1. 개요
상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
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- 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.
권리금(權利金)이란, 기존의 가게나 회사를 인수할 때 고객과 영업방식을 인계받는 대가로 지급하는 돈이다. 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나뉜다. 이 중에서 영업권리금은 아예 국제회계기준에서 영업권(goodwill)이라는 자산으로 재무상태표에 기재하도록 하고 있지만 나머지 두개는 국제회계기준에서 부정하고 있다.
권리금이라는 게 분명히 존재하는데 회계학기준에서는 부정당하는 셈. 이유는 간단하다. 객관적으로 권리금을 평가할 수 있는 방법이 없기 때문이다. 점포나 회사를 인수할 때 인수기업은 피인수기업의 자산, 부채를 공정가치로 평가하여 취득 및 인수하게 되는데, 이때 인수 대가를 공정가치로 평가한 순자산(자산-부채)보다 높은 금액을 지불할 경우, 그 차액을 영업권이라는 자산으로 기록하게 된다.[1] 이때 인식하게 되는 회계학의 영업권을 일종의 권리금으로 해석할 수 있는데, 영업권은 회계학에서 단순히 대차평균의 원리를 맞추기 위한 버퍼의 역할일 뿐이기 때문에 객관적으로 측정 할 수 없다. 이 때문에 국제회계기준에서는 영업권을 최대한 보수적인 입장에서 상각할 것을 요구하고 있다. 때문에 한 번 인식한 영업권은 절대로 금액이 증가할 수 없고 내려갈 수밖에 없다. 즉, 회계학에서의 영업권은 사업의 인수를 위해 지불한 대가와 인수한 사업의 가치의 대차를 맞추기 위해 마지못해 인정하는 것뿐, 권리금을 적극적으로 인정한다고 볼 수 없다.
원래 대한민국 법에서는 권리금이 인정되지 않았으나 상가건물 임대차보호법 개정으로 2015년부터 합법이 되었다. 하지만 세금을 내야하므로 여전히 음성적으로 거래되는 경우가 많다. 최저임금 인상, 경기 불황등으로 예비 창업자가 위축되면서 권리금 거래가 급격히 떨어지고 있다.
2. 예시 및 해설
집 주변에 있는 빌딩을 보면 여러 가게들이 들어서있는 것을 볼 수가 있다. 즉 빌딩 주인인 건물주가 있고 그 빌딩에 임대료를 매달 혹은 매년 내고 장사를 하는 상인들이 있다. 그런데 만약 A빌딩에서 초밥집 장사를 하는 홍길동씨가 어떤 이유로 가게를 내놓기로 했다고 하자. 홍길동씨는 남은 계약기간인 2년이 지나면 가게를 접기로 한다. 홍길동씨는 이 빌딩이 처음 세워졌을 때부터 들어와서 약 7년 정도를 장사를 한 장사의 프로다. 그는 7년간 장사를 하면서 여러 단골도 생겼고, 가게 인테리어도 신경써서 했으며, 나름대로의 수완을 통해서 가게를 성장시켰다. 그런데 아직 그는 건물주와 2년정도 계약기간이 남은 상태이다. 이때, 김철수라는 사람이 갑자기 와서 자기가 이 초밥집을 하겠다고 온 것이다.그런데 여기서 문제가 생긴다. 홍길동씨가 7년전 가게 시작할 때에는 건물에는 아무 것도 없었기에 수도, 전기, 인테리어 같은 시설에 돈을 썼던 것이다. 즉, 7년전에는 건물주는 홍길동씨에게 빌딩 빈공간만 주고, 홍길동씨는 거기에 따른 돈만 지불한 것이다. 즉, 그후의 비용은 전부 홍길동씨가 7년간 자비로 가게를 꾸린 것이다. 건물의 공간을 빌린 초기자본보다 많은 돈을 실질적으로 소비했다는 것이다. 무엇보다, 7년간 장사를 하면서 쌓아놓은 고객들은 이 가게의 큰 힘이다.
