韓文道
1963년 음력 6월 17일[1] ~ ([age(1963-06-17)]세)
1. 개요
대한민국의 박사이자 부동산 전문가.2013년 "부동산은 끝났어요."라는 영상으로 인해 자주 틀린다며 안티팬 또한 꽤나 존재한다. 부동산이 하락, 회복, 상승, 급등, 침체, 다시 상승을 거치며 한 사이클을 돌았던 2013넌부터 2026년 현재까지 무려 13년간 집값 폭락만을 외치며 내집 마련은 다음으로 미룰 걸 권하기를 반복하고 있어 부동산 전문가라기보다는 '무주택자 심리치료사'로 불리기도 한다.
2. 생애
음력 1963년 6월 17일 서울특별시에서 태어났다. 고려고등학교[2]와 고려대학교 원예학과(행정학 부전공)을 졸업했다.2007년 2월 성균관대학교 대학원에서 부동산학 전공으로 경영학 석사 학위를 취득했다. 석사 학위 논문 : 임대주택제도의 문제점과 활성화를 위한 개선방안에 관한 연구 : 임대주택 분양전화제도를 중심으로(2007. 2). 그리고 2012년 동의대학교 대학원에서 부동산학 박사 학위를 취득했다. 박사 학위 논문 : 도시정비사업 공공관리제도의 개선방안에 관한 연구(2012).
2002년부터 2005년까지 창신대학교 부동산정보학과 외래교수를 역임했고 2005년부터 2012년까지 동의대학교 재무부동산학과 겸임교수를 역임했다. 또한 연세대학교 경영대학원 부동산학과(미래캠) 및 숭실사이버대학교 부동산학과에서도 겸임교수로 출강한 바 있고, (주)클리코 R.E 컨설팅 대표를 지내기도 했다.
현재 서울디지털대학교 부동산학과 초빙교수이며 또한 연세대학교 미래캠퍼스 정경대학원 금융·부동산 전공 겸임교수로 재직 중이다.
문도라는 흔치 않은 이름, 그리고 박사 학위자라는 점으로 리그 오브 레전드의 문도 박사를 빗댄 별명이 있다.
3. 부동산 하락론자로서의 행보
2010년대부터 부동산의 하락을 뚝심 있게 주장하며 부동산에 관심 있는 이들에게 하락론의 대표 주자로 인식되었다. 하지만 2013년 부동산으로 돈버는 시대가 끝났다며 호언장담한 시점이 바로 집값의 바닥이었다. 그의 예측과 달리 서울 집값은 2015년부터 서서히 꿈틀거리기 시작했다. 매매변동률이 2013년엔 -0.14, 2014년엔 0.09였으나 2015년에 접어들자 0.45를 찍으면서 상승으로 전환한다. 2016년부터는 서울 구축 아파트 가격과 신축 아파트 청약 경쟁률이 크게 상승하기 시작했고, 이 상승세는 수년간 지속된다.# 2020년 봄 이후 2021년까지 코로나 시국을 맞아 초저금리에 따른 사상 유래없는 자산가격 폭등을 맞게 되었다. 특히 이 시기에 집값은 수도권과 지방을 가리지 않고 전국적으로 무섭게 오르면서 '부동산으로 돈버는 시대는 끝났다.'라는 그의 주장은 완전히 틀려버렸다.
문재인 정권 말기에는 최악의 부동산 정책으로 평가받던 임대차3법에 관해서도 낙관적인 자세로 일관하며 곧 전세가격이 안정될 것이라 주장했고, 김어준 뉴스공장을 비롯한 각종 진보 유튜브 방송에 출연해 민주당의 부동산 정책을 옹호했다. 임대차 3법은 지금까지도 비판의 대상으로 부동산 임대 시장을 왜곡시킨 주범으로 평가받고 있다. 이에 관해서는 임대차3법 문서 참고.
그러나 '부동산 불패신화'는 2021년 가을을 정점으로 조금씩 분위기가 꺽이고 있었고 2022년 하반기부터는 미국발 금리 폭등까지 우리나라 경제에 영향을 주며 집값은 급속히 하락 안정화 추세를 보였다.오세훈 "집값 더 빠져도 된다" 이러한 분위기가 2022년 연말까지 이어지자 한문도에 대해 비판 일색이었던 분위기가 어느 정도 반전되었다. 한문도의 예측이 적시에 적중을 했냐로 봤을 때, '적중을 한 것이다.'라고 보기 어렵기 때문에 한문도의 예측에 대한 평가가 여전히 갈리는 것. 상술한 대로 2013년에 부동산을 어떤 투기자본으로서의 역할을 다했다고 보고 시장의 안정화를 전망했으나, 그 전망은 2015년에 집값이 상승으로 반전하며 적중은 2년에 그치고 말았고, 다시 집값이 상승을 시작했다. 이후 꾸준히 다시 하향안정화를 이야기 했으나 그것이 2022년이 적중한 모양새이므로, 이는 상승반전의 기점인 2015년을 기준 삼는다면 다시 7년을 적중에 실패한 모양새라 넉넉하게 봐준다고 해도 본인이 장담했던 타이밍에 비해 결과가 많이 늦었기 때문. 그래서 2022년의 하락을 한문도의 예측 적중이라고 보기엔 어렵다. 즉 한문도의 주장에 동의하는 자들은 2022년이 한문도의 예측에 따른 사필귀정이라고 보는 편이고, 비판하는 자들에게는 인디언 기우제로 보는 편이다.]
