아파트 분양가가 주변 시세보다 저렴해 시세차익이 클 것으로 예상되는 경우 청약자에게 제2종 국민주택채권[1]을 매입하도록 하는 제도.
분양가와 주변 아파트 시세 간 격차가 클 경우 분양받는 사람이 채권을 매입하도록 해 시세차익 일부를 국고로 환수하는 제도로 새 아파트 분양가와 인근 아파트값의 차이가 커 과도한 차익이 생기는 것을 막는 게 목적이다. 이 경우 분양가에 채권 매입가격을 더한 ‘실질 분양가’는 주변 집값과 비슷해지게 된다.
1983년 5월 1일 처음으로 채권입찰제도가 도입되어 생각보다 이 제도가 생긴지 꽤 되었다. 당시 이 제도가 생긴 이유는 투기가 과열되는 지역의 경우 분양가와 시세의 차익을 노리는 가수요를 진정시키는 동시에 채권매각으로 공공주택 건설자금을 조달한다는 발상에서 비롯되었다. 이 제도가 생기고 나서 부작용도 꽤 많았는데 이 당시 잘 나가던 서울지역에서조차 미분양을 낳게 하는 간접적 원인이 되었다. 채권액과 분양가를 합한 총분양가가 거의 시세에 육박하면서 시세차익을 노리는 청약자들이 청약을 포기하는 일이 속출하면서 비인기 지역에 대한 신규 공급 주택의 대규모 미달사태가 벌어졌기 때문이다. 그 뒤에 해당 제도의 부작용이 컸던 탓인지 1998년에 국민주택 채권입찰제는 폐지가 되었다.
노무현 정부 시기인 2006년에는 분양가 상한제와 함께 다시 도입됐는데 그해 분양한 경기도 성남 판교신도시와 2007년 공급한 고양시 일산2지구 ‘휴먼시아’에만 적용됐다. 당시 채권 입찰제는 전용면적 85㎡ 초과 주택을 대상으로 했다. 85㎡ 이하는 무주택 서민들을 대상으로 저렴한 주택을 공급한다는 이유로 실시하지 않았다. 중대형 주택에 청약하면 분양가 외에 2종 국민주택채권을 추가로 매입해야 했다. 주변 시세의 90%(2007년 8월 이후 80%) 이하에서 청약자가 써낸 채권매입액이 많은 순서대로 당첨자를 뽑는 방식이었다. 2종 국민주택채권을 주변 시세의 90%(2007년 8월 이후 80%) 이하에서 보다 많은 금액으로 매입하겠다고 하는 청약자에게 당첨권을 주는 방식이었다. 지난 2006년 8월 판교신도시 1차 분양 당시 이 지역 중대형 아파트 청약자 12만7000여명 중 86%에 달하는 10만9000여명이 채권상한액을 채워 써냈다.
그러나 향후 부동산 경기가 꺾일 때 문제가 될 수도 있다. 실제 금융위기 여파로 부동산 경기가 급락했던 2008~2009년에 미분양이 속출했는데 이들 물량에 대해선 채권입찰제가 적용되지 않으면서 형평성 논란이 불거졌다. 금융위기 여파로 집값이 내려가면서 분양가와 주변 시세의 격차가 확 줄어 있으나 마나한 제도가 된것이다. 시세가 하락해 유명무실하다는 비판이 이어지며 2013년 5월 주택청약 규제 완화와 함께 폐지됐다.
채권입찰제가 상한제 시행에 따른 개발이익 사유화를 막는데 도움이 되는 면이 있지만 채권입찰제를 도입하면 분양가 인하 효과가 없어지고 분양가를 사실상 끌어올린다는 점에서 수요자들의 분양가 부담을 완화한다는 상한제 도입 취지와 어긋난다는 지적도 있다.
문재인 정부에서 2020년 민영주택 분양가 상한제 부활과 함께 도입 여부가 관심사로 떠올랐다.
[1] 국민주택채권은 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국민주택기금으로 발행하는 채권이다. 인허가, 면허, 등기, 등록신청 때 매입해야 하는 1종 채권, 분양가 상한제 주택을 분양받을 때 매입해야 하는 2종 채권이 있다.