| {{{#!wiki style="margin:-12px -0px" | <tablebordercolor=#ae1932> | }}} | ||||||||||||||||||||||||||||
| {{{#!wiki style="color: #FFFFFF; margin: 0 -10px -5px" {{{#!folding [ 펼치기 · 접기 ] {{{#!wiki style="color: #555555; margin: -6px -1px -11px; word-break: keep-all"" | [[자치구|{{{#ffffff 자치구}}}]] | |||||||||||||||||||||||||||||
| 종로구 | 중구 | 용산구 | 성동구 | 광진구 | ||||||||||||||||||||||||||
| 동대문구 | 중랑구 | 성북구 | 강북구 | 도봉구 | ||||||||||||||||||||||||||
| 노원구 | 은평구 | 서대문구 | 마포구 | 양천구 | ||||||||||||||||||||||||||
| 강서구 | 구로구 | 금천구 | 영등포구 | 동작구 | ||||||||||||||||||||||||||
| 관악구 | 서초구 | 강남구 | 송파구 | 강동구 | ||||||||||||||||||||||||||
| 명칭 | 압구정 미성아파트 | |
| 영문 명칭 | Apgujeong Misung Apt | |
| 종류 | 아파트 | |
| 주소 | 서울특별시 강남구 압구정로 113 (압구정동) | |
| 최초 입주 | 1982년[1], 1987년[2] | |
| 동수 | 1차 3개동, 2차 9개동 | |
| 층수 | 14층, 15층, 17층[3] | |
| 세대수 | 1차 322세대, 2차 911세대 | |
| 면적 | 95㎡ ~ 193㎡[4] | |
| 건설사 | 라이프주택개발 | |
| 부동산 전문채널인 강스타TV에서 촬영한 압구정 미성아파트[5] |
1. 개요
압구정 특별계획 1구역. 서울특별시 강남구 압구정동에 위치한 대규모 아파트 단지이다. 정확히는 법정동 압구정동[6], 행정동 신사동이고, 이는 압구정 현대아파트 중 신현대아파트와 동일하다(법정동은 역사적 연혁상 법률로 정해진 행정구역으로 변동이 어렵고, 행정동은 인구 등을 고려하여 수시로 신설 변경되는 행정구역을 의미한다. 다시 말해 법정동은 우편번호, 공문서 상 주소 등에 기재되는 지역명이고, 행정동은 동사무소 관할구역이다. 그 결과 특정 법정동의 주민센터 행정수요가 너무 많거나 거리상 먼 경우에는 행정동을 법정동과 달리 정할 수 있다. 압구정주민센터에서 법정동 압구정동의 신현대와 미성 주민까지 관리하기에 버거워 행정 여력이 있는 신사주민센터 관할로 보내기 위하여 행정실무상 신사동에 편입시킨 것이다). 법정동 기준 압구정동에 위치한 아파트는 동에서 서로, 압구정 한양아파트, 압구정 현대아파트의 구현대와 신현대아파트, 압구정 미성아파트 총 4개 대단지가 존재한다.이곳은 미성1차 322세대(3개동), 미성2차 911세대(9개동) 총 1,233세대(12개동)이며, 28평, 33평, 41평, 49평, 58평으로 구성되어 있고(다만 계약면적, 공급면적, 전용면적이 각기 달라 제각각이다) 30평대 이상의 평수가 많은 중대형 위주 단지이다. 1987년 준공되어 압구정 단지들 가운데에서는 가장 신축이고(그래봐야 36년이다), 미성2차에는 지하주차장과 한강공원쪽 이면도로가 있어 압구정동 내에서는 그나마 주차여건이 가장 좋다. 한편 미성1차의 경우도 낮은 용적율과 넓은 부지면적으로 거의 항상 옥외 주차장에 여유가 남는 편이다.