그런데 김철수씨는 이 가게에 큰 변화를 가하지 않고 가게를 운영할 생각이다. 홍길동씨는 약간 억울하다. 김철수씨는 자신과 같은 임대료를 건물주에게만 내면 된다. 그런데 김철수 씨는 홍길동씨가 마련한 인테리어와 고객을 거의 고스란히 가지게 될 가능성이 큰 것이다. 식당을 이만큼 키우는데 노력하고 돈을 들인 것은 자신인데, 김철수씨는 그런 노력없이 그것들을 쉽게 가질 수 있는 것이라고 생각하니 억울한 것이다.
그래서 탄생한 것이 권리금이다. 홍길동씨는 김철수 씨에게 그동안 내가 이곳에서 장사하면서 마련한 식당의 무형의 가치에 대한 비용도 요구하게 된다. 그 가치가 뭔지는 설명하기에는 사실 홍길동씨도 객관적인 자료제출이 힘들다. 왜냐하면 이 것들은 실질적으로 이 가게를 인수하기 전에는 알기가 힘드니까 말이다. 이렇게 권리금의 속성 때문에 문제가 발생한다. 무엇보다 권리금은 임차보증금과는 별도로 존재하는 것이기 때문에, 가게를 시작하려는 사람이 주의깊게 보지 않으면 낭패를 볼 수 있다.
중요한 사실은 권리금은 일종의 관례로 되어있기 때문에 법적인 보호를 받지 못한다는 것이다. 예를 들어 김철수 씨가 홍길동 씨에게 권리금 1억을 주고 A빌딩에 입점했다고 해보자. 그리고 건물주인과 김철수씨는 5년을 임대계약했다고 해보자. 장사가 생각보다 잘돼서 김철수 씨는 5년 후에도 재계약을 할 생각을 가지고 있었다. 그런데 5년 후, 계약이 만료된 시점에서 갑자기 건물주인이 " 나는 재계약 하고 싶지 않아요!!" 라고 김철수 씨에게 말한 것이다. 조금 더 장사를 해야 김철수 씨는 가게를 사기위해 마련한 돈(주로 대출)을 갚을수가 있는데, 무엇보다 전 임차인이었던 홍길동 씨에게 권리금 1억원까지 마련해 준 터라 초밥집 장사로 실질 수익을 거두기 위해선 더 시간이 필요했다.
그러나 안타깝게도 건물 주인은 완강했고, 결국 김철수 씨는 가게를 접어야 했다. 김철수 씨는 5년간 개고생해가며 흑자 운영을 하고도 빚을 지고 말았다. 억울한 김철수 씨는 건물주에게 권리금 1억원을 요구하지만, 받을 수가 없다. 왜냐면 그 1억원은 홍길동 씨와 김철수 씨의 계약에서 오간 돈이지 건물주가 받은 돈이 아니기 때문이다.
실제로 판례상 위와 같이 건물소유주에게 권리금을 요구해 돈이 지불된 경우는 없다. 보증금은 반환될 수 있지만, 권리금은 보호받지 못하는 것이다(즉, 계약만료되면 건물주의 소유권이 다시 크게 인정된다. 사실 이것은 상당히 당연한 결과이기도 하다. 건물주인이니까). 소유주가 단순히 권리금 보장을 했을 때도 반환받지 못 한다. 이는 기존 임차인이 새 임차인에게 권리금을 받아도 된다고 인정하는 의미로 보기 때문이다. 판례에서 소유주에게 권리금 반환을 인정하는 경우는 소유주가 권리금을 보장했는데 도중에 임대 계약을 해제했을 때만이다. 이때도 전액을 반환하는 것이 아니라 임대 기간 동안 누린 무형적 이익이 있으므로 원래 계약 기간과 실제 임대 기간을 비교하여 실제 임대 기간분의 권리금을 공제하여 반환하도록 한다.[2]
국제회계기준에서도 영업권(그나마도 M&A시에 발생하는 차액만을 인정한다.)을 제외한 나머지를 부인하는데 세계 각국의 토지보상제도에서도 당연히 부인한다. 세계 각국의 재개발 현장에서 철거민과 용역들의 싸움이 벌어지는 이유에는 이런 권리금 문제도 있다.