한문도는 2022년 하반기쯤 서울 주요 상급지의 집값은 40% 이상 폭락할 거라고 주장하고 있어 다시 한번 시험대에 서게 된다. 하지만 이것도 부동산이 본격적으로 조정을 받기 시작한 2022년 9월경의 주장이다. 그 시점에서 40% 추가 하락을 예측한 거라 한문도의 주장대로면 2021년 가을 최고점 대비 집값이 50~60% 빠져 문재인 정부 초기 수준의 집값으로 회귀한다는 이야기가 된다.
이렇게 무려 10년 만에 한문도의 주장이 맞아가는가 싶었는데...
폭락할 거라던 한문도의 주장과는 달리 2023년 3월부터 서울을 비롯한 수도권 아파트 거래량이 회복되고 있고, 둔촌주공 줍줍물량에 수만 명씩 몰리는 등 일각에서는 집값이 바닥을 찍은 게 아니냐는 전망이 나왔다. 2023년 하반기에는 강남3구, 한강벨트 등 주요 상급지에서 집값이 일부 반등하는 움직임도 보였다. 집값 회복세가 뚜렷해지자 한문도는 집값이 폭락할 거라는 주장보다 부동산 장기 침체쪽으로 은근슬쩍 입장을 선회한다.
2024년은 연초부터 거래량이 점점 늘어나더니 강남3구, 마용성 등 한강벨트, 판교, 과천, 분당 등 서울과 수도권 주요 상급지에 매수 대기자들과 갈아타기 수요가 몰리며 여름이 되자 2021년 전고점을 돌파하는 단지가 대거 나왔다. 결국 2021년 대비 반토막이 날 거라던 한문도의 주장은 다시 한번 공염불이 되고 말았다. 이후에도 여러 경제유튜브 채널에 부동산 전문가라는 타이틀로 출연하지만 정작 부동산 거래 현장에 대한 이야기는 없고 집값이 하락해야 한다는 당위론에만 집착한다는 비판이 있다.
집값이 안정되는 것이 바람직 하다는 주장에 이견이 있는 사람은 거의 없다. 그러나 우리나라는 매년 꾸준히 통화량이 증가하고 있고 최근 5-6년간은 증가폭도 가파르다. 인플레이션에 의한 화폐가치 하락에 더해 좁은 국토에 인구 절반이 수도권에 몰려살기 때문에 만성적인 주택공급 부족에 시달리고 있다. 정확하게는 모두가 살고 싶어 하는 신축 아파트 또는 인프라가 구축되어 입지가 좋은 아파트를 말하며 이러한 신축 아파트의 신규 분양 물량이 공급을 파악하는 데에 가장 보수적이고 안전한 방법이다. 2010년대 이후부터 빌라나 소형아파트는 임대살며 거쳐가는 곳이고 결국 최소 24평 이상의 브랜드 대단지 아파트를 살아야 한다는 것이 일종의 삶의 목표로 공유되고 있기 때문에 '내가 살고 싶은 아파트' 수요는 적지 않다고 봐야 한다. 또한 서울 자체가 전국의 사람들이 살고 싶어 하는 수도이기 때문에 그 수요를 경기도와 인천을 넘어 전국의 지방에 잠재적인 수요가 있다는 점 역시 생각해야 한다. 당장 한국인들에게 복권당첨금으로 무엇을 하고 싶냐고 물었을 때, 서울 강남권의 아파트를 사고 싶다는 대답이 만연할 정도로 서울의 유력한 동네의 아파트는 단순 주거의 의미를 넘어 소망과 욕망의 투사체가 된 지 오래임에도 한문도 및 진보계열 교수나 학자들은 이를 간과하는 성향이 있다. 이러한 수요와 그 기저에 깔린 욕망을 가볍게 보고 정책적으로 누를 수 있다는 오만에 의한 결과는 제20대 대통령 선거.