2. 특징
압구정 미성아파트의 가장 큰 특징은 압구정동의 여러 단지들 가운데에서도 북향과 서향의 한강뷰 구간이 매우 길고, 남북간 부지의 깊이가 얕아, 북향, 서향의 한강뷰와 남향의 시티뷰가 동시에 가능한 동호수가 상당히 있다는 점이다. 이 때문에 뷰를 중시하는 입주자들이 선호하는데, 재건축 후에는 전가구 한강 조망이 가능할 것으로 예상된다.또한, 압구정동의 주요 유행특구가 로데오, 압구정역 부근에서 미성아파트 도보 5분거리인 가로수길로 넘어오면서 젊은 세대
도보 5분거리에 한강공원 입구가 위치해 있어 한강공원을 뒷뜰처럼 활용 가능하다. 남쪽 도보 5분에 가로수길, 북쪽 도보 5분에 한강공원이 있는 셈. 강남에서도 한남대교를 통한 강북접근성이 가장 좋아서(광화문 사거리까지 7.9km로 강남 일대에서 가장 가깝다) 종로나 광화문에 근무하는 고소득층도 다수 거주한다.
아쉬운 점은 지하철 접근성으로, 압구정역이나 신사역 모두 도보 10분 정도가 걸린다. 이 때문에 입주민 대부분이 자가용을 선호한다. 다만 추후 신사역이 현재 3호선에서 신분당선, 위례신사선이 지나는 트리플 역세권으로 크게 확장될 예정인데 이 경우 신사역 출구를 미성에 가깝게 남북으로 증설하는 방안을 논의 중이다. 신분당선은 테크노밸리가 위치한 판교신도시, 강북의 중심지인 용산구, 서울역 지역과, 위례신사선은 강남업무지구의 중심이 될 GBC 지역과 압구정 일대를 연결해주는 역할을 할 예정임을 감안할 때, 기존 황금노선인 서울 지하철 3호선과의 트리플 역세권으로 신사역의 중요성이 부각될 것으로 보이는데 압구정 단지들 가운데 미성아파트가 신사역 접근성이 가장 좋다. 한편 현대백화점에 대한 접근성도 도보로는 부담스러운 편이어서 단지 내 2동의 상가를 이용하거나[7] 자가용 또는 10분마다 오는 현대백화점 압구정본점 셔틀버스를 타고 현대백화점으로 간다.
현재 다음 명단을 비롯하여 다수의 유명인들이 거주하거나 소유하고 있는 것으로 알려져 있다.
정치근 검찰총장/법무부장관 (미성 2차)
윤원중 국회사무총장/국회의원 (미성 2차)
여상규 국회 법제사법위원장/국회의원 (미성 2차, 다만 배우자가 소유 중)
현경자 국회의원 (미성 2차)
장수만 조달청장/방위사업청장/국방부차관 (미성 2차)
유상식 해양경찰청장 (미성 2차)
이종규 국세심판원장 (미성 2차)
문태영 주 독일대사 (미성 2차)
정기옥 주 싱가포르대사 (미성 2차)
정영섭 강남구청장 (미성 2차)
김정원 포스코 대표이사/사장 (미성 2차)
송평근 법무법인 광장 대표변호사 (미성 2차)
최승철 두산인프라코어 대표이사/사장 (미성 2차)
최영재 LG홈쇼핑 대표이사/사장 (미성 2차)
남궁훈 카카오게임즈 대표이사 (미성 1차)
전만길 대한매일 대표이사/사장 (미성 2차)
윤세웅 오버추어코리아 대표이사/사장 (미성 1차)
정영종 CJ인터넷 대표이사/사장 (미성 2차)
정천용 (주) 삼표 대표이사/사장 (미성 2차)
임영호 코오롱제약 대표이사/사장 (미성 2차)
황도환 하이트주조 대표이사/사장 (미성 2차)
김현기 중앙일보 편집국장 (미성 2차)
강성 카카오엔터테인먼트 수석부사장 (미성 2차)
강원기 삼성서울병원 암센터장 (미성 2차)
하종원 서울대학교병원 장기이식센터장 (미성 2차)
그 외 코메디언 심형래, 가수 겸 연기자 성유리, 농구선수 정재근(농구), 축구감독 이장수 등 유명인들이 거주하거나 거주하였던 단지이다.