3. 권리금의 종류
3.1. 바닥권리금
지역권리금 또는 자리권리금이라고도 한다. 한마디로 자리 프리미엄.말 그대로 점포나 회사가 입지한 장소. 유동인구가 많고 역세권이면 바닥권리금이 높다. 당연한 문제는 "그런데 이게 얼만지 어떻게 알아?"라는 것. 게다가 상황에 따라 그 가격이 마구 요동친다는 것. 그래도 바닥권리금은 별 문제가 안 된다. 영업권을 인정받으면 되기 때문. 눈여겨 봐야할 것은 이 바닥권리금은 상가주인인 건물주가 주로 요구한다는 것과, 보통 보증금에 포함시킨다는 것이다.
이 말은 즉, 나중에 장사접고 건물을 나갈 때, 바닥권리금을 계약서에서 보증금으로 처리했다면 돌려받을 수 있다는 것이다. 계약서에 포함이 안 되었다면 당연히 못 돌려 받으니 주의! 무엇보다 중개인이 떼먹거나 속일 가능성이 크므로 주의해야 한다.
3.2. 영업권리금
동종 업계의 평균적인 영업력을 초과하여 벌어들일 수 있는 초과수익력회계학에서 인정하는 영업권(goodwill)과는 다르다.
일반적인 계산법으로는 월순익의 10배~20배다. 거진 1년 정도의 순이익.
영업권리금은 단골손님이 많거나 거래처를 다변화해 놓고 독자적인 기술력이 있을 경우 세게 먹히지만, 역시나 평상시에 영업권리금을 평가할 방법이 없으므로 산정자체가 명확하지 않다.
영업권리금을 가장 많이 보게 되는 업종이 학원이다. 학원은 학생 수로 영업권리금을 평가하면 되기 때문. 학생 수가 많은 학원은 초과수익력을 가지고 있다고 당연히 인정할 수 있으므로 영업권리금이 명확한 편이다. 학생 수 × 학원비 = 학원 수입이니까. 그러나, 영업권리금 인정폭이 가장 작은 쪽은 흔히 말하는 음식점. 음식점의 경우는 계절이나 명절 등에 대하여 매출이 들쭉날쭉하기 때문. 단골이 아무리 많아도 그 단골이 매일 온다는 보장이 없다. 특히 음식점의 경우 주방장의 실력에 따라 좌우되는 경향이 있으며 주인이 바뀌면 단골들은 대번에 알아차린다 새로온 주인이 아무리 노력해도 미묘한 맛을 흉내내는 정도에 그친다. 또한 음식점의 경우 권리금 사기가 가장 많이 생긴다.
권리금을 목적으로 알바를 동원해서 손님들이 많아 보이게 하는 방식. 혹은 이벤트로 저렴한 소셜할인쿠폰등을 지속적으로 뿌리는 등등. 알바비 혹은 할인쿠폰비용으로 상당한 액수의 금액이 지출되지만 이정도 투자하는 곳은 권리금 역시 최소 몇억, 많게는 10억정도 나가는 매장도 있기 때문에 의외로 많이 하고 많이 당하는 수법이다. 매장인수희망자가 손님으로 가장해서 방문해봐도 손님들이 알바인지 소셜할인쿠폰인지 직접적으로 알기가 쉽지 않기 때문.
3.3. 시설권리금
감가상각 후에 남은 기업 유형자산의 가치. 재무상태표를 보면 명확한 편이다. 그런데 유형자산을 인수할 때는 그냥 감가상각으로 나타난 장부가로 인수하는 편이 많으므로 장부가와 거래가의 차이인 권리금이 거의 없다. 대략 새로 들여놓거나 창업할 때의 시설비를 4년 정도의 감가 상각비를 적용해 계산한다.예로 2년전에 한 인테리어가 1억이 들었다고 해보자. 만약 감가상각을 30%로 처리한다면, 새로 들어오는 임차인이 그 인테리어공사를 해놓은 전 임차인에게 1억원을 주는게 아니라, 1억에서 30%가 두번(2년이므로) 감가상각된 약 5천만원을 주는 것이다. 장부에 잘 남는 특성과, 감가상각이라는 것 때문에 여기서 큰 문제는 발생하지 않는다.
