 구성되었다.

2002년, 안전진단을 탈락 [6]했다.

3.2. 2003년 계획 : 도로계획으로 인한 실패

2003년 말 주거정비법에 의한 추진위원회로 승인을 받은 이후 2004년 5월 주민총회를 개최해 재건축에 대한 주민 의사를 확인했고, 주민 대부분이 재건축 찬성 의사를 나타냈다.

2004년, 소형 및 임대주택 의무비율, 재건축 초과이익환수제 등 정부의 잇따른 재건축 규제가 이어지면서 시공사 선정 단계에서 막혔고 안전진단 통과조차 쉽지 않게 됐다. 가구 수를 늘리는 게 어려울뿐더러 소형주택 의무비율 탓에 오히려 조합원의 기존 주택형을 줄여야 하기 때문이다.

2005년, 재건축이 어렵다고 판단한 일부 주민이 리모델링 동의율 확보에 나서기도 했다.

2006년, 서울시가 '도시 및 주거환경정비 기본계획'에서 은마아파트 '단지 내 15m의 도로'를 계획했다. 도로가 생기면 사선제한 때문에 주변에 고층건물 건설이 불가능해지며, 아파트단지를 셋으로 쪼개 건축해야 한다.

2010년 3월 5일, 수차례의 도전 끝에 안전진단을 조건부 통과했다.

2010년 7월 1일, 정비계획 수립업체가 조감도를 만들며 '15m 도로' 문제가 본격적으로 불거졌다. 은마아파트 측은 서울시/강남구와의 협상을 거부했고 이후 이 도로 건설을 회피하기 위해 2010년, 2011년, 2013년, 2014년 계획안이 다양하게 주민들의 동의를 얻었다.

2015년 9월 17일, 마침내 서울특별시 건축심의위원회에서 '단지 내 15m 도로' 폐지를 성사시켰고 이로서 하나의 대단지로 재건축이 다시 가능해져 수익성이 상승했다.

3.3. 2016년 계획(현 최종 계획) : 정부규제 강화로 인한 보류

2016년 9월 12일, 은마아파트 주민총회에서 주민투표 결과 희림종합건축사사무소의 설계안이 최종 선정되었다. 하지만 건물 배치도가 성벽마냥 둘러싸여 폐쇄적이라는 비판이 나왔다.

2017년 1월 19일, 박원순 서울시장이 "국제현상공모에서 혁신적인 건축디자인을 도입할 경우 규제 완화"라는 당근책을 제시했다. 대표적으로 한남더힐이 이를 채택했다. 이에 49층으로 재건축 안을 제시했으나, 서울시 도시계획위원회의 은마아파트 재건축 심의 결과 압구정동과 개포동과의 형평성과 '2030 서울도시기본계획'에 부딪혀 또 다시 보류되었다.

2017년 6월 19일, 문재인 정부의 DTI, LTV 강화를 골자로 한 부동산 정책이 발표되면서, 개발이익환수제가 기정 사실화된 상황에서 재개발을 통한 이익 창출이 쉽지 않게 된 되었다.

2017년 8월 16일, 제14차 서울시 도시계획위원회에 '은마아파트 주택재건축 정비계획 수립안'에 대해 미심의 결정을 내렸다. 은마아파트 측에서 '주거동 49층' 재건축 계획을 철회하지 않고 강행을 주장한 반면, 서울시는 "은마아파트는 동남권의 대표적인 재건축 단지로 서울 아파트 시장에 주는 영향력이 큰 만큼 층수, 용적률, 용도변경 등의 예민한 사안은 규제 틀 밖에서 검토하지 않겠다"며 "앞으로 도시기본계획에 부합한 계획안을 가져와야만 상정이 가능할 것"이라는 입장을 밝혔다.

2017년 10월 26일, 결국 49층 재건축 안이 서울특별시청에서 통과하지 못하게 되자 은마 재건축 조합에서 전 주민 주민투표를 진행하였다. 이 주민투표에서 서울특별시의 층수제한인 35층을 수용하자는 의견이 71%로 나오면서 기존의 49층 재건축 추진안을 폐기하고 35층으로 변경하기로 했다. 이에 은마는 처음부터 재건축 계획을 다시 짜기로 했다.