3. 재건축
압구정동의 아파트 단지들은 압구정 1, 2, 3, 4, 5, 6지구로 묶여 한강변 랜드마크로 공동재건축 예정이다(미성아파트는 이 가운데 압구정 1지구). 미성아파트는 1,2차 모두 재건축안전진단을 통과했고[8], 위 아파트를 포함한 압구정 대부분의 단지들은 일반분양 없는 1:1 재건축을 추진하고 있는데 이 경우 위 지구의 각 단지들은 국내 최고가 단지로 거듭날 것이라는데 별다른 논란이 없다.
다만, 서울시 도시정비계획상 미성 1,2차는 압구정 1지구로 묶여 통합재건축이 불가피함에도 단지간 갈등 탓에 단독 재건축을 주장하는 목소리가 있어 왔다. 미성 2차의 경우에는 911세대의 큰 규모에도 불구하고, 과거의 용적률 규제로는[9] 단독 재건축 추진에 걸림돌이 있었는데, 바로 높은 용적률과, 작은 대지지분으로 인한 낮은 사업성이었다(다만 리모델링 추진은 이와 다르다. 이에 대해서는 후술). 용적률이 높을 경우 일반분양분이 적거나 아예 없어 소유주 추가분담금이 높은데, 미성 1차는 약 153%로 사업성이 준수한 편이나, 미성 2차는 233%(압구정동 전체에서 구현대 3차의 234% 다음으로 높은 용적률이다. 3위는 225%인 구현대 1,2차이다)로 300% 용적률 상한이 유지되는 이상 일반분양으로 재건축 비용을 충당하기가 어려우므로 본인부담금을 납부하여야 한다. 또한 대지지분이 작아서, 보통 230~40%의 용적률을 지닌 경우에도 32평의 대지지분은 12~13평 정도는 되는 경우가 많으나, 이곳은 28평의 대지지분이 10.95평이다. 이는, 용적률 300%로 재건축 시 국민평형인 34평을 받기 위해 필요한 대지지분(약 13평)에도 못 미쳐, 결국 20평형대 신축을 받거나 대지지분가만큼 본인분담금을 더 내서 재건축하거나, 용적률 규제완화를 기다리거나, 단독 리모델링을 추진해야 한다. 이 탓에 시세도 주변 단지보다 비교적 낮게 형성되어 있다. 미성 2차 49평의 경우에도 대지지분이 20.75평으로서 상당히 작은데, 그나마 28평형보다는 공급면적 대비 대지지분 비율이 높은 편이지만, 본인부담금을 납부하지 않는다면 이 역시도 평수를 늘리기 어렵다. 재건축 시 의무 기부채납 비율을 생각하면 더더욱 그러하다.
다만 위와 같은 용적률 제한은 최근 크게 완화되는 추세에 있는데 특히 2023년 2월 서울시의 정책 변경으로 위 문제는 상당 부분 해소되었다. 대표적으로 오세훈 서울 시장은 2023년 2월 9일 도시·건축 디자인 혁신방안을 발표하여 천편일률적인 성냥갑 아파트 건설을 막기 위해 디자인 특화 건축물에 용적률 인센티브를 부여하기로 결정한 후 이를 발표하였다. 재건축·재개발 사업에서도 특화 디자인 설계를 도입하면 용적률 상한을 1.2배까지 올려주고, 3종 일반주거지역 아파트를 특화 디자인으로 재건축하면 용적률 상한이 300%에서 360%로 올라간다[10]. 서울시의 한강변 중시 분위기를 볼 때 어차피 압구정동 같은 입지에서는 혁신 디자인이 아닌 이상 재건축 허가가 사실상 불가능하다. 결국 압구정 미성 아파트의 용적률 역시 360%로 상향된 것이나 다를 바 없고, 이 경우 미성 2차의 233% 용적률로도 충분히 사업성을 확보할 수 있다(상향 이전 173%의 저용적률 단지가 된 것이나 다를 바 없다). 여기에 분당 등 1기 신도시의 용적률을 최대 500%까지 상향할 계획이고, 친환경 건축물에도 20% 추가 용적률을 부여할 계획인 점을 감안할 때 233%의 용적률이 재건축에 방해요인이 될 가능성은 크게 낮아졌다. 더욱이 미성 2차는 (1차와 달리) 압구정로 대로변에 연접하고 있는데 해당 연접부는 상업용지나 준주거지로 종상향이 가능해 기부채납으로 인한 종상향 인센티브 부여가 용이하다.