3.4. 기타 전매권 (담배권)
특정한, 담배같은 것을 전매할 수 있는 권리를 넘겨줄 때에도 권리금이 책정된다. 편의점의 경우 담배 판매 여부가 매출에 상당히 영향을 끼치기 때문에, 원칙적으로는 담배 전매권의 양도는 인정되지 않지만 양측이 싸바싸바해서 인수인계할 수도 있다. 이런 경우에는 보통 500~2000 만원.3.5. 음식점의 권리금
권리금을 주고 기술을 배우고 식당을 인수하는 일이 많은 편인데 아무리 장사가 잘되던 집이라도 권리금을 주고 새로 인수하면, 유지를 못하고 문을 닫거나 다른 사람들에게 넘기는 일이 자주 생기는편. 특히 지역맛집에서 이런일들이 많이 발생하는데 장사를 안해본사람들은 단골들이 계속 와주리라 생각하지만 주요 단골들은 주인이 바뀌면 잘 가지 않게 된다. 왜냐 하면 새로 인수하는 주인 혹은 주방장이 내는 음식 맛이 예전 같지 않은 경우가 많고 몇 번 반복되면 발길을 끊어버리기 때문이다. 해당 식당의 단골이었던 이유가 사라지는 셈. 주방장과 직원을 그대로 고용하는 조건으로 권리금을 주고 인수할 경우 새 사장이 업종에 대해 초보라면 바로 낮은 질의 재료를 사용하게 되는 일이 많으며, 식자재를 구매할때 이런저런 명목으로 돈을 빼돌리는 일이 많다.또한 사장이 혼자 운영하는 1인 운영 식당의 경우에도 아무리 노하우를 배워도 손맛이라는 것은 그리 쉽게 따라할수 있는것이 아니며 똑같은 재료를 가지고도 맛의 차이가 확연히 나게 된다. 일반적인 재료를 사용하는 식당이어도 그런데 직접만드는 손질에 영향이 많이 가는 직접 만드는 식품이라면 그 손질방법의 스킬차이로 인해 더더욱 운영이 어려워진다.
괜히 주방의 똥군기를 견뎌가며 몇 년씩 주방에서 일을 배우는 사람들이 돈이 없어서 매장을 차리지 않는 것이 아니다.[3] 그런 경력자[4]들도 식당을 운영하는것이 어렵다는 것을 알기에 쉽게 움직이지 못하는 것인데 초보사장의 경우 낙관적으로 생각하는 경향이 강하며 자신도 6개월에서 1년 사이에 실력을 갖추리라고 생각하는 일이 많다.
결론은 식당을 운영하고 싶다면 일단 요리학원부터 6개월 정도 다녀보고, 아르바이트 직원으로라도 식당에서 6개월 이상 일해보며 식당이 어떠한 방식으로 돌아가는지를 관찰하는 것이 권장된다는 것이다. 요리하는게 신나고 즐거운 사람도 식당운영을 하다보면 회의감이 들고 즐거워하지 않는데 요리하는것 자체를 싫어한다면야 두번말할 필요없다. 게임을 좋아하는것과 만드는 것이 다르고, 애니를 좋아하는것과 만드는 것이 다르듯이, 맛있는 음식을 좋아하는 것과 만드는 것은 전혀 다른 문제이다.
권리금 사기와 관련하여 언급하자면, 주인이 바뀌었다고 손님이 준다든가, 후임 사장이 손맛을 제대로 내지 못한다든가, 후임 사장의 경영력이 떨어진다든가 하는건 전 주인이 고의적으로 경제적 이득을 취하기 위해 거짓말을 하거나 수작을 부린 것이 아니기에 사기라 할 수 없다.