공동주택에서는 공조시설, 환기 등의 제반문제 및 긴급상황에서의 안전문제로 인해 층수가 집값을 보장하지는 않는다. 결정적으로 층수가 높아질수록 관리가 힘들다. 그리고 2019년 말부터 아파트 전체 내부도장공사와 아스팔트재포장, 엘리베이터 대차, 냉수도관 교체등의 재건축 예정 아파트라고 하기에는 너무 대대적 수선을 거쳤다. 일부 입주자들이 재건축을 빌미로 아파트 관리가 되지않자 입주자들이 단체행동을 했기 때문. 단체행동을 시행한 개혁적 소유자들이 모여 만든 '초이반상회'라는 단체가 활발하게 활동 중이다.

2020년 7월 10일, 박원순 서울시장이 사망하자 전망이 달라질 것이란 예상이 나왔다. 블라인드에서는 은마아파트 매물정보를 구하겠다 등의 반응이 나왔고, 부동산 커뮤니티에서는 은마아파트 예상 상황, 호재만발, 드디어 재건축 시작하냐 등의 반응이 나왔다.

2020년 8월 4일, 문재인 정부의 8.4 부동산 대책으로 은마아파트가 다시 거론되었다. 용적률을 500%까지 올려줄테니(즉 50층 건축 허가) 기부채납 방식으로 늘어난 호수의 50%이상을 임대 주택으로 받아들이라는 것이다. 하지만 서울시에서는 용적률 500%를 받아들일 수 없다고 발표해 정부와 입장차를 보였다.

2020년 8월 6일, 은마아파트 소유자협의회는 임대아파트가 생기면 수익성이 떨어지므로 공공재건축에 참여를 거부했다.

2021년 7월 22일, 안전진단 결과 붕괴 위험이 있는 것으로 밝혀졌다. 아파트 구조물을 떠받치는 지하실의 콘크리트가 심하게 부식되어 이미 보강 철재로 보수를 해두었는데, 이것 역시 시간이 지나자 무게를 버티지 못하고 힘없이 휘어진 것. 이미 1층 경비실 부분이 기울어진 곳도 있었다.

3.4. 2019년~2022년 : 재건축 추진위 교체

2002년부터는 재건축추진위원장이 입주자회의까지 장악해 아파트 관리비의 관리예산 사용도 막아 아파트를 의도적으로 노후화시켰다. 이를 통해 2002년부터 9년에 걸친 노후화로 안전등급 D등급을 받아 조건부 재건축 승인을 받았다. 재건축 추진 아파트라도 재건축이 지연되면 개보수로 거주민들이 살만하게 유지하는 것이 보통이지만, 은마는 거주민 대부분이 교육을 위해 들어온 전월세 임차인이어서, 보유자들이 환경 개선에 관심이 낮아 가능했던 것.

2017년부터는 재건축추진위가 박원순 시장의 규제 의지에도 50층 재건축을 밀어붙여 설계비용만 150억이 매몰되자 추진위에 대한 반발 기류가 생겨난다. 추진위(조합)의 임원진 급여 및 편의는 주민들 관리비로 지급하며, 성사 시 건설사에게 업무비도 받게 되는데, 이들의 관리비를 관리감독할 입주자회의도 장악된 상태인 것이다.

2019년부터는 기존 추진위를 대체하려는 은마아파트소유주협의회(은소협), 은마반상회(반상회) 두 사적 단체가 생겨났다. 초반엔 은소협이 재건축이 어려워진 상황에서 "1대1 재건축이라도 추진하자"며 주민들의 지지를 받았고, "재건축 전에 살 만한 아파트부터 만들자"는 반상회 측의 지지는 낮았다.

위기감을 느낀 기존 추진위는 두 단체의 활동을 의도적으로 방해하기 시작한다. 은소협도 '주민총회를 통한 추진위 교체'가 목표인 반상회 측을 방해한다. 주민총회 소집동의서를 돌리는 반상회 측에 반대해, 두 단체는 철회서를 돌린다.

