부동산등기 특별조치법 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ②제1항의 경우[1]에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날[2] 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
③제1항의 경우[3]에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날[4] 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
(이하생략)
제8조(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다.
1. 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 때
③제1항의 경우[3]에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날[4] 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
(이하생략)
제8조(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다.
1. 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 때
1. 개요
미등기 전매(未登記 轉賣)란 자산(물권 그 중에서도 주로 부동산)을 탈세, 투기 목적으로 계약금만 지급한 후 잔금 지급일에 매도하는 거래를 말한다. "가등기 전매" 또는 법률용어인 "중간생략등기"로도 부른다. 하지만 대한민국에서는 이유 여하를 불문하고 미등기 전매는 무조건 범죄이다.[5]예를 들어 A가 자기 소유인 부동산을 등기를 안 하고 B에게 양도한 다음 B가 C에게 양도한 경우, 등기를 안 하거나 C의 이름으로 등기하면 국가는 등기부 기준으로 B가 중간에 거래에 참여한 사실을 파악할 수 없다. 국세청과 지자체 입장에서는 부동산 투기로 매매차익을 남긴 B에게 취·등록세는 물론이고 양도소득세도 부과할 수 없게 된다.
미등기 전매가 적발된 경우 거래당사자에게 형사처벌, 과징금 부과, 중과세 등 막대한 불이익을 준다.
대법원판례는 부동산등기특별조치법 제8조의 처벌규정을 강행규정이 아니라 단순한 단속규정에 불과하다고 보아 미등기전매행위에 따른 중간생략등기를 실체관계에 부합하면 유효한 등기로 보므로 매수인은 유효하게 소유권을 취득한다고 한다.
미등기 전매라는 이름보다 이를 행하는 사람들의 호칭이 더 유명한데 아파트 분양 현장을 돌아다니면서 미등기 전매를 중개하거나 중개인이 전매에 참여하기도 하는 부동산 중개인들을 속칭 떴다방이라고 한다.[6][7]
대한민국 부동산 역사에서 미등기 전매가 처음 등장한 것은 1950년대지만[8] 본격적으로 사회 문제로 대두된 것은 1968년이다.[9]
미국에서는 바이어가 에스크로를 오픈하면 그 바이어 이름으로 타이틀이 등록되어야 부동산을 매매할 수 있고 2008년 미국 부동산이 호황일 때도 한국처럼 미등기 전매했다가는 주식 내부정보를 이용해서 이득을 챙긴 것에 대한 처벌과 같은 수준[10]으로 처벌받는다. #
2. 미등기 전매에 대한 제재 및 처벌
대한민국에서 미등기 전매를 했다가 국가 및 공공기관에 적발되면 정도에 따라 과징금 부과 같은 행정처분은 물론이고 벌금형 혹은 징역까지 먹을 수도 있다.- 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금(부동산등기특별조치법)
- 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금(부동산 실권리자등기에 관한 법률)
- 과징금 및 이행강제금(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)
- 과징금 : 부동산 평가액×30%
- 이행강제금 : 부동산 평가액×10%
- 양도소득세(소득세법)
- 조세범 처벌법에 의한 처벌
- 형법상 사문서위조, 위조사문서행사에 대한 처벌
재수없으면 미등기 전매로 얻은 이익은 전부 국가에 헌납하고 거래당사자는 징역 살게 될 수도 있는 셈이다.