4. 권리금 사기의 예
보통 권리금 사기를 당하는 경우에는 그 업종에 대해 전혀 알지 못하는 초보자, 또는 상당한 액수의 현찰을 가지고 있으며 나이가 많거나 사회경험이 부족해 세상살이에 어수룩한 사람들이 많이 당한다. 공무원, 군인, 대기업 혹은 공기업 명예퇴직자 또는 은퇴한 스포츠 스타들이 주 타겟이다. 경찰 은퇴자들은 이런 사기를 직간접적으로 보기 때문에 잘 안 당한다.보통 높은 매출, 사회적 위신을 중요시하는 멘트에 혹해서 당한다. 매출이 높다고 순익이 꼭 높지는 않다. 매출에서 속으면 안 되는 게 아무리 매출이 높다한들 유지비가 많이 드는 경우 겉에서 보기에는 장사가 잘 되는데도 순익이 적거나 적자가 나서 망하는 경우가 많다. 박리다매라는 것은 기존 기업들이 많이 하고 있기에 초보자인 개인 창업자가 박리다매를 목적으로 창업할 경우 규모의 경제로 인해 기존 기업들을 도저히 따라 잡을 수가 없다. 거기다, 한국의 사회적 특성상 상명하복에 익숙해져 사장님 이라는 존대를 받는 순간 그 만족에 이성이 흔들리는 경우가 많아서 알면서 사기를 당하는 경우가 대부분.
4.1. 음식점
식당 관련 권리금 사기의 수순은 다음과 같다.- 사장이 상권이 적절한 곳에서 음식점을 차린다.
- 사장이 식당이 잘 되게 하기 위해 여러 수를 쓴다.
대표적인 것으로 박리다매. 심지어는 손해를 보면서 장사하기와 친인척을 동원하여 며칠간 장사 잘 되는 것처럼 보이게 하기, 맛집 프로에 관련이 있는 자들에게 로비를 하여 방송을 타게 하는 것 등이 있다. 맛집 프로에는 공공연한 비리가 숨은 경우가 많다. 트루맛쇼에서도 이를 가지고 깐 적이 있다. 당연히 제대로 된 박리다매식 경영이나 이윤 창출을 위한 음식 맛 향상노력 같은 것은 포함되지 않는다. 윤리적으로야 어쨌든간에 이건 정상적인 경영행위이다.[5] - 일단 맛집 방송에 나가거나 문전성시를 이루면 그 음식점을 인수하고자 하는 사람들이 증가하게 된다.
특히 주요 타깃은 전문적인 요리인, 경영인이 아니라[6] 갓 은퇴하여 발등에 불이 떨어진 채 퇴직금을 가지고 생계형 자영업에 뛰어드는 자, 연예인, 운동선수 등과 같이 세상 물정에 어둡거나 급하게 가게를 마련해야 하는 자 등이다. - 절대 원가 및 수지타산은 말하지 않으며 매출만 부각한다.
당연히 원가나 수지타산을 보면 적자 직전이거나 적자인 경우가 대다수. 박리다매는 쉽게 하는게 아닐뿐더러 어디 로비라도 했다면 그 비용은 절대 말 안한다. 뇌물이니까. - 권리금을 마구 얹어서 팔아치운다.