따라서 중장기적으로는 주택 가격이 상승할 확률이 매우 높은 구조이다. 그럼에도 불구하고 현상에 대한 냉철한 분석 대신 집값은 내려야 한다는 신념을 앞세워 13년 동안 부동산 하락만을 주장하며 그의 말을 믿은 무주택자들을 벼락거지로 만들었다. 그 과정에서 궤변에 가까운 무리수도 많이 던졌는데, 공급부족론은 실재하지 않는다는 주장이 대표적이다. 진보계열 교수들과 학자들은 여기에서는 수요와 달리 공급에서는 이를 과대평가하는데, 사람들이 잠깐 거쳐가는 곳으로 여기는 공공임대를 공급으로 파악하거나, 기존 기축 아파트를 공급으로 잡는 경향이 있다. 기축 아파트가 매물로 등장했다고 단순 공급으로 장담하기 어려운 게, 매물로 나오기 전에는 전세 또는 월세로 이미 타인이 점유중이던 공간일 가능성이 있다. 즉 이것이 거래되어 매수자가 입주해 봤자 결국 의자를 앉는 사람만 달라진 것이기에 기축 아파트 매물을 무조건 공급효과로 치부할 수는 없다. 거기에 선분양 제도의 산물인 청약을 청약하는(???) 사전청약의 불명확한 청사진을 곧이 곧대로 공급효과로 언급하는 등의 공급에서는 지나친 낙관론을 이야기하는 문제가 있다. 공급요인 분석 자체가 잘못되었다기보다 여러 변수들이 간과되어 있는 점을 말하는 것이며 이에 신중을 요하는 부분.
실거주 집 한 채를 장만했던 수많은 주택구매자 중 시간이 흐른 뒤 손실을 봤을 확률은 얼마나 될까? 그런 경우는 거의 보지 못했을 것이다. 내집마련이 주거의 안정은 물론이고 재테크 관점에서도 성공 가능성이 높은 투자였음은 지난 수십 년간 축적된 데이터를 보면 너무도 쉽게 알 수 있다. 그가 부동산 하락을 주장하기 시작한 2013년에 서울 아파트 중에서 대충 아무거나 골라서 샀더라면 2026년인 지금쯤 최소 3.5배는 올랐을 것이다. 경제 유튜브를 구독하는 주목적이 경제적으로 보다 윤택한 삶을 누리려고 하는 데 있다면 그는 전문가라는 타이틀을 달고 방송에 나오는 것이 낯부끄러운 수준이다.
또한 특정 정파에 치우쳐 있다는 평가를 받고 있다. 부동산과 같은 실물자산을 다루는 전문가라면 냉정한 관점에서 정책을 평가하고 일반 사람들이 실리를 취할 수 있도록 방향을 잡아줘야 한다. 그러나 각종 진보 유튜브 방송에 출연해 진보 정권의 부동산 정책을 옹호하기에만 급급했다. 같은 진영에서조차 최악의 정책으로 평가받던 임대차3법마저 쉴드를 쳤다. 결국 폴리페서라는 비판을 면하기 어려워 보인다.
또한 진보성향 부동산 유튜버들이 그러하듯 불확실성이 큰 3기 신도시 와 이와 함께 묶인 사전청약에 희한할 정도로 낙관적이다. 2007년부터 분양을 시작한 2기 신도시도 사전청약 때는 좌충우돌하며 도시다운 꼴을 갖추는 데 입주 후 10년 이상이 걸렸으며 막상 분앙 때는 인프라 부실로 그런 곳을 왜 그 돈주고 들어가냐는 비아냥의 대상이었다. 또한 약속된 광역철도도 적시에 설치되지 못하는 마당이었다. 경제위기의 여파로 물가가 안정적이었고 보금자리주택 등의 무지막지한 신규 아파트 공급을 퍼부었던 2010년대의 2기 신도시도 고생을 했다. 그런데 문재인정부 시기의 급격한 공시지가 상승과 LH투기 의혹에 따른 땅주인들의 불만에 따른 토지보상 비협조 등으로 공급이 늦어질 요소만 산적한 3기 신도시에 대해선, 분양가가 합리적일 것이라느니 적시에 공급효과를 낼 것이므로 공급부족은 가능성이 낮다는 식으로 찬양가를 부르며 나팔수 역할을 했다. 3기 신도시의 경우, 2023년부터 슬슬 어려울 조짐이 보이더니 사업성이 나오지 않아 시공사가 건설을 포기하고 이에 따라 사전청약이 취소되는 등, 2025년 기준 3기 신도시는 아직도 감감 무소식이다. 어떻게든 추진되더라도 2022년부터 인플레이션이 꾸준히 진행되어 기본적인 자재비 및 노무인건비도 상승하여 약속된 분양가에 공급도 쉽지 않아 보이는, 모든 것이 불확실한 사업이 되었다. 한문도의 행보를 보면 사람들의 경제적 유불리에는 큰 관심이 없는 것으로 보인다. 정파적인 관점에서 폭락 주장만을 반복하고 민주당 계열 정권의 부동산 정책을 대변하는 것으로 일관한다면 차라리 정치쪽에 투신해야지 부동산 전문가 행세를 하면서 애꿎은 무주택자들에게 피해를 주어서는 안 된다는 비판이 크다.