2020년 6월, 문재인 정부가 6.17 부동산 대책으로 "재건축 아파트를 받으려면 2년 실거주를 해야 한다"고 하여, 갭투자로 들어온 은마 소유주들이 실거주를 하면서 노후환경 개선을 주장한 반상회 측이 힘을 얻는다.

2021년 4월, 추진위/은소협 측은 주도권을 잃을 위기에 처하자 새로 당선된 오세훈 시장에게 적극협력을 약속하며 재건축 진행을 천명했으나 소득 없이 실패했다.

2021년 7~8월, 반상회 측이 지하실 쓰레기 청소를 추진한다. 이는 재건축을 하더라도 해야 할 일이며, 벌레와 악취로 그간 민원이 많았던 점이어서 주민들의 지지를 얻었다.

2021년 9월 28일, 반상회 측이 기존 암암리의 투표 방식을 강남구청과 협의해 투명하게 바꾸자, 주민총회에서 주민들이 투표로 재건축추진위원장을 해임했다. 이에 따라 추진위 이정돈 위원장과 간부진의 지위가 해제되었으며, 은소협 역시 활동중단을 선언했다. 하지만 두 단체의 해산 이후에도 해당 인물들은 반상회 측을 지속적으로 공격하고, 서울시에 주민총회가 부당했다며 발악과도 같은 투서를 무차별적으로 전달한다. 그러나 강남구청과 법원에서 해임 과정에 문제가 없었고, 새로운 추진위 지도부를 구성하는 것도 문제 없다는 결론을 내렸다.

2022년 3월, 소유주 4000명가량 중 3000명 이상의 동의를 얻어 집행부 선출 주민총회를 개최했다. 은마반상회 대표 최정희 위원장이 새로운 추진위 위원장으로 선임되었다. 이로서 주민들의 지지에 기반한 개혁이 성공했으며, 이제 반상회의 최종 목표인 투명하고 신속한 재건축 추진이 진행되게 되었다.

3.5. 2020년 : GTX-C 지하 통과 반대

자세한 내용은 은마아파트 주민들의 GTX-C 지하 관통 반대 운동 문서

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를

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의 [[은마아파트 주민들의 GTX-C 지하 관통 반대 운동#s-|]]번 문단을

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의 [[은마아파트 주민들의 GTX-C 지하 관통 반대 운동#|]] 부분을

참고하십시오.

3.6. 2022년 : 새로운 추진위

2022년 10월 19일, 은마아파트 재건축 계획안이 서울시 재건축 심의를 통과했다. 재건축 조합설립 추진위원회가 설립된 지 19년만에, 그리고 도시계획위원회에 처음 상정된 지 5년만에 계획이 통과된 것으로, 송파구 잠실주공5단지와 여의도 공작아파트에 이어 오세훈표 재건축 3호가 탄생하게 되었다.

계획안에 따르면, 은마아파트는 최고 35층, 33개동, 5,778세대(공공주택 678세대)로 재건축될 예정이며, 건폐율은 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용된다. 계획안 통과 이후에는 조합 설립을 거쳐 서울시 건축심의를 받을 예정이다.

새로이 집행부가 출범하고 나서야 정부는 2022년 12월 7일, 추진위에 대한 합동점검에 나섰다. 23년 1월 17일 점검결과를 게시했으며, 그 전 집행부 시기인 21년도 GTX 집회비용 관련 건 등을 수사의뢰하고 52건을 지적했다. ~~수사를 의뢰했다는 보고참고자료 말미에 GTX 방해하지 말라고 깨알같이 써진 건 덤~~

2023년 2월 16일, 서울시는 은마아파트를 정비구역으로 지정하고 지구단위계획(구역)과 지형도면 등을 확정고시했다.

2023년 2월 19일, 서울시의 '은마아파트 재건축 사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정안'에 따르면, 일반 분양가는 3.3㎡당 7700만원으로 추정됐다. 소유주들이 부담할 분담금도 추정됐다. 재건축 전 아파트의 가치(종전가액) 추정액은 전용면적 76㎡가 19억원, 84㎡는 22억원으로 나왔다. 현재 76㎡ 소유주가 84㎡를 분양받으려면 약 4억원이 필요하고 109㎡를 분양받으려면 약 7.7억원을 부담해야 한다.