미성 1차의 경우에는 비록 322세대의 2차 대비 소단지이지만 용적률이 153%로 5층짜리 구현대 4차를 제외하고 압구정동에서 가장 낮다. 따라서 1차 각 동의 대지지분은 3동 18.6평, 2동 27.3평, 1동 32.1평이나 되어 재건축에 상당히 유리하다. 다만, 미성 1차 역시 현행 재건축 규제로는 단독 재건축에 중요한 걸림돌이 있는데 한강변 15층 층고 제한(다만 이는 20층으로 완화될 가능성이 높다)과 신사중학교와 신설 초등학교에 근접한 위치로 인한 교육영향평가이다. 미성 1차는 부지 모양상 2동과 3동은 한강변 최근접으로 15층 이상 짓기 어렵고, 1차의 1동과 2차의 동쪽부지들은 신사중학교 근접으로 교육영향평가상 고층화가 어려울 수 있다는 주장도 있다(반포주공 1단지 등 대부분의 재건축 아파트에서 학교 인접부지는 교육당국과의 협의 후 보통 10층 대의 저층을 짓고 있다). 1동의 경우 신사중학교의 북쪽에 연접하고 있어 일조권 문제는 없지만, 재건축 후 현대고 북쪽 부지에 예정된 신설초가 동쪽에 위치해서 오후 시간 대에는 일조권 침해 문제가 발생할 수 있다. 같은 논리를 적용하면, 신사중학교의 서쪽에 바로 연접한 2차 부지도 오후에 학교 일조권 침해문제가 발생할 수 있다. 다만, 미성 1차가 가진 넉넉한 용적률 및 높은 대지지분을 고려하면 한강변 및 학교 경계에서 제한거리를 두고 지어도 고층 2,3개 동 만으로도 모두 한강조망이 가능한 주민세대 및 일반분양분 설계가 가능하다는 주장도 있다. 교육영향평가는 신설초 등 아직 확정된 사항이 아니므로 서울시청, 강남구청, 교육청 등과의 협의를 거쳐 정확한 설계안이 나와야 확실한 판단이 가능한 문제이다.
결론적으로 미성 1차의 장점인 넉넉한 용적률과 대지지분, 미성 2차의 장점인 많은 세대수, 압구정로 연접 상태와 고층을 건설하기 쉬운 부지 모양을 결합하여 상호 협의와 양보 하에 통합재건축하는 것이 최선이고, 서울시 도시정비계획도 통합재건축을 기본으로 초안이 준비되어 있다. 그러나, 통합 재건축을 시행할 경우 추후 감정평가와 본인부담금 배분을 두고 양 단지 간 분쟁의 소지가 있다. 특히 미성 2차의 경우 세대수가 911세대에 달하는 반면, 미성 1차는 322세대여서 거의 3배의 차이가 난다. 그 결과 조합설립 후 미성 1차의 대지지분이 큼에도 2차의 머릿 수에 밀려 재건축과정에서 불리한 조건으로 진행될 가능성을 우려하는 1차의 반발 가능성이 커서 현재 조합설립단계에서 갈등을 빚고있다.