악덕 사장의 하이라이트. 권리금을 수천, 상권 좋은 곳에선 억단위 이상 얹어서 팔아치운다. 불쌍한 피해자들은 "남들이 다 인수하고 싶어하는 장사 잘 되는 맛집을 그래도 싸게 인수했다."며 좋아하지만 그게 꿈에 부푼 환상임은 머지 않아 밝혀지게 된다. - 파멸
기본 집세, 각종 세금 및 집기, 인건비 거기에 수천 수억의 권리금을 받고 인수했으니 새로운 식당 주인의 주머니는 이미 빈털털이. 그리고 실제 경영 전반에 들어서자 현실을 알게 된다. 매출이 높았지만 지출도 그만큼, 혹은 그 이상 높았다는 사실, 손님이 갑자기 줄어드는 현실, 다가오는 대출금 상환일. 그렇기에 소위 많은 양에 저렴한 가격으로 승부를 봤던 식당은[7] 결국 음식의 가격이 올라가고, 재료값에서 남기려 하기에 음식 맛도 기하급수적으로 떨어진다. 당연히 손님은 계속 줄어들고... 보통 생긴지 얼마 안 되는 식당의 사장이 바뀌자 음식 맛도 없고 가격도 높아지더라 하는 사례는 대부분 이런 케이스이다.
게다가 점점 손님 수가 줄어드니 식당을 인수할 때 지불했던 권리금마저 제대로 회수하지 못하게 된다. 이런 과정을 거쳐 수천 수억의 돈을 날리고 빚만 짊어지게 된다.
4.2. PC방
흔히 말하는 500원치기. 보통 전국의 PC방의 경우 만석인 경우가 거의 드물고 보통 PC방의 경우 평균 회전율을 조금 높게 잡아 30프로정도를 잡고 있다. 평균 시간당 1000원정도를 받아야 기본적인 현상유지 및 장기적인 계획을 잡을수 있다. 이런 상권이 형성된 곳에 권리금업자들이 하는 것은 규모의 경제 및 저가 경쟁으로 주위 PC방을 힘들게 하는것으로 시작된다. 100대이상의 새로 오픈한 대형매장이 500원으로 개업을 해버리면 주위 매장이 1000원일 경우 순식간에 동네점유율을 장악하며 주위매장대비 고매출을 달성하게 된다. 그 후 이런 경우를 잘 모르는 창업희망자(보통 은퇴하고 퇴직금으로 몇억정도 가진 사람)를 대상으로 작업이 들어가게 된다. 그러나 이런 작업을 위한 PC방의 경우 인테리어나 PC사양을 일단 눈에 보이는 면[8]에만 돈을 쓰는 경우가 많고 나머지는 내구성에 문제가 있는 경우가 많다.[9] 인테리어 역시 1년이 지나가기도 전에 이곳저곳에서 수리비용이 많이 드는 경우도 부지기수.또한 500원치기인 경우 기존 PC방들의 원성과 함께 손님은 많은데 비해 유지비가 많이 들기에[10] 돈을 벌어도 버는게 아니다. 게다가 부실부품을 사용한 PC로 오픈했기에 1년이 지나기도 전에 이곳저곳 고장나기 시작하고 조금 모은돈으로는 업그레이드하기에도 벅차다. 권리금업자만 배부르고 창업자와 기존의 주위 PC방 사장들에게만 엄청난 손해를 입힌 것이다.
5. 정당별 입장
박근혜 정부 당시 새누리당은 권리금의 법제화를 반대했다. 그 대신 용산 참사와 같은 사태를 막기 위해 대여섯군데의 상가 뱅크를 지정하고 뱅크들을 순환해 가면서 재개발하는 방안을 지지하고 있다. 더불어민주당은 법제화를 찬성하고 있고 이를 기존 제도에 편입하는 방안을 지지하고 있다. 박근혜 정부의 서승환 국토부 장관은 교수시절 권리금 법제화를 꾸준히 주장한 바 있어, 정부 차원에서 권리금에 대한 방안이 나올지 업계에서는 주시하고 있다. 그러나 서 장관은 권리금 문제에 아무런 해결책도 제시하지 않고 침묵으로 일관하다 퇴임했다.권리금은 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 것)에 의해 법제화되었다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)를 참조하기 바란다. 권리금이 법제화됨으로써 권리금에 세금을 부과할 근거가 생겼다.