3. 중간생략등기의 민사상 효력
중간생략등기[13](미등기 전매) 시 위와 같은 처벌을 받기는 하지만 계약 자체가 무효가 되는 것은 아니다.(92다39112판결) 즉, 형사상 처벌과는 별개로 민사적으로는 유효한 계약이 되는 것이다. 그런데 중간생략등기가 유효한 등기가 되기 위해서는 3명 모두의 합의가 있어야 한다.예컨대, 최초양도인(A) → 중간자(B) → 최종매수인(C)로 이어지는 매매계약이 있다고 해보자. 이 때 최초양도인(A)과 중간자(B)간의 합의와 중간자(B)와 최종매수인(C) 간의 합의만으로는 부족하고 최초양도인(A)와 최종매수인(C)끼리도 중간생략등기에 합의했을 경우에만 유효한 계약이 된다.(95다15575판결) 채권양도[14]를 이용해서 B가 갖고 있는 소유권이전등기청구권(A에게 부동산을 달라고 하는 권리)을 C에게 양도하고 A에게 통지하면 되지 않냐고 할 수 있으나, 판례는 부동산 매매를 특별취급하여 A의 동의없는 중간생략등기를 허용하지 않는다.(2004다67653판결)
일단 세 구성원의 합의가 있으면 중간생략등기는 유효하며 이 때도 각 당사자가 갖고 있는 개별청구권은 유효하게 존속한다. 즉, C가 B에게 갖고 있는 소유권이전등기청구권, B가 A에게 갖고 있는 소유권이전등기청구권은 위 합의와는 별개로 존속한다는 뜻이다.(91다18316판결) 이로 인해 최종 매수인 C는 C와 B 사이의 소유권이전등기청구권을 피보전채권으로, B와 A 사이의 소유권이전등기청구권을 피대위권리로 하는 채권자대위권을 행사할 수도 있다. 반대로 매매대금청구권도 여전히 존재하므로 만약 B가 A에게 매매대금을 지급하지 않았다면, A는 이를 이유로 C에게 소유권이전등기를 거부할 수도 있다.(2003다66431판결)
반면, 3자가 합의하여도 토지거래허가제 구역 내에서는 무효이다. A, C가 토지거래의 허가를 받았더라도 외형적으로는 A-C사이의 토지매매계약은 없기 때문이다.(96다3982판결)
4. 관련 문서
[1] 부동산 소유권 이전계약을 맺은 경우[2] 쌍무계약의 경우 반대급부 지급일, 편무계약의 경우 계약성립일[3] 부동산 소유권 이전계약을 맺은 경우[4] 쌍무계약의 경우 반대급부 지급일, 편무계약의 경우 계약성립일[5] 다만, 형사처벌과는 별개로 민사상 효력은 유지된다. 자세한 내용은 중간등기생략의 민사상 효력 문단 참조.[6] 좀 더 자세하게 말하자면 아파트 분양 현장에 천막 등을 쳐놓고 분양권 등의 전매를 권유하는 것을 떴다방이라고 하는데 이렇게 전매를 하는 과정에서 대부분 양도세를 누락하기 때문에 확실하게 미등기 전매가 된다. 당연히 불법이므로 주의해야 한다.[7] 공인중개사는 한 사람이 사무실을 복수로 낼 수 없으므로 일단 떴다방은 거의 무조건 불법이라고 보면 된다. 거기다 당연하다는 듯이 양도세를 누락할 테니 확정적으로 불법이라고 봐도 무방하다.[8] 근거: https://newslibrary.naver.com/viewer/index.naver?articleId=1954031700329202001&editNo=1&printCount=1&publishDate=1954-03-17&officeId=00032&pageNo=2&printNo=2458&publishType=00020[9] 근거: https://newslibrary.naver.com/viewer/index.naver?articleId=1968012000239102003&editNo=1&printCount=1&publishDate=1968-01-20&officeId=00023&pageNo=2&printNo=14385&publishType=00010[10] 미국에서의 내부정보 이용한 매매 처벌: 징역+막대한 벌금+집단소송+형사기관의 살벌한 감시와 도청[11] 양도소득세율 70%+지방소득세율70%×10%.[12] 예시로 양도차익이 1억이라면 만약 미등기 전매가 적발될 경우 무려 7천7백만원을 내야 된다.[13] 민법에서는 미등기 전매보다는 중간생략등기라는 용어가 더 많이 쓰인다.[14] 일반적인 채권양도에서는 채무자(A)의 동의 없이 통지만 해도 채무자에게 대항할 수 있다.