반대로 미성 2차의 추가분담금을 1차 동평형 대비 아주 높게 정할 경우, 1차 대비 3배라는 절대다수를 점하는 2차의 반발이 앞으로의 문제가 될 것으로 보인다. 더구나 최근 용적률 상향 추세를 고려할 때, 혁신 디자인으로 360% 용적률을 부여 받고, 압구정로 인접부의 종상향 혜택을 받으면 굳이 미성 1차와의 통합 없이도 1,200-1,300 세대 이상의 대단지로의 단독 재건축이 충분히 가능하고 그게 더 수월할 것이라는 강경론도 제기되고 있다. 커뮤니티 시설을 제대로 구현할 수 있는 대단지 기준의 최소 세대수를 1,000세대로 볼 때, 단독으로도 그 한도를 넘길 수 있다는 주장이다.
한가지, 통합 재건축을 추진함에 있어, 용적률과 세대수 차이 뿐만 아니라 상가와의 협상도 넘어야할 장애물이다. 서울시가 발표한 압구정 1구역 지구단위계획안을 보면 통합 재건축을 추진할 경우 현재 단지 중앙에 위치한 미성상가들이 모두 2차 땅인 압구정대로변으로 이전하게 되어있어 상가 대신 아파트를 원하는 상가소유주와의 협상에서 난항이 예상된다. 만약, 미성 2차가 미성 1차를 배제하고 상가와만 통합하여 재건축을 진행한다면, 상가 소유주의 요구대로 아파트 분양권을 줄 경우 낮은 대지지분의 2차 소유주들은 예상보다 적은 평수로 분양받아야하기 때문이다. 미성상가 중 415번지 라이프상가는 1,2차와 무관한 단독지번이지만, 옆의 417번지 뉴타운상가(2차상가)는 2차의 부속지번이라서 2차 단독재건축 추진시 2차상가와 합의가 잘 된다면 문제없지만 갈등시 부속지번분리 제척소송이 필요할 수 있다. 1차는 상가들과 지번이 분리되어 있고, 압구정지구단위계획안에 상가부지가 1차에 속하지 않아 단독 재건축에 있어서는 상가와의 관계가 문제되지 않는다. 물론 (부지 모양이 좀 이상하더라도) 상가와 통합 재건축을 하지 않는다면 이슈 자체가 없기 때문에, 이 부분 문제는 미성 1차, 2차 강경론자들이 각각 단독재건축을 주장하는 논거 중 하나가 될 수 있다. 더욱이 최근 강남과 서초 일대에서 상가를 배제하고 아파트만 재건축하는 사례들이 늘면서 아파트 소유자들 사이에서는 상가협의회의 요구가 과도하다면 상가를 제외하고 재건축하자는 주장을 하는 이들이 크게 증가하고 있는 추세이다.
원래 미성 1,2차 주민들은 대지지분과 세대수의 현격한 차이로 서로간에 독립채산제를 바탕으로 통합재건축을 하기로 약속하였지만, 초대 추진위원장을 파면시킨 2차 강경파 주민들이 1차와의 합의를 깨고 추진위원장 대행체제에서 1차 부조합장 상근직 임금규정을 삭제함으로써 1,2차 주민간의 갈등이 촉발되었다. 3배나 많은 2차 주민들의 독주에 재산상 피해를 염려한 1차 주민들이 과반수 이상이 찬성한 전자투표를 통해 미성 1차 협의회를 구성하였고, 단독 재건축 동의서를 징구한 결과 60%가 넘는 1차 주민들이 조합설립동의서를 철회하고 단독 재건축 찬성 의사를 밝혔다. 아울러 1차의 1동과 2동은 조합설립동의서가 50% 미만으로 떨어져, 이 2개 동의 주민들로부터 50% 이상 동의를 받지 않고서는 통합 재건축 조합의 설립이 불가능한 상태이다. 현재는 다수의 조합원 수를 바탕으로 공식 추진위원회를 장악하고 있는 2차, 단독재건축을 추진하고 있는 1차 협의회, 아파트 분양권을 요구하는 상가 협의회의 의견이 대립하여, 서로 통합 재건축의 접점을 찾지 못하고 있다.