2024년 11월에도 당연히(?) 집값 하락을 예측한다. 2024년에는 연초부터 9월까지 서울 강남권과 수도권 신축 아파트를 중심으로 부동산이 뜨겁게 달아올랐다가 10월부터 거래가 줄어들기 시작하여 11월 이후에는 침체 분위기가 확산되어 2025년의 부동산시장 향방이 주목되었으나... 한문도와 지지자들의 조롱의 대상이 되었던 올림픽파크 포레온(구 둔촌주공)은 2025년 6월 기준, 분양가 대비 가격이 2배가 올랐다. 2024년 연말에 비해서는 약40%가 오른 것이다. 미분양이 속출할 거라며 저주에 가까운 조롱을 퍼부었던 것이 무색할 정도의 결과였다. 뿐만 아니라 청약 당시 부동산 조정기와 맞물려 역시 그와 추종자들에게 비웃음을 당하던 장위뉴타운, 휘경뉴타운, 이문뉴타운 등 강북의 신축 단지들도 2025년이 되자 큰 폭으로 상승했다.
이렇게 2025년을 맞아 서울의 신축 및 주요입지 아파트 가격이 펄펄 끓어오르자 급기야 정부와 서울시는 토지거래허가구역을 서울 전역으로 확대하는 카드를 꺼냈지만 이 정책으로 인해 줄어든 수요에 비해 매물은 더 잠기며 적은 거래에도 가격이 폭등하는 상황을 초래했다.# 이 과정에서 서울시는 강남 3구와 용산구 일부 동에만 지정돼 있던 토지거래허가구역을 2025년 초에 풀었다가 가격이 오를 조짐을 보이자 며칠 만에 재지정 하는 것도 모자라 서민 주거지역인 거여동, 마천동까지 확대 지정하는 촌극을 빚기도 했다
새로 출범한 이재명 정부는 2025년 6월 27일 6억 초과 대출 전면금지를 골자로 하는 초고강도 대출규제를 내놓기에 이르렀고, 10.15. 대책을 통해 투기과열지구와 토지거래허가제를 서울 전지역과 경기 주요지역으로 확대하면서 거래와 대출을 더욱 틀어막았다. 그러나 2026년 들어서는 상승권역이 노도강 같은 서울의 저가 아파트 밀집 지역과 경기도 등 그간 오르지 않았던 중하급지까지 확대된다. 게다가 공급 부족의 여파로 그나마 안정돼 있던 전월세 가격까지 매물이 씨가 마르면서 폭등하고 있다. 매매와 전세가 동반 상승하자 무주택자들은 더 저렴한 곳을 찾아 떠나거나 월세나 반전세를 선택하며 허리띠를 졸라맬 수밖에 없게 되었다.
이런 탓에 한문도는 2026년부터는 전처럼 집값이 폭락할 거라는 주장을 자신 있게 내지르지는 못하고 있다. 본인의 주장과는 정반대의 결과가 반복됨에 따라 여기저기서 들리는 조롱의 목소리와 무주택자들의 볼멘 소리가 이어지자 몸을 사리면서 서서히 이재명 정권의 부동산 정책을 비판하는 데 치중한다. 정부가 더 강한 부동산 대책을 내놓지 않아 내 주장이 틀렸다는 논리다. 정부가 집값 안정을 위해 지난 수십 년간 셀 수 없이 많은 부동산 대책을 내놨지만 가격을 떨어뜨린 적이 과연 있었는가를 생각하면 그의 논리는 다소 옹색하다. 정부 정책은 부동산 가격을 결정하는 주요 변수가 아님에도 불구하고 집값 상승을 정부 대책 부재 탓으로 돌려 본인의 예측 실패를 희석하려는 의도가 엿보인다.
2026년 5월 9일 양도세중과 유예 기간이 종료되고 집값이 다시 급등각이 나온 후부터는 각종 유튜브 방송에 출연하면 댓글 분위기가 상당히 좋지 않다.
4. 방송출연
jtbc맞장토론 9·13 부동산대책 시행 1년…시장 평가는?한문도 교수 “임대차 3법 부작용? 그렇지 않아…빠르면 2개월 內 안정” 긍정적 전망 ‘김어준의 뉴스공장’
2013년 뉴스타파 - '부동산 게임은 끝났다.'
5. 저서
[1] 양력 8월 6일.[2] 현. 고려대학교사범대학부속고등학교