권리금 계약서 작성시에는 국토교통부에서 제작한 권리금 표준계약서를 그대로 사용하거나 그걸 참고해서 계약서를 작성하면 된다. http://m.molit.go.kr/front/boardView.jsp?menuType=news3&id=95075702
6. 해외 사례
6.1. 미국
미국은 영업양도권이라고 해서 권리금과 '비슷한' 물건이 있다. 왜 비슷한 거냐면 권리금과 달리 이것은 매 분기별(3개월)로 건물주와 세입자 간 계약 갱신 형태이기 때문이다. 즉 이것은 곧바로 건물주와 세입자 간 협상을 통해서 계약 갱신 시 반영한다. 즉, 미국은 세입자끼리 가게를 양도하는 게 불법이다. 건물주는 3개월마다 부동산 계약 상태를 점검하고 임차인에게 부동산 계약 이행상태 불량을 이유로 퇴거시킬 수 있다. 세입자가 안 나가면? 건물을 은행에 넘겨버린다. 그럼 미국 은행에서 건물 세입자를 전부 처리(강제퇴거)해 준다. 미국의 상업지 건물들은 대부분이 개인이 소유하는 게 아니라, 리츠(부동산 펀드)의 소유이기 때문에 건물주가 뭘 어떻게 할 수 없다. 건물주도 그저 한 명의 CEO일 뿐이고 리츠에 투자하는 투자자들이 주주총회와 이사회에서 의사를 결정한다.미국은 기본적으로 건물 임차 계약이 3개월 주기로 갱신된다. 2년 계약을 맺어도 3개월마다 갱신계약은 별도로 맺는 것이다. 쉽게 말해서 손해보험을 가입했을 때를 생각하면 쉽다. 손해보험의 보장기간은 20년이지만, 갱신제도로 1년마다 보험료 바뀌는 거 생각하면 된다. 미국 부동산은 자기 소유가 아닌 한, 타인의 부동산을 통해 영업하는 것은 매우 까다롭다.
6.2. 일본
일본의 경우 미국이나 대한민국의 경우보다 권리금을 인정하지 않는 편이다. 또한 다른 업종으로 이전하게 되면 권리금을 못 받는다. 대신 임대차법이 임차인을 아주 강하게 보호하여 임대인과 임차인의 장기계약을 유도하는 식으로 영업권리를 보장하고 있어 분쟁사례가 적다고 한다. 퇴거료 제도가 대표적인데, 건물이 자기 스스로 무너지지 않는 이상 건물주는 세입자를 세입자에 의사에 반하여 내보내기 위해서는 거액의 퇴거료를 물어야 한다. 어차피 개인 사이의 권리금 거래에서는 시장원리에 따라 분쟁이 생길 여지가 적어 대부분의 권리금 분쟁이 건물주가 세입자를 내보내려다 생긴다는 걸 생각해 보면 퇴거료가 법제화된 권리금 제도를 대신하고 있는 셈이다. 그러나 알박기 분쟁 등은 빈번한 일.퇴거료 제도를 시행하는 일본은 세입자도 정해진 기간동안에는 장사 접는게 불가능하게 되어 있다. 손해를 한달에 10억 씩 봐도 부동산 계약에 써놓은 기간만큼은 장사를 해야 한다. 부동산 계약서에 5년간 임차하기로 했는데 사업이 1년만에 망했다? 그럼 4년분 임대료 + 계약 깬 데 대한 위약금(대략 임대료의 30% 정도 한다.)을 일시불로 건물주한테 상납해야 한다. 그리고 일본은 가게를 사고 파는 것이 불법이다. 계약기간 내에는 무조건 장사를 해야하고, 그만두고 싶으면 잔여 기간에 대한 임대료를 일시불로 건물주한테 내는 것으로 계약이 끝난다. 그럼 다시 건물주가 새로 임차인을 구하게 부동산에 매물을 내놓는 것이다. 한국처럼 상인끼리 자리 넘겨줄 수가 없다.