2023년 3월 10일, 강남구청은 은마아파트 추정분담금 검증위원회를 열고 일반분양가를 3.3㎡당 7700만원에서 7100만원으로 조정했다. 값을 내렸음에도 이는 역대 최고 분양가를 기록한 서초구 반포동 래미안 원베일리의 3.3㎡당 5669만원보다 여전히 높은 수준이다. 재건축추진위는 이번 결정을 토대로 조합원들에게 분담금 부가 소지를 통보하고 조합 설립 동의서를 받는다. 이후 동의서를 구해 조합을 설립하는 절차를 밟게 된다.

2023년 3월 16일, 하반기 조합설립을 앞두고 '2002년에 시공사로 선정한 삼성물산 - GS건설 컨소시엄을 계속 유지할 것이냐'에 대해서 아파트 내에서 이견이 생겨났다.

3.7. 2023년 : 조합 설립

2023년 5월 19일, 대치 은마아파트 상가동의 재건축 동의율이 50%를 넘어서 전체 조합원 75%, 한 동 조합원 동의율 50%를 채워서 드디어 은마아파트 재건축은 정식 조합을 설립하게 되었다

2023년 6월 14일, 은마아파트 정식 조합 설립을 앞두고 조합장 선거를 진행하는 과정에서 재건축 추진위원회를 접수한 '은마반상회'와 '은마소유주협의회(은소협)' 간의 갈등이 격화하고 있다.

2023년 6월 28일, 조합설립 총회 일정이 공개되었고, 이후 2023년 8월 19일, aT센터 전시장에서 은마아파트 재건축 조합 창립총회를 시행하면서 정식으로 은마아파트 재건축 조합을 설립하였다.

은마아파트 재건축 조합장 경선에서는 최정희 현 추진위원장이 2,702표(76.3%)를 얻어, 838표(23.7%)에 그친 이재성 은마소유자협의회 대표를 누르고 당선되었다. 최정희 신임 조합장은 GTX C선 건으로 원희룡 국토교통부장관과 험악한 사이이기 때문에, GTX 관련하여 국토부와 은마 조합 간 갈등이 벌어질 것으로 예상되었다. 서울특별시청으로부터 나오는 은마아파트 재건축 조합설립인가는 2023년 12월 경 나올 것으로 보인다.

강남구청에서 은마아파트 재건축 조합설립인가를 2023년 9월 26일 승인하였다. 이에 따라 예상 일정에서 약 3개월 빨라진 상태이다.

3.8. 2024년 : 조합장 직무정지와 소송전 돌입

2024년 1월 12일 이재성 후보(은마소유자협의회 대표)가 최정희 조합장(은마반상회장)을 상대로 낸 직무정지 가처분 소송이 법원에서 인용돼 최정희 조합장에 대한 직무정지가 결정됐다.

1월 24일, 은마아파트 재건축 조합 관계자에 따르면 은마아파트 조합은 지난 22일 긴급 대의원 회의를 열고 김앤장 법률사무소, 법무법인 삼양 변호사를 선임한다는 안건을 통과시켰다. 이의신청 사건을 포함해 향후 예상되는 관련 사건의 총 선임비는 착수금과 성공보수금 등을 합해 최대 15억원이다.

3.9. 2025년 : 서울시 신속통합기획 자문

2025년 2월, 신속통합기획 자문(패스트트랙) 신청안이 조합원 84%의 동의를 받으며 통과되었다.

이후 3월달에 서울시에서 신통기획 1차 자문을 받은 뒤 4월 정비계획 변경안 공람을 진행하였다. 변경안에 따르면 용적률 320% 이하, 최고 49층(가운데 6개 동), 5962가구로 재건축할 방침이며, GTX-C 노선과 겹치는 단지 구간에는 대신 공원을 배치할 예정이라고 한다.

9월 1일, 서울시는 제9차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회를 열고 ‘강남구 은마아파트 재건축 정비계획 결정안’을 수정 가결했다.