다만 위와 같은 논란에도 불구하고, 미성아파트는 1987년(2차 기준) 건설되어 압구정 지구에서는 가장 신축이라 주차장 사용이 편리한 편이고, 압구정에서 유일하게 한강공원이 단지 앞에 위치할 뿐 아니라 이를 이용할 수 있는 전용통행로를 확보하고 있으며(신현대는 동호대교쪽으로 갈수록 한강공원이 작아질 뿐 아니라 전용통행로가 없고, 구현대와 한양은 단지 앞에 한강공원 자체가 없다), 강변동들은 현재에도 한강공원과 넓은 강폭의 한강을 볼 수 있는 조망권을 누리고 있고, 보안 측면에서 단지 외곽에 담장을 둘러 외부인의 진입이 어렵다. 또한 우리나라에서 교통의 요지인 한남대교와 경부고속도로, 강변북로, 올림픽대로 진출입로와 연결되어 어디든지 자차 이용이 편하다. 학군도 신사중학교와 자사고인 현대고와 인접하여 압구정 단지들 사이에서도 좋은 평가를 받는다. 즉, 연식, 주차, 한강공원이용, 한강조망, 자차교통, 학군, 보안 등 여러 요소들을 고려시 현재 압구정 재건축단지 중 실거주하기에 강점이 있는 단지로 볼 수 있다. 따라서 불리한 사업 조건 하에서 굳이 재건축에 착수할 필요도 이유도 없다는 판단 하에 상대적으로 느긋한 편이다. 그런 입장을 나타내듯 미성 1차는 자동화된 security door를 도입하고, 미성 2차는 종래의 칙칙한 살구색 대신 보다 현대적인 그레이, 블랙톤으로 도색을 변경하는 한편 주차장을 증설하였다. 특히 외관은 칙칙하지만 내부는 수리하고 거주하는 경우가 많다.
4. 관련항목
5. 관련 문서
[1] 1차 기준[2] 2차 기준[3] 1차는 14층이고 2차는 15, 17층이다. 17층은 압구정동 전체 최고 층수이다[4] 전용면적 기준[5] 단지 내부와 한강뷰를 잘 찍어 보여준다. 외장 도색 전이라 다소 허름해보이는 상태이고, 거론되는 시세도 2018년 기준임을 감안할 필요가 있다.[6] 토지거래허가제는 법정동 기준이며 압구정동이 허가제이므로 미성아파트 전 세대는 허가제 적용대상이다.[7] 적지 않은 규모여서 마트, 편의점, 문방구, 인테리어점, 미용실, 각종 식당, 반찬가게, 헬스장, 요가/필라테스 강습소, 학원 등 다양한 편의시설이 있다[8] 특히 미성2차는 1987년 건축이어서 2018. 3.에야 D등급으로 통과[9] 이하 사업성 논란은 현재의 250~300%의 서울시 용적률 제한이 지속 유지된다는 전제 하에서의 이야기이다. 용적률 제한은 과거 계속 변동하여 왔는데, 김대중 정부 때는 건설경기 진작을 이유로 서울시 용적률이 300~399%까지 완화되었던 적이 있고, 당산, 신도림, 서부이촌, 마포 등에 그러한 용적률로 아파트들이 지어졌었다. 최근에도 홍준표 전 경남지사는 대선후보로 당내 경선에 나서면서 용적률 대폭 완화를 공약한 바 있고 윤석열 후보 역시 고려하겠다는 입장이다. 실제로 최근 오세훈 서울시장이 디자인 혁신 아파트에 360% 용적률을 적용하기로 하면서 현실화되고 있다.[10] https://www.hankyung.com/realestate/article/2023020969391