7. 기타
상기하였듯 사실상 국내의 어지간한 상권지역에는 권리금이 존재한다. 물론 권리금이 없는 꿈의 장소가 아예 없는 것은 아니다. 그러나, 상기했듯 권리금은 영업 가치를 기준으로(물론 그 기준이 일정치 않아서 문제가 되는 것이지만) 산정하는 것이기 때문에 권리금이 없다[11]는 말은 장사가 더럽게 안되는 곳이란 뜻도 된다. 그러니 권리금이 없다고 해서 마냥 좋은것만은 아니다.또 신축상가의 경우 일반적으로 권리금이 없다. 권리금은 임대인(건물주)와 임차인 사이에서 오가는 돈이 아니라, 이전 임차인과 다음 임차인 사이에서 오가는 돈이기 때문. 권리금이 없을 뿐 아니라 새로 지은 건물이라 시설도 깨끗한 점은 장점이지만, 신축건물은 보통 월세가 주변 시세보다 월등히 높은 경우가 많다.
대신 권리금이 없는 곳에서 일단 장사가 성공할 경우 자기가 권리금을 챙길 수 있다. 그래서 새로운 상권의 개척은 또 그 만큼의 값어치가 있는 것이다. 괜히 '하이리스크 하이리턴'이라는 말이 있는게 아니다.
권리금은 상가용 건물에만 해당되며 주거용 건물에는 해당되지 않는다
[1] 역으로 순자산의 공정가치가 인수대가보다 클 경우 염가매수차익이라는 수익계정으로 인식한다. 하지만 현실적으로 기업 M&A에서 염가매수차익이 발생하는 경우는 매우 드물다.[2] 2010다85164[3] 물론 돈이 없어서 몇년간 일배우며 돈을 벌려고 하는 경우가 대부분이긴 하지만 기존에 식당을 차려보고 망해서 다시 직원으로 돌아가는 경우도 많다.[4] 물론 경력과 실력은 비례하진 않다. 보통 5년차 이상은 특별한 직종에 종사하지 않는한 경력에 의한 실력차이는 그리 크게 차이나지 않다. 경험과 노력. 그리고 재능의 차이가 가를 뿐이다.[5] 하지만 이렇게 심각한 박리다매로 운영을 하는데, 사장이 매각을 못 하게 되거나 매각 타이밍을 놓치면 손님이 확 줄어든다. 권리금이 높다면 시간을 두면서 지켜보자. 실제로 권리금 사기를 치려는 식당을 관찰해보면, 나중에는 사장이 점차 견디지 못 하거나 손님이 견디지 못 해서(사기를 위한 것이니 하나둘씩 문제가 터진다. 생각보다 식당이 별로라든가.) 손님이 줄어들기 시작한다. 권리금이 높다면 잘 생각해보자. 당신은 빌 게이츠가 아니다. 권리금을 위해 한번 크게 쓸 것이라면 신중하게 결정해야 한다.[6] 요식업계에서 활동하는 사람이나 전문 경영자는 이런 식당을 보면 알아차린다. 도무지 수지타산이 안 맞는 음식 가격이라든지 도무지 그럴 상권이 아닌데 비정상적으로 많은 손님 수라든지 등을 보면 안다. 그리고 손님들 반응을 보고 파악하는 경우도 있다. 위에 서술했듯 "사기"를 목표로 하다보니 무언가 문제가 터지고 손님이 줄기 시작한다.[7] 보통은 이렇게 권리금을 부풀리기에[8] CPU, 그래픽카드 정도.[9] 특히 뻥파워 저가 메인보드, 중고HDD 등등.[10] 유명한 무료온라인게임의 경우 개인에게는 무료지만 PC방 사장들에게는 많은 액수를 부과한다. 한 유명 게임사에 드는 계정비용만 한달에 200만원 300만원 나가는 것은 비일비재. 모두 합친게 아니고 하나의 게임사다. 여러 게임사를 합치면 몇배는 상승. 오히려 스타1같은 경우처럼 한번 구매하는 것이 오히려 한참 저렴하다.[11] 예를 들어 서울 신촌-이대 상권은 홍대 상권에 빨려버리고 나서 권리금 제로, 심지어 마이너스 프리미엄까지 나온다고 뉴스도 났다.