대치동 학원가 쪽과 학여울역 쪽에 공원이 조성되고 학원가 쪽 공원 지하에는 400대 규모의 공영주차장과 개방형 도서관, 대치역 일대 침수피해를 방지하기 위해 4만㎥ 규모의 저류조가 만들어 진다.

단지 중앙에는 남북방향으로 폭 20m의 공공보행통로가 조성된다. 대치 미도 재건축시 생기는 공공보행통로와 양재천을 가로지르는 입체보행교와 연계되어 개포지구와 연결될 예정이다.

4. 관련 단체

재건축과 관련한 단체가 여럿 있어 잘 확인해야 한다. 특히 2019~2022년 추진위 정권교체 사건이 있었다.

은마종합상가

재건축 조합이 설립되려면 아파트단지(4424세대) 75%, 상가(380세대) 50% 동의가 필요하다. 아파트 주민들의 찬성률은 진작 75%가 넘었는데, 상가 동의율이 14% 수준이라 십수년째 조합이 설립 못 되고 추진위 단계에 머무르는 상황이다. 이에 상가 보유자들과 아파트 보유자들의 갈등이 심하다.
상가가 재건축에 반대하는 이유는 상업성이 매우 좋기 때문. 재건축하면 몇 년간 장사를 못하므로 충분한 보상 없이는 재건축에 동의할 까닭이 없다.
상가 면적은 제외하고 아파트 면적만 재건축하는 지분 분리 방안도 제시된다. 하지만 상가 점유 토지가 상가 점유 지분보다 많아서 불가능하다. 예컨대 상가 은행건물은 KB국민은행 소유로 동의가 필요하다.
2022년 12월 5일 기준, 4424세대가 5778세대로 재건축 예정이라 일반분양이 676세대 뿐인데, 상가 소유주 380세대에게 주면 일반분양이 반토막이 나서 수익성이 크게 저해된다.

정태수 : 은마를 지은 한보그룹 총수 개인의 소유 토지가 있다. 물론 정태수는 2018년에 이미 사망했고 상속인이 상속 재산을 가져가지 않은 상태[7]로 시간이 가고 있기 때문에 재건축 조합에서 매도청구권 행사를 통해 지분 확보를 하면 된다.
서울시 : 서울시 보유 토지도 있다.
입주자회의(입주민회의) : 타 아파트에도 있는 법적 단체. 주민총회를 개최할 수 있다.
재건축추진위원회 : 타 재건축에도 있는 법적 단체. 입주자회의도 장악해왔으나 투표가 투명해지자 2021년 9월 해촉, 2022년 3월 반상회 측 인물들로 교체되었다.
~~은마아파트및상가소유주 협의회(은소협)~~ : 이재성 건축기술사가 대표이다.
~~은마반상회~~ : 기존 추진위를 입주자회의 장악으로 해체하고, 주민총회 투표를 투명하게 하고, 노후환경을 개선하는 등 주민들의 민심을 얻어, 새로 추진위가 되었다.

5. 관련 문서

대치 은마아파트

[1] 1996년부터 추진해서 2010년 7월에 만들었던 조감도가 있었으나 폐기하고 대체. 따라서 본 조감도도 언제든 수정될 수 있다.[2] 평균 소요시간이 1년 2개월인데, 은마아파트는 이 과정이 무려 13년이 넘었다. (2010년 3월 안전진단 통과 기준.) #[3] 은마아파트 부지 면적의 60배에 달하는 고양시 삼송지구 전체 수용인구가 60,000명이다.[4] 2024년 강동구 올림픽파크 포레온이 입주하며 위 계획대로 진행 되었더라도 1위 자리는 얻을 수 없다.[5] 당시 LG건설[6] '안전하여 재건축이 필요없다'는 뜻이다.[7] 명시적인 상속포기나 한정승인을 한 게 아니라서 그냥 미상속 상태로 죽은 정태수 이름이 남아있는 것. 상속재산 청구권은 판례상 10년까지 인정된다. 미상속 상태로 10년이 지나면 국유지(기획재정부 관할 일반재산)로 귀속된다.

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